Adquirente de vivienda social no será desalojado hasta definir su contrato

El tribunal ratificó la medida cautelar otorgada al comprador, aunque limitó su extensión en el tiempo a los fines de que las circunstancias temporales del proceso no la torne una medida definitiva

En el marco de un pleito en el que el demandante solicitó la nulidad de los actos administrativos del Estado provincial, por los que se rescindió el contrato de compraventa de una vivienda social por incumplimientos en los pagos, y darle a la vivienda un fin diferente de aquel para el cual se otorgó, la Cámara 8ª Civil y Comercial de Córdoba confirmó la cautelar dada al actor y suspendió la exigencia de desocupar el inmueble. Sin embargo, el fallo limitó la medida a un plazo de diez meses, que es el tiempo en el que razonablemente se debe de definir el proceso principal.

En contra de la resolución que, bajo la responsabilidad de las fianzas ofrecidas, ordenó la medida cautelar peticionada, la Provincia interpuso recurso de apelación, cuestionando lo resuelto por cuanto considera que, al tratarse de una acción de nulidad de actos administrativos, a los fines del dictado de la medida cautelar dispuesta, se debieron tener en consideración los recaudos exigidos a los fines de otorgar una medida cautelar con relación a actos del Estado en ejercicio de sus funciones.

La recurrente afirmó que la pretensión de nulidad de las decisiones administrativas dictadas al amparo del régimen aplicable a la adjudicación provisoria de la unidad habitacional y el otorgamiento de una medida cautelar de no innovar que quita la ejecutoriedad ínsita en dichas resoluciones, implican un desconocimiento del régimen normativo y contractual.

La Provincia dijo que contractualmente se establecieron causales de resolución de la adjudicación, en particular la alteración de destino de vivienda y la ausencia de pago en tiempo y forma de las cuotas respectivas, los que -ambos- fueron incumplidos por el actor, cuestión que no fue controvertida por él en oportunidad de plantear la demanda.

La parte apelante agregó que en el caso se trata de un contrato de compraventa de viviendas con fines sociales, en virtud del cual el Estado ha decidido detraer fondos públicos a los fines de fomentar a determinados adquirentes que surgen de un proceso de selección definido y regido por principios públicos, sin perjuicio de que en esta instancia se ventilen cuestiones relacionadas con la ejecución del contrato.

El Estado manifestó que no se configura en autos ilegalidad manifiesta ni vulneración alguna a los derechos del actor, pues ello surge de la propia letra del contrato efectuado en el marco del Plan Complejo Habitacional Barrio Juniors 80 viviendas, agregando que -conforme las actas de Constatación de Ocupación y de los propios dichos del actor en el expediente administrativo como en el escrito de demanda- en el año 2005 dejó de ocupar el inmueble y en el año 2010 lo alquiló.

Finalmente, la Provincia sostuvo que surge acreditado que se adeudan numerosas cuotas de amortización y que, pese a las diferentes intimaciones de regularización, el actor no ha procedido a cumplimentarlas.

Suspensión

Al resolver, el tribunal integrado por los vocales Gabriela Lorena Eslava y Hector Hugo Liendo , al tratar la apelación, analizó que en el caso de autos se ha solicitado la nulidad de las resoluciones que rescindieron el contrato de compraventa de una vivienda por parte del actor con la demandada y, en el marco de dicha acción de nulidad, se solicitó como medida de no innovar que se disponga la suspensión de los efectos de dicho acto administrativo, esto es, de la exigencia de desocupación del inmueble.

Al respecto, la alzada sostuvo que la verosimilitud del derecho exigida en toda medida cautelar, que podría considerarse como afirma el apelante, atenuada por la presunción de legitimidad de los actos administrativos cuestionados, se ve reforzada con el análisis de los intereses en juego.

En ese sentido, la decisión remarcó que, de revocarse la decisión impugnada, un ciudadano que ha resultado adjudicado en una vivienda (independientemente de si la habita o no) mediante un plan social, se vería privado de su vivienda y la sentencia que luego se dicte al respecto se tornaría ilusoria y lo obligaría a reclamar los daños y perjuicios.

Los camaristas remarcaron que el perjuicio que podría sufrir el actor, de ejecutarse el acto administrativo cuestionado y suspendido mediante la cautelar, es mucho mayor y justifica el mantenimiento de la situación de hecho vigente al tiempo de interponerse la demanda, hasta tanto sea resuelta definitivamente la cuestión principal.

Por otra parte, la cámara indicó que la medida cautelar solicitada no resulta un anticipo total de tutela, por cuanto no se procura que sea dejada sin efecto la sanción, sino que se intenta postergar la aplicación de la misma a los fines de evitar un daño mayor y una sentencia ilusoria.

Por lo indicado, el tribunal concluyó que la solución que más se ajusta a una medida cautelar razonable para el concreto caso de autos, es el mantenimiento de la providencia cuestionada.

Límite

Sin embargo, y sin perjuicio de lo expuesto, la alzada indicó que la medida cautelar dispuesta no puede ser mantenida indefinidamente. Así, se consideró que cuando se trata de daños reparables (como pueden ser los intereses puramente patrimoniales en demandas contra el Estado), la vigencia de la medida cautelar “no puede quedar librada al hiato temporal del proceso cognitivo, cuya excesiva prolongación puede convertirla, en los hechos, en definitiva”.

Por ello, a los fines de establecer el plazo de duración, el tribunal indicó que teniendo en cuenta que el mismo no se encuentra regulado en el ordenamiento procesal local, a la luz de las constancias de los autos, se entendió que resulta razonable fijarlo en diez meses contados desde que la presente decisión quede firme.

Ello así, por cuanto se tuvo en cuenta el tipo de juicio iniciado (ordinario), el avance ya alcanzado hasta el dictado de la presente (etapa de prueba) y un tiempo razonable para que se dicte sentencia y quede zanjada la discusión principal.