Rechazan resolver un contrato por compra de vivienda al no probar desproporción de cuota

El acuerdo ajustaba las mensualidades según la suba del precio de la bolsa de cemento, lo cual tuvo un parámetro proporcional al aumento del salario del accionante

Al examinar que del cálculo para la fijación de las cuotas mensuales para la compra de una unidad de vivienda, desarrollada y comercializada por las demandadas Khaliq Anwar SRL y de Conoc SRL (Conoc Habitar), no surgió una desproporción que habilitara al demandante a resolver el contrato y solicitar las restitución del dinero entregado, la Cámara 8ª en lo Civil y Comercial de Córdoba rechazó su apelación y confirmó la sentencia de primera instancia, que rechazó la demanda al no demostrarse la imprevisión alegada.

El actor se agravió por el rechazo de la demanda al considerar suficiente la prueba acompañada para acreditar el presupuesto fáctico que sustentó la mutación de las condiciones económicas sobrevenidas que lo habilitaron a resolver el contrato para la adquisición de una vivienda desarrolladas y comercializadas por la parte demandada y solicitar la restitución de las sumas abonadas.

El tribunal integrado por los vocales Gabriela Lorena Eslava y Héctor Hugo Liendo indicó que no se encontraban acreditados los requisitos necesarios para tener por configurada la imprevisión invocada por el accionante como fundamento de la resolución contractual.

Al respecto, la alzada sostuvo que la invocación de la teoría de la imprevisión no puede hacerse en términos genéricos sino que exige argumentar en detalle la circunstancia extraordinaria que se alega y la desproporción en las prestaciones convenidas contractualmente, justificándola concretamente con la prueba necesaria.

En ese orden de ideas, la cámara destacó que como se expuso en el resolutorio impugnado, era indispensable acreditar dos circunstancias para dar crédito a la situación referida: 1) la variación del precio de la bolsa de cemento de 50 kg desde la fecha del contrato hasta el tiempo de la mora y 2) la evolución de su salario durante igual período, determinando la incidencia porcentual del incremento del cemento, respecto del salario.

El tribunal infirió que ninguna de las dos variables fueron demostradas y pesaban sobre quien alegaba la imprevisión.

Por otra parte, el fallo destacó que el a quo tuvo en cuenta la realidad económica que atraviesa el país, conocida por todos, en la cual las variables se suceden de manera reiterada y constante, estando a la orden del día desde larga data.

En función de ello, se consideró que el juez de grado sostuvo que la alusión genérica a crisis económicas, altos niveles de inflación, subidas exorbitantes de precios, congelamientos de salarios, y excesiva onerosidad de prestaciones asumidas, no resultan suficientes para reflejar en datos concretos el perjuicio sufrido por el accionante, lo cual fue compartido en su totalidad por la cámara.

Déficit

Asimismo, los vocales agregaron que el sentenciante, no obstante el déficit probatorio del accionante, precisó que en las constancias instrumentales acompañadas no se advierte la desproporción extraordinaria señalada.

Así las cosas, el fallo indicó que el a quo realizó los siguientes cálculos: “Tomando el valor de la bolsa de cemento según lo expresado por el actor a octubre de 2015, $93, se concluye que el valor de la cuota ascendía a $5.580 (60 bolsas x $93). Si consideramos el ingreso del actor correspondiente al período agosto 2015 (el más próximo acompañado), cuyos haberes ascendían a $16.174 (adicionando al neto, el descuento por anticipo de haberes que le había sido efectuado de $7.380), la incidencia de la cuota en el sueldo al tiempo de contratar, era del 34,49%”.

Luego, la alzada subrayó que el grado señaló que al tiempo del último pago efectuado, junio 2018, según recibo por $10.996,20 se infiere que el valor de la bolsa de cemento era de $183,27, por lo que tomando el salario de junio 2018, de $35.632,16 (adicionando al neto, el anticipo de haberes de $13.708 y la medida cautelar de $2.169, que figuran descontados), verificó que la incidencia de la cuota en el sueldo era del 30,86%, destacando que la misma es menor que la verificada al tiempo de concertar el negocio.

Web

Posteriormente, se había aclarado en primera instancia que al chequear la página web referida por el actor, surge informado al mes de junio 2018 un valor del cemento portland de $232,36, que no se condice con el que se deduce del recibo de pago respectivo.

Agregando que el juzgador, no obstante ello, remarcó que de considerarse este mayor valor, y efectuando la misma operación, la incidencia que muestra representa 40.58% de los haberes del actor, es decir, sólo seis por ciento más que el existente al tiempo de contratar, lo que no representa la excesiva, extraordinaria e imprevisible onerosidad denunciada, cuestión que se comparte en su totalidad.

Es así que en el fallo se resolvió que, por el contrario, surgió acreditado a partir de los cálculos aritméticos realizados por el juez, la inexistencia de la desproporción invocada por actor, operaciones, además, que no han sido objetadas por la parte recurrente en esta instancia, por lo cual se rechazó la apelación presentada.