ESCUCHARCon base en el aprovechamiento y la esencialidad, se concluyó que el tramo que produjo los perjuicios es de exclusiva propiedad de la consorcista demandada.
Tras recordar que la determinación relativa a si es responsabilidad del consorcio o de uno de los propietarios cada instalación emplazada en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal “es una cuestión jurídica que el órgano jurisdiccional debe decidir teniendo en cuenta las circunstancias fácticas de cada caso y las normas que lo regulan”, la Cámara 7ª Civil y Comercial de Córdoba ratificó que la dueña de un departamento debe indemnizar los daños producidos en la unidad de su vecino, por cuanto, si bien los mismos tuvieron su origen en el corte de la tubería de la calefacción central, ello ocurrió en el tramo que se encuentra dentro del inmueble particular de la demandada.
En primera instancia se había resuelto de idéntica manera, condenando a Sofía Braverman de Waisbord a abonar más de $ 6.300 pesos por los deterioros, pero la demandada apeló destacando que la red de calefacción es un servicio común del edificio.
La Cámara, integrada por Jorge Miguel Flores -autor del voto-, Rubén Remigio y María Rosa Molina de Caminal, confirmó el fallo analizando que “la cañería donde se produjo la rotura” sólo sirve al departamento de la demandada, “quien puede disponer el cierre de la llave de ingreso del agua caliente (…), sin afectar la calefacción de los restantes departamentos, es decir no requiere de la voluntad del resto para ponerla en funcionamiento o prescindir de la misma”.
Teniendo en cuenta “los principios de esencialidad y aprovechamiento común” de la ley 13512, se refirió que “las circunstancias mencionadas permiten concluir que la cañería aludida no es común del Consorcio, sino de propiedad exclusiva de la demandada quien debe responder por las consecuencias dañosas producidas por el vicio de la misma”.
El pronunciamiento señaló que, aunque “conforme lo dispuesto por el artículo 2 de la ley 13512, las instalaciones de calefacción (…) conforman los llamados servicios centrales o comunes, en la medida en que implican un beneficio para todas las unidades funcionales, independientemente de su aprovechamiento efectivo; no es menos que la doctrina y jurisprudencia se ha encargado de aclarar que ello es así ‘en todos los tramos que presten el servicio general y solamente hasta el lugar de la bifurcación o separación dirigido a la prestación del servicio a las unidades privativas, desde cuyo punto de partida deben considerarse integrantes del dominio individual”.
Finalmente se predicó que “no es correcto que toda cañería ubicada bajo baldosas deba reputarse bien común y. por ende, su reparación correr por cuenta del consorcio”, pues “si bien las columnas y las cañerías de distribución (…) han de reputarse partes comunes, en cambio las cañerías de distribución interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma y cuyo recorrido se agota en ella (no sirviendo de nutriente o canal hacia ninguna otra) han de considerarse partes propias”.
