¿Nueva ley de alquileres?

Por Exequiel Vergara*

El Gobierno finalmente promulgó una nueva ley de alquileres después del vergonzoso tratamiento que se le dio a los debates en las Cámaras de Diputados y de Senadores, marcados por las chicanas cruzadas y la falta de consenso e ideas claras.

Se trata de una ratificación de los dos puntos que más habíamos criticado desde la sanción de la ley en 2020, en plena pandemia y con ausencia de la oposición, si bien originalmente el proyecto había sido impulsado por la actual oposición, cuando eran Gobierno.

Estos puntos son el plazo mínimo y la indexación, es decir la intervención del Gobierno en el precio de los alquileres a través de la imposición de un índice elaborado por oficinas públicas. Si bien desde la comunidad de operadores del Derecho y también desde la perspectiva de los especialistas en materia de Economía estas eran justamente las cuestiones a resolver, primó la terquedad partidaria y el hacer oídos sordos a las numerosas consultas realizadas a la sociedad civil respecto de cómo solucionar las gravísimas condiciones en las que se encuentra el mercado de locaciones, fundamentalmente por la falta de oferta de casas y departamentos con destino habitacional.

Por supuesto que el plazo mínimo de tres años brinda tranquilidad y seguridad al inquilino, y le permite cierta proyección familiar que sin dudas hacen a la calidad de vida de las personas. El problema es que este plazo de tres años resulta insostenible frente a una inflación desbocada, que aumenta a ritmo diario y desconcierta a todos los actores económicos. Este plazo ampliado ahuyenta a los propietarios, ya que con esta inflación les resulta muy difícil asumir los riesgos que implican los contratos de larga duración. La incertidumbre inflacionaria es la peor enemiga de los contratos de largo alcance.

El resultado no fue otro que una gradual disminución de la oferta de inmuebles, que seguirá su curso mientras se mantengan estas dos condiciones particulares. Y si bien resulta claro que este Congreso ya no podría solucionar la inflación, al menos podría haber vuelto al régimen de plazo mínimo de dos años, como una señal de racionalidad, pensando en los inquilinos que necesitan encontrar viviendas disponibles de manera urgente.

La forma de actualización, si bien podría suponerse que favorece a los inquilinos, en realidad es de una leve mejoría para los propietarios, ya que la actualización será semestral en vez de anual. En concreto la ley establece: “A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.”

Queda claro que ambas partes necesitarán asesoramiento profesional a los fines de calcular cada seis meses cómo actualizar los precios, alejándose la ley todavía más del ciudadano común, que seguirá dependiendo de coeficientes elaborados por burócratas, para cobrar o pagar su alquiler mensual. Con el agravante de que en esta versión de la ley el índice es aún más complejo de establecer.

El resto de las modificaciones que pesan sobre los contratos registrados (y que en definitiva dependen de que los mismos sean en efecto registrados) lamentablemente son medidas de muy bajo impacto para el día a día de los propietarios e inquilinos.

La especificación de que los pagos deben realizarse “en moneda nacional” no es más que la cristalización legislativa de la impotencia para modificar la realidad, que da cuenta de una dolarización de facto frente a normas que no logran conciliar los intereses y necesidades de un mercado complejo y desconcentrado.

Cabe mencionar que se crearon algunos incentivos de carácter fiscal, para monotributistas, bienes personales, impuesto al débito y ganancias, que siempre serán bienvenidos por los asfixiados contribuyentes argentinos, pero insuficientes para modificar la situación de apremio, la falta de oferta de inmuebles.

Esta ley es ejemplo de la desconexión de los políticos con los problemas de la sociedad, y de su incompetencia para solucionar los conflictos que ellos mismos generaron. Ya sea desde motivaciones populistas que pretenden simplificar la cuestión como si se tratase de una lucha entre clases sociales, o peor aún, desde la ignorancia del impacto negativo que tienen en el mercado las leyes que van en contra de los principios jurídicos y económicos.

De todos modos, y para terminar con una declaración optimista, si el próximo Gobierno lograra combatir con éxito la inflación, esta misma ley perdería mucho de su potencial destructivo. Y sería razonable que la estabilización de la economía sea el principal objetivo de gestión del futuro mandatario. Desde esa base podrían generarse las regulaciones inteligentes que necesitan los distintos mercados, incluido el de los alquileres comerciales y habitacionales, de los más importantes para el bienestar social.

* Profesor de Derecho del Consumidor (UNdeC) – Presidente Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN) – Youtube.com/abogadovergara