Tenedores de mala fe no pueden retener el inmueble aduciendo supuestas mejoras

Los demandados conservaban la propiedad en forma ilegítima y, condenados a devolverla, invocaban el derecho de retención basado en arreglos y refacciones que, además, no fueron acreditados en la causa

Al entender que los condenados por juicio de restitución a devolver un inmueble, no fueron considerados como tenedores de buena fe o que tengan la propiedad a través de un título lícito, la Cámara 6ª en lo Civil y Comercial de Córdoba confirmó la resolución de primera instancia y, al ejecutárseles la sentencia para que devuelvan el bien, les rechazó el derecho de retención interpuesto por supuestas mejoras.

El tribunal integrado por los vocales Walter Simes y Alberto Zarza, al analizar la apelación presentada por los demandados indicó que mediante sentencia de primera instancia (n° 206 del 25/9/2018), luego confirmada por ese tribunal de apelaciones (Sentencia n° 161 del 28/11/2019), se hizo lugar a la demanda de reivindicación y se condenó a la accionada a restituir el inmueble bajo apercibimiento de lanzamiento por vía de ejecución de sentencia.

El fallo expuso que, firme la sentencia de Cámara confirmando lo anteriormente narrado y remitidas las actuaciones al juzgado de origen, la actora Olinda Daniele inicia ejecución de sentencia. Ante ello, la parte demandada invocó derecho de retención, el que le fue negado por el tribunal a quo, lo cual motivó la apelación bajo análisis.

Procedencia

A los fines de evaluar la procedencia del derecho de retención alegado vía excepción, la Alzada analizó su sentencia, que confirmó la procedencia de la demanda por reivindicación, en la cual se concluyó que los demandados no habían logrado acreditar la existencia de una razón jurídica que justifique su derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, por la cual y ante el reclamo de los herederos de la propietaria, correspondía su restitución.

La Cámara remarcó que en aquella resolución se rechazaron los argumentos de la parte demandada, no habiéndose acreditado su carácter de poseedores, sea que hubieren ingresado al mismo como tenedores precarios o en virtud de un contrato de locación sin que se hubiere probado la interversión del título.

De lo anterior, el tribunal derivó que mediante sentencia firme, se determinó que los demandados continuaban en la ocupación del inmueble sin título alguno y por lo tanto conocían que la propiedad del mismo pertenecía a otra persona, que tenían la obligación de restituir la cosa y pese a ello no lo hicieron.

Premisas

Bajo esas premisas, el pronunciamiento consideró que el Código Civil y Comercial (CCyC) expresamente establece que quien tiene la posesión viciosa de la cosa no se encontraba autorizado a ejercer el derecho de retención.

En esa dirección, la Alzada destacó que el llamado “derecho de retención” es una facultad excepcional y por ello, sólo excepcionalmente se concede a favor del poseedor de buena fe, con relación a las mejoras necesarias y útiles. Se agregó que para el resto de las hipótesis (poseedores de mala fe simple y tenedores), se limita al caso de las mejoras necesarias, por estimar que sin ellas la cosa hubiera perecido y su dueño no recibiría absolutamente nada, de manera que el beneficio que obtuvo gracias a esas “mejoras” debe ser compensado sin demora y justifica que quien efectuó esos gastos mantenga la cosa en su poder hasta que le sean reembolsados.

Contrastados estos lineamientos con la plataforma fáctica de la presente causa, la Cámara indicó que en autos ha quedado demostrado que la relación de los demandados con la cosa no es de buena fe ni por medios lícitos.

Obligación

En esta inteligencia, la decisión entendió que no pueden los demandados invocar el derecho de retención y así sustraerse de su obligación de restituir la cosa revindicada, toda vez que no se trata de poseedores o tenedores de buena fe. Y las mejoras alegadas y no acreditadas como se señaló en la resolución de primera instancia (edificaciones realizadas –departamentos- a los fines de que vivan en el lugar sus hijos mayores con su familia), no constituirían mejoras necesarias.

Finalmente, los camaristas señalaron que los demandados vienen ocupando el inmueble ilegítimamente desde hace varios años y aún pretenden seguir haciéndolo, esgrimiendo el derecho de retención por mejoras, lo que, por las razones señaladas, constituye un ejercicio abusivo del derecho, que la ley no ampara y la justicia no puede reconocer.