Rechazan que una obra de cerramiento haya perjudicado a uno de los propietarios

El consorcista demandante aducía daño visual, olfativo y material y objetaba la legitimidad de la asamblea que autorizó la construcción

La Cámara 6ª Civil y Comercial de Córdoba confirmó la sentencia de primera instancia que negó la nulidad de la asamblea de un consorcio edilicio, presentada por un consorcista, al demostrarse que en la ocasión de la reunión contó con la unanimidad de los presentes para realizar mejoras, consistentes en el cerramiento del piso inferior. Paralelamente, el tribunal ratificó la inadmisión de la demanda de daños y perjuicios, al no haber sido demostrados.

El actor apeló la resolución que denegó la nulidad de la asamblea, fundada en el supuesto daño visual al colocar una chapa que obstruye la visión que antes dejaba ver La Cañada, en la ciudad de Córdoba, y cómo se acumulan residuos en de esa construcción; daño olfativo por obligarlo a tolerar el olor que emerge de la combinación de la acumulación de desechos y excrementos, los que se agudizan en días de humedad, lluvia y calores.

El demandante sostuvo que el cerramiento ejecutado implica una inmisión parte intolerable, pues excede la normal tolerancia que se podría exigir.

Pretensión

El tribunal integrado por los vocales Alberto Zarza y Walter Simes indicó que el actor pretende la declaración de nulidad de la asamblea, precisando que en ella se trató el cerramiento de la superficie descubierta del segundo piso “C”, el cual se encuentra incluido dentro de “mejoras”, puesto que comprende aquellas obras o trabajos tendientes a solucionar o contrarrestar los padecimientos que sufran los propietarios de las unidades funcionales.

El tribunal evaluó que el cerramiento en cuestión obedeció a la caída de palomas muertas, colillas de cigarrillos que quemaban la ropa tendida y los problemas de alergia sufridos por los habitantes de la unidad funcional.

Así las cosas, la alzada destacó que, al encontrarse comprendido el cerramiento en la orden del día de la asamblea, debía concluirse que no existió el vicio denunciado.

Por otro lado, la cámara indicó que el actor denuncia la falta de la mayoría necesaria para la aprobación del cerramiento, lo cual fue refutado al observarse que del acta de asamblea surge que la decisión fue tomada de manera unánime.

Planteo

Luego, al tratar el planteo sobre el rechazo de la acción de daños y perjuicios, en la cual solicitó en concepto de daño patrimonial por pérdida de valores locativos la suma de $180.000 ($5.000 por mes por la duración del contrato de alquiler, que -según la ley actual- es de tres años) y reclamó la suma de $80.000 por daño moral, se señaló que de las probanzas rendidas por el actor y a las cuales hace referencia en el escrito de expresión de agravios, se evidencia que del dictamen pericial y lo manifestado por la testigo (inquilina actual del actor) no se ha logrado acreditar los rubros peticionados.

En cuanto a la pérdida de valor de los alquileres reclamada, el fallo apuntó que el perito explicó que no podía pronunciarse sobre la existencia de una disminución del valor locativo debido al cerramiento cuestionado, puesto que se trataba de una cuestión subjetiva.

Además, se observó que en la pericia se consignó que el canon locativo promedio ascendía a la fecha del dictamen (9 de octubre de 2021) a $16.882, reparando que -tal como lo alegó el letrado de las demandadas en la audiencia complementaria- la suma promedio determinada por el perito difiere del canon locativo expresado por la inquilina, quien adujo que, al inicio del contrato de locación, el precio pactado era de $10.000 y también aclaró que habitaba el inmueble desde fines de 2020.

De ello el tribunal derivó que desde aquella fecha (diciembre de 2020) hasta que se realizó la pericia (octubre de 2021) transcurrió casi un año, por lo que resulta normal que el canon locativo haya aumentado, en virtud de la realidad inflacionaria que padece el país.

Conclusión

Por lo tanto, el tribunal sostuvo que no puede concluirse que haya existido efectivamente el daño reclamado en función de la diferencia de valor entre el canon locativo fijado por el perito oficial y la suma que refirió la testigo.

En lo que respecta a la indemnización solicitada por daño moral, el fallo consideró que el actor manifestó que el rubro resulta procedente en función de la falta de respuesta del consorcio y la imposibilidad de uso y goce de su unidad funcional, lo que le generó angustia y afectó a su salud y bienestar. Sin embargo, para la cámara no lograron probarse las lesiones psicofísicas supuestamente padecidas y se destacó que en la causa quedó probado que el daño visual alegado resulta subjetivo, sin que de ella surja el padecimiento denunciado, lo que es mitigado mediante limpieza periódica.