Modificación de uso del suelo avanza sobre la concertación público-privada

El Concejo Deliberante de Córdoba aprobó semanas atrás una modificación de la ordenanza 8256 que regula la ocupación del suelo en el ejido municipal. Si bien no se trata de la ordenanza que viene a sistematizar la Concertación Público-Privada – aún pendiente de aprobación-, la norma es un avance en materia de concertación, pues obliga a los desarrollistas que pidan excepciones al código a dotar de obras complementarias a la ciudad.
La norma es aplicable a aquellos emprendimientos que requieran autorizaciones de condiciones particulares de ocupación, debido a que, por ejemplo, incrementan la edificabilidad de terrenos e implican mayor aprovechamiento del suelo, y/o requieren redistribución de edificabilidad en alturas mayores que las establecidas por la reglamentación.

“La ordenanza 11272 que modifica la norma 8256 que regula la ocupación del suelo del ejido municipal estipula obras complementarias por excepciones en el código, como por ejemplo por redistribución de altura”, especifica a Comercio y Justicia el subsecretario de Planeamiento Urbano, José Luis Ferrero.
Esto regula la posibilidad de redistribuir la edificabilidad proyectada de un inmueble, en mayor altura respecto a la norma, manteniendo el mismo FOT (factor de ocupación total). “No se trata de una excepción en cuanto a mayor cantidad de metros a los permitidos en el código, o bien, en relación a un cambio del valor del terreno”, aclara Ferrero y ejemplifica: “A un edificio de cinco mil metros cuadrados de superficie -que se erige a 21 metros de altura según el código- se le puede elevar el metraje en altura si se achica la planta; claro que previo a esto, los equipos técnicos de la comuna deben analizar si esa modificación no entorpece el perfil urbanístico de la zona según fija el Plan Director”.

Plusvalía
Ahora bien, el valor de un departamento interno que se erige en un bloque de hormigón con patios interiores, no será igual al de un departamento externo que se ofrece en una torre en el piso 40. Aquí entra en juego el valor del excedente para el desarrollista por modificar lo establecido, monto en dinero que debe devolver a la ciudad en obras de infraestructura vial, de desagües, cloacas, alumbrado público u otras.
Del mismo modo, la ganancia también se percibe a la hora del diseño y planificación del proyecto. “No es lo mismo diseñar un edificio con varios patios internos para que todos los departamentos tengan luz y aire, que proyectar varias plantas con un solo bloque circulatorio y departamentos al exterior con vista a las sierras”, aclara Ferrero, apuntando a la diferencia de “viabilidad” entre un proyecto y otro. En el mismo sentido, una torre rodeada de espacios verdes tiene más valor que una trama de departamentos dispuestos a lo largo y ancho de un terreno.

¿Cómo se calcula?
La secretaría de planeamiento urbano implementó, junto al área de economía y catastro de la Municipalidad, una fórmula que calcula el monto del excedente que deberá “devolver” la empresa desarrollista a las arcas municipales bajo el formato de obras públicas.
Para el caso de una excepción de redistribución en altura, el valor se obtiene multiplicando la alícuota por la superficie excedida en el espacio aéreo privado (SE) y por el Valor Unitario de la Edificación (VUE). La alícuota es una variable definida por el valor unitario de la tierra libre de mejoras, según la incidencia del suelo: para terrenos de $750 el m2, la alícuota es de dos por ciento; para predios entre $750 y $1500 el m2, tres por ciento

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