Expensas también se pueden ejecutar contra tenedor por boleto de compraventa

El tribunal concluyó que el nuevo Código Civil y Comercial despejó las dudas al respecto, admitiendo que sea legitimado como sujeto pasivo por ese tipo de deudas no sólo al propietario, sino a todo poseedor

La Cámara 2ª en lo Civil y Comercial de Córdoba admitió la apelación presentada por el Consorcio de Copropietarios del complejo Villasol y revocó la resolución de primera instancia, al entender que el Código Civil y Comercial (CCyC) admite que también el tenedor de un boleto de compraventa pueda ser sujeto pasivo de la acción ejecutiva de expensas, que no sólo se limita al propietario registral del inmueble.

El tribunal integrado por los vocales Silvana María Chiapero, Delia Inés Rita Carta de Cara y Fernando Martín Flores, al analizar la apelación presentada, indicó que el magistrado de la anterior instancia, tras apuntar las oportunidades que le brinda el procedimiento para analizar oficiosamente el título ejecutivo, decidió rechazar la ejecución promovida por el consorcio mencionado en contra de quien adujo ser adquirente por boleto de una unidad funcional (inmueble PH), por entender que el ordenamiento fondal (artículo 2050 CCyC) sólo autorizaría al cobro ejecutivo en contra del propietario (titular registral), condición que la demandada aparentemente no tiene.

El fallo de la alzada consideró que el a quo también había considerado que, aunque el artículo 2048 CCyC también legitima su cobro en contra de quien tenga la mera posesión, a su respecto no estaría habilitada la vía ejecutiva, pues dicho carácter requeriría un ámbito probatorio de mayor cognición y prueba.

Ante ello, la cámara precisó que la controversia estaba relacionada con la legitimación pasiva para el cobro de expensas, advirtiendo en tal sentido que, ya antes de la vigencia del nuevo CCyC, se expresó una postura superadora de los conflictos que suscitaba al consorcio de propietarios la falta de pago de expensas, argumentándose que existían dos legitimados pasivos a tales efectos: el titular de la propiedad horizontal y el poseedor, quien también podía ser alcanzado por el consorcio a causa de la deuda en virtud de la delegación imperfecta operada (aludiendo a una postura de la ex ministra de la Corte Suprema de Justicia nacional, Helena Highton de Nolasco).

Postura

Además, los vocales remarcaron que esta última es finalmente la postura que “ha adoptado el novel ordenamiento privado unificado, la que ha quedado explicitada al dejar plasmado lo siguiente: a.- Que el propietario siempre es obligado al pago de las expensas, no pudiendo desligarse ni siquiera por abandono de la unidad funcional (art. 2049 CCyC); b.- Que el consorcio puede también exigir el pago de expensas a otros poseedores (usufructuarios, compradores por boleto y posesión) para garantizar el recupero de los gastos necesarios para el mantenimiento del conjunto (art. 2050 CCyC)”.

Despejada entonces la legitimación pasiva del adquirente por boleto de compraventa de una unidad funcional, la cámara analizó la ejecutividad del título respecto de estos nuevos legitimados pasivos por el cobro de expensas. Respecto a la vía procesal para el cobro y efectiva percepción de las expensas, se resaltó que el artículo 2048 del nuevo ordenamiento salva el inconveniente que tenía la ley 13512 (al no tener previsto procedimiento alguno), dejando establecido: “El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”.

De lo expuesto, la alzada derivó que, ceñido a esta literalidad, el a quo había rechazado la posibilidad de cobro ejecutivo en contra de la titular de un boleto de compraventa.

Conclusión

En cambio, la cámara no compartió esa conclusión, ya que -pese a que la ejecutividad de los títulos debe ser objeto de una interpretación estricta- no es verdadero que la correcta inteligencia de la norma obligue a concluir que sólo es posible la ejecutividad del título en contra de los propietarios, toda vez que si el artículo 2050 CCyC obliga al pago también a otros legitimados pasivos, no existe razón que justifique privar al consorcio de la ejecutividad en un caso y concedérsela en otro.

Asimismo, la decisión remarcó que tal criterio condice con la importancia que el crédito de expensas reviste para la vida del sistema y que la vía ejecutiva es el procedimiento más ágil para lograr el recupero de las expensas respecto de la totalidad de los obligados pasivos.

Por consiguiente, en el fallo se resolvió que corresponde revocar el rechazo de la vía ejecutiva para el cobro de expensas en contra de quien ostenta boleto de compraventa de la unidad.