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Definición. Fundamento. Acción de condómino sobre porción del bien que le corresponde. Titular registral de derechos y acciones en condominio. Acuerdo privado de división del bien. IMPROPONIBILIDAD OBJETIVA: Configuración. Vía idónea: DIVISIÓN DE CONDOMINIO
1– “El fundamento esencial de la usucapión es la necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo. … es un modo de resolver un problema… otra persona lo ocupa, lo posee, lo trabaja. Pero no tiene título”. El Codificador ha dicho que “La prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley” (art. 3948). De ello puede concluirse que el instituto persigue la posibilidad de que el poseedor adquiera la propiedad.
2– La acción intentada en autos está enderezada a proveer de una herramienta jurídica al interesado (en función de un interés social) para que aquel que tiene un bien, sin reconocer en otro la propiedad de la cosa, pueda hacerse dueño de ella, obteniendo por vía judicial la pertinente inscripción registral.
3– El condómino puede convertirse “en propietario exclusivo de la cosa común por haberla poseído para sí durante el tiempo y en las condiciones requeridas”, pues “si el condómino ha gozado de una manera exclusiva el fundo entero, no como copropietario sino como solo propietario mediante actos suficientemente caracterizados en ese sentido, podrá por medio de esa interversión de hecho –en modo alguno equiparable a la del precarista– adquirir por prescripción la propiedad de la cosa común”.
4– En autos, surge demostrado de las constancias documentales y registrales adosadas y los propios dichos del actor, que éste es titular en condominio con otras personas de un predio rural sobre el que le corresponde una porción (28,33%) de la mitad indivisa y respecto del cual los condóminos han acordado la división del condominio.
5– Dispone el art. 2698, CC: “Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares”, por lo que remite a las disposiciones del art. 3462: “Si todos los herederos están presentes y son capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes”, debiendo priorizarse, de ser posible, el principio de la división en especie, según lo determina el art. 3475 bis en cuanto dispone que “Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. La división de bienes no podrá hacerse cuando convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes, según lo dispuesto en el artículo 2326”.
6– En el sub lite, los condóminos –siendo todos capaces para disponer de sus derechos– acordaron la partición en especie del bien común. La vía para que el actor se haga individual dueño de esa parcela no es otra que el procedimiento de división de condominio, facilitado aquí por el hecho de que se ha pactado el procedimiento de división, por lo que su accionar deberá estar enderezado a obtener, por esa vía, la satisfacción de su derecho; ello, claro está, en la medida en que el acuerdo a que arribaron se compadezca con las normas que rigen la situación (entre ellas, ley provincial 5485 –modif. por las leyes 7497 y 8884–, en cuanto reglamenta el art. 2326, CC).
7– A ello cabe añadir las manifestaciones del pretenso usucapiente, quien expresamente ha dejado dicho que su pretensión se circunscribe exclusivamente a la porción que se le asignara en virtud de la aludida división de condominio, por lo que expresamente se ha excluido de la alternativa que el comunero tiende a usucapir todo el predio del que tiene derechos y acciones.
8– Cada sujeto de derecho goza de las acciones que la ley le otorga según el posicionamiento jurídico que tiene. En autos, claramente se puede advertir que el caso no encuadra en el presupuesto fáctico que permite a quien detenta el bien, hacerse dueño de él. Para el condómino que aspira a gozar con exclusividad de la porción de la cosa común que le correspondería, la vía jurídica idónea es la división del condominio (que será en especie si ello es posible), mas no tratar de usucapir aquello sobre lo que se tiene título cuando la institución está diseñada para que quien no tiene título y detenta la cosa en las condiciones que fija la ley, pueda hacerse del instrumento que perfeccione su dominio, en atención a sus derechos y a los generales que también se atienden con la figura de la usucapión.
9– El caso que involucra al actor dista de tratarse de un inmueble en situación de “saneamiento” (ley provincial 9150, que reemplaza a la ley provincial 9100), ya que lo que aquí existe es un condominio donde, aparentemente, los comuneros han acordado la división en especie del bien, teniendo cada uno (según los dichos del actor) la porción respectivamente adjudicada y para que aquellos se hagan dueños exclusivos de sus correspondientes porciones será menester que se sigan los pasos que la ley ha fijado con claridad para la división de condominio, según las posibilidades que la cosa ofrezca.
10– No se advierte de qué manera sería posible habilitar la instancia judicial de la usucapión sobre una porción física de un bien en condominio cuando el actor tiene la titularidad registral de derechos y acciones en condominio (esto es: una parte “ideal” sobre el bien), a lo que se agrega que dispone de un convenio (respetado por los integrantes de la comunidad) que divide la cosa común, lo cual hace que se esté frente a un supuesto de improponibilidad objetiva de la acción entablada. La figura es aplicable cuando contiene defectos tales, y que además resulten manifiestos, que tornen absolutamente inviable la acción a simple vista. Cuando la demanda contenga groseros errores de concepto y de forma evidentes, habrá de recurrirse a este extremo, deber que la ley impone al órgano jurisdiccional.
11– El actor cuenta con una clara vía legal que, en la medida que no controvierta normas vigentes (legislación provincial citada y arts. 2326 y 3475 bis, CC), le permitirá ver plasmada su aspiración por el camino idóneo para ese cometido, de conformidad con las reglas de la división de condominio y según lo acordado por los condóminos.
CCC y CA 2a. Río Cuarto. 17/9/09. AI Nº 230. Trib. de origen: Juzg. 4a. CC Río Cuarto. “Demicheli, Abel Horacio – Medidas preparatorias – Usucapión”
Río Cuarto, 17 de setiembre de 2009
Y VISTOS:
Los autos traídos a despacho para resolver el recurso de apelación interpuesto en subsidio del de reposición, ambos planteados por el pretenso usucapiente en contra de las resoluciones que a continuación se trascriben, todas ellas dictadas por la Sra. jueza titular del Juzgado de 1ª Instancia y 4ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, en cuanto, textualmente y de manera sucesiva, disponen: Primer decreto: “Río Cuarto, 11 de febrero de 2009. Presente lo manifestado y agréguese la documentación adjunta a sus efectos. A lo demás, y dado que no existe coincidencia entre la porción del inmueble que se pretende usucapir con el acuerdo extrajudicial, requiérase que adjunte el plano que se indica en el convenio acompañado y que da cuenta su cláusula primera manifestando oportunamente si existe identidad entre el adjuntado al solicitar las medidas previas con el que tal acuerdo se menciona. Finalmente, y dada la manifestación que se efectúa en la presentación de fs. 89 en cuanto se manifiesta que “por ende, la fracción pretendida por su representado equivale a todos los derechos y acciones registrados a su nombre. Notifíquese”. Segundo decreto: “Río Cuarto, 18 de febrero de 2009. Atento el informe efectuado por Secretaría, provéase al recurso impetrado en contra de la providencia de fs. 93. Atento que si bien no constituye requisito alguno la exigencia de adjuntar otro plano que no sea el prescripto por las diligencias preparatorias del proceso de que se trata, déjese sin efecto el requerimiento efectuado en tal decreto; no obstante lo cual hágase saber al recurrente que éste no tenía otra finalidad que la de dilucidar cuestiones que, reiteradamente, este tribunal ha requerido y aún no se encuentran perfectamente aclaradas a los fines de dar acabado cumplimiento a los arts. 175 inc. 3, 4 y 5, CPC. En efecto, si quien pretende usucapir es propietario de una porción de un inmueble rural sobre una mayor superficie, propiedad que se encuentra debidamente inscripta tal como surge del informe expedido por el Registro General de la Provincia de Córdoba que rola a fs. 76/77 y que adquiriera a título de donación por anticipo de herencia el 28,33% de la mitad indivisa de que era titular registral la Sra. Elvira Ángela de Aguilera, lo cual equivale aproximadamente a algo más de cien hectáreas; en tanto que en autos se pretende usucapir conforme a las medidas preparatorias y la demanda que se instaura lo es por algo más de ciento veinticinco hectáreas. Es por ello y dado que no se puede adquirir aquello de lo cual ya se es propietario y con fundamento en la norma ya citada, corresponde emplazar al actor para que en el plazo de treinta días determine si las hectáreas cuya usucapión se pretende se encuentran comprendidas dentro de los derechos y acciones que le corresponden por la escritura ya relacionada; bajo apercibimiento del art. 176, CPC. A la apelación articulada, oportunamente. Notifíquese”. Tercer decreto: “Río Cuarto, 3 de marzo de 2009. Presente lo manifestado y en atención a que la demanda resulta improponible en razón de que, conforme se desprende de las constancias de autos, se pretende usucapir derechos y acciones sobre un inmueble respecto del cual se ejerce el derecho real de dominio (instrumento de fs. 73/5 e informe de dominio que rola a fs. 76/78; máxime atendiendo a que existe una división de condominio realizada en forma privada y cuyo plano no ha sido adjuntado –respecto de lo cual se alzara el pretenso usucapiente, pero que luego pretende distinguir entre derechos y acciones indivisos ejercidos sobre una porción indeterminada, lo cual es connatural al condominio– y aun cuando enuncie cualquier otro derecho que le pudiere corresponder, tal como se expresa a fs. 95vta. –lo cual y dadas las formalidades que se requieren en materia de inmuebles carecen en absoluto de relevancia sobre el punto y a los efectos de la admisibilidad de la demanda–; debiendo, en consecuencia, ejercitar a los fines que pretende la acción que corresponda para el caso planteado en autos conforme a las constancias obrantes en estos actuados; por todo lo cual y no obstante no encontrarse vencido el plazo concedido a los fines de aclarar el punto que se otorga en el proveído de fs. 97 pero dados los términos de la presentación que antecede, rechácese el recurso de reposición interpuesto a fs. 94 sobre la base de los argumentos ya brindados en la providencia mencionada y en la presente, de conformidad con lo dispuesto por el art. 359, primer párrafo, segundo supuesto, del CPCC. Concédase la apelación interpuesta con efecto suspensivo por ante la Excma. Cámara de Apelaciones que por turno corresponda en razón de no registrar los presentes radicación alguna ante la alzada. Notifíquese y oportunamente, elévese, previa certificación por Secretaría”.
Y CONSIDERANDO:
1. El recurso. Contra la tesis que postulan las resoluciones trascriptas se levanta en apelación el apoderado del pretenso usucapiente, según presentación que se agrega a fs. 102/106, luego de reseñar los antecedentes de la causa, se agravia, en primer término: porque su demanda ha cumplido con todos y cada uno de los requisitos establecidos en el ordenamiento específico; en segundo término: que, conforme a la reglamentación de fondo, cualquier persona se encuentra autorizada para prescribir la propiedad de cosas inmuebles en la medida en que cumpla con la posesión animus domini, aclarando que no se pretende, como dice la a quo, usucapir derechos y acciones, sino adquirir el dominio de un lote perfectamente identificado y mensurado en el plano de fs. 5, sobre el que no se ejerce derecho de dominio pues es titular de derechos y acciones indeterminados; agrega que la jueza a quo parece no haber comprendido la diferencia entre el derecho de dominio (art. 2506, CC) y el condominio (art. 2673, CC), aclarando –reitera– que se pretende adquirir el derecho real de dominio sobre una cosa física concretamente delimitada y determinada. El título de propiedad, dice, fue agregado para demostrar la antigüedad y buena fe de la posesión que se ejerce. Cita doctrina en aval de su postura, para finalizar diciendo que no existe impedimento lógico ni legal para que un condómino con título no pueda ejercer la misma acción que se le permite a un usurpador sin título, en contra del titular inscripto, siendo prematuro y contrario al debido proceso denegar la acción antes de correr traslado a los demandados. 2. [Omissis]. 3. Lo que ha venido para ser resuelto. 3.1. La cuestión llegada finca en determinar si el aquí actor se encuentra habilitado para promover la acción que ha intentado y que la jueza a quo ha calificado de improponible en función del posicionamiento jurídico que tiene respecto del bien en cuestión y el alcance de su pretensión. 3.2. Respecto de lo primero, hay que decir que según la escritura de donación de fs. 73/74 bis, inscripta en el Registro General (constancia de fs. 74 bis/vta. e informe registral de fs. 76/78), el aquí actor es titular dominial de derechos y acciones en condominio equivalentes a una porción indivisa sobre un predio de 719 ha. –y fracción– que equivaldría a 125 ha. –y fracción–, los cuales fueron subdivididos entre los condóminos y adjudicados mediante convenio privado con firmas certificadas por escribano de registro, fechado el día 4/12/03. 3.3. Es del caso señalar que, distintamente a lo que afirma el apelante, la información sobre su condición de condómino surge, no de la actividad probatoria enderezada a demostrar su posesión, antigüedad y buena fe, sino de las actuaciones propias de las medidas preparatorias que, por imperativo procesal, deben cumplimentarse (art. 780, CPC) y que se agregan a fs. 32, 39/42, 43, 46/50, 51/56. La observación no pretende atribuir ningún tipo de conducta disvaliosa al pretenso usucapiente, pero sí poner blanco sobre negro en lo que ha sido lo actuado y, fundamentalmente, el presupuesto fáctico jurídico que se presenta y sobre cuya base deberá fallarse la cuestión. La condición de condómino surge de las informaciones que deben agregarse en este tipo de causas más que de la confesión espontánea del actor. 3.4. De otro costado, el convenio privado celebrado entre los condóminos, acompañado –vale también aclararlo– luego de dictado el decreto de fs. 86 que requiere al actor “…que declare bajo juramento al tribunal si existe acuerdo privado de división entre los allí individualizados…”, da cuenta de la mentada partición y adjudicación de las parcelas que a cada uno se asignaran, siendo del caso destacar que el usucapiente reconoce expresamente que el objeto de su demanda se corresponde con la parcela asignada (fs. 89vta., 98, 102vta., entre otras), más allá de insistir en distinguir entre lo que son los derechos y acciones indivisos sobre el bien en condominio y la porción de campo que pretende usucapir. 4. El instituto de la usucapión. 4.1. Indica la doctrina que se ha ocupado de esta cuestión, con fuerte basamento jurisprudencial que: “…la sociedad no avanzaría con propietarios negligentes que abandonan el ejercicio de sus derechos, sino que, por el contrario, ella se beneficia con hombres diligentes que, no obstante su carencia de títulos, suplen la inactividad de los que los tienen…. Con ello no sólo se satisface un interés individual, pues en definitiva el bien mayor es para la sociedad” (conf. Código Civil y normas complementarias – Análisis doctrinario y jurisprudencial, Director Bueres, Coordinadora Highton, Hammurabi; sobre el tema Arean, T. 6B, pág. 741) pues “El fundamento esencial de la usucapión es la necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo. … es un modo de resolver un problema… otra persona lo ocupa, lo posee, lo trabaja. Pero no tiene título” (Borda: Tratado de Derecho Civil – Derechos Reales, Perrot, 4ta. edición actualizada, T. I, p. 310), procurando no mantener incertidumbre jurídica en las relaciones jurídicas (Valdés – Orchansky: Lecciones de derechos reales, Lerner, Vol. I, p. 286). 4.2. Con este norte, que se concreta en definir esta institución como “un medio de adquirir un derecho” (art. 3947, CC), siendo un modo de adquisición del dominio (art. 2525, inc. 7, CC), por lo que, críticas semánticas al margen (Beatriz Díaz de Vivar, Juicio de Usucapión, Hammurabi, p. 15), el Codificador ha dicho que “La prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley” (art. 3948), lo que puede concluirse es que el instituto persigue la posibilidad de que el poseedor adquiera la propiedad (Salvat: Tratado de Derecho Civil Argentino – Derechos reales, T. II, TEA, 1960, actualizado por Argañarás, p. 214). 4.3. Lo que se procura dejar sentado con lo precedente es que la acción intentada en los presentes autos está enderezada a proveer de una herramienta jurídica que permita al interesado, pero en función de un interés social, para que aquel que detenta un bien sin reconocer en otro la propiedad de la cosa, pueda hacerse dueño de ella, obteniendo por vía judicial la pertinente inscripción registral. 4.4. Desde otro ángulo, se reconoce que el condómino puede convertirse “en propietario exclusivo de la cosa común, por haberla poseído para sí durante el tiempo y en las condiciones requeridas” (Salvat, ob. cit., T. III, p. 63), debiendo dejar de ser promiscua y que se haya trocado en exclusiva del prescribiente (ibídem, pág. 64), pues “si el condómino ha gozado de una manera exclusiva el fundo entero, no como copropietario sino como sólo propietario, mediante actos suficientemente caracterizados en ese sentido, podrá por medio de esa interversión de hecho –en modo alguno equiparable a la del precarista– adquirir por prescripción la propiedad de la cosa común” (p. 65). 5. El posicionamiento jurídico del actor respecto del inmueble objeto de la pretensión. 5.1. Dicho lo precedente, mínimo cuadro que enmarca la situación habida en autos, lo que sigue es, sin más preámbulos, asumir el tratamiento de la cuestión donde tenemos que surge demostrado de las constancias documentales y registrales adosadas y los propios dichos del actor, que éste es titular en condominio con otras personas de un predio rural sobre el que le corresponde una porción (28,33%) de la mitad indivisa y respecto del cual los condóminos han acordado la división del condominio, mediante la cual se le otorga a Abel H. Demicheli el equivalente de, aproximadamente, 125 ha. –y fracción– que estaría representada por la parcela que se le asigna y de la que da cuenta el croquis en fotocopia agregado a fs. 5 (reiterado en copia a fs. 43). 5.2. Dispone el art. 2698, CC: “Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares”, por lo que remite a las disposiciones del art. 3462: “Si todos los herederos están presentes y son capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes”, debiendo priorizarse, de ser posible, el principio de la división en especie, según lo determina el art. 3475 bis en cuanto dispone que “Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. La división de bienes no podrá hacerse cuando convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes, según lo dispuesto en el artículo 2326”. 5.3. En el caso de autos es eso, precisamente, lo que hicieron los condóminos, siendo todos capaces para disponer de sus derechos (nada surge de lo agregado de que ello así no sea), han acordado la partición en especie del bien común y la vía para que el aquí actor se haga individual dueño de esa parcela no es otra que el procedimiento de división de condominio, facilitado en el sub lite por el hecho de que se ha pactado el procedimiento de división, por lo que su accionar deberá estar enderezado a obtener, por esa vía, la satisfacción de su derecho, ello, claro está, en la medida en que el acuerdo a que arribaron se compadezca con las normas que rigen la situación (entre ellas, indudablemente, la ley provincial 5485 –modif. por las leyes 7497 y 8884–, en cuanto reglamenta el art. 2326, CC, que prohíbe todo acto de disposición de inmuebles rurales en jurisdicción provincial que implique subdivisión de ellos en parcelas o remanentes cuyas superficies no constituyan unidades económicas agrarias, a fin de evitar la constitución de minifundios –el art. 1º, primer párrafo, de aquella norma, dice: “Ningún acto de disposición que implique la subdivisión actual o futura de inmuebles rurales en jurisdicción provincial, podrá ser válidamente otorgado si como consecuencia se establecen parcelas o remanentes cuyas superficies no constituyen unidades económicas agrarias”–, aspecto que no cabe abordar por ser ajeno al objeto del presente). 5.4. Lo dicho debe complementarse con las ya aludidas manifestaciones del pretenso usucapiente, quien expresamente ha dejado dicho que su pretensión se circunscribe exclusivamente a la porción que se le asignara en virtud de la aludida división de condominio, por lo que expresamente se ha excluido de la alternativa que el comunero tiene de, eventualmente, usucapir el todo del predio del que detenta derechos y acciones. No es ése, claramente, el supuesto de autos. 5.5. Y que no se diga, como parece insinuarlo el recurrente, que se le niegan derechos que se le reconocen a otros, aun sin título, ni buena fe (cita el caso del usurpador), pues ello, que también vale para el comunero que posee la totalidad del bien a despecho de los derechos y acciones que le correspondan, refiere a que cada sujeto de derecho goza de las acciones que la ley le otorga según el posicionamiento jurídico que detenta y en este rumbo claramente se puede advertir que el aquí actor no encuadra en el presupuesto fáctico que por los fundamentos aludidos permiten a quien detenta el bien, hacerse dueño de ella, sino que para el condómino que aspira a gozar con exclusividad de la porción de la cosa común que le correspondería, la vía jurídica idónea es la división del condominio (que será en especie si ello es posible -conf. Borda: ob. cit., T. I, p. 496-), mas no tratar de usucapir aquello sobre lo que se tiene título cuando la institución está diseñada, según se ha visto, para que quien no tiene título y detenta la cosa en las condiciones que fija la ley, pueda hacerse del instrumento que perfeccione su dominio en atención a sus derechos y a los generales que también se atienden con la figura de la usucapión, según se ha destacado (punto 4.1.). 5.6. El caso que involucra al actor dista de tratarse de un inmueble en situación de “saneamiento” (ley provincial 9150, que reemplaza a la también provincial ley 9100, citada por el recurrente), ya que lo que aquí existe es un condominio donde, aparentemente, los comuneros han acordado la división en especie del bien, detentando cada uno (según los dichos del actor) la porción respectivamente adjudicada y para que aquellos se hagan dueños exclusivos de sus correspondientes porciones será menester que se sigan los pasos que la ley ha fijado con claridad para la división de condominio, según las posibilidades que la cosa ofrezca. 6. La demanda resulta improponible. 6.1. Sinceramente no se advierte de qué manera sería posible habilitar la instancia judicial de la usucapión sobre una porción física de un bien en condominio, cuando el actor detenta la titularidad registral de derechos y acciones en condominio (esto es: una parte “ideal” sobre él), a lo que se agrega que dispone de un convenio (según sus dichos: respetado por los integrantes de la comunidad) que divide la cosa común, lo cual hace que estemos frente a un supuesto de improponibilidad objetiva de la acción entablada, queriéndose significar con ello que la figura es aplicable cuando contiene defectos tales, y que además resulten manifiestos, que tornen absolutamente inviable la acción a simple vista; por ejemplo cuando se invoca una causa ilícita o no contemplada por la ley, tal vez una falta de legitimación sustancial absoluta. O sea, cuando ab initio se tiene la certeza de que ni la causa ni el objeto de la pretensión revisten idoneidad para lograr los efectos jurídicos perseguidos, impidiendo de tal manera la sustanciación de un largo, costoso e innecesario proceso. En síntesis, cuando la demanda contenga groseros errores de concepto y de forma evidentes habrá de recurrirse a este extremo deber que la ley impone al órgano jurisdiccional. (conf. Imatz, Andrea Alejandra: “Rechazo in limine de la demanda”, LL 1994-B-328, citado por Vénica, Cód. Proc. Civil y Comer. de la Prov. de Cba., Lerner, T° II, p. 228, en donde se brindan ejemplos varios). Siendo del caso que la jueza a quo ha advertido la circunstancia, cabe confirmar la resolución que así lo decide. 6.2. El aquí actor cuenta con una clara vía legal que, en la medida en que no controvierta normas vigentes (legislación provincial citada y arts. 2326 y 3475 bis, CC), le permitirá ver plasmada su aspiración por el camino idóneo para ese cometido, de conformidad con las reglas de la división de condominio y según lo acordado por los condóminos. 6.3. Tal y como se han presentado las cosas, la acción, según se dijo, luce improponible, por lo que el proveído que declara improponible la demanda incoada, debe recibir ratificación en la alzada. 7. Costas. Imponer las costas al apelante perdidoso.
Por todo expuesto,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor, confirmando el proveído recurrido en cuanto declara improponible a la demanda incoada. Con costas.
Daniel Gaspar Mola – Horacio Taddei – José María Ordonñez ■
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