COOPERATIVA DE VIVIENDA. Asociado: naturaleza de la relación ad hoc. LDC: Aplicación. Relación de consumo. Falta de pago de obras de infraestructura: causal de resolución. CLÁUSULA ABUSIVA: Incumplimiento accesorio o parcial. ABUSO DEL DERECHO. Posibilidad de cobro de la deuda por vía alternativa. Rechazo de la demanda 1- En autos, entre las partes, existe una relación de consumo. De las constancias de autos surge que una persona física adhiere a un convenio para constituir un consorcio con la finalidad de adquirir una vivienda, incorporándose como socio bajo la modalidad de una cooperativa, sin que pueda negociar las cláusulas del convenio. En ese contexto, los adherentes y asociados encuadran dentro del concepto de consumidores, con el alcance otorgado por la Ley de Defensa del Consumidor, ya que a título oneroso adquieren una vivienda nueva para destino final.
2- La Cooperativa actora es un proveedor conforme lo prescribe la normativa tuitiva del consumidor, por cuanto se trata de una persona jurídica que de manera profesional se dedica a la venta de inmuebles bajo la modalidad de adjudicación.
3- En autos, al encuadrar la parte actora como proveedora está obligada al cumplimiento de los deberes impuestos por la ley 24240. Por ello, ante cualquier problemática, incumplimiento o inconveniente suscitado entre las partes, con relación al bien ofrecido y adquirido, el destinatario final –indistintamente asociado o no– queda legalmente tutelado por el régimen del consumidor. Si cualquier destinatario final en tanto consumidor o usuario goza de la tutela legal específica, no podría considerarse al asociado de la Cooperativa cuando se relaciona con ella como consumidor en situación de inferioridad, por cuanto no hay norma que lo excluya.
4- Conforme el art. 1204, Cód. Civil: «…Las partes podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna obligación no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver…». Ahora bien, si el incumplimiento es mínimo, si afecta solo a partes accesorias del contrato, el juez está autorizado a rechazar la demanda por resolución y decidir la cuestión sobre la base de la indemnización de los daños derivados del incumplimiento parcial, manteniendo en pie el resto del contrato. Lo contrario significaría un ejercicio abusivo e injustificable del derecho de resolución.
5- La falta de pago de los rubros por obras de infraestructura, servicios, etc., por los que la actora peticiona la resolución contractual no tienen el carácter de obligación principal, sino que dichos rubros son accesorios, por lo que el supuesto incumplimiento no habilitaría la resolución peticionada, con la consiguiente desposesión de la vivienda, siendo que en los presentes no existe controversia con relación a la cancelación total del precio. Ello no obsta a que la parte pueda reclamar lo que dice que se le adeuda por otra vía, pero no pretender la resolución del contrato y consiguiente devolución del bien.
6- El fallo atacado por la apelante analiza la cuestión desde la perspectiva de la normativa consumeril, que tiene carácter de orden público, y dentro de ese contexto entiende que la cláusula invocada por la actora a los fines de resolver el contrato resulta abusiva (cfr. art. 37, LDC), por no referirse a la obligación principal, sino a una accesoria.
C7.ª CC Cba. 23/10/19. Sentencia N° 98. Trib. de origen: Juzg. 40.ª CC Cba. «Cooperativa de Vivienda Policial Limitada c/ Peschiutta, Claudia Gabriela y otro – Ordinario – Cumplimiento/Resolución de Contrato – Expte. Nº 6000901»
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2.ª Instancia. Córdoba, 23 de octubre de 2019
¿Procede el recurso de apelación interpuesto?
La doctora María Rosa Molina de Caminal dijo:
En los autos: (…) venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 41ª. Nom. en lo Civil y Comercial de esta ciudad, en los que por sentencia N° 417, de fecha 23 de octubre de 2018 se resolvió: «I) Rechazar la demanda intentada por la Cooperativa de Vivienda Policial Limitada C.V.P.L. II) Imponer las costas del presente a la actora. III) [Omissis]». La sentencia en recurso contiene una relación de causa que satisface los extremos del art 329, CPC, por lo que en honor a la brevedad, a ella me remito. Contra dicha resolución interpone recurso de apelación la Dra. Claudia Gianella Formi, por la parte actora, que es concedido por el magistrado. Venidos los autos a esta Sede, expresa agravios. 1. El libelo recursivo admite el siguiente compendio: En primer lugar, se agravia por la errada dimensión que el a quo confiere a los convenios de las partes, las obligaciones que de allí se desprenden y a la naturaleza del ente cooperativo, no tomando en consideración que la demandada es parte de un complejo habitacional y que se adhirió a una Cooperativa. Señala que se acreditó la realización de las obras de infraestructura cuyo pago proporcional fue incumplido, y se precisó detalladamente cada rubro con su correspondiente monto en la demanda y en las intimaciones cursadas. Indica que la importancia de las obras y la obligación de su realización por parte de la Cooperativa no se discute; dichas obras son exigidas por los organismos públicos para dar la aprobación definitiva del complejo. En segundo lugar, se queja porque se encuadró al vínculo de las partes en el derecho consumeril, siendo que la Cooperativa es una asociación de personas cuyos miembros persiguen la satisfacción de sus necesidades personales, familiares o profesionales, por medio de una empresa común dirigida por ellos mismos, sobre la base de la igualdad de sus derechos y obligaciones. Refiere que al no existir intereses contrapuestos, no tiene lugar el presupuesto fundamental necesario para la defensa del consumidor, por lo que pretender aplicar dicha ley carece de sentido porque implicaría intentar la protección del consumidor frente a sí mismo, desconociendo la naturaleza del cooperativismo. Manifiesta que el derecho de información del asociado está resguardado en la naturaleza misma del ente que acciona y del cual es parte. Como tercer agravio expresa que el fallo resuelve extra petita cuando señala que el convenio tiene cláusulas abusivas, como la que prescribe que el representante del consorcio puede disponer de la cesión de la unidad de aquél que incurra en mora, sea a la altura del plan que fuere y restituyendo el monto que hubiere pagado cuando se finalice la obra. Aduce que dicha cláusula está fuera del objeto litigioso, por lo que se ha violado el principio de congruencia, fundamentación lógica y legal. Por último, como cuarto agravio, refiere que el sentenciante sostuvo que los testigos ofrecidos por su parte son contradictorios, sin indicar dónde radican las contradicciones en que habrían incurrido dichos testigos. Añade que el magistrado plantea que su parte no ofreció prueba contable para establecer el monto adeudado, siendo que el objeto de la acción recae en la resolución contractual por el no pago de las obras de infraestructura y de servicios generales. Argumenta que el camino para determinar la posibilidad de resolución es a través del examen de la existencia o inexistencia de incumplimiento y si el mismo resulta esencial en la obligación y no que por medio de los montos pueda determinarse la gravedad o levedad. Agrega que la demandada niega que le corresponda pagar lo adeudado porque arguye que los trabajos fueron deficientes, pero no solo que no acreditó dicho extremo sino que se aprovecha de los mismos dado que cuenta con todos los servicios y beneficios de las obras. Indica que si bien el a quo advirtió la omisión en que incurrió la demandada al no plantear la exceptio non adimpleti contractus, le dio virtualidad a su postura. Insiste en que el magistrado se apoya en la falta de prueba sobre el valor de lo adeudado, cuando en realidad el valor no resulta un tema a decidir, sino si es esencial la obligación incumplida que haga al funcionamiento del conjunto habitacional. Añade que el sentenciante considera que la cláusula resolutoria resulta abusiva, sin que la parte demandada haya planteado esa defensa, apartándose de los preceptos del pacto comisorio y de lo previsto en el art. 1084 y sgtes. CCC. Cita jurisprudencia de la Cámara 1.a CC, Cba. Solicita que se revoque la sentencia de grado, con costas. 2. La parte demandada contesta los agravios y solicita que el recurso sea declarado desierto con costas; subsidiariamente peticiona el rechazo del recurso por las razones que esgrime, a las que se remite. 3. La Sra. fiscal de Cámaras contesta el traslado corrido dictaminando que corresponde rechazar el recurso de apelación y confirmar la resolución de primera instancia. 4. Firme el decreto de autos a estudio, queda la causa en estado de ser fallada. 5. En primer lugar, ante la denuncia de deserción del recurso formulada por la parte demandada, es menester destacar que, aun sea perfectible el escrito de expresión de agravios, en él se atacan de manera al menos suficiente para abrir la competencia de este Tribunal los argumentos que sustentan el fallo del a quo, por lo que corresponde ingresar a su análisis. 6. La primera cuestión a analizar es el agravio que impugna la aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor al caso de autos, por cuanto dicha cuestión se erige como un presupuesto esencial y determinante para definir las reglas procedimentales y sustanciales que habrán de regir la cuestión. En ese lineamiento, como lo señala la parte demandada apelada al contestar los agravios, la propia parte actora al interponer la demanda peticiona que al vínculo que une a las partes se le aplique el régimen especial de defensa del consumidor. Y si bien en dicha oportunidad solicitó que la aplicación de la normativa consumeril sea compatibilizada con el régimen cooperativo y sus principios, no es menos que textualmente indicó que «entre asociados y terceros no asociados beneficiarios del servicio que presta la Cooperativa y la Cooperativa, hay relación de usuario o consumidor y proveedor en los términos de la ley 24240, resultando aplicable dicho ordenamiento a tal vinculación pero sin desatender los principios propios, ya que se rige fundamentalmente por el régimen cooperativo y sus principios rectores, que excluyen el ánimo de lucro y la necesidad de equiparación entre ellos, toda vez que la Cooperativa actúa primordialmente en beneficio de sus asociados y de los terceros no asociados, beneficiarios de sus servicios». Postura ratificada al evacuar el traslado para alegar. Por lo que aducir ahora en la Alzada que el vínculo entre actor y demandado no importa la existencia de una relación de consumo, no resulta una postura ajustada con su conducta anterior. El obrar de la parte actora puede vincularse con la teoría de los actos propios, plasmada en la máxima «venire contra proprium factum non valet» que, conforme a su recepción en la fórmula acuñada por el más Alto Tribunal, consiste en que «nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos ejerciendo una conducta incompatible con una anterior, deliberada y jurídicamente eficaz» (acerca de la recepción a partir de un antiguo precedente del 8 de abril de 1869 y su amplitud en la jurisprudencia de la Corte, Augusto Morello y Rubén S. Stiglitz, «La doctrina del acto propio», LL 1984-A, págs. 871/872), teoría que engarza con un principio general del derecho, el de la buena fe, que reviste la condición de «cláusula general, abierta, norma de recupero o ‘standard’ que, por tal consiente fácilmente atrapar en su aplicación funcional, multiplicidad de casos, que apuntan a descalificar la contradicción con la conducta propia y previa» (Morello- Stiglitz, ob. cit., pág. 865). La doctrina de los actos propios tiene por fin proteger la seguridad y los derechos de otras personas que hayan depositado su confianza en una determinada situación jurídica. Si la parte actora encuadró la cuestión en la demanda como una relación de consumo, no puede ahora en la Alzada modificar su postura y pretender que dicho vínculo no sea considerado en el marco de una relación de consumo. 7. Ahora bien, sin perjuicio de ello y contrariamente a lo sostenido por la apelante, comparto y hago propio lo dictaminado por la Sra. fiscal de Cámaras, en cuanto entiende que entre las partes existe una relación de consumo. De las constancias de autos surge que una persona física adhiere a un convenio para constituir un consorcio, con la finalidad de adquirir una vivienda, incorporándose como socio bajo la modalidad de una Cooperativa, sin que pueda negociar las cláusulas del convenio. En ese contexto, los adherentes y asociados encuadran dentro del concepto de consumidores, con el alcance otorgado por la Ley de Defensa del Consumidor, ya que a título oneroso adquieren una vivienda nueva para destino final. Por su parte, la Cooperativa es un proveedor conforme lo prescribe la normativa tuitiva del consumidor, por cuanto se trata de una persona jurídica que de manera profesional se dedica a la venta de inmuebles, bajo la modalidad de adjudicación. En consecuencia, al encuadrar la parte actora como proveedora, está obligada al cumplimiento de los deberes impuestos por la ley 24240. Por ello, ante cualquier problemática, incumplimiento, o inconveniente suscitado entre las partes, en relación al bien ofrecido y adquirido, el destinatario final –indistintamente asociado o no– queda legalmente tutelado por el régimen del consumidor. Si cualquier destinatario final en tanto consumidor o usuario goza de la tutela legal específica, no podría considerarse al asociado de la Cooperativa cuando se relaciona con ella como consumidor en situación de inferioridad, por cuanto no hay norma que lo excluya. Por todo lo señalado, considero que el agravio no puede recibirse, debiendo confirmarse la resolución de primera instancia en cuanto aplica al presente caso la normativa consumeril. 8. Con relación al tercer agravio, si bien es cierto que la cláusula tildada por el a quo de abusiva (cláusula que dispone que los representantes del consorcio pueden disponer una nueva cesión de la unidad cuando se incurra en mora, sea cual fuere la altura del plan de cuotas, restituyendo el monto que el adherente hubiera pagado), no fue una cláusula invocada por la parte actora a los fines de la resolución de contrato, como tampoco es una cláusula que resulte aplicable al presente caso, dicho análisis no causa perjuicio alguno al apelante, por cuanto el sentenciante rechaza la demanda con base en otras consideraciones. Por lo que el agravio no puede recibirse, por falta de interés (art. 354, CPC). 9. Adentrándonos al análisis de los restantes agravios, cabe señalar que conforme art. 1204, Cód. Civil: «…Las partes podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna obligación no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver…». Ahora bien, como señala el sentenciante, y lo entiende la doctrina, si el incumplimiento es mínimo, si afecta solo a partes accesorias del contrato, el juez está autorizado a rechazar la demanda por resolución y decidir la cuestión sobre la base de la indemnización de los daños derivados del incumplimiento parcial, manteniendo en pie el resto del contrato. Lo contrario significaría un ejercicio abusivo e injustificable del derecho de resolución (Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil, Contratos, Tomo I, 9ª. edición, LL, pág. 241/242). En ese sentido, se comparte la conclusión a que arriba el a quo en cuanto considera que la falta de pago de los rubros por obras de infraestructura, servicios, etc., por los que la actora peticiona la presente resolución contractual, no tienen el carácter de obligación principal, sino que son accesorios, por lo que dicho supuesto incumplimiento no habilitaría la resolución peticionada, con la consiguiente desposesión de los demandados de su vivienda, siendo que en los presentes no existe controversia con relación a la cancelación total del precio de aquélla. Ello no obsta a que la parte pueda reclamar lo que dice que se le adeuda por otra vía, como sostiene el iudex, pero no pretender la resolución del contrato y consiguiente devolución del bien. 10. Tampoco puede entenderse que el juez se haya apartado del pacto comisorio convenido por las partes, como sostiene el apelante; ello así, por cuanto el fallo analiza la cuestión desde la perspectiva de la normativa consumeril, que tiene carácter de orden público, y dentro de ese contexto entiende que la cláusula invocada por la actora a los fines de resolver el contrato resulta abusiva, por no referirse a la obligación principal sino a una accesoria. 11. Asimismo no resulta acertado entender que el fallo consideró que el objeto litigioso versó sobre los montos adeudados y no sobre el incumplimiento por parte de la demandada. Si bien el magistrado sostuvo que no se acreditó el monto total que habría pagado la Cooperativa por las obras por los rubros que invoca para la resolución contractual y el correspondiente valor que habrían incumplido los demandados y que se debió diligenciar a tales fines prueba pericial contable, dicho argumento fue uno de los tantos en los que se fundó para rechazar la resolución contractual peticionada. Ha de verse que el sentenciante destacó que el costo constructivo de la vivienda fue cancelado íntegramente, mas no se habrían pagado rubros accesorios, los que si bien el juez entendió que resultaban necesarios para el normal funcionamiento del complejo habitacional, podían ser cobrados o exigidos por un proceso de cobro de pesos, sin que ello implique desposeer a los demandados de su vivienda. Lo importante para el magistrado era desentrañar si el incumplimiento era esencial. 12. Por otra parte, no resulta cierto que el juez no ameritara las características de las obras y su importancia sobre el complejo, ya que a fs. 924 vta. señaló que «resultan necesarios para el normal funcionamiento del complejo habitacional». No obstante, insisto, según el razonamiento del sentenciante, dichos incumplimientos no tenían el carácter de obligación principal, como para tornar justa la resolución contractual, sumado a que las cláusulas que estipulaban la resolución ante ese incumplimiento las tildó de abusivas en los términos del art. 37, LDC. 13. Por último, no puede dejar de destacarse que el fallo de la Cámara 1.a Civil y Comercial de esta ciudad citado por el apelante al expresar agravios en nada se relaciona con el presente caso, ya que si bien el Tribunal de Alzada, aplicando el pacto comisorio hizo lugar al desalojo, no es menos que la cuestión fáctica dista mucho de ser similar a las presentes actuaciones. En dicho precedente la acción se instrumentó a raíz de que el demandado adeudada 55 cuotas del convenio de adjudicación de vivienda suscripto, lo que le imposibilitó acceder al título de dominio. Lo que no acontece en autos, donde los demandados han cancelado la totalidad de las cuotas por el valor de la vivienda, adeudando –según entiende la actora– importes por las obras de infraestructura, servicios e impuestos. 14. En virtud de lo expuesto, corresponde confirmar el decisorio apelado. En cuanto a las costas, deberán ser impuestas a la parte actora apelante, por el principio objetivo de la derrota (art. 130, CPC). Para la regulación de honorarios por las tareas en esta Sede se contemplan las pautas valorativas del art. 39, CA, particularmente la eficacia de la labor profesional, la responsabilidad comprometida y el éxito obtenido, entre otras. A la cuestión, me pronuncio por la negativa.
Los doctores Rubén Atilio Remigio y Jorge Miguel Flores adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede,
SE RESUELVE: 1. Rechazar el recurso de apelación, confirmando lo decidido en primera instancia. 2. Imponer las costas al apelante (art. 130, CPC). 3. [Omissis].
María Rosa Molina de Caminal – Rubén Atilio Remigio – Jorge Miguel Flores ♦
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