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Alcance. Alteración de la causa de la pretensión. Incorporación de oficio de un capítulo no planteado. Violación del principio. ALQUILER. Deuda. Locatario adquirente de una parte indivisa del bien locado. Posibilidad de coexistencia de la calidad de locatario y condómino. Imposibilidad de invocar la condición de condómino para la exención del canon. Procedencia de la demanda
1– En la especie se persigue el cobro de alquileres sobre la base de un contrato de locación vencido, pero que a juicio de los demandantes se encuentra vigente a tenor de lo dispuesto por el art. 1622, CC. Por lo que, frente a los términos de la pretensión, al tribunal sólo le cabía emitir pronunciamiento declarando la procedencia o improcedencia del reclamo de alquileres a que se alude en ese escrito inicial.
2– La ley exige una estricta correspondencia entre el contenido de la sentencia y las cuestiones oportunamente planteadas por las partes, lo que supone la adecuación del pronunciamiento a los elementos de la pretensión deducida en el juicio (sujeto, objeto y causa). Se trata de la aplicación del principio de congruencia que constituye una de las manifestaciones del principio dispositivio y que reconoce fundamento constitucional, pues comportan agravio a la garantía de la defensa tanto las sentencias que omiten el examen de las cuestiones oportunamente propuestas por las partes que sean conducentes para la decisión del pleito, como aquellas que se pronuncian sobre pretensiones o defensa no articuladas en el proceso.
3– En el sub iudice, la aplicación del principio iura novit curia señalado en la sentencia importa la alteración de la causa de la pretensión y la incorporación de oficio de un capítulo de la litis que no ha sido planteado, lo cual excede las facultades del tribunal.
4– En autos, no ha sido objeto de controversia el hecho de que durante la vigencia del contrato de locación los demandados locatarios acordaran con una de las condóminas la cesión de derechos y acciones indivisos equivalentes al tercio correspondiente a la cesionaria respecto de una fracción de terreno en donde se encuentra la porción de inmueble locado. No obstante, esa cesión de derechos no tuvo virtualidad para cambiar el carácter de locatario que revestía el demandado ni la naturaleza de la ocupación, desde que el condómino locatario no es propietario exclusivo de la cosa.
5– La voluntad de los condóminos es distinta a la del condómino locatario de la cosa común. Si bien la jurisprudencia no es uniforme, la posición mayoritaria admite la coexistencia de ambas calidades: condómino y locatario, con todos los derechos y obligaciones que emergen de las distintas calidades. Como condómino debe contribuirse con los gastos de conservación; como locatario debe pagarse el alquiler y restituir la cosa al vencimiento del término contractual. Los demandados no pueden soslayar lo acordado al suscribir el contrato como locatarios. Es decir que aun cuando el contrato se encontrara vencido, no habiendo los locatarios restituido el inmueble locado, debían abonar el alquiler correspondiente de conformidad con lo pactado, sin que quepa invocar la calidad de condómino a los fines de eximirse del cumplimiento de la obligación asumida como locatarios.
C7a. CC Cba. 29/5/09. Sentencia Nº 88. Trib. de origen: Juzg. 38a. CC Cba. “Albrisi de Pisoni Ana María y otros c/ Brusotti Daniel Aldo María y otro – PVE – Alquileres (Expte. N° 29753/36)”
2a. Instancia. Córdoba, 29 de mayo de 2009
¿Proceden los recursos interpuestos?
El doctor Jorge Miguel Flores dijo:
1. Contra la sentencia dictada por el Juzg. de 1a. Inst. y 38a. Nom. en lo Civil y Comercial (Sent N° 53 de fecha 23/4/07) que resolvió: “1) No hacer lugar a la demanda por cobro de alquileres y multa, interpuesta por la Sra. Ana María Albrisi de Pisoni por derecho propio y en representación de María Elena Rocca, María Elena Albrisi, María Cristina Albrisi, Alfredo Francisco César Augusto Albrisi, Horacio Guillermo Albrisi, Marta Isabel Dominga Yavarone, Graciela Beatriz Yavarone y Estela Susana Yavarone, en contra de los señores Daniel Aldo María Brusotti y Jorge Raúl Barbero. 2) Condenar al codemandado Daniel Aldo María Brusotti, en su calidad de condómino, al pago de la suma de pesos novecientos noventa y dos ($ 992,00) con más los intereses que se establecen en el Considerando XI), en concepto de compensación económica por la ocupación exclusiva del inmueble común identificado como Lote Veintiséis (26) de la Manzana cuatro (04) de la localidad de Pasco, Pedanía Chazón, Dpto. Gral. San Martín de esta provincia, Matrícula N° 598.404, Nomenclatura Catastral N° 1602160101004026000. 3) Imponer las costas de la acción intentada contra el señor Jorge Raúl Barbero, a los actores señores Ana María Albrisi de Pisoni, María Elena Rocca, María Elena Albrisi, María Cristina Albrisi, Alfredo Francisco César Augusto Albrisi, Horacio Guillermo Albrisi, Marta Isabel Dominga Yavarone, Graciela Beatriz Yavarone y Estela Susana Yavarone. 4) Imponer las costas de la acción intentada contra el señor Daniel Aldo María Brusotti en un cincuenta por ciento ($ 50) a cargo de éste, y en un cincuenta por ciento ($ 50) a cargo de los actores señores Ana María Albrisi de Pisoni, María Elena Rocca, María Elena Albrisi, María Cristina Albrisi, Alfredo Francisco César Augusto Albrisi, Horacio Guillermo Albrisi, María Isabel Dominga Yavarone, Graciela Beatriz Yavarone y Estela Susana Yavarone…”, ambas partes interponen recursos de apelación. A fs. 411/423 expresa agravios el apoderado del demandado Daniel Brusotti solicitando se declare la nulidad de lo dispuesto en el punto segundo de la parte resolutiva de la sentencia apelada, atento que se condena a su representado a pagar una compensación económica a los condóminos por el uso del inmueble común lo cual –dice– no fue reclamado en la demanda. Expresa que de tal manera la jueza vulnera el principio de congruencia y viola los derechos de defensa en juicio y propiedad. Señala que la acción del locador para el cobro de alquileres no es la misma que la del condómino para el cobro de compensación por el uso exclusivo de la cosa común, y agrega: por amplias que sean las facultades de los jueces en virtud del principio iura novit curia, no son tan amplias como para alterar los términos de la litis y acordar al actor lo que no pidió en su demanda. Continúa diciendo que el tribunal de primera instancia era incompetente para dictar esa condena puesto que la demanda por cobro de alquileres fue en virtud de un contrato en el cual las partes se sometían a la jurisdicción de los tribunales ordinarios de Córdoba, por lo cual se aceptó la competencia; pero que la cuestión referida a la relación entre los condóminos y el posible uso de la cosa común, nada tiene que ver con la locación por lo que la competencia corresponde a los jueces naturales (art. 6, CPC). Se queja por la imposición de costas, sosteniendo que si la actora demandó por alquileres invocando una relación locativa y se rechazó la demanda, la única vencida es quien promovió el juicio. Agrega que su mandante no es vencido porque no se demandó lo que se condenó a pagar. Se agravia por la regulación de sus honorarios profesionales sosteniendo que si la demanda por cobro de alquileres fue rechazada en su totalidad, la regulación debe practicarse conforme al primer párrafo del inc. 2 art. 29, ley 8226, sobre el valor del crédito demandado y sus intereses. Solicita se impongan las costas de la alzada a la parte actora. 2. A fs. 432/437 expresa agravios el Dr. Pucheta Bonaparte, apoderado de la parte actora. Se queja manifestando que la sentencia toma como objeto del contrato de venta de derechos, el inmueble locado en su totalidad, lo que –afirma– es erróneo pues, como surge de la documental acompañada, lo vendido es tan sólo 1/3 de la casa alquilada a los demandados y del lote que ocupaba Bruschini, que nada tiene que ver en este juicio. A través del segundo agravio señala que el contrato privado de venta celebrado entre la Sra. Margarita Rocca de González y los demandados no tuvo efecto de modificar el contrato de locación vigente respecto de las otras dos locadoras-propietarias. Se agravia por cuanto la sentencia determina que a partir de la compra de derechos los locatarios dejan de revestir esa calidad para pasar a ser condóminos, y que las relaciones entre las partes se rigen por las reglas de ese instituto jurídico al haberse producido la interversión del título. Reitera que lo que se vendió a ambos locatarios es un tercio del inmueble arrendado. Afirma que los testimonios rendidos en autos no prueban que Brusotti sea propietario ni que haya intervertido el título de ocupación como erróneamente lo afirma la a quo. Agrega que las mejoras realizadas tampoco son prueba de la propiedad de Brusotti desde que ambos locatarios, al ingresar como comodatarios, asumieron el compromiso de realizar mejoras. Señala que la sentenciante incurre en error al fundar su convicción de que Brusotti tiene animus domini por el pago de impuestos. En ese lineamiento advierte que se trata del cumplimiento de una obligación contraída expresamente en el contrato. Por último se queja por cuanto la sentencia libera de responsabilidad a uno de los locatarios que cedió sus derechos de compra a un tercero sin notificar a los locadores. Afirma que el contrato de alquiler continuó vigente por los 2/3 no vendidos y que luego de su vencimiento, los demandados continuaron la ocupación y ninguno restituyó lo arrendado, por lo que –dice– el contrato se considera prorrogado por aplicación del art. 1622, CC. En consecuencia solicita se revoque la sentencia y se condene a los demandados solidariamente al pago de los alquileres reclamados en la demanda con intereses e imposición de costas en ambas instancias. 3. A) A tenor de lo resuelto en primera instancia y el contenido de los agravios, por una razón de orden lógico estimo conveniente analizar en primer término el recurso incoado por el demandado Sr. Daniel Aldo M. Brusotti. En esa dirección ha de verse que la demanda persigue el cobro de alquileres sobre la base de un contrato de locación vencido, pero que a juicio de los demandantes se encuentra vigente a tenor de lo dispuesto por el art. 1622, CC, y fs. 41 vta. último párrafo), mientras que la sentencia condena a un pago en concepto de compensación económica por la ocupación exclusiva del inmueble común. Es claro, frente a los términos de la pretensión, que al tribunal sólo le cabía emitir un pronunciamiento declarando la procedencia o improcedencia del reclamo de alquileres a que se alude en ese escrito inicial. En este sentido adquiere trascendencia la queja de la parte demandada cuando denuncia la violación del principio de congruencia, desde que la ley exige una estricta correspondencia entre el contenido de la sentencia y las cuestiones oportunamente planteadas por las partes, lo que supone, como es obvio, la adecuación del pronunciamiento a los elementos de la pretensión deducida en el juicio (sujeto, objeto y causa). Se trata de la aplicación del denominado “principio de congruencia”, que constituye una de las manifestaciones del principio dispositivo y que reconoce, incluso, fundamento constitucional pues, como reiteradamente ha establecido la CSJN, comportan agravio a la garantía de la defensa tanto las sentencias que omiten el examen de las cuestiones oportunamente propuestas por las partes que sean conducentes para la decisión del pleito, como aquellas que se pronuncian sobre pretensiones o defensa no articuladas en el proceso. En el sub judice, la aplicación del principio iura novit curia señalada en la sentencia importa la alteración de la causa de la pretensión y la incorporación de oficio de un capítulo de la litis que no ha sido planteado, lo cual excede las facultades del tribunal. Así entonces, al no guardar estricta correlación la sentencia dictada con lo pretendido en la demanda (objeto), corresponde acoger el recurso de la parte demandada y dejar sin efecto lo dispuesto al punto 2 de la sentencia apelada. De igual modo, en atención a lo aquí decidido y lo que se informa más adelante con relación a la apelación de la contraria, se vuelve innecesario el tratamiento de los restantes agravios del demandado. B) Consecuente con lo señalado en el párrafo anterior y lo dispuesto por la última parte del art. 362, CPC, debemos ingresar en el análisis de la demanda por cobro de alquileres, cuestión que encuentra estricta correlación con los agravios traídos a la alzada por la misma parte actora. En esa dirección ha de verse –como decía– que la pretensión de cobro de alquileres se funda en el contrato de locación que suscribieran el representante de las entonces propietarias del inmueble con los demandados. El Sr. Daniel Aldo M. Brusotti resiste la demanda sosteniendo: a) la nulidad del contrato invocado en la demanda; b) subsidiariamente y para el caso de que el contrato se considerara válido, la inaplicabilidad del art. 1622, CC; y c) que su parte ocupa parcialmente el inmueble sobre el que recae su derecho a título de dueño, habiéndose producido la interversión del título y transformado la naturaleza de la ocupación. Por último, y para el caso de que se admitiera la pretensión de cobro de alquileres, opone excepción de prescripción e impugna el cálculo efectuado por la demandante. Trabada así la litis, anticipo que la nulidad del contrato denunciada por el demandado Brusotti al contestar la demanda no resulta atendible, pues la supuesta deficiencia en la representación del Sr. Albrisi no puede ser invocada por el locatario que luego de la suscripción del contrato recibió el inmueble cedido en locación en cumplimiento del contrato; en rigor, no hay afectación a sus derechos. En todo caso, esa falta de representación podía ser invocada por los condóminos locadores cuyos derechos podían verse afectados, y éstos no sólo no formularon oposición alguna, sino que su apoderada acciona en los presentes invocando los actos cumplidos por Albrisi como representante de las condóminas, es decir, convalidando lo actuado por aquél. Por otra parte, no se acreditó en autos que Albrisi careciera de representación al suscribir el contrato, como tampoco la falta de consentimiento de los otros condóminos, o que esa circunstancia haya sido invocada durante la locación. Pero además, en el boleto por el cual los demandados adquieren los derechos y acciones indivisos de la Sra. Rocca de González, se aclaró que la transferencia comprendía tanto el negocio arrendado al Sr. Bruschini como la casa arrendada a los ahora adquirentes donde funciona la Cínica Privada Pasco (v. fs. 59 cláusula 1a. in fine). Esa aclaración implica por parte de los demandados el reconocimiento del contrato de locación (y por ende la calidad de locatarios) y que el objeto de éste fue el inmueble donde funciona la Clínica. Asimismo, al contestar agravios la apoderada del codemandado Barbero manifestó que a partir de la cesión de derechos al Sr. Bruschini, su mandante “dejó de ocupar el inmueble…”. De tal modo no resulta viable la argumentación referida a que el inmueble locado (y por el que se reclaman alquileres) no se encuentra ocupado por Brusotti y que no existen evidencias de que la locación tuvo ejecución. Del contrato de locación se desprende que el inmueble locado fue destinado exclusivamente al funcionamiento de la Clínica Privada Pasco (v. fs. 8vta. cláusula 3a.), lo que es corroborado por el contrato de cesión referenciado supra y por los testigos que declararon que la Clínica funciona en el lote 26 correspondiente a la matrícula 598.404, de manera que resulta claro que el inmueble por el cual se reclaman alquileres es aquél que fue objeto del contrato de locación para establecer una clínica, y que actualmente continúa ocupado por Brusotti. Tampoco ha sido objeto de controversia el hecho de que durante la vigencia del contrato de locación, los demandados locatarios acordaran con una de las condóminas la cesión de derechos y acciones indivisos equivalentes al tercio correspondiente a la cesionaria respecto de una fracción de terreno en donde se encuentra la porción de inmueble locado destinado al funcionamiento de la clínica y el negocio arrendado por Bruschini. Por esa razón, el codemandado Brusotti afirma que continuó la ocupación del inmueble en calidad de propietario indiviso de la mayor superficie de la que éste forma parte, habiendo celebrado respecto de esa porción contratos a su exclusiva cuenta, obteniendo la inscripción a su exclusivo nombre de las contribuciones por mejoras y las tasas e impuestos que gravan el bien; y afirma que se produjo la interversión del título y, por ende, se transformó la naturaleza de la ocupación. No obstante, a nuestro modo de ver, esa cesión de derechos no tuvo virtualidad para cambiar el carácter de locatario que revestía el demandado ni la naturaleza de la ocupación desde que el condómino locatario no es propietario exclusivo de la cosa. La voluntad de los condóminos es distinta a la del condómino locatario de la cosa común. Si bien la jurisprudencia no es uniforme, la posición mayoritaria admite la coexistencia de ambas calidades: condómino y locatario, con todos los derechos y obligaciones que emergen de las distintas calidades. Como condómino debe contribuirse con los gastos de conservación; como locatario debe pagarse el alquiler y restituir la cosa al vencimiento del término contractual (Cfr. Código Civil y normas complementarias, Bueres-Highton, T° 5 B, Editorial Hammurabi, 2a. edición, p. 142). En ese lineamiento y por encima de lo dispuesto por el art. 1622, CC, y su aplicabilidad al caso, lo cierto es que los demandados no pueden soslayar lo acordado al suscribir el contrato como locatarios. Véase que luego de pactar la improrrogabilidad del contrato y su renovación (salvo consentimiento por escrito del locador), las partes acordaron que “vencido el plazo estipulado en la presente cláusula, si los locatarios no restituyeran el inmueble locado en debida forma, al locador o a la persona por él indicada, y en la fecha convenida, deberán abonar una multa diaria de A 80 además del alquiler pactado…” (v. cláusula 2a. del contrato de locación a fs. 8vta.). Es decir que aun cuando el contrato se encontrara vencido, no habiendo los locatarios restituido el inmueble locado, debían abonar el alquiler correspondiente de conformidad con lo pactado, sin que quepa invocar la calidad de condómino a los fines de eximirse del cumplimiento de la obligación asumida como locatarios. Consecuentemente y acorde con lo estrictamente peticionado por la parte actora al expresar agravios, corresponde revocar la sentencia y condenar a los demandados a abonar lo reclamado en concepto de alquileres. C) Con relación a la excepción de prescripción introducida por el codemandado Brusotti, cabe señalar su improcedencia a tenor de lo dispuesto por el art. 4027, CC, que dispone que la obligación de pagar los arriendos prescribe por cinco años, y además, por el requerimiento de pago formulado a través de la carta documento que fuera remitida a los Sres. Brusotti y Barbero el 19/9/01 que tiene los efectos previstos en el art. 3986, 2ª parte, dado que esa intimación contiene una manifestación inequívoca del acreedor de mantener vivo su derecho, según lo han interpretado la doctrina y jurisprudencia mayoritaria al otorgar efecto suspensivo de la prescripción a la interpelación fehaciente al deudor (Cfr. Código Civil anotado, Salas-Trigo Represas, T° 4-B, edición 1999, p. 318, comentario art. 3986). De tal manera, reclamándose en la demanda los periodos locativos comprendidos entre octubre de 1996 y abril de 2002, la prescripción planteada no puede ser atendida. D) Consecuentemente corresponde condenar a los demandados al pago de la suma reclamada en concepto de alquileres debiendo estimarse éstos conforme a lo señalado en la sentencia, determinación que no ha sido objeto de impugnación en cuanto a que el importe de australes ochocientos convenido en el contrato, por aplicación de la Ley de Convertibilidad y el índice de costo de vida equivalen a la suma de $382,63. A dicho importe deberá restarse la suma proporcional al tercio que fuera cedido a los locadores, quedando así como precio por los dos tercios restantes a favor de los actores locadores, la suma de $255,09. Asimismo resulta innecesario determinar el porcentaje del inmueble efectivamente ocupado por Brusotti, desde que el alquiler no se fijó por la totalidad del inmueble sino que se estableció por la porción del inmueble (parte de una superficie mayor) que se destinaba a la clínica, es decir, teniendo en cuenta la superficie a ocupar. Al importe mensual a pagar por alquiler se adicionarán intereses desde que cada suma es debida y hasta la fecha de su efectivo pago, de conformidad con lo solicitado por la propia parte actora en la liquidación acompañada a fs. 377/345 (TPP mensual que publica el BCRA más 0,5% mensual hasta el 7/1/02, a partir del 8/1/02 y hasta el 30/5/03 tasa pasiva más 2%, y desde el 1/6/03 hasta el efectivo pago, la tasa pasiva mencionada más 0,5% mensual). 4. Concerniente a la acción incoada en contra del Sr. Barbero, asiste razón a la parte actora apelante en cuanto señala la inoponibilidad a ésta del contrato de cesión celebrado por aquél con el Sr. Bruschini. En efecto, tal como lo señala la sentencia, a los fines de la oponibilidad a los restantes condóminos del contrato por el cual Barbero cedía a Bruschini los derechos y acciones equivalentes a una sexta parte indivisa del terreno donde se ubica la Clínica Privada Pasco, era necesaria la notificación, circunstancia que no ha sido acreditada en autos. Por ello, circunscribiéndonos a la demanda por la que se reclaman alquileres de conformidad con los términos del contrato de locación, resulta innecesario el análisis sobre la ocupación por parte de Barbero del inmueble locado. Esto así porque, acreditada la suscripción del contrato donde se conviene la obligación de continuar pagando alquileres en caso de la no restitución del inmueble, son éstos y no el actor los que, ante el reclamo de la actora, deben acreditar el cumplimiento del pago de los alquileres y/o la restitución del inmueble. De ahí, viene inadmisible el argumento de Barbero cuando indica que las actoras tenían a su cargo probar su ocupación, ya que a él le incumbía acreditar la devolución de la cosa. 5. La conclusión a que se arriba en los presentes apareja una modificación en la imposición de costas y en la base regulatoria que conduce a una revocación de ambos puntos accesorios, los que deberán ajustarse a la nueva situación. A tal fin las costas de primera instancia se establecen en su totalidad a los demandados que resultan perdidosos (art. 130, CPC). Concerniente a las costas de la alzada cabe aclarar que teniendo en cuenta el objeto del juicio, y que el recurso deducido por el codemandado ataca un vicio de forma del pronunciamiento causado por el propio órgano jurisdiccional, corresponde efectuar una sola imposición de costas debiendo ser soportadas por los demandados. En consecuencia corresponde dejar sin efecto las regulaciones de honorarios practicadas en primera instancia debiendo efectuarse una nueva estimación de conformidad con lo decidido en el presente.
El doctor Rubén Atilio Remigio adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede y lo dispuesto por el art. 382, CPC, el Tribunal
RESUELVE: 1) Hacer lugar al recurso de apelación incoado por el demandado Daniel Brusotti, declarando la nulidad de lo dispuesto en el segundo punto de la parte resolutiva de la sentencia apelada. 2) Acoger el recurso de apelación interpuesto por la parte actora revocando la sentencia en cuanto dispone el rechazo de la acción por cobro de alquileres, y en consecuencia hacer lugar a la demanda entablada en contra de los Sres. Daniel M. Brusotti y Jorge Raúl Barbero, condenándolos a abonar en el término de diez días los alquileres reclamados con más sus intereses conforme a lo establecido en el apartado D) del presente voto. 3) Dejar sin efecto la imposición de costas y regulación de honorarios practicada en el fallo recurrido, imponiendo las costas de ambas instancias a los demandados, debiendo practicarse una nueva estimación arancelaria para los honorarios de los letrados intervinientes en la anterior instancia conforme lo dispuesto en el presente.
Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio ■
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