SUBASTA JUDICIAL. Auto aprobatorio. Falta de inscripción y posesión por el comprador. Solicitud de prescripción por parte de la ejecutada. Transcurso de un plazo mayor a diez años. Procedencia de la prescripción1– En el remate judicial, el vendedor es el Estado y no el ejecutado; esto explica que no sea éste el obligado a transferir al comprador el dominio del bien subastado. Ello no quita que pese sobre el ejecutado un deber que consiste en sufrir la transferencia coactiva de su propiedad, en consentir la expropiación de un bien suyo realizada por el Estado con el objeto de satisfacer el derecho de su acreedor. Y si este deber es exigible por medio de una acción sujeta a prescripción, como es la que compete al comprador para adquirir el dominio del bien subastado, no se ve por qué el ejecutado no podría liberarse de él una vez transcurrido el plazo que la ley establece para que se opere la extinción de esa acción por falta de ejercicio.
2– El argumento del fallo apelado según el cual la extinción de los efectos del asiento generado por la comunicación de la subasta no puede ser alegada por los sujetos que han intervenido en el proceso, para quienes la publicidad registral es innecesaria, no resulta procedente. La ejecutada no pretende ampararse en la falta de inscripción de la subasta para desconocerla, sino todo lo contrario. Lo que ella alega no concierne al trámite de la inscripción registral, cuya ausencia podría reputarse irrelevante en este caso, sino al nacimiento mismo del derecho real que debía ser objeto de esa inscripción. Más que la publicidad registral, lo que falta es el mismo derecho de propiedad que no llegó a pasar a cabeza del comprador porque no se le hizo la tradición y no llegó a ser poseedor.
3– En autos, de lo que se trata es de ver si el transcurso de un plazo superior a diez años puede operar la extinción de este derecho del comprador a obtener la posesión y adquirir el dominio de los lotes de los que fue adjudicatario en el remate.
4– Tampoco se compare el argumento del fallo apelado en cuanto atribuye a la ejecutada una conducta abusiva y de mala fe por pretender negar los efectos de una subasta que le es conocida sin necesidad de publicidad registral. La prescripción liberatoria se produce por el solo transcurso del tiempo y con total prescindencia de la buena o mala fe del deudor. Para la ley, la invocación de la prescripción importa el ejercicio de un derecho, algo que no podría tener connotación antijurídica alguna.
5– Estas conclusiones no resultan modificadas por el hecho de que el comprador haya pagado el precio en su totalidad, si a pesar de esto no llegó a entrar en posesión, hecho que no está comprobado con las constancias del proceso. Es más, algunos elementos (v.gr. la rebeldía del comprador, constatación del oficial de justicia, etc.) corroboran la ausencia de esa posesión. No puede sostenerse que el comprador haya llegado a adquirir el dominio de los lotes subastados, pues, por más que tenga un título hábil para ello –como es el auto aprobatorio del remate–, ese solo título no acompañado de la posesión es insuficiente para la adquisición del derecho real (art. 577, CC). Consecuencia de esto es que aun con ese título, el derecho del adquirente a obtener el dominio es sólo un derecho personal y, como tal, susceptible de perderse por el transcurso del tiempo necesario para que opere la prescripción liberatoria.
6– Tampoco es relevante que la subasta hubiese transformado en tenencia la posesión de la ejecutada, porque asumiendo que esta consecuencia fuese exacta, eso no le privaría a la demandante de la legitimación que le confiere su calidad de titular registral para hacer declarar la extinción de los derechos que terceras personas puedan tener a inscribir un título incompatible con el suyo. Y esto con abstracción de quién resulte ser el verdadero poseedor, cuestión que no se juzga en esta causa.
7– En consecuencia, corresponde declarar extinguido por la prescripción el derecho del comprador a adquirir e inscribir el dominio de los bienes de los que resultó adjudicatario en el remate. Ahora bien, una vez que esta sentencia se encuentre firme, se deberá oficiar al Registro de la Propiedad para que se cancelen los asientos generados por la comunicación de la subasta, por cuanto, resuelto que el comprador no tiene derecho a inscribir el dominio a su nombre, estos asientos no podrían tener ya ninguna utilidad práctica.
C3a. CC Cba. 10/12/13. Sentencia Nº 184. Trib. de origen: Juzg. 15a. CC Cba. «Fernández Cervera, Domingo Rafael c/ Cuesta Blanca SA – Ejecutivo – Cobro de honorarios – Cuerpo (civil) – Incidente de prescripción contra Antonio Pablo Mesquida (Mza. 66 Lote 45 y 46) – (Expte. N°1868691/36)”
2a. Instancia. Córdoba, 10 de diciembre de 2013
¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por la ejecutada?
El doctor Julio L. Fontaine dijo:
Estos autos, venidos del Juzgado de Primera Instancia y 15a. Nominación Civil y Comercial en virtud del recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la parte incidentista contra el Auto Nº 996 de fecha 18/12/12. En sucesivos remates realizados el 5/12/87 fueron subastados diversos lotes de propiedad de la entonces ejecutada, Cuesta Blanca SA, ubicados en la localidad de este mismo nombre. Entre esos lotes fueron vendidos los que son materia de este proceso (Nos. 45 y 46 de la manzana 66). Resultó comprador de ellos el Sr. Antonio Pablo Mesquida por la suma total de 320 australes. El 21 de diciembre de ese año fue dictado el auto aprobatorio de la subasta, que se notificó al comprador el 22 de diciembre siguiente. Con esta notificación se le hizo saber que debía depositar el saldo de precio actualizado que ascendía a 434,60 australes. Sin embargo, pese a que el Sr. Mesquida abonó íntegramente este importe, no consta que se haya realizado acto alguno con el objeto de ponerlo en posesión. Por cierto, tampoco consta que se hayan realizado los trámites para la inscripción registral de la venta. En esta situación se presentó Cuesta Blanca SA el 15/3/10 requiriendo que se declarara prescripto el derecho del comprador a inscribir la transferencia del dominio, petición a la cual se imprimió el trámite del juicio abreviado. Luego de su sustanciación, que se realizó en rebeldía del adquirente, en el auto apelado –una verdadera sentencia por su contenido– la jueza de primer grado rechazó tal pretensión. Esta decisión ha motivado la apelación de Cuesta Blanca SA. En mi concepto, el recurso es legítimo puesto que no son justos los motivos que dio la a quo para rechazar esa pretensión. Esos motivos son los siguientes: a) que la ejecutada carece de legitimación para formular este planteo porque no es deudora de la obligación que pretende se declare prescripta; b) que aunque se admita que los efectos de la comunicación de la subasta puedan extinguirse a los diez años por la prescripción, esta extinción no puede ser alegada por los sujetos que intervinieron en el proceso, a quienes la subasta les es oponible aun en defecto de publicidad registral; c) que la invocación de la prescripción por quien tiene positivo conocimiento de la realización del remate es un acto abusivo; e) que el caso de autos difiere de otros que resolvió anteriormente esta Cámara puesto que aquí el adjudicatario abonó íntegramente el precio; f) que devenida la posesión de la ejecutada en mera tenencia por efecto del remate, carece ésta de legitimación para promover este incidente puesto que no tiene derecho a poseer la cosa. En cuanto al primero de estos motivos, considero que se deben ratificar las consideraciones que hizo la Cámara en el precedente homónimo al que se refiere la propia jueza en la resolución apelada (“Fernández Cervera c/ Cuesta Blanca SA – Ejec. – Inc. prescripción c/ Horacio Lonati”; expte. nº 1785317/36). En el remate judicial, el vendedor es el Estado y no el ejecutado, por cierto, y esto explica que no sea él el obligado a transferir al comprador el dominio del bien subastado. Pero esto no quita que pese sobre él un deber que consiste en sufrir la transferencia coactiva de su propiedad, en consentir la expropiación de un bien suyo –alguna vez en la doctrina se ha empleado esta expresión– realizada por el Estado con el objeto de satisfacer el derecho de su acreedor. Y si este deber es exigible por medio de una acción sujeta a prescripción, como es la que compete al comprador para adquirir el dominio del bien subastado, no se ve por qué el ejecutado no podría liberarse de él una vez transcurrido el plazo que la ley establece para que se opere la extinción de esa acción por falta de ejercicio. El siguiente argumento del fallo apelado, según el cual la extinción de los efectos del asiento generado por la comunicación de la subasta no puede ser alegada por los sujetos que han intervenido en el proceso, para quienes la publicidad registral es innecesaria, es susceptible a mi juicio de la misma objeción que se hizo en el anterior fallo de la Cámara, al que hice referencia más arriba. La ejecutada no pretende ampararse en la falta de inscripción de la subasta para desconocerla, sino todo lo contrario. Lo que ella alega no concierne al trámite de la inscripción registral, cuya ausencia podría reputarse irrelevante en este caso, sino al nacimiento mismo del derecho real que debía ser objeto de esa inscripción. Más que la publicidad registral, lo que falta es el mismo derecho de propiedad que no llegó a pasar a cabeza del comprador porque, según lo que resulta de la prueba, no se le hizo la tradición y no llegó a ser poseedor. De lo que se trata, entonces, es de ver si el transcurso de un plazo superior a diez años puede operar la extinción de este derecho del comprador a obtener la posesión y adquirir el dominio de los lotes de los que fue adjudicatario en el remate. En cuanto a la conducta abusiva y de mala fe que se atribuye a la ejecutada por pretender negar los efectos de una subasta que le es conocida sin necesidad de publicidad registral –siguiente motivo del fallo apelado– no puedo menos que repetir las consideraciones efectuadas en aquel precedente tantas veces citado. No se puede compartir ese argumento porque técnicamente hablando, es decir, prescindiendo de consideraciones de conciencia, la prescripción liberatoria se produce por el solo transcurso del tiempo y con total prescindencia de la buena o mala fe del deudor. Para la ley la invocación de la prescripción importa el ejercicio de un derecho, algo que no podría tener ninguna connotación antijurídica. “Por sólo el silencio o inacción del acreedor, por el tiempo designado por la ley, queda el deudor libre de toda obligación. Para esta prescripción no es preciso justo título ni buena fe” (CC, art. 4017). Estas conclusiones no resultan modificadas por el hecho de que el Sr. Mesquida haya pagado el precio en su totalidad, si a pesar de esto no llegó a entrar en posesión, hecho que, como dije más arriba, no está comprobado con las constancias del proceso. Es más, su misma rebeldía, como la declaración de la testigo Molina y la constatación del oficial de justicia son elementos que corroboran la ausencia de esa posesión. En defecto de este hecho no puede sostenerse que el comprador haya llegado a adquirir el dominio de los lotes subastados, pues, por más que tenga un título hábil para ello como es el auto aprobatorio del remate, ese solo título no acompañado de la posesión es insuficiente para la adquisición del derecho real (CC, art. 577). Consecuencia de esto es que aun con ese título, el derecho del adquirente a obtener el dominio es sólo un derecho personal y, como tal, susceptible de perderse por el transcurso del tiempo necesario para que opere la prescripción liberatoria. Tampoco es relevante que la subasta hubiese transformado en tenencia la posesión de la ejecutada, porque asumiendo que esta consecuencia fuese exacta, eso no le privaría a la demandante de la legitimación que le confiere su calidad de titular registral para hacer declarar la extinción de los derechos que terceras personas puedan tener a inscribir un título incompatible con el suyo. Y esto con abstracción de quién resulte ser el verdadero poseedor, cuestión que no se juzga en esta causa. Propongo entonces que se haga lugar a la apelación, se admita la demanda del presente juicio abreviado y se declare extinguido por la prescripción el derecho del Sr. Antonio Pablo Mesquida a adquirir e inscribir el dominio de los bienes de los que resultó adjudicatario en el remate. Consecuentemente, para proveer a la demanda en toda su extensión y evitar perplejidades futuras, es conveniente dejar previsto que una vez que esta sentencia se encuentre firme, se deberá oficiar al Registro de la Propiedad para que se cancelen los asientos generados por la comunicación de la subasta. Resuelto que el comprador no tiene derecho a inscribir el dominio a su nombre, estos asientos no podrían tener ya ninguna utilidad práctica. Las costas del proceso deben ser impuestas en ambas instancias al adquirente en el remate, cuya rebeldía ha puesto a la ejecutada en la necesidad de transitar ambas instancias para obtener el reconocimiento de su derecho.
Los doctores Guillermo E. Barrera Buteler y Beatriz Mansilla de Mosquera adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal
RESUELVE: Admitir la apelación, hacer lugar a la demanda y declarar prescripto el derecho de la Sra. Bethy María Desimone Villarroel a obtener la transferencia del dominio de los bienes de los que resultó adjudicataria en la subasta. Oportunamente, si correspondiera, una vez firme esta sentencia, se deberá librar oficio al Registro de la Propiedad a los efectos de que sean cancelados los asientos generados por la comunicación de la subasta. Con costas a cargo del Sr. Antonio Pablo Mesquida en ambas instancias.
Julio L. Fontaine – Guillermo E. Barrera Buteler – Beatriz Mansilla de Mosquera■
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