MANDATO

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Plazo. Venta de inmueble por mandatario mediante boleto. Escrituración fuera del plazo del mandato. Transmisión del inmueble a tercero reivindicante. REIVINDICACIÓN. Improcedencia
1– La doctrina, analizando la ejecución del poder y refiriéndose al mandatario, dice que “debe ejecutarlo exactamente, en lugar y tiempo propios, y circunscribirse a los límites del encargo, no haciendo más ni menos (art. 1905)”. A ello resulta atinado agregar: “El mandatario está obligado a cumplir el negocio asumido, a conducirse en ello diligentemente y a preservar el interés del mandante lo mejor que sepa y pueda”. Si el poder se otorgó en el año 1987, resulta claro que el negocio formalizado en el año 2003 (escritura de venta a favor del reivindicante) quedaba fuera de la intención que tuvo el mandante en cuanto al tiempo de duración del poder especial.

2– En autos, el sujeto que transfería el inmueble por instrumento público no era el mandatario sino quien había adquirido el inmueble de éste por boleto en el año 1990. Ergo, además del vencimiento del término de vigencia del mandato (diez años desde el año 1987), hay que agregar que el que otorgó la escritura de venta no es el mandatario (con el término de vigencia vencido) sino el que formalizó el boleto de compra con el mandatario (en el año 1990).

3– El tiempo de vigencia del poder que el mandante hace constar en él lleva a conocimiento de aquel que va a contratar con el mandatario, que el poder tiene un término dentro del cual debe cumplirse la manda. Se ha dicho que el alcance del poder irrevocable resulta práctico en esta clase de negocios jurídicos, y su irrevocabilidad dura el tiempo por el que se constituyó —salvo que mediare justa causa para que la revocabilidad opere como tal—, y debe tenerse presente que el mandato irrevocable para actos jurídicos determinados otorgado por un lapso determinado, tiene como fin el término por el que se constituyó, ya que la voluntad del mandante en otorgar ese tipo de mandato lo fue para la venta del inmueble y en el carácter de irrevocable y por el término de diez años. Con lo que se quiere interpretar en la voluntad del mandante que tanto la irrevocabilidad como la duración del mandato tienen un término de diez años. El correcto entendimiento de los dictados del artículo 1960, CC, lleva a la cesación del mandato por expiración del término por el que se constituyó. El mandato es una declaración de voluntad, una orden para obrar y en un tiempo determinado como es el de estos actuados.

4– Si bien no resulta necesaria la inclusión del término limitativo del mandato como condición de su confección, el artículo 1977, CC, exige la limitación temporal para que se considere irrevocable. Se ha expuesto que “La conclusión por vencimiento conlleva un efecto extintivo genuino e inmediato, provocado en forma automática por el solo transcurso del tiempo”, y se agrega: “Si … expira el término establecido pero el negocio no se ha concluido, concluye el mandato conferido a pesar de que la tarea no haya terminado”. Es por ello que el mandato que lleva un plazo determinado transmite la voluntad del mandante que tendrá vigencia por ese término y no otro, salvo que el motivo especial por el cual se otorgó se lleve a cabo con anterioridad dando por concluida la manda.

5– Cuando el poder irrevocable se sujeta a un término de duración, el cumplimiento de dicho término lleva a la caducidad del poder, y en consecuencia se encuentra impedido el mandatario de otorgar la escritura a favor del tercero cumpliendo con la venta del inmueble.

6– El plazo resolutorio a que se encuentra sometido el poder es una obligación con efectos extintivos; es un plazo cierto, y vencido éste, la extinción es automática. En consecuencia y tratándose de un poder para vender bienes inmuebles, y que la voluntad del mandante es que tenga vigencia por diez años, no amerita otra interpretación que contradiga la voluntad de aquel, y frente a la caducidad del documento y a los fines de concretar la compra de la cosa se debió requerir un poder vigente.

7– La acción de reivindicación, tal lo normado por el art. 2758, CC, “…es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por lo cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en posesión de ella”. De lo que resulta que está habilitada para ejercerla aquel sujeto que tiene derecho a poseer, del que verdaderamente posee la cosa, y en contraposición, aquel que la posee tiene que demostrar que no debe restituir la cosa. El requisito que exige la ley es que el reivindicante sea el propietario de la cosa a reivindicar, atento que el Codificador entendió que es una acción nacida del derecho de propiedad, y que éste haya perdido la posesión, lo que no ocurriría así ante la presencia de perturbaciones. Frente a la caducidad referida, el accionante carece de acción para solicitar la reivindicación de la cosa, de la que no resulta ser su propietario en orden a que el título ha sido otorgado por quien no es el titular dominial del inmueble.

C4a. CC Cba. 14/11/08. Sentencia Nº 153. Trib. de origen: Juzg. 6a. CC Cba. “Paillet, Pablo Mario c/ Argañaraz, Ramón – Ordinarios – Otros – Recurso apelación – Expte. Nº 702340/36”

2a. Instancia. Córdoba, 14 de noviembre de 2008

¿Procede el recurso de apelación?

El doctor Miguel Ángel Bustos Argañarás dijo:

1. Contra la sentencia número 487 del 6/12/06, dictada por la señora jueza de Primera Instancia en lo Civil, de 6a. Nominación, de esta ciudad, la demandada interpuso recurso de apelación, siendo concedido por decreto de fecha 28 de febrero de 2007. Radicados los autos en la alzada e impreso el trámite de ley, la recurrente expresó agravios (fs 183/201), siendo respondidos por la contraria. Firme el proveído de “autos a estudio”, quedan los presentes en estado de ser resueltos. 2. La accionada vierte sus agravios y expresa que en la reivindicación es fundamental que el título jurídico se corresponda con la cosa que se pretende reivindicar, y la sentencia funda el derecho a reivindicar del señor Paillet en su supuesta calidad de titular dominial del inmueble en función de la escritura Nº 133, del 11 de diciembre de 2003; pero de las constancias de autos por vía del asiento dominial el inmueble que se quiere recuperar es el que le correspondió al señor Luis Alberto Iglesias por compra que le hiciera a Salustiano Yañez. Dice que el asiento dominial Nº 8574 citado por la a quo, no ha sido acompañado a los autos, y por ende Paillet no ha probado qué cosa ha comprado, pero sí se agregó el asiento dominial Nº 10.365 que acredita la titularidad de Iglesias sobre el inmueble que compró Yañez, con intervención del escribano Patiño. La actora no probó que tuviera el derecho real de dominio y no produjo prueba pericial para determinar que el inmueble que la demandada posee es el que se pretende reivindicar. Aduce que el título acompañado fue denunciado por nulo e inválido, que la sentenciante tuvo por válido cuando adolecía de falta de capacidad del transmitente, porque el poder de Luis Alberto Iglesias a favor de José Alcides Iglesias lo fue por el término de diez años (27/11/87), por lo que había fenecido (11/12/03) a la fecha de la transmisión, brindando una resolución aparente. Que para la a quo se debió redargüir de falso el instrumento público, porque se trató de cumplimiento del mandato, no de desconocimiento del instrumento, y por ende debió tratar sobre la invalidez del instrumento y declarar la falta de acción. Dice que la facultad de escriturar sólo puede brindarla la titularidad registral que Paliza [quien vendió al actor] no tenía, y que para escriturar se necesitaba poder suficiente del titular registral. Agrega como tercer agravio la falta de modo como requisito legal, y es la falta de posesión del vendedor al momento de la transferencia del inmueble, lo que se ha acreditado en autos, omitiendo la juzgadora valorar la resolución fiscal, ya que el demandado había comenzado a vivir en el inmueble tres años antes de la denuncia. Tampoco valoró la escritura de posesión que el demandado presentó al contestar la demanda, en la que además el escribano actuante recorrió el lote y constató las mejoras puestas por el demandado. Además, que no existe prueba de la posesión por el actor sobre el inmueble que intenta reivindicar. [Dice que] La a quo se apartó de la base fáctica fijada por el propio actor, y que los testigos Paliza, Pesasi y Heredia son testigos interesados, y la sentenciante debió extremar su valoración. Plantea reserva del caso federal. Solicita se haga lugar al recurso y se rechace la demanda, con costas a la actora. 3. La contraria contesta todos los agravios expuestos por los accionados, y por los argumentos que allí expresa, solicita el rechazo del recurso interpuesto, con costas. 4. La sentencia de primera instancia contiene una correcta relación de causa que reúne las exigencias prescriptas por el artículo 329, CPC, por lo que, para evitar inútiles repeticiones, a ella nos remitimos, dándola aquí por reproducida junto a los escritos de las partes. 5. Al introducirnos en el tema que nos convoca, la jurisprudencia en tema similar ha expuesto: «Siendo la acción de reivindicación … la que puede ejercer el que tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee (Borda, comentando el art. 2758, CC, en Tratado de Derecho Civil- Derechos Reales, Tº II pág. 471, Bs. As., 1984) teniendo una finalidad consistente en obtener la posesión de la cosa que está bajo el poder del reivindicado». «Esta acción la puede ejercer quien tiene derecho a poseer, pero no posee. El dominio confiere el derecho a poseer la cosa, porque es de su propia naturaleza (‘inherente a la propiedad’, reza el art. 2513, CC)». «El titular del derecho de dominio tiene derecho a poseer, y si ha perdido la posesión, puede ejercer la acción reivindicatoria (art. 2772, CC)». «Cabe destacar que el dueño no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad… a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción (art. 2510, CC)». «El propietario desposeído padece un cercenamiento del poder que tiene ‘sobre’ la cosa, pero mantiene el derecho ‘a’ reclamar la plenitud de las facultades que nacen del dominio (Conf. Ca 1ª CyC, Cba, Voto Dr. Sánchez Torres en sentencia Nº 197, 22/8/02, «Todesco María Luisa c/ Juan Rodolfo Armando -Acción de Reivindicación-«). Al circunscribirnos al tema traído por la accionada y respecto a la escritura con la cual se efectuó la operación de venta al aquí reivindicante (Paillet), ese instrumento que lleva el número 133 de fecha 11 de diciembre de 2003, fue labrado por la escribana Heredia, Reg. Nº 403, y quien vende es el señor Paliza, el lote que se pretende reivindicar. Dicha venta se efectúa a través de un poder otorgado por el señor Luis Alberto Iglesias a favor de José Alcides Iglesias, poder que lleva los caracteres de especial, irrevocable y por el término de diez años, y que tiene fecha 27 de noviembre de 1987, escritura 41, B, y que fuera labrada por la escribana Heredia. Por ello el primer tema a tratar es la validez del poder, cuando el acto se realizó vencido el término por el que se otorgó. La doctrina, analizando la ejecución del poder y refiriéndose al mandatario, dice que “debe ejecutarlos exactamente, en lugar y tiempo propios, y circunscribirse a los límites del encargo, no haciendo más ni menos (art. 1905)” (Conf. Borda Guillermo A., Tratado de Derecho Civil Argentino, Contratos II, pág. 434, Bs. As., 1974). A ello resulta atinado agregar: ”El mandatario está obligado a cumplir el negocio asumido, a conducirse en ello diligentemente y a preservar el interés del mandante lo mejor que sepa y pueda” (Conf. Larenz Karl, Derecho de Obligaciones Tº II, pág. 347, Madrid, 1959). Si el poder se otorgó en el año 1987 al señor José Alcides Iglesias, resulta claro que el negocio formalizado en el año 2003 (escritura de venta a favor del reivindicante) quedaba fuera de la intención que tuvo el mandante en cuanto al tiempo de duración del poder especial. Además de ello, hay que agregar que el sujeto que transfería el inmueble por instrumento público no era el señor Iglesias (mandatario), sino el señor Paliza, quien había adquirido de aquel por boleto en el año 1990. Ergo, además del vencimiento del término de vigencia del mandato (diez años desde el año 1987), hay que agregar que el que otorgó la escritura de venta no es el mandatario (con el término de vigencia vencido), sino el señor Paliza, que formalizó el boleto de compra con el mandatario (en el año 1990). El tiempo de vigencia del poder que el mandante hace constar en él lleva a conocimiento de aquel que va a contratar con el mandatario, que el poder tiene un término dentro del que debe cumplirse la manda. Se ha dicho que el alcance que tiene el poder irrevocable resulta práctico en esta clase de negocios jurídicos, y su irrevocabilidad dura el tiempo por el que se constituyó –salvo que mediare justa causa para que la revocabilidad opere como tal–, y debe tenerse presente que el mandato irrevocable para actos jurídicos determinados otorgado por un lapso determinado, tiene como fin el término por el que se constituyó, ya que la voluntad del mandante en otorgar ese tipo de mandato lo fue para la venta del inmueble y en el carácter de irrevocable y por el término de diez años. Con lo que se quiere interpretar en la voluntad del mandante que tanto la irrevocabilidad como la duración del mandato tiene un término de diez años. El correcto entendimiento de los dictados del artículo 1960, CC, lleva a la cesación del mandato por expiración del término por el que se constituyó. El mandato es una declaración de voluntad, una orden para obrar y en un tiempo determinado como es el de estos actuados. Si bien no resulta necesaria la inclusión del término limitativo del mandato, como condición de su confección, el artículo 1977, CC, exige la limitación temporal para que se considere irrevocable el mandato. Se ha expuesto que “La conclusión por vencimiento conlleva un efecto extintivo genuino e inmediato, provocado en forma automática por el solo transcurso del tiempo”, y se agrega “Si … expira el término establecido pero el negocio no se ha concluido, concluye el mandato conferido a pesar de que la tarea no haya terminado” (Conf. Belluscio Augusto C. – Zannoni Eduardo A., Código Civil y Leyes Complementarias, Vº 9, págs. 340/341, Bs. As., 2004). Por ello, el mandato que lleva un plazo determinado transmite la voluntad del mandante que tendrá vigencia por ese término y no otro, salvo que el motivo especial por el cual se otorgó se lleve a cabo con anterioridad dando por concluida la manda. Cuando el poder irrevocable se sujeta a un término de duración, el cumplimiento de dicho término lleva a la caducidad del poder, y en su consecuencia se encuentra impedido el mandatario de otorgar la escritura a favor del tercero cumpliendo con la venta del inmueble. No se puede tomar en cuenta los dichos del actor en orden a que previamente se había confeccionado un boleto de compraventa y que éste se rompió al confeccionar la escritura, porque si así hubiera ocurrido, podría haber traído como prueba el acta de certificación de firmas (instrumento público que le da fecha cierta al instrumento privado) como conclusión de un negocio que se encontraba cerrado con anterioridad. Además de ello, el vencimiento del término del poder con la fecha de la escritura resulta bastante distante como para tener por cierta la versión de la conclusión del negocio formalizado con anterioridad. El plazo resolutorio a que se encuentra sometido el poder es una obligación con efectos extintivos; es un plazo cierto y vencido éste, la extinción es automática (Conf. en similar sentido Lorenzetti, Ricardo Luis, Tratado de los Contratos, Tº II, pág. 272, Santa Fe, 2000). En consecuencia y tratándose de un poder para vender bienes inmuebles, y que la voluntad del mandante es que tenga vigencia por diez años, no amerita otra interpretación que contradiga la voluntad de aquel, y frente a la caducidad del documento y a los fines de concretar la compra de la cosa es que se debió requerir un poder vigente. La redargución de falsedad que la iudicante expone como forma de hacer caer el instrumento público no se condice con los argumentos de la demandada, quien no ha negado el instrumento en lo atinente a su existencia o valoración, sino que el centro del argumento es que al haberse cumplido con el término por el que se otorgó el poder, éste se encontraba caduco y en consecuencia el mandatario carecía del pertinente poder que lo autorizaba a actuar. Si el señor Paliza adquirió el inmueble de marras por boleto al señor José Alberto Iglesias (que era el sindicado como mandatario del poder que nos ocupa), éste debió escriturar dicho inmueble antes que se cumpliera con el término por el que se otorgó dicho poder. Ahora, si Paliza pretendió vender ese inmueble a posteriori del tiempo de caducidad del poder y sin el título que lo acreditara como propietario, ello lleva a un acto carente de efectos jurídicos para la transmisión del inmueble, primero, porque el beneficiado por el poder ya no operaba en base al mandato, y segundo, porque el tiempo ya había hecho caducar el poder. De éste no se advierte que fuera el señor Paliza a quien se dirigía sino que el único consignado en dicho instrumento público es el señor José Alcides Iglesias. Ello demuestra que el señor Paillet (adquirió por boleto del señor Paliza) carece del título para acreditar la propiedad de la cosa, en orden a que quien se lo transmitió no es el propietario, y por ende carece de la calidad de propietario que ve peligrar su derecho de propiedad al no haber desplegado la buena fe diligencia que se imponía en estos casos, al advertir que quien le transmitía el inmueble no es el titular dominial, con lo que la acción entablada no merece recibo. Ello en atención a que la facultad para escriturar debe emanar del poder, y en su consecuencia el señor Paliza (quien le escrituró con base en un boleto que había formalizado con el señor José Alcides Iglesias trece años antes) no tiene facultad para ello porque no es el propietario de la cosa. Abonando lo expuesto es que “Para que exista la buena fe… es menester que el vicio que causa la nulidad no sea manifiesto (ostensible, visible), porque en ese caso pudo y debió haber sido advertido por el adquirente al estudiar el título, lo que eliminaría la presunción de buena fe” (Conf. Gattari, Carlos Nicolás, Manual de Derecho Notarial, pág. 238, Bs. As., 1988). Agregado a ello que el argumento del recurrido atendiendo a la aplicación a su favor de los dictados del artículo 1051, CC, no es de recibo ya que éste opera como defensa para el tercero adquirente de buena fe, a título oneroso, cuando se pretende reivindicar el inmueble por otro sujeto, y no —como pretende— cuando a la inversa se argumenta para justificar el título con el que se intenta reivindicar, careciendo de la buena fe requerida al haber recibido la cosa de quien no es propietario. La acción de reivindicación, tal lo normado por el artículo 2758, CC, “…es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por lo cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella”. De lo que resulta que está habilitado para ejercerla aquel sujeto que tiene derecho a poseer, del que verdaderamente posee la cosa, y en contraposición, aquel que la posee tiene que demostrar que no debe restituir la cosa. El requisito que exige la ley es que el reivindicante sea el propietario de la cosa a reivindicar, atento que el Codificador entendió que es una acción nacida del derecho de propiedad, y que éste haya perdido la posesión, lo que no ocurriría así ante la presencia de perturbaciones. Frente a la caducidad referida, el accionante carece de acción para solicitar la reivindicación de la cosa, de la que no resulta ser su propietario en orden a que el título ha sido otorgado por quien no es el titular dominial del inmueble. 6. En atención al estudio relacionado supra, corresponde receptar el recurso de apelación y revocar la sentencia, rechazando la demanda e imponiendo las costas de ambas instancias a la actora por resultar vencida (artículo 130, CPC). Voto por la afirmativa.

Los doctores Raúl E. Fernández y Cristina E. González de la Vega adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por lo expuesto,

SE RESUELVE: 1) Acoger el recurso de apelación de la demandada, revocando la sentencia. Rechazar la demanda entablada. 2) Las costas de ambas instancias deben ser impuestas a la actora por resultar vencida (art. 130, CPC).

Miguel Ángel Bustos Argañarás — Raúl E. Fernández — Cristina E. González de la Vega ■