ESCUCHAR
Estas actuaciones, en las que interpusieron recurso de apelación los demandados en contra de la Sentencia N° 158 del 8/9/08, que hizo lugar a la demanda de reivindicación articulada por los actores y condenó a los demandados a restituir a aquellos una fracción de terreno. Para así resolver, el a quo desestimó la excepción de prescripción y de falta de acción articulada por los demandados, admitiendo en consecuencia la pretensión actora. Los apelantes se agravian por el rechazo de la excepción de prescripción adquisitiva. Reprochan que la judicante no haya valorado íntegramente la prueba confesional de uno de los actores, oportunidad en que confiesa que los demandados se encuentran en posesión del inmueble desde los primeros meses del año 1977, por lo que denuncian nulidad de la sentencia por omisión de valorar dicha prueba confesional. Reprochan –además– que no se haya considerado el beneficio de la posesión veinteñal detentada y alegada, la accesión o unión de posesión esgrimida por su parte y en cambio haberlo hecho para legitimar activamente al accionante. Igualmente censuran la afirmación de la sentenciante de que la posesión de los demandados no ha sido pública ni pacífica, extremo que ha quedado demostrado en autos con el reconocimiento tácito y expreso efectuado por los propios litisconsortes en el devenir de las actuaciones. Se quejan también del rechazo de la excepción de falta de acción. Aseveran que el razonamiento jurídico expuesto por la a quo en relación con el recaudo de procedencia de la acción de reivindicación no se condice con lo alegado y probado en la causa, de donde puede extraerse que la posesión detentada es el resultado de la celebración de un contrato de compraventa, y por tanto no puede reivindicar quien se desprendió voluntariamente de la posesión, aun cuando ese desprendimiento haya sido efectuado por sus antecesores en el dominio. Invocan el principio sentado por el art. 3270, CC, en tanto nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor o más extenso que el que tenía aquél de quien lo adquiere. Piden se admita la apelación y se revoque la sentencia cuestionada, con costas. Los hechos que motivan las presentes actuaciones pueden reseñarse de la siguiente forma: los demandados adquirieron por boleto privado de compraventa a los herederos testamentarios de la titular registral, el inmueble cuya reinvindicación se persigue en autos; diez años después, los adquirentes por boleto (demandados en autos) dedujeron (año 1989), juicio por escrituración a los sucesores de la causante en calidad de vendedores. Pendiente de resolución la acción de escrituración, los autos fueron atraídos a la quiebra de María Isabel Núñez y Teresa Haydé Alaye de Constable –vendedoras del inmueble en cuestión a los aquí demandados, por boleto de compraventa–; que consecuencia de ello, los aquí accionados verificaron su crédito, solicitando al juez de la quiebra autorizara la escritura del inmueble adquirido por boleto privado, pretensión que no tuvo acogida por inadmisible; dicha resolución quedó firme. En la quiebra mencionada fue ordenada la subasta del 75% de los derechos y acciones del inmueble de mayor superficie, que comprende el inmueble objeto de reivindicación, que ocupan o adquirieran por boleto los demandados en el presente juicio. Tales derechos fueron adquiridos por Zazú y Martín, co-actores en estos autos. El co-actor Luis Alberto Quiroga adquirió el 25% restante de dicho inmueble por compra que efectuara a Carlos Eutolio Constable (según escritura pública N° 89 de fecha 28/5/92).
1– La pauta a la cual es menester atender, como principio, a fin de determinar en cada caso la existencia de legitimación, está dada por la titularidad, activa o pasiva, de la relación jurídica sustancial controvertida en el proceso. De suerte que correspondiendo al actor las condiciones de su acción, a él le incumbe demostrar su calidad de titular del derecho y la calidad de obligado del demandado. (Minoría, Dra. Cortés Olmedo).
2– Siendo la legitimación para obrar un requisito esencial del derecho, ésta debe examinarse oficiosamente, porque se trata de una típica cuestión de derecho aun cuando no se hubiera opuesto como defensa, pudiendo esgrimirse también en segunda instancia; pues cuando originariamente se plantea ante el órgano revisor la falta de alguno de los presupuestos de la acción (derecho-calidad-interés), mal puede decirse que ello implique apartarse de la litis, en virtud de que su existencia siempre se afirma en el escrito de demanda, de manera que aun tácitamente ha sido sometida a consideración del
3– La doctrina y jurisprudencia dominante le reconoce al comprador al que no se le ha hecho la tradición de la cosa, la posibilidad de entablar la acción de reivindicación cuando la cosa es poseída por un tercero, logrando de este modo una posesión de la que nunca gozó y alcanzando la tradición que perfeccionaría su derecho real. Esta tesis ha sido sustentada en diferentes motivos, a saber: a) que el comprador no puede reivindicar en nombre propio, pero podrá hacerlo ejerciendo en interés propio los derechos del vendedor, actuando como procurator in rem suam e invocando la posesión del vendedor. b) El comprador puede reivindicar subrogándose en los derechos del vendedor (art. 1196, CC), lo que estaría avalado por la nota al art. 2109, CC, cuando dice que cada enajenante ha transferido la cosa a su adquirente cum omni causa, es decir, con todos los derechos que le competen. c) Procede la reivindicación por el comprador que no ha recibido la tradición, siempre que se trate de los casos previstos en los arts. 2789 y 2790, y siempre que el reivindicado no demuestre que ni aquél ni sus sucesores tuvieron la posesión. d) Está legitimado para reivindicar el comprador, por cuanto al celebrar la compraventa se produce una cesión de todos los derechos y acciones del vendedor entre las que se encuentra la facultad de reivindicar. Se habla de una cesión ficta o implícita que soslaya el problema de tradición con base en las mismas razones sostenidas para acordar la reivindicación al cesionario. (Minoría, Dra. Cortés Olmedo).
4– En la especie, los actores carecen de legitimación sustancial para intentar la presente acción de reivindicación. Ninguna de las personas de quienes adquirieron el bien tenían, a la fecha de las respectivas transmisiones, la posibilidad jurídica de ejercer la acción en contra de los demandados, toda vez que se habían desprendido voluntariamente de la posesión de la fracción en litigio, haciendo tradición de ella a favor de los accionados. Esta conclusión es irrefutable a la luz del principio “
5– En principio, para que la acción real sea procedente, debe existir privación de la posesión por medio de un hecho involuntario del despojado y no ser el resultado de la celebración de un contrato. Si una persona voluntariamente traspasó la posesión a otro al formalizar una promesa de venta, no podría luego ejercitar en su contra la acción de reivindicación, en tanto el poseedor por boleto sólo puede ser atacado por medio de acciones personales. Si una persona se desprendió voluntariamente de la posesión de la cosa, no puede volver sobre esta transmisión, a menos que ataque el acto en virtud del cual se realizó la entrega (por estar afectado de nulidad o por configurarse una causa de rescisión legal o convencional) y, caído éste, reivindique la cosa que se detentaría ya sin causa alguna. (Minoría, Dra. Cortés Olmedo).
6– En autos, la posesión con ánimo de dueño que ejercen los demandados sobre la fracción en litigio debe reputarse legítima, a tenor de lo dispuesto por el art. 2355, CC que dispone: «Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa». Es que –como dice Morello– el comprador mediando boleto de compraventa y tradición, no es tenedor, sino poseedor, teniendo además una posesión legítima, pues el
7– Dada la peculiar condición en que se encuentra el adquirente por boleto de compraventa con fecha cierta que tiene la posesión, su derecho triunfa frente al del adquirente posterior por escritura pública en virtud del juego de los arts. 594, 2791 y 3260, CC. (Minoría, Dra. Cortés Olmedo).
8– Si el titular del dominio (en autos, herederos testamentarios del titular de dominio) no tenían la posibilidad de accionar para obtener la restitución de la posesión que voluntariamente fue transferida, tampoco la tiene el tercero adquirente (los actores), ya que la acción de reivindicación está reservada al titular del dominio y no podrá salvar la falta de tradición, pues aquél ya la ha transferido y nadie puede transmitir un derecho más extenso que el que verdaderamente tiene. (Minoría, Dra. Cortés Olmedo).
9– La inadmisibilidad de la pretensión verificatoria de la obligación de hacer (escrituración) bajo ningún concepto jurídico puede considerarse con efecto de revocación del título que le sirvió de causa a la posesión de los compradores, y de causa de la desposesión voluntaria de las vendedoras, único supuesto en que pudieron accionar contra los poseedores por boleto de compraventa, hoy demandados (arts. 2778 y 1051, CC). El derecho adquirido por conducto de la subasta en la quiebra, no pudo contar con el poder de acción para recuperar la posesión, pues por un acto válido, las vendedoras habían transferido voluntariamente la posesión a los hoy demandados, once años antes de la declaración de quiebra. La quiebra no otorga mejores títulos a la masa, de los correspondientes al deudor fallido, y el juicio universal de la quiebra no tiene la virtud de alterar los actos anteriores, puesto que no existe disposición legal alguna que haga retrotraer los efectos del concurso, siendo la regla la validez de los contratos concluidos antes de su declaración. (Minoría, Dra. Cortés Olmedo).
10– No altera la conclusión a que se arriba los efectos de cosa juzgada derivados de la sentencia de verificación de la quiebra de las co-vendedora, que declaró inadmisible la obligación de hacer, a tenor de los arts. 37 y 38, ley 19551, a cobijo de la cual se dictó dicha resolución. Ello así, pues la presente causa no versa sobre tal obligación de escrituración, y en consecuencia no concurre la triple identidad requerida por dicho instituto (identidad de sujeto, objeto y causa). Por todo lo dicho, resulta procedente la excepción de falta de acción interpuesta en autos, lo que por sí sólo amerita el rechazo de la acción. (Minoría, Dra. Cortés Olmedo).
11– En el
12– En autos, el boleto privado de compraventa por el cual vendieron a los accionados el inmueble objeto de reivindicación quedó privado de eficacia jurídica a efectos de mantener la posesión por parte de los adquirentes, convirtiéndolos en meros tenedores (art. 2462 inc. 5, CC). Ello, como consecuencia de la declaración en falencia de dos de las enajenantes y del ulterior rechazo de la obligación de escriturar intentada vía verificación de créditos por los compradores. Tal situación importó la rescisión contractual, con los efectos derivados de tal situación, es decir, de restituirse las partes recíprocamente lo que se hubiesen entregado a raíz del negocio frustrado (arts. 1050, 1052 y concs., CC). Si el título que asegura al poseedor el derecho de poseer es nulo ab initio o anulado judicialmente, carece de todo derecho para seguir detentando la posesión. (Mayoría, Dr. Yunen).
13– Nuestro Tribunal casatorio ha resuelto que si el acreedor con boleto de compraventa que reúne los requisitos del art. 1185, CC, hubiere optado por demandar la escrituración, de fracasar ésta por los motivos que fueren, resultan de aplicación los principios generales y el adquirente queda convertido en mero acreedor quirografario por el precio pagado, quedando el problema regido exclusivamente por el art. 150, primera parte, LCQ. Se ha expresado también que la imposibilidad jurídica de la fallida para el otorgamiento de la pertinente escritura traslativa de dominio opera, entre otros, el efecto de situar al adquirente en la obligación de restituir la posesión del bien inmueble, salvo su derecho a reclamar la devolución de lo pagado mediante el procedimiento pertinente. (Mayoría, Dr. Yunen).
14– La obligación de escriturar no funciona autónomamente, sino que ella constituye la vía instrumental, el modo idóneo de satisfacer la obligación primordial contraída por el vendedor, de transmitir el dominio de la cosa vendida. La hermenéutica jurídica relacionada fue de aplicación por parte del juez de la falencia en ocasión de desestimar la pretensión verificatoria de escriturar por parte de los accionados, a quienes, como consecuencia de la frustración del contrato, les reconoció su crédito como quirografario, lo que implícitamente importó la resolución del boleto de compraventa que los uniera con los enajenantes. (Mayoría, Dr. Yunen).
15– En el
16– El comprador que no ha recibido la posesión, no obstante puede reclamarla de aquél que la detenta en función del derecho de su causante, a condición de que éste lo haya tenido al momento de la transferencia; basta con exhibir el título del cual surge el derecho a poseer, no siendo menester probar posesión alguna, pues quien enajena una cosa que no entrega al adquirente, simultánea y necesariamente le trasmite también el poder jurídico de reclamarla contra cualquiera. Se trata de una subrogación autorizada por el art. 1196, CC, que confiere la acción aun cuando no se haya efectuado la tradición. (Mayoría, Dr. Soria López).
17– En la especie, la idoneidad y eficacia de los títulos por los que accionan los pretensos reivindicantes fluyen incontrovertibles, en tanto el boleto de compraventa, invocado como causa de la posesión y respaldo de la prescripción adquisitiva alegadas por los demandados, resultó privado de toda aptitud jurídica en virtud de contingencias fehacientemente comprobadas en la causa (la declaración de falencia de dos de las vendedoras enajenantes del bien y el frustrado intento de escriturar de los compradores, a través del respectivo trámite de verificación de créditos), situaciones definitiva e irreversiblemente consolidadas mediante resoluciones pasadas en autoridad de cosa juzgada. (Mayoría, Dr. Soria López).
18– Un temperamento diferente, que deslegitime a los actores y amerite la falta de acción preconizada por los demandados, consagraría un inaceptable doble desconocimiento de lo decidido en sede concursal, en desmedro del carácter eminentemente publicístico del proceso falencial, y del principio de universalidad también básico y vertebral en la materia. (Mayoría, Dr. Soria López).
a) Rechazar el recurso de apelación deducido por los demandados y en mérito de ello confirmar íntegramente la resolución recurrida (Sent. Nº 158 del 8/9/08). b) Imponer las costas a los impugnantes.
