CONSIGNACIÓN

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CARTA DOCUMENTO. Comunicación de plazo y horario de entrega de inmueble: Imposición unilateral del locatario.Vencimiento de contrato: Falta de cumplimiento de lo estipulado. Valor de la misiva. “Negativa infundada” del locador para recibir el inmueble: no configuración. Improcedencia de la demanda. DESALOJO. Procedencia

1– Corresponde examinar en primer término si la acción de consignación del inmueble era procedente, porque no cabe duda alguna que, estando el contrato vencido e intimada la inquilina a restituir el bien, la única circunstancia que podría haber obstado a la procedencia del desalojo es precisamente una decisión judicial que tenga por válidamente cumplida la obligación contractual de restituir la cosa locada.

2– Pero del propio texto de la demanda de consignación surge la improcedencia de la acción intentada, porque aunque la accionante no ha manifestado cuál de las causales previstas en el art. 757, CC, es la que habilitaría la vía excepcional del pago por consignación en el caso de autos, de la narración de los hechos se desprende que la única que podría llegar a configurarse es la del inciso 1°, esto es, la negativa del acreedor a recibirlo.

3– Sin embargo, la inquilina no sólo no ha acreditado sino que ni siquiera ha manifestado haber formulado un ofrecimiento concreto, real y efectivo de cumplir su obligación en las condiciones debidas, ni –menos aún– una negativa de la acreedora a recibir el pago.

4– En autos, la inquilina se ha limitado a enviar cartas documento a su acreedora en las que le impone unilateralmente plazos para fijar hora de recepción sin sustento legal alguno. Ni siquiera afirma haber concurrido al lugar convenido para el cumplimiento de las obligaciones contractuales que, según la cláusula segunda del contrato, era “el domicilio del locador o en el que se le indicare en el futuro”.

5– Es verdad que mediante la carta documento la locataria manifestó su intención de restituir el inmueble sin fijar hora y también es cierto que la carta documento que remitió la locadora fijando la hora no llegó a destino en tiempo oportuno por un error en su confección; pero contrariamente a lo que sostiene la sentencia apelada, ese error es irrelevante, porque no existe ninguna norma legal ni convención de partes que imponga a esta última el deber de comunicar de manera fehaciente el horario, como lo había requerido la inquilina, ni –mucho menos– que autorice a darle al incumplimiento los efectos de una negativa ilegítima a recibir la restitución del inmueble.

6– La obligación de restituir pesaba sobre la inquilina y, al haberse frustrado –por la razón que fuere– el procedimiento que ella había diseñado unilateralmente para cumplir con su obligación, su deber era ajustarse al contrato y concurrir al lugar de pago convenido, con las llaves del inmueble, para hacer un ofrecimiento real y concreto de restitución. Sólo si en esas circunstancias se hubiera constatado una negativa infundada a recibir el bien de parte de la locadora o su representante, hubiera quedado habilitada la vía de la consignación. Pero no se ha invocado ni probado que la locataria haya concurrido a ese domicilio, ni al que anteriormente se había fijado en el contrato, ni al domicilio real de la locadora, para hacer un ofrecimiento real, concreto y efectivo de entregar la cosa.

7– Al no haberse acreditado que concurran en el caso las circunstancias previstas por el art. 757, CC, la acción de consignación de las llaves del inmueble era ab initio improcedente. Así, asumido que la consignación del inmueble no era válida, la acción de desalojo ha sido legítimamente interpuesta porque está fuera de discusión que el término contractual estaba vencido y que la inquilina había sido intimada a restituir el bien.

C3a. CC Cba. 9/12/10. Sentencia Nº 247. Trib. de origen: Juzg.1a. CC Cba. «Flia. Producción SA c/ Gómez, Lorena del Valle y Otros – Desalojo – Abandono – (Expte. N°1418125/36)”

2a. Instancia. Córdoba, 9 de diciembre de 2010

¿Son procedentes la apelación de la accionante y la apelación adhesiva de la demandada?
El doctor Guillermo E. Barrera Buteler dijo:

La sentencia Nº 130 de fecha 17/4/09, del Juzg. de 1a. instancia y 1a. Nom. Civ. y Com., ha resuelto las acciones de desalojo y de consignación de las llaves del inmueble y de alquileres, que recíprocamente promovieron la firma Flia Producción SA y Lorena del Valle Gómez, ambas el día 28/12/07. Acumulados los autos respectivos, al resolver, la jueza de primer grado consideró que la cuestión se había tornado abstracta, por lo que en la sentencia otorgó la tenencia definitiva del inmueble a la locadora e ingresó en el fondo de la cuestión al solo fin de pronunciarse sobre la carga de las costas, que impone a la locadora, porque arriba a la conclusión de que las conductas de ésta son más trascendentes que las que pueden atribuirse a la inquilina en cuanto a la responsabilidad por haber generado estas acciones judiciales. La firma locadora apela la sentencia agraviándose por la imposición de costas, y la inquilina adhiere al recurso agraviándose porque no ha habido pronunciamiento respecto de la consignación, en especial de la consignación de la suma de $ 900 correspondiente al alquiler del mes de diciembre de 2007. Corresponde examinar en primer término si la acción de consignación del inmueble era procedente, porque no cabe duda alguna de que, estando el contrato vencido e intimada la inquilina a restituir el bien, la única circunstancia que podría haber obstado a la procedencia del desalojo es precisamente una decisión judicial que tenga por válidamente cumplida la obligación contractual de restituir la cosa locada. Pero del propio texto de la demanda de consignación surge la improcedencia de la acción intentada, porque, aunque la accionante no ha manifestado cuál de las causales previstas en el art. 757, CC, es la que habilitaría la vía excepcional del pago por consignación en el caso de autos, de la narración de los hechos se desprende que la única que podría llegar a configurarse es la del inciso 1°, esto es, la negativa del acreedor a recibirlo. Sin embargo, la inquilina no sólo no ha acreditado sino que ni siquiera ha manifestado haber formulado un ofrecimiento concreto, real y efectivo de cumplir su obligación en las condiciones debidas, ni –menos aún– una negativa de la acreedora a recibir el pago. Según sus propios dichos, la inquilina se ha limitado a enviar cartas documento a su acreedora en las que le impone unilateralmente plazos para fijar hora de recepción sin sustento legal alguno, pero ni siquiera afirma haber concurrido al lugar convenido para el cumplimiento de las obligaciones contractuales que, según la cláusula segunda del contrato, era “el domicilio del locador o en el que se le indicare en el futuro” y que, en ejercicio de esta potestad de variar, había sido fijado a partir del 3/12/07 “en el Estudio Jurídico del Dr. Juan José Chessel, sito en calle (…). Es verdad que mediante la carta documento que en copia corre a fs. 20 la locataria manifestó su intención de restituir el inmueble el día 17/12/07 sin fijar hora, y también es cierto que la carta documento que remitió la locadora fijando la hora no llegó a destino en tiempo oportuno por un error en su confección; pero contrariamente a lo que sostiene la sentencia apelada, en mi opinión ese error es irrelevante, porque no existe ninguna norma legal ni convención de partes que imponga a esta última el deber de comunicar de manera fehaciente el horario, como lo había requerido la inquilina, ni –mucho menos– que autorice a darle al incumplimiento los efectos de una negativa ilegítima a recibir la restitución del inmueble. La obligación de restituir pesaba sobre la inquilina y, al haberse frustrado –por la razón que fuere– el procedimiento que ella había diseñado unilateralmente para cumplir con su obligación, su deber era ajustarse al contrato y concurrir al lugar de pago convenido, con las llaves del inmueble, para hacer un ofrecimiento real y concreto de restitución. Sólo si en esas circunstancias se hubiera constatado una negativa infundada a recibir el bien de parte de la locadora o su representante, hubiera quedado habilitada la vía de la consignación. Pero no se ha invocado ni probado que la locataria haya concurrido a ese domicilio, ni al que anteriormente se había fijado en el contrato, ni al domicilio real de la locadora, para hacer un ofrecimiento real, concreto y efectivo de entregar la cosa. Por tanto, al no haberse acreditado que concurran en el caso las circunstancias previstas por el art. 757, CC, la acción de consignación de las llaves del inmueble era ab initio improcedente. Lo mismo ocurre con respecto a la consignación de la suma de dinero por alquiler de diciembre de 2007, que la locataria cuestiona, por vía de su apelación adhesiva, la ausencia de pronunciamiento y pide se declare válida. Es que tampoco se ha invocado ni probado un concreto y real ofrecimiento de pago de la referida suma, ni la negativa de la acreedora a recibirlo y, por tanto, las mismas razones precedentemente analizadas hacen que esta pretensión también haya sido ab initio improcedente. Asumido que la consignación del inmueble no era válida, la acción de desalojo ha sido legítimamente interpuesta, porque está fuera de discusión que el término contractual estaba vencido y que la inquilina había sido intimada a restituir el bien. De ello se deriva que los agravios de la locadora deben ser recibidos y, en consecuencia, debe modificarse la imposición de costas dispuesta en primera instancia, como así también que la apelación adhesiva de la inquilina debe ser desestimada. Ahora bien, dada la solución propuesta, de conformidad con lo dispuesto por el último párrafo del art. 332, CPC, corresponde que esta Cámara se expida respecto de las defensas opuestas por los Sres. Antonio Guillermo Poroli, Omar Gabriel Gómez, Patricia Eliana Gómez y Ariel Alexis Navarro, contra la pretensión de la actora en la demanda de desalojo de responsabilizarlos por las costas del juicio en su condición de fiadores de la inquilina, de conformidad con la previsión del art. 15 in fine de la ley 9459. Los nombrados alegan, con razón, que su responsabilidad se extendió hasta el vencimiento del contrato que operó el 30/9/07, porque pese a la previsión en contrario del contrato, en ese momento concluyó su obligación en virtud de lo dispuesto por el art. 1582 bis, CC. Es claro que, según surge de las constancias de autos, la locadora consintió la continuidad de la inquilina en el inmueble después de vencido el término contractual e incluso acordó con ella un precio distinto, y la ley no consiente que, de esta manera, en virtud de un acuerdo entre las partes contratantes se amplíe la responsabilidad de terceros ajenos a dicha convención, como son los fiadores, extendiéndola más allá de los límites por los que ellos prestaron consentimiento al constituir la fianza. Por tanto, no puede extenderse a éstos la responsabilidad por las costas del juicio, como se pide en la demanda de desalojo. Las costas de la alzada también deberán ser impuestas a la inquilina que ha resultado vencida, por lo que deberá fijarse el porcentaje para la oportuna regulación de los honorarios del letrado de la locadora, de conformidad con las disposiciones de los arts. 36, 39 y 40, ley 9459, tomando como base el importe que resulte por costas de la primera instancia.

Los doctores Julio L. Fontaine y Beatriz Mansilla de Mosquera adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal

RESUELVE: 1) Hacer lugar a la apelación de la locadora e imponer las costas de la primera instancia a la inquilina. 2) Rechazar la apelación adhesiva de la inquilina. 3) Imponer las costas de la alzada a la inquilina.

Guillermo E. Barrera Buteler – Julio L. Fontaine – Beatriz Mansilla de Mosquera ■