ESCUCHARNúmeros dramáticos sobre la realidad actual de parálisis del mercado inmobiliario cordobés, en materia de alquileres. Urge reformar la legislación vigente
Los dolores de cabeza que sigue trayendo la Ley de Alquileres vigente, tanto para inquilinos como para propietarios, se expresan en números verdaderamente trágicos para el mercado inmobiliario de Córdoba, que marcan a fuego una realidad de parálisis casi total de operaciones de locación en una ciudad que hasta hace poco tiempo era el mercado más dinámico del interior del país.
Según cifras del Centro de Estadísticas Inmobiliarias, perteneciente al Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), tres de cada ocho inmuebles habitacionales en condiciones de alquilarse se han retirado del mercado y se encuentran por lo tanto improductivos. Estamos hablando de casi 36% del mercado. El otro número que expresa el drama que enfrentan los inquilinos es de las renovaciones de contrato: los montos de nuevos alquileres superan en 170% el valor del contrato vencido.
Es que la actual Ley de Alquileres «ha provocado una serie de desbalances que afectaron, principalmente, a la oferta del sector», explicó el economista Gastón Utrera, titular de la consultora Economic Trends, en la última edición del Ciclo de Análisis Económico y del Mercado Inmobiliario que desarrolla regularmente el CPI en Córdoba.
«La legislación vigente marcó profundos cambios que incentivaron al retiro de inmuebles, tanto con fines comerciales como habitacionales, del mercado de alquileres. Las razones son diversas pero la cuestión principal se asocia al plazo anual de ajustes, donde la inflación impacta de lleno sobre el valor real de las propiedades; provocando una devaluación para el propietario«, explicó el economista.
Una de las principales conclusiones del ciclo fue que ambas cosas están ocurriendo: se retira gravemente la oferta y se sobreactualizan los precios de renovación, como resguardo previo de los propietarios a la futura devaluación de los contratos de alquiler.
Según las estadísticas del Monitor Estadístico de Actividad Inmobiliaria que realiza la consultora mencionada, desde mediados de 2021 hasta mayo de 2023 se ha retirado del mercado el 35.9% de los inmuebles habitacionales y, durante mayo de
2023, los montos de los nuevos alquileres de departamentos superan en 169.9% el valor del contrato vencido.
En ambos casos termina perjudicándose el inquilino, que enfrentará un monto más alto durante todo el periodo del alquiler, por el efecto natural de aumento de precio ante menor oferta, por retiro de inmuebles del mercado, y un ‘umbral de acceso’ más alto, por la necesidad del propietario de partir de un valor original más alto para enfrentar luego la depreciación que producirá la inflación entre cada ajuste.
Como en otros casos de desajuste de precios relativos, la avanzada inflacionaria es la causa del desequilibrio. «Si no hubiera inflación, el esquema de ajuste establecido por la legislación actual no generaría estos problemas. Pero es claro que Argentina no puede tener legislación que sólo funcione en caso de ausencia de inflación», explicó Utrera.
