ESCUCHAREl proyecto de concertación público-privado que el Ejecutivo envió en las últimas horas al Concejo Deliberante contempla destinar entre el 50 y el 70 por ciento de la plusvalía generada por cada iniciativa al inversor que proponga el nuevo desarrollo.
El dato, incluido en el artículo 21 del proyecto, es uno de los ejes de la iniciativa clave en la estrategia de desarrollo urbano futuro del municipio, según consignó el intendente Daniel Giacomino.
Luego de reseñar los antecedentes que hacen indispensable la medida (“se hace necesaria la creación de instrumentos de regulación urbana flexibles que posibiliten encauzar estas inéditas condiciones de la industria de la construcción…”), la iniciativa avanza directamente en los 49 artículos que componen el proyecto.
En ese marco, uno de los puntos salientes se refiere a la denominada plusvalía, incluida en Título III del proyecto y definida como “el incremento en el valor del suelo que experimentan los terrenos a lo largo del proceso de urbanización producto de acciones generadas por el municipio que modifiquen su clasificación, uso y posibilidad de una mayor edificación”.
En el artículo 17 se hace referencia al “derecho del municipio a participar en las plusvalías (…), participación que se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como un mejoramiento del espacio público, y en general, de la calidad urbanística del territorio municipal”.
Cálculo y distribución
El artículo 19 del proyecto avanza directamente en la determinación de la plusvalía y habla de dos situaciones.
“Cuando la acción urbanística genere un cambio de uso de suelo:
1) Se establecerá el precio comercial de los terrenos en cada una de las parcelas en base a la comparación con otras zonas con cararcterísticas geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía.
2) El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística. El efecto total de la plusvalía, para cada predio, será igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie objeto de la participación en la plusvalía.
“Cuando la acción urbanística genere mayor aprovechamiento de uso de suelo”
1) Se determinará el precio comercial por metro cuadrado en o los inmuebles objeto del Convenio Urbanístico, antes de la acción urbanístia generadora de la plusvalía. Ese precio servirá como precio de referencia por metro cuadrado.
2) El número total de metros cuadrados adicionales que se estimará como efecto del mayor aprovechamiento de uso de suelo será, para el caso de cada predio, igual al área potencial adicional de edificación autorizada. Por potencial adicional de edificación se entenderá la cantidad de metros cuadrados de edificación que la nueva norma permite en la respectiva localización, y que surge de la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y después de la acción generadora.
3) El monto total del mayor valor será igual al potencial adicional de edificación de cada predio individual multiplicado por el precio de referencia, y el efecto plusvalía por metro cuadrado será equivalente al producto de la división del monto total por el área del pr
