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Procuramos a través del presente trabajo analizar algunas cuestiones relativas a la adquisición, perfeccionamiento y oponibilidad de bienes inmuebles adquiridos por subasta judicial.
Ello en función de la necesidad de afianzar los trámites judiciales (en el ámbito del Poder Judicial) y los administrativos (en el Registro de la Propiedad Inmueble) de manera que el adquirente por subasta judicial no vea vulnerado su derecho de perfeccionar eficazmente el título adquirido mediante tal modalidad.
Por ello, resulta de rigurosa necesidad comprender el marco teórico y práctico en el que se encuadra la venta por subasta judicial, a fin de evitar que los plazos establecidos y los trámites administrativos y judiciales tornen engorroso y burocrático el legítimo derecho de quien de buena fe adquirió un bien inmueble en esas condiciones.
Para ello analizaremos la doctrina que consideramos relevante en materia de subasta, resoluciones registrales que regulan la inscripción y sus efectos, y algunas resoluciones judiciales que avalan nuestra pretensión en aras de la publicidad registral necesaria para las adquisiciones por subasta judicial.
Como manifiesta la Dra. Zavala de González, la “subasta judicial es una venta forzada de bienes del ejecutado que ordena el juez para satisfacer el crédito del acreedor que acciona. En sustancia es una venta, pero se concreta en un juicio mediante un acto procesal y bajo el control y autoridad del magistrado”
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Del comentario jurisprudencial que la mencionada autora realiza en el texto citado surge claramente que la subasta judicial en sí misma tiene particularidades especiales, de donde su inscripción registral y oponibilidad a terceros acarrea circunstancias puntuales y diferenciadas del resto de los derechos reales en cuanto al trámite y efectos de su publicidad, y que pretendemos profundizar en el presente.
En primer lugar, señalemos que antes de la subasta puede producirse la venta del bien embargado; atento lo prescripto por los arts. 2 inc. b, 22 y 23, ley 17801, y en función del principio de la publicidad registral, quien adquiere un bien en la condición de embargado sabe que éste se encuentra afectado por el gravamen y que se mantendrá en tal estado hasta que el juez lo disponga.
En segundo lugar, dispuesta la venta del bien embargado mediante subasta, el adquirente es el que, depositando el valor del importe del embargo, tiene la posibilidad de obtener su cancelación y así evitar la subasta judicial.
Con las posibilidades descriptas buscamos demostrar la importancia de la publicidad y registración en forma de los derechos registrables, que lleva a brindar seguridad jurídica a las operaciones del tráfico comercial y a las relaciones controvertidas en un litigio judicial.
Queremos destacar, sin embargo, que la situación descripta en el punto anterior respecto de la posibilidad que tiene el adquirente del bien embargado, de lograr la cancelación del embargo y evitar la subasta judicial, adquiere un matiz especial si ya ha sido ordenada por el tribunal la anotación preventiva de la subasta.
Coincidimos con quienes sostienen que dicha orden judicial bloquea el dominio, resultando como consecuencia que, mientras dure la vigencia de esta medida, no puede realizarse compraventa del bien en tal situación
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En el caso citado
Según la premisa que hemos establecido en la introducción de la presente, destacamos el principal argumento de la resolución judicial mencionada , en tanto “el escribano o funcionario registral sólo puede autorizar el documento de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, teniendo a la vista el certificado que provee de bloqueo registral a la propiedad de que se trate, y dentro del plazo legalmente previsto para su vigencia, destacando que en ello se sustenta el principio de publicidad, cuyo objetivo es proveer de plena seguridad al tráfico referido a determinadas situaciones o relaciones jurídicas atinentes a la transmisión o modificación de derechos reales sobre inmuebles, en tanto cosas registrables”.
Como sabemos, en materia de inmuebles la adquisición del dominio opera por integración del título y el modo, que en el caso de la subasta judicial se cumplimenta a través del auto aprobatorio y de la entrega de la posesión al adquirente. Y aunque la publicidad está garantizada por un sistema propio, que es el de la publicación de edictos y la realización pública del remate, la inscripción dominial es necesaria para la sucesión del tracto
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Por otro lado, el fundamento normativo que dispone que para la oponibilidad a terceros es menester la inscripción registral, surge expresamente de lo establecido por el art. 2505, CC.
Es decir que cuando la compra se realiza por medio de subasta judicial, el auto aprobatorio sustituye a la escritura y el otorgamiento de la posesión es el equivalente de la tradición. Para que los adjudicatarios sean propietarios se requiere el auto aprobatorio de la subasta, el pago del precio y el otorgamiento de la posesión. Por lo que si el juez no entrega la posesión del bien, y mientras ésta no se haya hecho efectiva, no se produce la venta judicial del bien y el transcurso del tiempo no subsana esta consecuencia, aunque los adquirentes manifiesten que estaban de hecho en posesión del inmueble, porque ello no suple las formas legales (art. 2378, CC). Es decir que mientras no haya inscripción registral, el título y la tradición sólo valen entre las partes, sus sucesores y quienes intervinieron en la formalización de la subasta, no así respecto de terceros mientras no se registre el título adquirido –a través de la subasta–, como puede ser el caso de otro acreedor que persigue el mismo bien, porque él conoce sobre la realización de la subasta aunque no se hayan llevado a cabo los trámites de inscripción del bien adquirido mediante subasta(4). Y ello es así porque el conocimiento efectivo de la realización del acto de la subasta suple la publicidad, es decir que dicho tercero no puede invocar la falencia de la inscripción del acto, porque sabe de la transferencia realizada aunque no esté inscripta; por ello también será oponible la subasta al tercer embargante, si al tramitar el embargo del informe registral surge la fecha de realización del acto y los autos correspondientes. Ello encuentra respaldo normativo en el art 20, ley 17801, cuando expresa que no podrán prevalerse de la falta de inscripción registral quienes hayan participado en el acto, sus herederos, como así también los que han intervenido en la formalización del documento y los testigos respecto de quienes el acto se considerará registrado.
En la doctrina se plantea la discusión de si el alcance de esta norma es de interpretación amplia o restrictiva; la mayoría se inclina por la primera posición, a la cual adherimos por considerar que abarca a quienes han tomado conocimiento de dicha venta por cualquier medio idóneo.
A pesar de lo expuesto, consideramos que es imprescindible completar los trámites de inscripción del bien adquirido por medio de subasta judicial, porque si no, el adquirente por subasta se expone a un grave riesgo en tanto es posible que el bien sea comprado en forma privada o se ejecute el título registral, ya que en el informe registral no son oponibles a terceros aspectos que no conocen y no tienen la carga de averiguar, como son los relativos a la aprobación judicial y a la entrega de la posesión.
Los efectos del perfeccionamiento de la venta a través de la subasta judicial están establecidos en los arts. 599 y 600, CPC, y en el art 14, ley 5771, de los cuales surgen: la expedición de las copias pertinentes para realizar la inscripción registral de la subasta y la cancelación de los gravámenes anotados a nombre del ejecutando sobre el bien objeto de la subasta
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En materia de plazos de inscripción de la subasta comenzamos por mencionar el art. 34, ley 5771, que fijaba 90 días; se advirtió que dicho plazo era exiguo para los trámites requeridos. Entonces la ley 8846 modifica el término y lo fija en 150 días corridos, dentro del cual tenía que tener lugar la subasta.
No obstante, seguía existiendo un vacío legal pues no se contemplaba en forma precisa el plazo necesario para los trámites previos y posteriores a la realización de la subasta judicial, hasta que en 1983 el Registro de la Propiedad Inmueble dicta la RG Nº 11 que establece que el plazo de inscripción del cuerpo de inscripción de la subasta sea de 180 días y organiza el proceso inscriptorio en orden a la reserva de prioridad ganada con la anotación preventiva de subasta.
Con posterioridad, por otra resolución del Registro de la Propiedad, la Nº 26 del año 2002, se dispone el Diario de Comunicaciones y se determina un plazo de 150 días para la anotación preventiva de subasta, cinco días para su comunicación por parte del martillero y el secretario del Juzgado (art. 58, ley 7191), y 45 días más, computados desde el 5° día otorgado para la comunicación, afin de completar los trámites de inscripción del bien adquirido mediante subasta judicial.
Pero, en realidad, analizando las resoluciones mencionadas llegamos a la conclusión de que deben establecerse prórrogas a los plazos contemplados en aquellas, en caso de ser necesario, porque, según hemos analizado, las consecuencias de la no inscripción definitiva son gravosas al adquirente, en tanto al vencerse los plazos sin que se lleve a cabo la inscripción, se corre el peligro de no obtener la colocación registral necesaria para hacer valer la publicidad de ese dominio que seguramente tendrá el efecto de cualquier otro documento, pero no será oponible a terceros
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Destacamos la importancia de la resolución del Registro de la Propiedad Nº 1 del 25 de junio de 2008, por la cual se introducen mejoras en relación con la comunicación de subasta y su efecto frente a terceros. En los considerandos se explica que en aras de la seguridad jurídica y la buena fe de los terceros, el legislador estipuló que la comunicación de subasta sea una manera de adelantarse a la inscripción definitiva. También reafirma dicha resolución que la comunicación de subasta se encuentra regulada en el art 35, ley 5771, la cual establece que los funcionarios y notarios que obtengan certificaciones, informes, etc., del Registro General en las que conste la existencia de certificaciones anteriores, gravámenes u otras disposiciones cautelares, no podrán utilizarlas sin previamente determinar si se ha hecho uso de esas certificaciones o si ha mediado subasta judicial. De este modo, ningún tercero puede ignorar la situación particular del bien sobre el que ha solicitado la información. La doctrina interpreta que la norma pretende establecer el conocimiento cierto de si se produjo o no dicho acto procesal que, por la publicidad particularizada, con el asiento registral ya se tiene conocimiento al respecto, y en consecuencia no puede ningún juez o funcionario otorgar ningún acto con una prevención semejante, y si dicho acto se otorgara el adquirente del derecho no podrá esgrimir a su favor el desconocimiento de la mutación real.
La jurisprudencia ha realizado un aporte incalculable nutriendo los considerandos de la resolución que comentamos al dictaminar que “..en la ley registral cordobesa la anotación de remate realizado no tiene plazo de caducidad… la vigencia de este asiento… está supeditada a la duración que tenga el expediente de aprobación del remate… cuando el trámite finaliza con el auto de aprobación de subasta y esa resolución se encuentra firme e inatacable, ¿qué plazo tiene el adquirente para peticionar la inscripción en el Registro? A nuestro criterio, ese plazo no prescribe hasta los 10 años de la resolución y no se trata de un plazo de caducidad, sino de prescripción (Moisset de Espanés Luis, ¿Tiene plazo de caducidad la inscripción que da noticia de la realización de una subasta?, Lexis Nexis Córdoba, 2007 -3-217. Como se trata de un plazo de prescripción, no puede ser declarada oficiosamente y requiere del planteo de parte interesada, en la primera oportunidad procesal…
” También surge del Congreso Nacional de Derecho Registral de Mendoza de 2004 que el medio más idóneo de publicitar la transmisión del dominio en subasta es la inscripción en el Registro de la Propiedad. No obstante, la transmisión también será oponible a los terceros si de las constancias vigentes, obrantes en los asientos registrales, se puede conocer que existe un procedimiento de ejecución de sentencia. En definitiva, la resolución mencionada dispone que la comunicación de subasta presentada dentro del plazo de cuarenta y cinco días previsto en el art. 5, ley 17801, no está sujeta a plazo de caducidad, y que será observado todo documento que se presente para su inscripción en cuya inscripción dominial antecedente conste nota de comunicación de subasta anterior, salvo que expresamente se peticione su cancelación por el juez; y en el caso de que la comunicación de subasta se efectúe después de vencida la anotación preventiva, dicha comunicación tendrá prioridad a partir de la fecha de su ingreso.
1. En aras de la protección de los adquirentes por subasta, todos los operadores jurídicos que intervienen en su tramitación deben hacer conciencia de la necesidad de establecer plazos razonables y acordes que permitan perfeccionar el dominio del adquirente a través de esta venta judicial, de un modo rápido y eficaz.
2. Consideramos que el dictar normas operativas y sencillas que permitan agilizar el trámite de la subasta tanto en el ámbito judicial como en el administrativo implicaría afianzar el sistema publicitario registral y la confianza de la comunidad en la seguridad jurídica, fin principal al que siempre debe tender el derecho ■
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