Por Exequiel Vergara *
Los temas abarcados en el proyecto de ley alquileres son de diversa índole, y muchos de ellos polémicos. Y ello así, pese a que no acabamos aún de procesar la unificación del Código Civil y Comercial, que derogó la 23.091 que regulaba las locaciones destinadas a vivienda, y copió y pegó su articulado en esta nueva obra, que vino a reemplazar a la de Vélez Sársfield.
De este proyecto, la cuestión de la indexación está pasando desapercibida, o bien se da por sentado que beneficia a los inquilinos. Sin embargo, es una cuestión central y no está claro a quiénes podría beneficiar, y si no se está modificando por enésima vez nuestro siempre indefinido modelo económico, desde una ley con pretensiones más humildes. Hace por lo menos setenta años que la inflación se ha convertido en una enfermedad endémica de nuestra economía. Inflación que perjudica a todos, pero especialmente a los más pobres.
Cuando la inflación alcanza los índices que vemos todos los días en cualquier informativo, resulta imposible establecer obligaciones en pesos sin una regla de ajuste. Si se hace caso omiso a esta obviedad, una de las partes será desfavorecida y perderá dinero por el mero hecho de no haberla previsto. La inflación trae conflictos sociales, negociaciones permanentes entre patronal y empleados, descalabros en los sistemas de créditos, aumentos desconcertantes en los planes de autos… Hace sólo cuatro años, Comercio y Justicia publicaba que la Sala B de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil avaló el reajuste del monto de alquiler de un local comercial, “el cambio de las condiciones económicas autoriza a revisar el precio del alquiler”. Después de ese polémico fallo, opiniones contrarias por parte de asociaciones de inquilinos y especialistas en la materia surgían horrorizadas en los medios de comunicación.
La preocupación frente a la aplicación de la indexación cundía por doquier, si bien la prohibición legal se mantenía, y obtuvo, a fines de 2016, la ratificación de la Corte, que revocó una sentencia que había dispuesto la actualización monetaria de una indemnización por despido, declarando la inconstitucionalidad de las leyes de emergencia que prohíben la indexación. Afirmó entonces en su dictamen la Procuración General de la Nación: la “Corte Suprema en el fallo «Chiara Diaz» estableció que la aplicación de cláusulas de actualización monetaria «significaría traicionar el objetivo anti-inflacionario que se proponen alcanzar las leyes federales mediante la prohibición genérica de la ‘indexación’, medida de política económica cuyo acierto no compete a esta Corte evaluar”.
La indexación está prohibida en nuestro país desde 1991, cuando la ley 23.928 prohibió la actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas. Hoy, un proyecto de ley de alquileres de una senadora del Frente para la Victoria, que obtuvo media sanción del Senado por unanimidad, cuenta con el aval del gobierno. Establece un sistema de ajustes al precio del alquiler, utilizando como referencia el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), elaborados por el INDEC. A tal fin se establece que este sistema es una excepción a la prohibición de indexar. En síntesis, se propone como remedio anti-inflacionario para los inquilinos, una medida exactamente opuesta a la que desde hace veintisiete años es la medida anti-inflacionaria oficial: la prohibición de la indexación.
Sin entrar en la cuestión económica, que dejamos a los especialistas en la materia, acerca de si la indexación de los contratos frena o acelera la inflación, no podemos dejar de señalar la paradoja, que no es económica, sino legal, de que el reclamo que desde las últimas décadas hicieron los locadores (propietarios), que era poder indexar los contratos para no perder frente a la inflación, hoy sea propuesto justamente como una medida a favor de los inquilinos, como si se tratara de una intervención en el precio frente al abuso del mercado inmobiliario.
Está claro que se ha recurrido a fijación de precios por escalonamiento (a veces a través de eufemismos como “bonificaciones”), para “eludir” la prohibición de indexar. Pero también está claro que se trata de situaciones muy distintas, ya que por más escalonamiento que exista, el inquilino puede conocer al momento de la firma el monto total que pagará por la totalidad del contrato. En un sistema de indexación, nadie sabe cuánto terminará pagando. Igual que un plan de autos. Esperamos que los inquilinos tengan plena conciencia del remedio que se les está ofreciendo. Pero sobre todo esperamos que el gobierno tenga en claro que la seguridad jurídica, tan necesaria para la “lluvia de inversiones” tiene una relación directa con la estabilidad y claridad de las reglas de juego de la política económica.
* Abogado, profesor universitario, presidente de asociación de consumidores e inquilinos.