ESCUCHARAl desestimar la demanda por la cual una inmobiliaria reclamaba comisión a un comitente por una locación frustrada, el juez Alberto Mayda (40ª Nominación en lo Civil y Comercial de Córdoba) determinó que no hubo “culpa específica” del demandado, siendo que “ésta no se configura cuando existen contactos o, incluso, un acuerdo en principio de los interesados, pero que luego no se plasma en la celebración del contrato de que se trata, por surgir algunas diferencias en las tratativas” y se agregó que el accionado no había dado “exclusividad ni plazo al corredor, mantiene su natural derecho a no contratar, según la propia evaluación que haga acerca de la conveniencia del negocio, una vez establecidas y observadas en su conjunto la totalidad de las condiciones negociales”.
La accionante demandó 54 mil pesos de comisión, más 3 mil pesos de gastos, asegurando que había convenido con un tercero la locación el inmueble de calle Humberto Primo 57, donde se habían colocado carteles de la inmobiliaria ofreciéndolo en alquiler, pero el negocio no pudo ser concretado en virtud de la negativa de la propietaria.
Hipótesis
El magistrado desestimó el reclamo, tras analizar que “en nuestra hipótesis, no es posible siquiera saber qué condiciones habían sido fijadas de antemano para la negociación de la locación, pues la corredora inmobiliaria no cumplió con su obligación de convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, las condiciones de la operación en la que intervendría y demás instrucciones relativas al negocio (artículo 36, inciso ‘d’ de la ley 25028)”, ni “tampoco ha demostrado la inmobiliaria, como era otra de sus obligaciones, que haya propuesto el negocio (locación) con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por ella que pudieran influir sobre la conclusión de la operación en particular”.
Negociaciones
El fallo indicó que “es obvio que el entrar en las negociaciones, en el caso con la intervención de un corredor, no obliga a llevar adelante y concretar el negocio; caben los apartamientos justificados o razonables, sin responsabilidad alguna de los requirentes”, a la vez que “como principio, debe decirse que la simple autorización –aun tácita- conferida a los fines de la locación de un inmueble, no da derecho al cobro de la comisión por parte del corredor inmobiliario, si la gestión realizada por éste no tuviese éxito”, pues “en el caso del corretaje se retribuye el resultado y no el servicio en sí mismo”.
“En definitiva, un negocio no terminado, cerrado o perfeccionado, no otorga derecho a cobrar la remuneración prevista para el corredor (…) al menos como regla, y salvo las excepciones que la misma ley prevé y que aluden a situaciones anormales que impiden un acuerdo definitivo, que en autos no han sido comprobadas”, concluyó el decisorio.
