Los daños en el departamento los tienen que pagar los responsables de la piscina

Rechazan vicios ocultos en el inmueble al demostrarse que no surgían de su construcción sino de la pileta de uso común emplazada en las cercanías del lugar

La Cámara 8ª Civil y Comercial de Córdoba revocó una sentencia que había ordenado indemnizar los daños y perjuicios por las humedades existentes en el departamento del demandante, al advertir que los defectos reclamados no constituyeron vicios redhibitorios, pues su causa no era adjudicable a la situación propia del inmueble que se enajenó -lo que involucraría la responsabilidad de quien lo vendió- sino a una piscina de uso común, siendo los propietarios o guardianes de la misma quienes deben responder por las consecuencias dañosas ocasionadas.

La parte demandada, quien vendió el departamento al demandante, interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada por el juez de grado, que rechazó la excepción de falta de acción interpuesta por la parte emplazada y, en consecuencia, hizo lugar a la demanda ordinaria impetrada, condenando a la demandada al abono de un valor en concepto de vicios ocultos y daño moral, con más los intereses.

Justamente, el demandado expuso que los daños causados por el ingreso de agua -en todo caso- eran responsabilidad del constructor o del consorcio, ya que las filtraciones provenían de la azotea del edificio (espacio común a todos los propietarios) y de la piscina de uso común del edificio.

El tribunal -integrado por los vocales Héctor Hugo Liendo (autor del voto), Gabriela Lorena Eslava y Rosa Molina de Caminal-, al analizar los agravios de la demandada, sostuvo que le asiste razón a la apelante en cuanto a que corresponde el rechazo de la pretensión de la accionante referida a la responsabilidad de la demandada por vicios redhibitorios y los supuestos daños que resultaron consecuencia de aquellos.

En ese sentido, la cámara expuso que de un detenido análisis de las constancias de autos se puede arribar con claridad a la conclusión de que no existieron en el caso vicios redhibitorios que autorizaran un reclamo a la enajenante del inmueble.

Así las cosas, el tribunal advirtió que de los términos de la demanda surge que la accionante denuncia como vicios redhibitorios los manchones de humedad de la mampostería y las filtraciones de agua que aparecieron por los techos del departamento a los pocos días de haberse instalado en el inmueble adquirido a la demandada; esto es, en alguna fecha entre el 5 de septiembre de 2018, día en que adquirió el inmueble, y el 4 de octubre de 2018, día en que se presentó el maestro mayor de obra, P. D. J., para constatar los daños y efectuar el informe técnico.

Prueba

Sin embargo, observó la cámara que del total de la prueba de autos surge que tales humedades y filtraciones encontraban su origen en vicios existentes en el piso octavo -esto es, en el piso inmediatamente superior al inmueble de la accionante- en donde se encuentran una piscina y otros bienes de uso común del consorcio.

En el caso, el fallo destacó que no se está ante una afectación per se de la cosa: el departamento no presenta una afectación intrínseca, anomalía o imperfección en su estructura sino deterioros, menoscabos, daños que derivan del actuar lesivo de otro bien, que es el vicioso, y que, por tal razón, le causa los daños mencionados.

Asimismo, la cámara consideró que tan es así que, quien se percibió como responsable por los vicios de la terraza, esto es, el fiduciante desarrollista y constructor del edificio, asumió la responsabilidad de los daños del departamento en cuestión, lo que se advierte a partir del contrato en el que R. O. S., en su carácter de fiduciante desarrollista del Fideicomiso Edificio Balcones de Cofico III, le encargó a la empresa Procons SRL el arreglo de los daños en el departamento (...) de Balcones de Cofico III, donde habita el actor y de los defectos de la sobrecubierta y techo de las unidades 7 01- 7 06- 7 07; esto es, el sector terraza bajo deck y pileta.

El tribunal aclaró que si bien los arreglos acordados no alcanzaban a cubrir el total de los daños constatados por el maestro mayor de obra, al 4 de octubre de 2018 y reclamados en este pleito, más dicha circunstancia tampoco autoriza a su reclamo a la demandada en autos.

En síntesis, en el fallo se resolvió que no resulta procedente la pretensión de la actora de responsabilizar a la demandada por los vicios del inmueble ni por los daños derivados de tales vicios, por lo que corresponde hacer lugar al presente agravio y rechazar la demanda incoada por la actora.