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2– Aun cuando el reglamento no lo prohíba de manera expresa es posible que ella configure una violación al art. 6 inc. b, LPH, en cuanto ello pueda perturbar la tranquilidad de los vecinos. Dicha norma es correlativa con el art. 2618, CC, y constituye una restricción y límite al dominio, que en materia de propiedad horizontal debe aplicarse e interpretarse con mayor rigurosidad que en los casos de derecho de dominio común, dadas las características del derecho de propiedad horizontal, en donde los propietarios de cada unidad son a su vez copropietarios del inmueble en su integridad. Es decir que el umbral para medir la normal tolerancia, las molestias, debe ser más estricto en estos casos que cuando sólo se trata de un conflicto entre vecinos fuera del marco de la propiedad horizontal.
3– Para conocer los alcances del derecho real de propiedad horizontal además del Código Civil y la ley 13512, hay que recurrir al reglamento de copropiedad y administración. Quien compra una unidad en un consorcio ya constituido, o quien ocupa una unidad, –como locatario o comodatario–, no puede desconocer el reglamento de copropiedad que, por ello, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Todos los propietarios y ocupantes de una unidad del consorcio están sujetos al reglamento y deben cumplirlo.
4– La doctrina en general admite la naturaleza convencional del reglamento. Se trata de un contrato acordado por los consorcistas al constituirse el consorcio (art. 9, ley 13512), y quienes ingresan luego al consorcio adhieren al reglamento. Obviamente, quienes ocupan el inmueble también están sometidos al reglamento porque obliga a todos los propietarios y a quienes por ellos ocupan el inmueble, e incluso a los poseedores sin título, porque su intención es la de ejercer ese derecho de propiedad y, por tanto, con los mismos alcances que su propietario.
5– El reglamento es ley para las partes. Por lo que si en él se prohíbe tener animales, entonces tenerlos implica violar una norma operativa, lo que conlleva la posibilidad de exigir su cumplimiento y por tanto el cese de su violación. La disposición que prohíbe tener animales es objetiva, por lo que debe ser cumplida atento haber sido estipulada en el reglamento, aun cuando su violación no ocasione ningún perjuicio. Las leyes, los contratos, los estatutos, los reglamentos están para ser cumplidos, y no para que cada uno determine si debe o no cumplirlo, lo que implicaría caer en un subjetivismo y un relativismo que llevaría a la inseguridad jurídica y alteraría el orden público.
6– El administrador debe velar por el cumplimiento del reglamento y hacer cesar el incumplimiento –art.9 inc. a, ley 13512–, pudiendo incluso acudir a los tribunales en caso de renuencia. En este supuesto bastará acreditar la violación de la norma reglamentaria para que proceda la acción, el juez disponga el cese de uso indebido, o del incumplimiento contractual, o si fuera el caso, el retiro del animal –art. 15, ley 13512–. Ahora bien, el que comparece ante el tribunal es un consorcista; éste deberá acreditar para la procedencia del reclamo que el incumplimiento lo afecta.
7– En el subjudice, el accionante acreditó que el caniche toy del demandado produce molestias incompatibles con la tranquilidad que debe existir en una propiedad compartida como la que existe en un consorcio de propiedad horizontal. No se discute que en el departamento de la sociedad demandada habita el codemandado y que éste tiene un perro, siendo lógico suponer que ladra, lo que además fue constatado mediante acta notarial.
8– Al constar la prohibición de manera expresa en el reglamento, ello puede haber sido tenido en cuenta por quien adquiere una unidad en el edificio, que por la razón que fuera no quiera tener que soportar en el inmueble común molestias producidas por animales. Asimismo, ello debe ser tenido en cuenta por aquellos que gustan de los animales y que tienen o pretenden tener mascotas, ya que si el consorcio por reglamento prohíbe los animales, entonces no deben adquirir o alquilar en esos consorcios, sino que deben buscar otro lugar para vivir en armonía con los vecinos y sin violar normas legales vigentes.
9– Que existan quienes violen normas reglamentarias no puede servir de argumento para rechazar la demanda, porque ello no implica que el demandado no deba cumplir ni que no genere molestias indebidas al actor.
10–El derecho a tener mascotas, que es innegable, no puede llevar a resolver la cuestión en contra de un reglamento de naturaleza contractual al que el apelante adhirió. Al adquirir el departamento sabía que no podía tener mascotas, ni su propietario ni ninguna persona que lo ocupara en su nombre, y por tanto renunciaba a tener animales en ese lugar, pero nada impide que los tenga en otro lugar. Ni el reglamento ni la exigencia de su cumplimiento implica afectar los derechos del animal, sino simplemente disponer que no habite un lugar donde no es lícito que su dueño lo tenga.
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor
1.Que se encuentra radicada la causa en esta Sede, con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado a fs. 349 por el apoderado del Sr. Isidoro Fernando Tcach quien a fs. 195/198 toma participación por sí y en representación de Asecon SRL, en contra de la sentencia Nº 142, de fecha 6/5/08, dictada por la Sra. jueza de 1ª. Inst. y 35ª. Nom. CC de esta ciudad, que resolvía: “I. Hacer lugar a la demanda promovida por el Sr. Fernando Alberto Franzini en contra del “Asecon SRL” y de Isidoro Fernando Tcach y, en su mérito, disponer que en el plazo de diez días de quedar firme la presente resolución, sea retirado, de manera definitiva, el caniche toy –color blanco– del departamento … del Edificio …, sito en … de esta ciudad de Córdoba. II. Hacer lugar a la excepción de falta de acción (falta de legitimación activa) articulada por el Sr. Fernando Alberto Franzini y, en consecuencia dispongo el rechazo de la pretensión reconvencional articulada por la parte demandada. III. Imponer costas en forma solidaria a “Asecon SRL”, e Isidoro Fernando Teach…”. 2. [
Surge claro de las constancias de auto y no es cuestión controvertida que el reglamento de copropiedad que rige el consorcio del Edificio … sito en … prohíbe de manera expresa tener animales de cualquier especie dentro de las unidades particulares o espacios comunes; así consta en el artículo 3º del reglamento de copropiedad, punto 1º del reglamento interno, apartado “e”. Lo otro que es indudable, así resulta de todos los testimonios rendidos en la causa y que además tampoco es materia de controversia, es que en el departamento … propiedad de Asecon SRL y ocupado por el Sr. Isidoro Fernando Tcach hay un perro caniche toy. Se sigue que la violación al reglamento de copropietarios es indudable. Por otra parte, dicha cláusula del reglamento no ha sido impugnada en su validez, al trabarse la litis, ni antes ni después. 7. Cabe señalar que aun cuando el reglamento no prohíba de manera expresa como en el caso, la tenencia de animales en las unidades de propiedad horizontal, es posible que ello configure una violación a lo dispuesto por el art. 6 inc. b, Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto pueda perturbar la tranquilidad de los vecinos. Esa norma es correlativa con lo establecido por el art. 2618, CC, y constituye una restricción y límite al dominio, que en materia de propiedad horizontal debe aplicarse e interpretarse con mayor rigurosidad que en los casos de derecho de dominio común, dadas las características del derecho de propiedad horizontal, en donde los propietarios de cada unidad son a su vez copropietarios del inmueble en su integridad, y que se trata de un edificación en un terreno común (art. 2, ley 13512). Esto implica que el umbral para medir la normal tolerancia, las molestias, debe ser más estricto cuando se trata del art. 6 inc. b, ley 13512, en armonía con el art. 2618, CC, que cuando sólo se trata de este último en un conflicto entre vecinos fuera del marco de la propiedad horizontal. Por esto hay casos en los cuales, pese a no existir prohibición expresa en el reglamento de copropiedad, se ha dispuesto que animales deban ser retirados del edificio afectado al régimen de propiedad horizontal. “En virtud de lo dispuesto en el inc. B del art. 6, se puede establecer en el reglamento que ningún condómino podrá mantener en su unidad animales que puedan molestar a los vecinos; pero aun a falta de expresa prohibición, cabe hacer lugar a la demanda para que se excluya a un perro, si el destino de las unidades es exclusivamente para vivienda familiar, honesta y decorosa, ya que tal animal molesta con sus ladridos a cualquier hora del día…” (Salas – Trigo Represas, Código Civil anotado, t. 3, p. 469). 8. Ahora bien, cuando el reglamento ha prohibido la tenencia de animales, la cuestión ya no entra dentro del marco general de las restricciones y límites al dominio, en donde hay que determinar si se excede la normal tolerancia, sino que estamos dentro del contenido del derecho real de P. H. En efecto, en este derecho sus titulares tienen las facultades que les otorgan la ley y el reglamento, y no pueden hacer un uso contrario a lo establecido en el reglamento. Por ello para conocer los alcances del derecho real de propiedad horizontal además del Código Civil y la ley 13512 hay que recurrir al reglamento de copropiedad y administración, que es el que establece entre otras cosas cuáles son las unidades de propiedad exclusiva y cuáles son los espacios comunes, dentro de ellos cuáles son de uso exclusivo y cuáles son de uso común; además el reglamento establece el destino que pueden tener las unidades, y dentro de los límites que puede imponer a su propietarios, está el de no tener animales en el edificio. Quien compra una unidad de propiedad horizontal en un consorcio ya constituido, o quien ocupa una unidad sea por la razón que sea, como locatario o comodatario, por ejemplo, no puede desconocer el reglamento de copropiedad que por ello se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Por tanto, todos los propietarios y ocupantes de una unidad de propiedad horizontal están sujetos al reglamento y deben cumplirlo. Más allá de las distintas opiniones que existen respecto a la naturaleza del reglamento, la doctrina en general admite su naturaleza convencional. Se entiende que se trata de un contrato acordado por los consorcistas al constituirse el consorcio (art. 9, ley 13512), y que quienes ingresan luego al consorcio adhieren al reglamento. Obviamente, quienes ocupan el inmueble también están sometidos al mismo porque obliga a todos los propietarios y a quienes por ellos ocupan el inmueble, e incluso a los poseedores sin título porque su intención es la de ejercer ese derecho de propiedad o por tanto con los mismos alcances que su propietario. Se sigue que dicho contrato es ley para las partes; en el caso, las partes son los consorcistas, y esa ley convencional también obliga a los tenedores de los consorcistas. Como los contratos están para ser cumplidos, y el reglamento tiene base convencional, el reglamento debe ser cumplido. Si en él se prohíbe tener animales, entonces tenerlos implica violar una norma operativa, lo que conlleva la posibilidad de exigir su cumplimiento y por tanto el cese de la violación del reglamento. Se ha dicho: “Si, por el contrario, existiera dicha prohibición, de ninguna manera podría admitirse la tenencia de los animales referidos, con prescindencia de que estos causaren o no molestias a los vecinos, por cuanto las reglas del estatuto son ley particular de las partes a la que deben someterse todos los habitantes del consorcio.” (Hernán Racciatti, Manuel de la Propiedad Horizontal, p. 53). Es cierto que hay casos de jurisprudencia en lo que se ha rechazado la pretensión de retirar un perro de una unidad de propiedad horizontal, pero también los hay en el sentido contrario. Pero de hecho la mayor parte de los fallos que se expiden por la permanencia del animal, además de consideraciones que hacen a cada caso en cuanto a las molestias que genera, se refieren a demandas con base en la previsión del art. 6 inc. b, ley 13512. En la misma obra citada por el apelante en cuanto a que no se considera que la prohibición sea absoluta se señala: “Recientemente la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil se pronunció por el cumplimiento del Reglamento de Copropiedad que prohibía la tenencia de animales, aun cuando no se ocasionen perjuicios objetivos (o sea molestias de cualquier índole)”. (Susana Llambois en Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Bueres – Dirección; Highton – Coordinación, t 5 p. 751). Entendemos que se trata de una disposición objetiva que debe ser cumplida porque ha sido estipulada en el reglamento, aun cuando su violación no ocasione ningún perjuicio. Es que las leyes, los contratos, los estatutos, los reglamentos están para ser cumplidos y no para que cada uno en cada caso determine si debe o no cumplirlo, lo que implicaría caer en un subjetivismo y un relativismo que llevaría a la inseguridad jurídica y alteraría el orden público. 9. De acuerdo con el art.9 inc. “a”, ley 13512, el administrador debe velar por el cumplimiento del reglamento y hacer cesar el incumplimiento, pudiendo incluso acudir a los tribunales en caso de renuencia; en ese supuesto bastará acreditar la violación de la norma reglamentaria para que proceda la acción, el juez disponga el cese de uso indebido, o del incumplimiento contractual, o si fuera el caso el retiro del animal, así los dispone el art. 15, ley 13512. Recuerdo que estamos analizando el supuesto que el reglamento prohíba la tenencia de animales. Mientras que si se trata de un consorcista, éste deberá acreditar para la procedencia del reclamo que el incumplimiento lo afecta, según la norma recién citada. En el caso, si bien no se ha objetado la legitimación activa del Sr. Franzini, el recurrente ha sostenido que no acreditó que la presencia del can sea realmente molesta y perturbadora. Recordando que en el caso de propiedad horizontal estas molestias deben juzgarse con criterio más estricto, por cuanto el animal en verdad está habitando el mismo edificio que el consorcista actor; se trata de la misma edificación y por tanto todo ruido, pese a generarse en otra unidad exclusiva, repercute en las demás unidades, de manera mucho mayor que lo que sucede cuando se trata de diferentes inmuebles, con distintas construcciones en diversos terrenos, pero vecinos. “Los límites al derecho de propiedad de los inmuebles, impuestos por la convivencia, deben observarse aquí en forma más rigurosa porque la vida o el ejercicio de actividades en unidades de un mismo edificio imponen restricciones más numerosas que las que existen para dueños u ocupantes de casas separadas” (Hernán Racciatti, Manuel de la Propiedad Horizontal, p. 52). Entiendo que el Sr. Franzini acreditó que el caniche toy del demandado Tcach produce molestias incompatibles con la tranquilidad que debe existir en una propiedad compartida como la que existe en un consorcio de propiedad horizontal, y que se pretendió garantizar en el reglamento al prohibir los animales. En efecto, no se discute que en el departamento 10 “A” de la sociedad demandada habita el codemandado Sr. Tcach, y que tiene un perro, siendo lógico suponer que ladra. Lo que además fue constatado mediante acta notarial que obra a fs. 97 donde la escribana actuante verificó que desde el departamento de Franzini se escuchaban ladridos provenientes del departamento “A” del mismo piso, que poco después escuchó que una persona ingresaba al citado departamento, y que el perro no dejaba de ladrar. A ello se suma lo expuesto por los testigos, ninguno de los cuales fuera impugnado, todos vecinos del consorcio. Así S. O. Pfaffen que habita el departamento “C” del piso décimo dijo que no se puede tener perros, que Tcach tiene, y que su departamento está al fondo del pasillo hacia la derecha que no tiene paredes en común con Tcach, por lo que escucha al perro por la puerta de entrada que da al palier. Es lógico suponer que Franzini, que ocupa el departamento del lado al de Tcach oye aún más los ladridos y no sólo por la puerta, lo que por otra parte surge de lo constatado por la escribana. P. I. Nazar, que declaró que ella quería tener perros pero que nos los tiene porque está prohibido, dijo vivir en el piso 11, dpto. “A”, dijo haber visto al perro y que lo ha oído, “ya que cuando ladra se siente muy cerca de su departamento. Que para el gusto de la dicente, se lo oye lo suficiente para irritar a cualquier persona”. Y ante una repregunta aclaró que lo oye desde su piso, ya que no tiene nada que hacer en el piso décimo. No hay motivo alguno para no valorar este testimonio, porque concuerda con lo declarado por Pfaffen y lo constatado por la escribana, porque el hecho de que quisiera tener perros para sus hijos no implica contradicción alguna con que el perro de Tcach emita ladridos irritantes, ya que de hecho ella no los tiene porque respeta el reglamento; tampoco desmerece su declaración que al responder a la octava pregunta declare que la relación de Franzini con los vecinos sea excelente, y que lo considere una persona educada y correcta, porque ello no implica que sea su amigo o que haya querido favorecerlo, sino que se limitó a contestar sobre lo que conoce de Franzini como vecino y el trato que como tal dispensa. Lo que por otra parte también es declarado por Pfaffen y González. J. C. González dijo vivir en el departamento “C” del piso 9, que Tcach en el piso 10 “A” tiene un perro y lo suele escuchar desde el interior de su departamento y desde el espacio común de su piso noveno. Como vemos, los ladridos del perro se oyen en el piso 11, y la testigo dice que son irritantes; también se oyen en el piso 9, y en el mismo piso décimo en un departamento que no es contiguo al del actor; todo ello permite tener la certeza de que se escuchan aún más en el departamento “B” del actor contiguo al “A” del demandado, y no tener dudas de que las molestias que ello implica dentro del marco de la propiedad horizontal y con un reglamento que prohíbe tener animales, son suficientes para exigir el cumplimiento del reglamento violado y que asiste razón al Sr. Franzini para accionar. Debe tenerse en cuenta que al constar la prohibición de manera expresa en el reglamento, ello puede haber sido tenido en cuenta por quien adquiere una unidad en el edificio; que por la razón que fuere no quiera tener que soportar en el inmueble común molestias producidas por animales. Por otra parte también debe ser tenido en cuenta de manera especial por aquellos que gustan de los animales y que tienen o pretenden tener mascotas, ya que si el consorcio por reglamento prohíbe los animales, entonces no deben adquirir o alquilar en esos consorcios, sino que deben buscar otro lugar para vivir en armonía con los vecinos y sin violar normas legales vigentes, ya que el reglamento constituye una norma legal que rige al consorcio. Que existan personas que violen normas reglamentarias no puede servir de argumento para rechazar la demanda, porque ello no implica que el demandado no deba cumplir ni que no genere molestias indebidas al actor. Que Huergo tenga animales en el mismo consorcio no implica que Huergo no esté violando el reglamento, pero el caso es que al actor no lo molestan los animales que se encuentran en el piso quinto, sino el que se encuentra en el mismo piso que su unidad, y por ello no hubiera podido accionar respecto a Huergo conforme surge del art. 15, ley 13512, pero podría hacerlo el administrador o algún vecino que fuera perjudicado directo por el incumplimiento, e incluso en ese caso se juzgaría esa situación concreta. 10. Queda asentado que la demandada está violando el reglamento, que ello genera molestias indebidas al actor, y que por tanto su demanda es procedente, sin que las otras expresiones del recurrente lleven a una conclusión diferente. En efecto, invoca el art. 2513, CC, y dice que no incurre en un ejercicio irregular por el solo hecho de tener un caniche toy. Pero el caso es que dicha norma justamente está estableciendo que el derecho de dominio no es absoluto, sino que debe someterse a reglas (“ejercicio regular”), es decir a las leyes, y en el caso al reglamento que justamente contiene reglas específicas para este derecho. En el caso, el ejercicio regular implica no tener animales en la unidad de propiedad horizontal. Igualmente el apelante menciona el art. 19, CN, y el art. 11 inc. 2, PSJCR, invocando su vida privada, pero olvida que si bien nadie está obligado a lo que la ley no prohíbe, en el caso el reglamento le prohíbe tener animales, y lo curioso es que no es una ley impuesta sino una cláusula de un reglamento de naturaleza contractual al que adhirió voluntariamente al adquirir la unidad; ello mismo implica que no se trata de una injerencia arbitraria en su vida privada ni en su domicilio. Las manifestaciones respecto a las consideraciones del a quo de fs. 341 carecen de relevancia, pues el a quo no funda su resolución en esas consideraciones sino en el incumplimiento del reglamento, y sólo está haciendo reflexiones sobre lo que entiende una cultura de incumplimiento, que pueden o no compartirse pero que no sustentan la resolución, y por ello las consideraciones que al respecto hace el recurrente en nada afectan los fundamentos expresados precedentemente para confirmar el resolutorio. Por último, el derecho a tener mascotas, que es innegable, no puede llevar a resolver la cuestión en contra de un reglamento de naturaleza contractual al que el apelante adhirió. Es decir que al adquirir el departamento sabía que allí no podía tener mascotas, ni su propietario ni ninguna persona que lo ocupara en su nombre, y por tanto renunciaba a tener animales (mascota) en ese lugar, pero nada impide que los tenga en otro lugar. Obviamente que ni el reglamento ni la exigencia de su cumplimiento implica en nada afectar los derechos del animal, sino simplemente disponer que no habite un lugar donde no es lícito que su dueño lo tenga. Así como no es violar los derechos a una vivienda digna de una persona, disponer su desalojo de un inmueble que no es lícito que siga ocupando, por ejemplo por haber vencido el contrato de locación o por ser usurpador, no se viola derecho alguno del propietario del animal ni del animal en sí mismo por disponer que se respete un contrato que no permite que habite en un lugar determinado. No se está disponiendo que el animal sea sacrificado, abandonado o desamparado; sólo que sea retirado del departamento, adonde su propietario no debió llevarlo. Los problemas de salud que pudieran seguirse para la hija del demandado tampoco pueden llevar a incumplir con lo acordado en el reglamento, porque en todo caso ha sido el propio actor el que ha generado esa situación al introducir en el departamento un animal con el que se supone se encariñaría su familia, sabiendo que el reglamento se lo impedía y que el consorcio o algún consorcista podía exigir que fuera retirado. Por último, no se advierte, ni el apelante lo pone de manifiesto, que exista abuso del derecho en el procurar simplemente que se cumpla con lo pactado en el reglamento de propiedad horizontal. Es indudable que no se está pretendiendo el cumplimiento de la prohibición con el solo objetivo de perjudicar al demandado, sino para hacer cesar una molestia que no tiene por qué soportar. No se advierte que se procure una finalidad ajena a la tenidas en miras por la ley 13512 en su art. 6, al permitir que el reglamento establezca mayores restricciones a la previstas por la ley, ni la tenida en miras por el reglamento al establecer la prohibición. Es más, parece que justamente el actor procura su respeto en atención a la que fuera intención del consorcio al establecerla: evitar las molestias y perturbaciones que pueden ocasionar a los consorcistas los animales que si no, podrían vivir en el edificio. “La probabilidad de que la aplicación de la ley genere algún perjuicio al incumplidor no obsta para que el titular ejerza su derecho, ya que se trata de un ejercicio regular de un derecho proveniente del estatuto que rige la vida comunitaria que, por otra parte, no excede los límites de la buena fe, la moral y las buenas costumbres a los que alude el art. 1071, CC.” (Beatriz Arean en Sección Jurisprudencia, comentarios críticos de Revista de Derecho Privado y Comuntario 2000-2, p. 301). 11. El agravio respecto a la reconvención no puede ser admitido. Es que éste estaba ligado a la suerte de la demanda principal, y si ésta es procedente, la reconvención no lo es, porque la pretensión del actor es ajustada a derecho y lo que actuó extrajudicialmente para conseguir su satisfacción también lo era; por consiguiente, no tiene por qué indemnizar por haber exigido el cumplimiento de un derecho, e incluso, como se dijo, el eventual sufrimiento que enc
