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2– En la escritura cuya inscripción se pretende, quien enajena el inmueble –lote 9– es una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente. Si bien es cierto que la realidad jurídica no siempre coincide con la realidad registral (apariencia legal), si esta falta de concordancia es posible aunque no deseable, no puede concebirse que la realidad registral no sea congruente consigo misma. A ello atiende, precisamente, el principio de tracto sucesivo. En este sentido, se comparte la resolución impugnada en cuanto sostiene que «la apariencia jurídica derivada de una certificación errónea no puede oponerse en ningún caso a la realidad jurídica de un asiento registral anterior inobjetable…;ante un conflicto entre quien figure inscripto y el tercero adquirente… debe resolverse a favor de quien primero arribó al Registro, según la doctrina del axioma ‘primero en el tiempo, primero en el derecho».
3– Del mismo modo que, en general, se yergue como un principio de lógica-jurídica que nadie puede transmitir a otro un derecho que no tenga o de mayor extensión o contenido que el que tiene, en materia registral no puede inscribirse la constitución de un derecho si la persona que lo transmite u otorga no está inscripta como titular del derecho o de aquel del cual el otorgado se desprende.
4– La falta de inscripción de la escritura mencionada no acarrea nulidad alguna, sino que tan sólo le está vedado su acceso al Registro hasta tanto no se produzca, previamente, la inscripción a nombre de quien aparece como vendedor en dicho documento traslativo de dominio aludido.
5– En el sub lite, producida una transferencia de un derecho de dominio sobre fracción del lote 9 e inscripto en el Registro (en el año 1951), se pretende con posterioridad (28/2/03) inscribir otra, emanada de distinto propietario que en la anterior figura como enajenante. Siendo el dominio exclusivo y excluyente, la segunda inscripción (como se pretende en autos con relación a la escritura autorizada por la escribana en cuestión) sería incompatible con la primera y, por lo tanto, el Registro no puede admitirla.
6– El «principio de prioridad» puede desenvolverse como un reflejo del «ius preferendi», como prioridad propiamente dicha o como rango o grado, según esté referido a derechos excluyentes o incompatibles. De esta manera, la primera parte del art. 17, ley 17801 –que consagra dicho principio– dispone que «inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible…»; con mayor razón no podrá admitirse el documento si lleva fecha posterior (febrero de 2003), como sucede en el caso. Tal solución está conteste con lo establecido en el art. 19, ley cit., «La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40», conforme la máxima «
7– Por las razones apuntadas, el recurso intentado debe ser desestimado y se debe mantener la observación del Registro. Por otra parte, admitir la solución que propicia la recurrente –inscripción de la escritura autorizada por la notaria– debilitaría la seguridad jurídica para quienes figuraran «superpuestamente» como titulares registrales de un mismo inmueble, además de entorpecer el tráfico jurídico de la propiedad inmueble. Basta advertir, sin más, la situación en que se encontraría cualquiera de los titulares inscriptos ante diversas situaciones; vgr. que uno de ellos hipotecara el inmueble en cuestión y fuera luego ejecutado; o que recayeran sobre el mismo embargos por deudas contraídas por el otro titular. ¿En que situación se encontrarían los titulares registrales frente a tales cuadros, como así también los acreedores de aquellos y los eventuales adquirentes en subasta? Corresponde, pues, desestimar el recurso interpuesto, confirmar la resolución impugnada y, en consecuencia, mantener la «Observación» oportunamente formulada.
8– Si bien es cierto que el art. 17 dispone que contra la resolución que mantenga la Observación podrá el interesado interponer recurso de apelación ante el director general del Registro dentro del plazo de 15 días, el cual se computará «… a partir de la fecha de notificación de la resolución denegatoria del recurso de rectificación o a partir del vencimiento del plazo para resolver, según el caso» (o sea, dentro de los 15 días de deducido el recurso de rectificación, la ley no contempla, a los fines de recurrir judicialmente contra la resolución del director del Registro por ante la Cámara de Apelaciones en turno, esta última posibilidad, es decir, la de recurrir una vez vencido el plazo para dictar resolución (dentro de 30 días de deducido el recurso, conf. art. 17, 1° párr.), considerando que existe una denegatoria tácita. Por el contrario, se exige que exista una denegatoria expresa por parte de la Dirección, ya que si el Legislador hubiera querido otorgar al interesado la posibilidad de impugnar la resolución en dos oportunidades procesales diversas, lo hubiera establecido «explícitamente». Precisamente, si la ley no distingue, tampoco debemos hacerlo nosotros.
9– Por tal motivo, sólo se debe considerar al escrito de fs. 23/26 de autos como un verdadero «recurso judicial» en los términos del art. 19, ley cit., siendo en dicha oportunidad (6/11/03) cuando funda su recurso contra dicha resolución. Por tal motivo, el recurso interpuesto deviene absolutamente extemporáneo, en razón de haber transcurrido en exceso el plazo legal prevenido por la ley a tal fin, ya que desde la notificación de la Res. 81 dictada por el director del Registro hasta la interposición del recurso «por escrito y fundado», ha transcurrido en exceso el plazo de 10 días prevenido por la ley.
10– El art. 16, ley 6737 (modif. de la ley 5771), dispone que «los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artículo y en los siguientes deberán reunir las formalidades que establece la Ley de Procedimiento Administrativo», razón por lo cual, el recurso judicial debió interponerse «por escrito y fundadamente». Ello está conteste con lo dispuesto por el art. 19, 2° párr., que establece que «La Cámara resolverá el recurso sin sustanciación», precisamente porque debe fundarse al momento de su interposición. Por este motivo, mal puede entenderse que el recurso judicial deducido resulte formalmente admisible, toda vez que no se encontraba «debidamente fundado».
11– No obsta a esta conclusión el examen de admisibilidad formulado por el Registro, quien eleva las actuaciones por ante este Tribunal de grado habida cuenta que la Cámara es titular de la atribución de verificar, de oficio y sin necesidad de esperar la instancia de parte, la presencia de los presupuestos condicionantes de su competencia funcional por razón del grado (conf. arts. 1°, 355 y 368 «
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2ª Instancia. – Córdoba, julio 5 de 2004.
Considerando: Conforme surge de las constancias de autos, la escribana Mónica Evangelina Torchio de Elías, titular del registro notarial 245, interpone recurso de rectificación y apelación en subsidio en contra de la «Observación» de fecha 23/05/03, formulada a la escritura 23 de fecha 28/02/03, ingresada al Registro con Diario de Dominio 11.642 del 14/04/03, al que dice: «S/ antecedente el dominio no consta por la Sup. que desea transferir. Existen 2 transferencias (una no está relacionada en tit.). Aclarar al respecto».
La recurrente sostiene que con fecha 18/10/02 y bajo el Nº 56760 solicita del Registro General de la Provincia la expedición del Certificado que indica el art. 23 de la ley 17.801, en relación a dos inmuebles (Lote cinco y Lote nueve), informándose respecto de uno de ellos, que el dominio no constaba como se expresaba, indicándose además la transferencia de una parte del mismo al Folio 16.627/61. Agrega que, verificado el asiento remitido (que en rigor es del año 1951 y no 1961 como por error se indicó), pudo corroborarse la enajenación de parte del aludido Lote nueve. Posteriormente solicita los certificados 60707 y 765/03, informando el Registro que el dominio constaba, razón por lo cual, autoriza la Escritura Pública referida, previo a verificar los antecedentes cartulares y siempre dentro de los plazos correspondientes, ingresa su primer testimonio a esa Repartición Registral según el Diario de Dominio 11.642/14/04/03. La presentante manifiesta que en los certificados 60.707 /02 y 7656/03 se ha producido una fuga de la enajenación del resto de superficie del Lote Nueve, según antecedente del N° 10.586, F° 12.685, t. 51 del año 1938. Concluye, en definitiva, se deje sin efecto la observación (cuestionándose la superficie, requiriendo aclarar al respecto), ordenándose la registración definitiva de la escritura relacionada.
La doctora María R. B. de Mora, jefe de Sección, expresa «… que la no información en los notariales citados de la enajenación del resto de la superficie del lote 9, según antecedente folio 12.685 del año 1938, no configura una fuga según los supuestos contemplados en el Memorándum 159/02… que surgiría el no cumplimiento, en todos sus aspectos del art. 23 de la ley 17.801, ya que de haber tenido a la vista el título antecedente inscripto en el registro hubiera surgido la doble venta (objeto del presente recurso)…», y resuelve el recurso de rectificación ratificando la Observación referida.
El Registro señala que, de la verificación de la escritura 23 de fecha 28/02/03 se desprende que, Roger Farias Escalante vende a Osvaldo Hugo Placereano «… el resto de una mayor superficie, que consta de siete mil doscientos cincuenta y cinco metros noventa y cuatro decímetros cuadrados más o menos, siendo dicho resto de superficie, parte de una fracción de terreno… designada como Lote Nueve compuesta de dos hectáreas y media más o menos… de dicha fracción, por escritura del 11/05/51… Custodio Santiago Escalante vendió a Waldemar Prox, parte de la mayor superficie antes descripta…, lo que hace una superficie de una hectárea, siete mil setecientos…». El registro destaca que, al efectuar la constatación del Protocolo de Dominio 10.586, F. 12.685 del año 1938 surge que en el mismo figuraba el lote nueve con superficie de dos y media hectáreas, más o menos, que en dicho asiento registral se encuentra marginada la venta de parte del lote nueve con una sup. de 4569 mts., habiéndose citado erróneamente como inscripción el 14.142, F. 16.627, año 1951, cuando en realidad la inscripción correcta es: 13.864, F. 16322 del año 1951 a nombre de Víctor Carlos Heinz Prox, la cual figura correlacionada en lápiz, ambas fracciones a su vez ya fueron transferidas. Agrega que, de verificar las copias autenticadas de los certificados notariales 56760/02, 60707/02 y 7656/03 se desprende que en los mismos se omitió consignar la venta de los 4569 de parte del lote nueve, transferidos al Protocolo de Dominio 13.864, F. 16.322 del año 1951. El Registro entiende que, de todo lo constatado y analizado se desprende que se habría omitido informar en los certificados de marras la transferencia de los 4569 mts., por haber sido erróneamente correlacionada en su oportunidad (en el año 1951).
No obstante lo expuesto, señala que el art. 23 de la ley 17.801 establece que «Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de trasmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro», y de igual manera, el art. 3270 Cód. Civil expresa que «Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba, y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere». Agrega que, la res. gral. 23/98, en su art. 1° reza «Suspender la vigencia de la res. 17/98, sólo con relación a la falta de certificación de medidas cautelares e inhibiciones, manteniéndose en todos sus términos respecto de los derechos reales». Afirma que ésta última resolución considera que «… en el supuesto en que el asiento registral (realidad material) no coincida con la realidad formal, en nuestro régimen jurídico prevalece aquella realidad (la material) (art. 34 ley 17.801…». Así también expresa que «la apariencia jurídica derivada de una certificación errónea no puede oponerse en ningún caso a la realidad jurídica de un asiento registral anterior inobjetable…». Ante un conflicto entre quien figure inscripto y el tercero adquirente, existe por parte de ambos derechos de propiedad en sentido lato, según la doctrina d la C.S.J.N. y, ante ello, debe reservarse a favor de quien primero arribó al registro, consecuencia del axioma «primero en el tiempo primero en el derecho», pues sino se caería en el absurdo de que por una falta de publicidad formal, por medio de un certificado o informe se cancelarían derechos inobjetables, como un usufructo, una servidumbre de paso, una hipoteca, etc., lo que violenta un legítimo derecho de propiedad. El Registro sostiene, además, que el conocimiento efectivo del acto, suple la publicidad, por lo que la falencia de registración, no puede ser invocada por el tercero que sabe sobre la transferencia realizada. Por los motivos supra expuestos, y lo establecido por los arts. 23 de la ley 17.801, art. 3270 Cód. Civil, las res. grales. 17/98 y 23/98, resuelve, en el expte. 032-030184/2003, «Rechazar el Recurso de Apelación interpuesto por la escribana Mónica Evangelina Torchio de Elías, manteniendo la Observación formulada con fecha 23/05/03 al documento notarial, escritura 23 de fecha 28/02/03, ingresada al Registro con Diario de Dominio 11642 del 14/04/03, mediante res. ochenta y uno, con fecha 02/10/03, dictada por el director general del Registro de la Propiedad de la Provincia, doctor Jorge Belmaña Juárez, el que es notificado a la escribana Torchio de Elías en el domicilio constituido con fecha 20/10/03.
Contra esa resolución deduce formal recurso judicial por ante la Cámara de Apelaciones, en los términos del art. 19 de la ley 5771 (modif. por ley 6737) a fin de que se deje sin efecto la «Observación» formulada a la registración de la escritura 23, autorizada por la recurrente.
La notaria vierte sus agravios a fs. 23/26 contra la resolución supra mencionada. Sostiene que el decisorio impugnado insiste en la hipótesis de achacarle a ella la falta de consulta de los antecedentes causales y de tener por cierto el conocimiento del adquirente en relación a la transferencia omitida en los certificados.
Agrega que la Dirección cita una resolución general (17/98), declarada inválida en numerosas ocasiones por nuestros tribunales, omitiendo además referencia alguna al inválido memorándum anteriormente citado por el registrador.
Alega que sólo ante la falta de lectura de los antecedentes y de los argumentos y ofrecimientos de comprobación de su parte, puede sostenerse que no se han consultado los antecedentes cartulares para la autorización del acto. Destaca que el título fue consultado y no exhibe marginación, nota o constancia alguna que indique las enajenaciones parciales omitidas en los certificados antes citados, tanto la conocida (F. 16.627/51) como la no informada por error del registrador (F. 16.322/51). Afirma que, el tener el título «inscripto» y «a la vista» es un hecho realizado por la notaria y del cual ha dado fe pública en la escritura (arts. 993/5, Cód. Civil) y ese título no es otro que el expediente en el cual se llevó adelante la partición, adjudicación de bienes y ulterior inscripción ante el Registro General de la Provincia (documento del año 1938), instrumento que constituye el antecedente causal y formal del acto autorizado por aquélla y que obra en copia autenticada a fs. 33/78 de autos.
Alega que la Dirección sostiene la «mala fe» del adquirente por las constancias del título antecedente, desentendiéndose de la documental arrimada a la causa y del principio de la fe pública registral que estructura la teoría del instrumento público de nuestro Código Civil.
Por otra parte, resiste la aplicación de la res. 17/98, la cual, según sus dichos, ha sido declarada ineficaz e inválida por nuestra doctrina judicial. Cita jurisprudencia.
Alega que el error registral promovió la realización de un acto que el registrador no puede excluir ahora ni tampoco es autoridad competente para dilucidar el conflicto de derechos suscitado, pero no puede agravar la situación de la víctima de su error (3º adquirente), excluyendo su título del registro. La superposición de títulos ya se ha producido y no puede el registrador resolverla tangencialmente y subsanar así su conducta y aplicar una resolución general contraria a la constitución y las leyes de la Nación.
Corresponde, a su entender, registrar el acto y dejar constancia de lo ocurrido con la respectiva nota de correlación de asientos devenidos superpuestas, sin perjuicio de que por la vía pertinente los interesados planteen la solución del conflicto generado.
II. Análisis de los Agravios:
Antes de introducirnos al estudio de fondo de la cuestión traída a decisión a este tribunal ha menester una consideración formal previa, referida a la admisibilidad del planteo recursivo que nos ocupa.
La escribana Mónica E. Torchio de Elías, interpone recurso de rectificación y apelación en subsidio en contra de la «Observación» de fecha 23/05/03, formulada a la escritura 23 de fecha 28/02/03 ingresada al Registro con Diario de Dominio 11642. Denegado el primero por la doctora R.B. de Mora, jefe de Sección ratificando la observación formulada, el expediente pasa al Director General a los fines de resolver el recurso de apelación deducido en subsidio, quien resuelve su rechazo mediante res. 81 de fecha 02/10/03.
Ahora bien, la recurrente, con fecha 17/10/03, a raíz de no haber tomado conocimiento de la denegatoria del recurso de apelación (toda vez que recién fue notificado a la notaria con fecha 20/10/03), deduce «pronto despacho» y, para el caso de que el Director interprete que el silencio de esa Dirección ante el recurso de apelación deducido debe tomarse como tácitamente denegatorio, pide se tome dicho escrito como formal recurso judicial en los términos del art. 19 ley cit.
Si bien es cierto que el art. 17 dispone que, contra la resolución que mantenga la observación, podrá el interesado interponer recurso de apelación ante el Director General dentro del plazo de 15 días, el cual se computará «… a partir de la fecha de notificación de la resolución denegatoria del recurso de rectificación o a partir del vencimiento del plazo para resolver, según el caso» (o sea, dentro de los quince días de deducido el rec. de rectificación, conf. art. 16, 2° párr.), no lo es menos que la ley no contempla, a los fines de recurrir judicialmente contra la resolución del Director del Registro por ante la Cámara de Apelaciones en turno, esta última posibilidad, es decir, la de recurrir una vez vencido el plazo para dictar resolución (dentro de 30 días de deducido el recurso, conf. art. 17, 1° párr.), considerando que existe una denegatoria tácita. Por el contrario, ha menester que exista una denegatoria expresa por parte de la Dirección, ya que si el legislador hubiera querido otorgar al interesado, la posibilidad de impugnar la resolución en dos oportunidades procesales diversas, lo hubiera establecido «explícitamente» como claramente lo establece el art. 17, 2° párr.). Precisamente, si la ley no distingue tampoco debemos hacerlo nosotros («Si lex non distinguit nec nos distinguere debemus»).
Por tal motivo, sólo dbemos considerar al escrito de fs. 23/26 como un verdadero «recurso judicial» en los términos del art. 19 ley cit., siendo en dicha oportunidad (06/11/03) cuando funda su recurso contra dicha resolución. Por tal motivo, el recurso interpuesto deviene absolutamente extemporáneo, en razón de haber transcurrido en exceso el plazo legal prevenido por la ley a tal fin ya que, desde la notificación de la res. 81 dictada por el Director del Registro hasta la interposición del recurso «por escrito y fundado» (fs. 23/26) en exceso el plazo de 10 días prevenido por la ley (conf. art. 19).
Adviértase que el art. 16 de la ley 6737 (modif. de la ley 5771) dispone que «los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artículo y en los siguientes, deberán reunir las formalidades que establece la ley de procedimiento administrativo», razón por lo cual, el recurso judicial debió interponerse «por escrito y fundadamente» (ver arts. 77 y sigtes. ley 6658 y modif.). Ello es conteste con lo dispuesto por el art. 19, 2° párr. que establece que «La Cámara resolverá el recurso sin sustanciación», precisamente porque debe fundarse al momento de su interposición. Por este motivo, mal puede entenderse que el recurso judicial deducido a fs. 2 vta., resulte formalmente admisible, toda vez que no se encontraba «debidamente fundado».
Los agravios vertidos en dicho memorial (fs. 2/7) se refieren a la resolución dictada por el registrador (doctora Mora, Jefe de Sección) que denegara el recurso de rectificación pero de ninguna manera puede afirmarse que estaban dirigidos a la resolución emitida por el Director (recurso de apelación), toda vez que la escribana, precisamente, desconocía lo resuelto por éste en razón de no habérsele notificado a esa fecha (17/10/03 sino recién el 20/10/03) la resolución recaída al respecto.
En realidad, lo que la notaria denomina «Ampliación de fundamentos» (escrito de fs. 23/26) no es otra cosa que el verdadero libelo de «recurso judicial» o, en todo caso, el estadio procesal en que la escribana «funda» su recurso como bien lo pone de resalto la propia impugnante en su escrito al peticionar «… que V.E. recepte el presente en calidad de fundamentación del recurso judicial, no ya ante el silencio moroso de la Dirección sino ante y por la resolución denegatoria…» (ver fs. 23 vta., 3° párr.).
Cualquiera fuere el supuesto, el recurso judicial planteado resulta inadmisible por extemporáneo o por no haber sido presentado en debida forma («fundado»), conforme lo exige la ley.
En nada empece a la conclusión arribada, el examen de admisibilidad formulado por el Registro, quien eleva las actuaciones por ante este Tribunal de Grado habida cuenta que la Cámara es titular de la atribución de verificar, de oficio y sin necesidad de esperar la instancia de parte, la presencia de los presupuestos condicionantes de su competencia funcional por razón del grado (conf. arts. 1°, 355 y 368 «in fine», CPC) toda vez que lo referido a las apelaciones pertenece al sistema de la ley y no a la voluntad de las partes. Ello así el Tribunal de Alzada es soberano para revisar de oficio la errónea concesión de la impugnación y declararla de ese modo, aún en defecto de pedido de parte.
De esta manera, nuestro más Alto Cuerpo ha entendido que el tribunal tiene tres oportunidades para pronunciarse sobre la admisibilidad formal del recurso: a) de oficio antes del primer decreto de tramitación; b) a petición del apelado formulada en tiempo hábil y resuelta en juicio verbal y c) de oficio o a petición de parte, al dictar la sentencia definitiva (TSJ Cba., sala C. y C. 8/05/98 «in re» «De Vrient de Von Rennemkzpff – Lía», LLC, 1999-65).
No obstante la conclusión arribada y aún adentrándonos al examen de la cuestión de fondo, igual suerte debe correr el recurso interpuesto por la escribana Torchio de Elías por las razones que pasamos a exponer:
En primer lugar, cuadra destacar que el Registro General de la Provincia admite que, de verificar las copias autenticadas de los certificados notariales 56760/02, 60707/02 y 7656/03 se desprende que en los mismos «se omitió» informar la venta de los 4569 mts. de parte del lote nueve, transferidos al Protocolo de Dominio 13.864, F. 16.322 del año 1951 por haber sido «erróneamente» correlacionado en su oportunidad -en el año 1951- (ver pto. 12 y 13 res. impugnada).
Ahora bien, a los fines de determinar si corresponde dejar sin efecto o no la observación impugnada y, en su caso, ordenar la registración definitiva de la escritura pública relacionada (23 de fecha 28/02/03), carece de relevancia dilucidar en esta sede si la omisión supra referida (de informar la venta anterior en los certificados notariales mencionados), configura una verdadera «fuga registral» -por la cual la provincia eventualmente debiera responder por los perjuicios derivados para el adquirente que no pudo inscribir el instrumento traslativo de dominio- o por el contrario, si hubo inobservancia por parte de la escribana actuante en la emergencia, en los términos del art. 23 de la ley 17.801, como alega el registrador, o si tal omisión ha generado un conflicto de intereses (titularidades) entre los adquirentes de un mismo inmueble (lote 9), toda vez que dichos conflictos deberán resolver, en todo caso, por la vía pertinente y no canalizarse mediante la vía recursiva que nos ocupa, lo cual excede la competencia de este tribunal de grado.
Somos de la opinión que, no obstante la falta de información en los certificados notariales referidos de la transferencia de los 4569 mts. por haber sido erróneamente correlacionados en su oportunidad, la solución que propugna la recurrente no resulta ajustada a derecho, pretendiendo la inscripción de la escritura «observada», toda vez que importaría violentar los principios registrales que son «el resultado de la sistematización o correspondiente técnica del ordenamiento jurídico registral en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directivas del sistema» (conf. Roca Sastre, «Derecho Hipotecario», ed. 1954, t. I, p. 145).
En efecto, autorizar la anotación del documento de marras violentaría el principio de «tracto sucesivo» consagrado en el art. 15 de la ley 17.801 que dispone «No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones».
En la especie, en la escritura en cuestión (Nº 23 de fecha 28/02/03), cuya inscripción se pretende, quien enajena el inmueble -lote 9- (Roque Farías Escalante) es una persona distinta a la que figura en la inscripción precedente (Víctor Carlos Heinz Prox, ver pto. 10 de la res. gral. 81, escritura 23 y Protocolo de Dominio 13.864, F. 16.322 del año 1951, fs. 10, expte. del registro 0032-030111/2003 que tenemos a la vista y se reserva en Secretaría).
Si bien es cierto que la realidad jurídica no siempre coincide con la realidad registral (apariencia legal) no lo es menos que si esta falta de concordancia es posible, aunque no deseable, lo que no puede concebirse es que la realidad registral no sea congruente consigno misma. A ello atiende, precisamente, el principio de tracto sucesivo. (conf. García Coni, R., «Registración Inmobiliaria Argentina», Ed. Depalma, Bs. As., 1983, en nota 41, p. 81).
En este sentido compartimos lo dispuesto en la resolución impugnada en cuanto sostiene que «la apariencia jurídica derivada de una certificación errónea no puede oponerse en ningún caso a la realidad jurídica de un asiento registral anterior inobjetable… ante un conflicto entre quien figure inscripto y el tercero adquirente… debe resolverse a favor de quien primero arribó al registro, según la doctrina del axioma «primero en el tiempo primero en el derecho» (pto. 16).
Del mismo modo que, en general, se yergue como un principio de lógica-jurídica, que nadie puede transmitir a otro un derecho que no tenga o de mayor extensión o contenido que el que tiene, en materia registral no puede inscribirse la constitución de un derecho si la persona que lo transmite u otorga, no está inscripta como titular del derecho o de aquel del cual el otorgado se desprende.
Vale destacar que, la falta de inscripción de la escritura mencionada no acarrea nulidad alguna sino tan sólo le está vedado su acceso al registro hasta tanto no se produzca, previamente, la inscripción en el registro a nombre de quien aparece como vendedor en dicho documento traslativo de dominio aludido (escritura 23).
En segundo lugar, corresponde destacar que, en el «sub lite», producida una transferencia de un derecho de dominio sobre fracción del lote 9 e inscripto en el Registro (en el año 1951), se pretende con posterioridad (28/02/03) inscribir otra, emanada de distinto propietario que en la anterior figura como enajenante. Siendo el dominio exclusivo y excluyente (conf. arts. 2508, 2513/6 Cód. Civil), la segunda inscripción (como se pretende en autos con relación a la escritura autorizada por la escribana Torchio de Elías), sería incompatible con la primera y, por lo tanto, el Registro no puede admitirla.
El «principio de prioridad» puede desenvolverse como un reflejo del «ius preferendi», como prioridad propiamente dicha o como rango o grado, según esté referido a derechos excluyentes o incompatibles. De esta manera, la 1ª parte del art. 17 -que consagra dicho principio- dispone que «inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible…», con mayor razón no podrá admitirse el documento si lleva fecha posterior (febrero de 2003), como sucede en el caso «sub examen».
Tal solución es conteste con lo establecido en el art. 19 ley cit. «La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40», conforme la máxima supra citada «prior in tempore potior in iure».
Por las razones apuntadas supra, somos de la opinión que el recurso intentado debe ser desestimado. Por otra parte, admitir la solución que propicia la recurrente -inscripción de la escritura autorizada por la notaria- conllevaría mayores inconvenientes y debilitaría la seguridad jurídica para quienes figuraran «superpuestamente» como titulares registrales de un mismo inmueble, además de entorpecer el tráfico jurídico de la propiedad inmueble. Basta advertir sin más, la situación que se encontraría cualquiera de los titulares inscriptos ante diversas situaciones; vgr. que uno de ellos hipoteca el inmueble en cuestión y fuere luego ejecutado; o que recayeran sobre el mismo embargos por deudas contraídas por el otro titular. ¿En que situación se encontrarían los titulares registrales frente a tales cuadros, como así también los acreedores de aquellos y los eventuales adquirentes en subasta?
Corresponde, pues, desestimar el recurso interpuesto, confirmar la resolución impugnada (res. gral. 81 de fecha 02/10/03) y, en consecuencia, mantener la «Obser
