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OFERTA DE VENTA. Suscripción a cargo de mandatario. Inexistencia de condiciones limitativas del ofrecimiento o venta. Actuación dentro de los límites del poder. Validez de la suscripción
1– El instrumento que justifica la demanda de autos es una oferta de venta. “Ofrecer” significa –en una de sus acepciones– «comprometerse alguien a dar, hacer o decir algo». En la especie, el mandatario estaba habilitado a fin del ofrecimiento en venta; en ese marco, se comprometió a dar en venta bajo ciertas condiciones que se fijaron en la oferta. Cuestionar dicha oferta por insuficiencia de facultades fundada en la inconveniencia de la operación, es improcedente, desde que en el mandato no constan condiciones limitativas del ofrecimiento o venta.
2– En los contratos, el consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes, aceptadas por la otra (art. 1144, CC). Al dar poder para ofrecer y vender, se está dando poder para «manifestar la voluntad mediante una oferta», que es lo que en definitiva se hizo en autos. Por ello, contrariamente a lo sostenido por el demandado apelante, el actor actuó debidamente dentro de los límites que establecía el mandato que posibilitó la redacción de la oferta de venta cuyos honorarios se persiguen en los presentes.
C7a. CC Cba. 17/6/10. Sentencia Nº 52. Trib. de origen: Juzg. 5a. CC Cba. «Gutiérrez Juncos, Carlos Gregorio c/ Martínez, María Inés – Abreviado – Cobro de pesos – Expte. N° 1468614/36”
2a. Instancia. Córdoba, 17 de junio de 2010
¿Procede el recurso de apelación interpuesto?
La doctora María Rosa Molina de Caminal dijo:
Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de 1ª Instancia y 5ª Nominación en lo Civil y Comercial, en los que por Sentencia 457, de fecha 21/10/09, se resolvió: «I) Hacer lugar a la demanda y en consecuencia condenar a la Srta. María Inés Martínez a abonar a la parte actora, Carlos Gregorio Gutiérrez Juncos, la suma de pesos diez mil novecientos ochenta y ocho, con 88 ctvos, con más los intereses establecidos en el considerando respectivo, en el término de diez días, bajo apercibimiento de ley. II) Imponer las costas a la parte demandada…». Aclarada por Auto Nº 761 de fecha 18/11/09, que resolvió: «I) Aclara la sentencia cuatrocientos cincuenta y siete del veintiuno de octubre de dos mil nueve adicionando a la regulación de los honorarios profesionales del Dr. Daniel J. Godoy el monto del veintiuno por ciento por el porcentual del impuesto al valor agregado que asciende a la suma en la suma (sic) de pesos setecientos cincuenta y seis con setenta y dos centavos ($ 756,72) a cargo de la demandada condenada en costas. Protocolícese, …». La sentencia recurrida contiene una relación de causa que satisface los recaudos del art. 329, CPC, por lo que, en homenaje a la brevedad, a ella me remito. Contra dicha resolución interpone recurso de apelación la parte demandada, el que es concedido por el a quo. Venidos los autos a esta Sede, la apelante expresa agravios –mediante apoderado–, los que son contestados por la actora. 1. El libelo recursivo admite el siguiente compendio: Indica que la resolución es errada, arbitraria, incongruente y no es derivación razonada del derecho vigente. Expresa que yerra el a quo cuando dice que se encuentra acreditado que el Sr. Hernán Garay tenía facultades para suscribir en nombre de María Inés Martínez la promesa irrevocable de venta, instrumento sobre el que se basa la demanda. Afirma que Garay carecía de tales facultades, cuestión que no es sólo discutible entre mandante y mandatario, sino que el actor debió haber leído el mandato y así saber que era ilegítima la promesa de venta que redactaba. Sostiene que el poder de Garay se limitaba a vender u ofrecer en venta distintas propiedades, pero no facultaba a formalizar promesas irrevocables de venta. Cita art. 1.184, Cód. Civil y jurisprudencia en su apoyo. Se agravia porque el juez consideró que no cabe en este proceso valorar las facultades de quien suscribió la promesa irrevocable de venta. Itera que no tiene nada que ver ofrecer o vender un inmueble con realizar una promesa irrevocable de venta. Cuestiona que el a quo considera que sólo está en juego el cobro de honorarios del notario, haciendo caso omiso a las constancias de la causa que establecían que el actor debía probar que la oferta irrevocable de venta había sido realizada a pedido de la demandada o de un apoderado suficientemente facultado o que estaba autorizada por la hoy demandada. Afirma que no existe constancia ni prueba alguna respecto de la legitimidad del instrumento base de la acción, acreditándose con documentación indubitada acompañada que el instrumento base de la demanda es ilegítimo. Denota que el error en la apreciación de la causa es de tal magnitud, que convierte a la resolución en crisis como inmotivada y carente de sustento legal. Señala que la cuestión adquiere mayor relevancia porque Garay era empleado del actor, quien a su vez había redactado el mandato. Como segundo agravio, cuestiona el porcentaje de atribución de los gastos, a tenor del texto de la cláusula sexta del contrato de fs. 8/11 de autos, cuya literalidad indica la proporción en la asunción de los mismos. Formula como tercer agravio crítica a la arbitrariedad que trasunta el considerando segundo del fallo, por la falta de valor probatorio de la factura acompañada con la demanda, cuestionada en su responde. Afirma que el actor no ofreció ni diligenció prueba alguna para demostrar la veracidad ni legitimidad del monto pretendido, siendo que la documentación de fs. 89/90 nunca fue notificada a su parte, por lo que carece de todo valor probatorio. Apunta que el agregado de la documental fue extemporáneo e ilegítimo, porque no fue acompañada con la demanda y porque el Colegio de Escribanos considera válida una liquidación prescripta para su cobro judicial. Agrega que su parte recién planteó la prescripción al momento de la aprobación colegial, por ser la primera oportunidad procesal para hacerlo. 2. La parte actora contesta los agravios a fs. 146/148 y solicita se confirme el fallo por las razones que expresa. Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de resolver. 3. Los argumentos del apelante no logran conmover el fallo recurrido. La expresión de agravios resulta insuficiente como tal, cuando el recurrente no ha efectuado una crítica concreta y razonada de los fundamentos del decisorio, sino que se ha limitado a expresar su disconformidad con aquél, principalmente reiterando argumentos anteriores que ya han sido valorados y desestimados en la sentencia. No obstante lo perfectible de la técnica recursiva empleada, se ingresará al análisis de la apelación, lo que se hará en aras de la protección de la defensa en juicio. 4. La cuestión relativa al alcance del mandato y la consideración que formula la a quo al respecto no ha sido debidamente rebatida por la apelante. A todo evento, se advierte que el mandato fue a efectos del ofrecimiento en venta y venta de los inmuebles que se describen. El instrumento que justifica la demanda es, precisamente, una oferta de venta. La palabra “oferta” proviene del latín “offerre”, ofrecer. Ofrecer, a su vez, significa en una de sus acepciones «comprometerse alguien a dar, hacer o decir algo.» (Cfr. Diccionario de la Lengua Española de la RAE). El mandatario estaba habilitado a fin del ofrecimiento en venta; en ese marco, se comprometió a dar en venta bajo ciertas condiciones que se fijan en la oferta de fs. 8/11. Cuestionar dicha oferta por insuficiencia de facultades fundada en la inconveniencia de la operación es improcedente, desde que en el mandato no constan condiciones limitativas del ofrecimiento o venta, con lo que mal puede el presunto perjuicio por los 30 días de inmovilidad de precio u otros posibles, ser justificantes del planteo, ya que no diferiría la cuestión de la que se habría presentado de concertarse la venta en un único acto –no mediante oferta y aceptación diferida en el tiempo– sujeta a la misma modalidad de pago de precio y demás cuestiones expresadas en el instrumento de fs. 8/11. En autos, el actor ha intervenido en la redacción de una oferta: y en los contratos, el consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes, aceptadas por la otra (art. 1144, CC), con lo cual, al dar poder para ofrecer y vender, está dando poder para «manifestar la voluntad mediante una oferta», que es lo que en definitiva se hizo, no siendo el carácter de «irrevocable» dentro de los 30 días que se mencionan, modificatorio de lo expresado. Por ello, contrariamente a lo sostenido por el apelante, el actor actuó debidamente dentro de los límites que establecía el mandato que posibilitó la redacción de la oferta de venta cuyos honorarios se persiguen en autos. Cuando la a quo remite a otro proceso a efectos de discutir las relaciones entre mandante y mandatario, lo hace con respecto a la cuestión introducida por la demandada relativa al accionar contrario a sus intereses por parte del mandante, que hace a las relaciones y responsabilidades de mandante y mandatario, ajenas a este proceso. Y este argumento no ha sido adecuadamente rebatido, con lo que ha ganado firmeza. Es más, de la lectura del escrito de apelación surge que se da al fallo una interpretación que no se compadece con su texto. 5. El agravio relativo al porcentaje de honorarios a cargo de la demandada no es de recibo. La interpretación de la cláusula 6ª de la oferta de venta debe hacerse de buena fe (art. 1198, CC) y considerando su tenor no de manera aislada, sino en el contexto general (arg. art. 218, CCom.). Ante ello, no puede pretenderse dar a la cláusula un sentido distinto al que surge de la cláusula misma, analizada como un todo y no sólo los renglones que se transcriben en el recurso: en ella se dispone la designación del actor como escribano a los fines de la concreción de la escritura traslativa de dominio; claramente se está refiriendo a ese acto notarial, por lo que requiere los datos y antecedentes que expresa, además de fijarse a cuenta de quién estarían «las retenciones correspondientes por la transferencia de los inmuebles» y luego, los impuestos y tasas que gravan los inmuebles «hasta el día de la escrituración». Ninguna duda puede caber sobre el alcance o interpretación de esta cláusula, de cuyo tenor literal integral surge que se refiere a la «presente escritura» con relación a la traslativa de dominio y no al instrumento privado contenedor de la oferta de venta. De allí que no ha sido la a quo quien descalifica las convenciones establecidas en el contrato, sino la parte demandada quien pretende desconocerlas. 6. La introducción de la prescripción del crédito no puede ser atendida, por haber sido recién introducida en esta sede (art. 332, CPC). Constituye un yerro la afirmación de que es la primera oportunidad procesal que se tiene para oponerla, desde que la factura que fuera en definitiva conformada por el Colegio de Escribanos a tenor de las constancias de fs. 89/90 es la misma factura pro-forma de fs. 15, que diera base económica a la acción. Siendo conocidas por la parte demandada las fechas de los actos que cita, es extemporáneo el planteo, ya que la prescripción o no de la acción no dependía de la conformación de la factura. De allí que es improcedente el argumento relativo a la ilegitimidad de la aprobación colegial, ya que como la prescripción no opera sin petición de parte interesada, no tenía la institución facultades para negar lo que se le solicitara. Asimismo, no es extemporánea la incorporación de la factura, que fuera hecha de conformidad con lo establecido en art. 241, CPC. Si el apelante entendía que no correspondía su agregado, al ser notificado del decreto de autos tenía la carga de analizar la causa a fin de detectar posibles irregularidades y denunciarlas, cuya inobservancia veda la posibilidad de atender su actual impugnación. A todo evento, es dable considerar que la factura agregada a fs. 89/90, lo único que hace es confirmar que el monto peticionado por el actor en la demanda era ajustado a derecho, conforme los parámetros legales que rigen la materia arancelaria, no modificándose con su agregado los elementos constitutivos de la litis.
Los doctores Rubén Atilio Remigio y Jorge Miguel Flores adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación de la demandada, con costas.
María Rosa Molina de Caminal – Rubén Atilio Remigio – Jorge Miguel Flores ■
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