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Transmisión de inmueble. ESCRITURACIÓN. Inexistencia de copia certificada “apta para tracto abreviado”. Requisito no indispensable a los fines de la escrituración. CLÁUSULA PENAL. Acumulación de penas. Improcedencia
1– Por disposición del art. 2505, CC, para que se considere perfeccionada la transmisión de derechos reales es necesaria la concurrencia del título y el modo. El modo lo constituye la tradición efectiva del inmueble y el título es la escritura pública que acredita la titularidad del inmueble en cabeza del enajenante. A su turno, la LN Nº 17801 establece las disposiciones necesarias para que pueda darse publicidad y oponibilidad a terceros a todos aquellos documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales. De su articulado emerge un determinado número de principios registrales, entre los que se cuenta, en el art. 14, el llamado principio del “tracto sucesivo”. Éste impide registrar documentos en que aparezcan como titulares del derecho, personas distintas de las que figuran en la inscripción precedente.
2– Como una modalidad especial del tracto sucesivo, se admite la existencia del “tracto abreviado”, que constituye una excepción a la regla que manda a los transmitentes presentar al notario interviniente sus títulos de propiedad debidamente inscriptos. Del elenco de supuestos abarcados, interesa destacar el inc. b, art. 16, LN 17801, en cuanto dispone que no será necesaria la previa inscripción para continuar con el tracto cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante. Huelga señalar que en la ley registral local tampoco se encuentra norma alguna que establezca la necesidad de escriturar con una copia certificada “apta para tracto”.
3– Siguiendo una línea de razonamiento descendente y ya con respecto al juicio sucesorio, se advierte que nuestro sistema procesal local posee la particularidad (a diferencia de otras jurisdicciones como Bs. As.) de que el Auto de Declaratoria de Herederos no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Por ello, concluida la primera instancia del juicio sucesorio, los herederos solo contarán con el Auto de Declaratoria (certificada) que acredite su condición de herederos del causante.
4– En otro orden de ideas, es sabido que en el acto de transferencia de un inmueble perteneciente a un caudal relicto existen otros intereses económicos en juego –más allá de los contratantes– y por ello el legislador provincial, con la finalidad de satisfacerlos, ha establecido requisitos fiscales, previsionales y arancelarios para su realización. Estos requisitos no hacen a la validez del acto, y la omisión en su cumplimiento hará nacer responsabilidad civil, administrativa y disciplinaria al notario, pero sin afectar la sustancia de la transferencia.
5– En Córdoba, antes de confeccionar una escritura traslativa de dominio en la cual los vendedores sean herederos del titular registral, el escribano no sólo debe pedir las certificaciones registrales de rigor, verificar que no existan deudas por tributos o expensas y embargos pendientes, sino también controlar que se encuentre abonada la tasa de justicia, que se hayan cumplido los aportes previsionales del o los letrados intervinientes y que no existan reclamaciones pendientes por honorarios. El cumplimiento de tales requisitos hace a su responsabilidad profesional e integra el núcleo de actividades conexas que deben efectuarse a los fines de dar acabado cumplimiento al mandato encomendado de confeccionar la escritura pública.
6– La finalidad que persigue el art. 57 de la ley arancelaria local es brindar protección al crédito del profesional y tal obligación pesa no sólo en cabeza del tribunal de la declaratoria sino del escribano autorizante del acto. Lo anteriormente expresado lleva a concluir que el hecho de que sea práctica tribunalicia acercarle al escribano una copia certificada, con la constancia de que es apta para transferir por tracto abreviado, no determina que su ausencia sea un obstáculo para la realización de la escritura, si el control que mandan las leyes locales se encuentra realizado.
7– En el sublite se observa que la escribana informa al tribunal que al día 19/12/05 contaba –para realizar la escritura– con una copia certificada del auto de declaratoria de la titular registral, con una certificación de la abogada que manifestaba haber percibido sus honorarios (certificaciones registrales de rigor). Estos documentos siguieron en su poder en las dos restantes ocasiones en que se citó a escriturar a los accionados, agregando que en cada una de dichas ocasiones contaba con los certificados notariales actualizados, uno de ellos abonado por la vendedora, por lo que la totalidad de las condiciones para escriturar estaban dadas.
8– Entonces, por lo supra expuesto, puede afirmarse que no contar con la requerida copia certificada “apta para tracto abreviado” no implicó un incumplimiento esencial de las obligaciones derivadas del boleto.
9– En autos, el rechazo a la aplicación de la cláusula penal importa el primer agravio de la actora. A los fines de encuadrar el tipo previsto en la cláusula novena, esta cláusula reviste el carácter de moratoria. Su función radica en predeterminar las consecuencias del incumplimiento relativo de la prestación y es omnicomprensiva de los supuestos de simple retardo, mora, incumplimiento defectuoso e incumplimiento parcial. En estos casos, la pena sustituye a la indemnización por daños y perjuicios moratorios, sin que el acreedor deba probar la existencia y la cuantía de los daños (art. 655 y 656, CC).
10– La doctrina acepta la acumulación de la pena con la prestación principal, en principio, cuando se trate de una cláusula penal moratoria. Conforme lo expresado, no se discute la posibilidad de acumular prestación principal y pena, pero cosa muy distinta es la factibilidad de acumular dos penas que reconozcan igual causa, si ello no ha sido específicamente previsto en el contrato.
11– Conforme lo corroborado en el estudio del boleto de compraventa: a) el interés moratorio pactado en la disposición VIII, para el supuesto de mora en el pago de la sumas de dinero, reviste el carácter de punitorio y a él se le aplica el régimen normativo de la cláusula penal, es decir que en el contrato hay dos cláusulas penales; b) Los actores en la demanda de escrituración no solicitaron la aplicación de la cláusula penal IX. c) En la demanda ordinaria por cobro de pesos requirieron lacónicamente …“ intereses pactados, multa por mora pactada… (sic)” Ahora bien, ¿Qué multa? ¿La de la cláusula VIII o IX? d) No se pactó que la cláusula penal IX tuviera carácter acumulativo con el interés punitorio de la cláusula VIII; e) Aun así, y en el caso de haberse requerido la multa de cincuenta pesos diarios, se incumplió con la carga de cuantificarla al tiempo de demandar y este requisito reviste particular gravedad en el sub lite.
12– Es criterio pacíficamente aceptado que la cláusula penal es de interpretación restrictiva, pues es un derecho de excepción del acreedor. Como consecuencia de lo expresado, no se presume y por ello debe ser alegada y probada por quien la invoca. Sobre la cuestión manifiesta la doctrina: “(…) En caso de duda acerca de la existencia o inexistencia, habrá que estar por esto último… Si lo controvertido es su mayor o menor extensión, habrá que estar siempre a la menor. En caso de divergencia acerca de si la pena tiene carácter acumulativo o sustitutivo habrá que estar por esto último. Si lo que se discute es el tipo de incumplimiento que ella alcanza, en caso de duda habrá que estar siempre por el que resulte más grave.”
C1a. CC Cba. 15/10/10. Sentencia Nº 172. Trib. de origen: Juzg.30a. Nom. CC Cba. “Bortoloso Víctor Juan Luis y otro c/ Sella Silvia María y otro – Ordinario -. Escrituración – Exp Nº 1154961/36” y su acumulado: “Bortoloso Víctor Juan Luis y otro c. Sella Silvia María y otro – Ordinario – Cobro de Pesos -. Exp N° 1160605/36”
2a. Instancia. Córdoba, 15 de octubre de 2010
¿Procede el recurso de apelación de la parte demandada?
¿Procede el recurso de apelación de la parte actora?
El doctor Julio Sánchez Torres dijo:
I. Contra la sentencia Nº526 del 23/12/09 dictada por el Juzg. 30a. Nom. Civil y Comercial que resolvió: «(…) I. Hacer lugar a la demanda incoada en los autos “Bortoloso, Victorio Juan Luis y otros c/ Sella, Silvia María y otro – Ordinario -Escrituración” (Expte. Nº 1154961/36), por los Sres. Sres. Victorio Juan Luis Bortoloso y Guillermo Bortoloso, ambos por derecho propio, y en su calidad de apoderados de los Sres. Analía Bortoloso y Luis Alberto Bortoloso, en contra de los Sres. Silvia Virginia Sella y Mauricio Hugo Ugolino. Y en consecuencia, condenar a los accionados a cumplir con la Obligación de Escriturar emergente del contrato de compraventa obrante a fs. 9/10 de autos, a los fines de: 1) Transferir el dominio del inmueble objeto de dicho contrato (inscripto en el Dominio Nº 28407, Folio 37157, Tº 148, Año 1967; ubicado en calle […]; 2) Constituir el Derecho Real de Hipoteca por Saldo de Precio también pactada en dicho contrato, de acuerdo a lo establecido en los Considerandos pertinentes. Ello bajo apercibimiento de suscribir el suscripto dicho instrumento público, para el caso en que sea posible su otorgamiento. II. Declarar la nulidad absoluta de la cláusula tercera del contrato de compraventa obrante a fs. 19/20 de autos, otorgado en instrumento privado, en tanto dispone que a dichas cuotas se les deberá aplicar el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), dejando, por ende, sin efecto el pacto en lo que a esta cuestión respecta. III. Integrar el contrato de fs. 19/20 en razón de la nulidad parcial aquí declarada, disponiendo que las cuotas adeudadas, determinadas en el Considerando pertinente, devengarán un interés compensatorio del 13% anual, desde el día 10/11/2005 hasta el vencimiento de cada cuota. IV. Hacer lugar parcialmente a la demanda incoada en los autos “Bortoloso, Victorio Juan Luis y otros c/ Sella, Silvia María y otro – Ordinario – Cobro de pesos” (Expte. Nº 1160605), por los Sres. Sres. Victorio Juan Luis Bortoloso y Guillermo Bortoloso, ambos por derecho propio, y en su calidad de apoderados de los Sres. Analía Bortoloso y Luis Alberto Bortoloso, en contra de los Sres. Silvia Virginia Sella y Mauricio Hugo Ugolino. Y, en consecuencia, condenar a los accionados a abonar a los demandados la suma de $ 63.904,75 en concepto de capital, con más los intereses compensatorios y punitorios establecidos en el considerando pertinente; difiriendo la liquidación definitiva de la deuda para la etapa procesal oportuna. V. En los autos “Bortoloso, Victorio Juan Luis y otros c/ Sella, Silvia María y otro -Ordinario -Escrituración” (Expte. Nº 1154961/36), imponer las costas a los demandados, vencidos; difiriéndose la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes, hasta tanto exista base cierta para ello. VI. En los autos “Bortoloso, Victorio Juan Luis y otros c/ Sella, Silvia María y otro -Ordinario -Cobro de pesos” (Expte. Nº 1160605), imponer las costas en un 75% a los demandados, y en un 25% a los actores, difiriéndose la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes, hasta tanto exista base cierta para ello. Protocolícese…(…)». La parte demandada y actora –ambos por intermedio de sus apoderados– deducen sendos recursos de apelación, que son concedidos a f 562 respectivamente. Radicados los autos en esta sede, el apoderado de los demandados expresa las razones por las cuales la sentencia de grado agravia los derechos de sus representados. En primer término entiende que el juez a quo ha efectuado una errónea valoración de la prueba rendida que infringe las reglas de la sana crítica racional, en cuanto omitió considerar que la escribana designada para confeccionar la escritura al tiempo de testificar expresó que contaba con una copia simple del Auto de declaratoria; y con posterioridad mediante un informe, manifestó que al momento de confeccionar la escritura sí contaba con una copia certificada del referido instrumento. Se agravia también –reeditando un argumento vertido en la instancia anterior– por cuanto el juez a quo ha considerado que la escritura traslativa de dominio puede otorgarse sin contar con una copia certificada apta para tracto abreviado del Auto de Declaratoria. Sostiene que este requisito, exigido por la ley arancelaria local (art. 57), brinda certeza y seguridad jurídica a los abogados intervinientes en punto a la percepción de sus honorarios, y a la parte compradora, quien no se verá perseguida para el cobro de dichas acreencias. Agrega que estas exigencias sólo pueden ser suplidas mediante expreso consentimiento de asunción de riesgo por los que pudieran ser perjudicados. Entiende que es incorrecto que la responsabilidad del incumplimiento pese sobre sus representados, pues nunca se estuvo en condiciones de formalizar la escritura traslativa de dominio por la carencia del requisito supra consignado. En estrecha conexión con este argumento, resulta errado que se haya rechazado la defensa de incumplimiento. Por ello solicita la descalificación de este punto y la revocación de la condena a pagar interés moratorio, decidida en la demanda por cobro de pesos. Se agravia, además, en cuanto el magistrado considera improcedente la pretensión de que se descuente del saldo de precio el importe fijado como cláusula penal para los casos de incumplimiento, por haber concluido que éste es a ellos imputable. Acto seguido expresa que la condena a escriturar y constituir hipoteca por el saldo de precio implica un pronunciamiento en exceso de la sentencia de grado, por cuanto ello no fue solicitado por el actor en su demanda. Se agravia por las costas, que les fueran impuestas en su totalidad en el juicio de escrituración y en un 75% en el juicio de cobro de pesos. Entiende que de su parte ha habido razón suficiente para litigar, creencia de obrar conforme a derecho, y ello es una causal que amerita apartarse del principio del art. 130, CPCC. Solicita que se revoque la decisión y que dichos accesorios sean impuestos por el orden causado. Postula que es desacertado el razonamiento efectuado para fijar la base regulatoria de honorarios en el juicio de escrituración. En primer término, porque si entre la realidad negocial y la instrumentada media una discordancia (precio real de venta), ello no ha sido traído a discusión por las partes, luego no puede ser válidamente considerado para determinar la base. Igualmente y con relación a la hipoteca, dice que el tribunal de 1ª instancia ha descuidado que se efectúa por el capital, al que se le adicionan las cláusulas de interés, sin que tal concepto ingrese en el monto total de aquélla. Es decir que si la escritura hubiera sido realizada en la misma oportunidad del boleto, la hipoteca hubiera sido constituida por el capital, sin perjuicio de agregar las cláusulas referidas a interés compensatorio y moratorio, pero sobre todo el primero, que pudo calcularse en dicho momento, en manera alguna habría integrado el monto nominal de la garantía. II. Corrido el traslado de ley, la parte actora contesta los agravios vertidos solicitando su rechazo por las razones de hecho y derecho impuestas a las que me remito brevitatis causa, con costas a su cargo. III. A su turno los apoderados del actor formulan los agravios que hacen a su parte. Circunscriben su queja a lo resuelto respecto de la demanda de cobro de pesos atacando los fundamentos brindados por el juez a quo para rechazar la aplicación de la cláusula penal, por la imposición parcial de costas a su cargo y finalmente por la recomposición de cuotas en virtud de un supuesto error aritmético. Con relación a la primera cuestión, entienden que de la demanda incoada se desprende con claridad cuál ha sido el reclamo de la parte actora, pues, específicamente en un apartado se pide “la aplicación de dicha cláusula por el incumplimiento incurrido por los accionados, consistente tal penalidad en una multa de $50 por cada día de atraso en el cumplimiento de la obligación de que se trate”(sic). Afirman que no es cierto que la penalidad pactada no sea posible aplicarse en los casos de falta de pago, ya que las partes expresamente han querido establecer, aparte de los intereses fijados en la cláusula octava, una sanción pecuniaria fija para el incumplidor. Debe entenderse por ello que las partes han querido con dicha cláusula fijar una indemnización a favor del cumplidor, independientemente del monto que se adeudara y del efectivo perjuicio sufrido por la parte cumplidora. Argumentan, además, que la aplicación de la cláusula penal encuentra su fundamento en el principio de enriquecimiento sin causa, ya que la parte demandada ha obtenido grandes beneficios como consecuencia de su mora, pues gozan de una propiedad de un valor no inferior a los 80 ó 90.000 dólares, como producto del desfase económico producido en nuestro país. Cita jurisprudencia. Se agravian también por la imposición parcial de costas. Argumenta que si la sentencia ha rechazado la aplicación de multa para ambas partes, no corresponde imponer las costas a la actora. Esto es así en virtud de que su parte ha actuado de buena fe en el cumplimiento de sus obligaciones, reclamando lo que se encontraba específicamente pactado. Finalmente sostienen que la variación del monto de las cuotas a pagar por los demandados, en virtud de un supuesto error aritmético, implica una apartamiento de los términos de la litis respecto a ese rubro, por lo que corresponde su revocación. IV. Corrido traslado de ley la parte demandada contesta los agravios de la actora solicitando su rechazo por las razones de hecho y derecho expuestas a las que me remito brevitatis causa, con costas. V. a. Los hechos de la litis. Los Sres. Victorio Juan Luis Bortoloso y Guillermo Bortoloso, por derecho propio y en su carácter de apoderados de los Sres. Analía Bortoloso y Luis Alberto Bortoloso inician en paralelo, demanda de escrituración y cobro de pesos con más intereses y multa por mora en contra de los Sres. Silvia María Sella y Mauricio Hugo Ugolino. Ambas acciones tienen en su origen en la celebración de un contrato de compraventa por boleto efectuada entre las partes en el año 10/11/2005, del cual existen obligaciones incumplidas a cargo de los compradores, pues éstos nunca concurrieron a la firma de la escritura y dejaron de abonar las sumas de dinero que se encontraban pendientes. Los accionados fincaron su defensa en el ejercicio de la exceptio non adimpleti contractus. Afirmaron que los vendedores habían incumplido una esencial obligación a su cargo –conseguir una copia certificada del auto de declaratoria de herederos apta para tracto–y por lo tanto ellos, en defensa de sus intereses, habían retenido el precio y habían omitido la firma de una escritura que no les brindaba las debidas garantías. V. b. La sentencia de grado. En síntesis, el juez de primera instancia resuelve la litis de la siguiente manera: a) hace lugar a la escrituración a los fines de la transferencia de dominio y constitución de hipoteca por el saldo de precio; b) condena a los demandados a abonar la suma de $63.904,75, en virtud de haber interpretado, integrado y rectificado la cláusula tercera del boleto; c) impone las costas en su totalidad a los accionados en el proceso de escrituración y las distribuye en el juicio de cobro de pesos por haber rechazado parcialmente la petición del actor (aplicación de cláusula penal). VI. Orden de tratamiento de los agravios. Habiendo ambas partes apelado la sentencia, se advierte, sin embargo, la existencia de un agravio en conjunto, relativo a la imposición de costas, el que será tratado en un apartado común. VI. Apelación de la parte demandada. Análisis de los agravios. De la pieza recursiva de fs. 575/584 puede colegirse, no obstante haberse postulado ocho agravios, que el eje de la cuestión gira en torno a determinar a quién resulta imputable el incumplimiento de los compradores. Es decir, debe determinarse si una copia certificada del Auto de declaratoria apta para tracto abreviado es requisito indispensable para escriturar o no – pues en el presente caso los vendedores no son los titulares registrales– y de ser así, analizando las constancias de la causa, determinar si el juez a quo ha incurrido en algún error lógico en la valoración de la prueba que sea susceptible de invalidar el razonamiento. En punto al primer agravio diré que no le asiste razón al apoderado cuando afirma que el juez a quo ha incurrido en una errónea valoración de la prueba. Doy razones. En la audiencia rendida, la notaria manifiesta que “(…) que la copia que tenía no decía para tracto abreviado, y que tenía una copia simple, que no se acuerda, y que no tenía la copia para tracto abreviado del auto de declaratoria pero que sí se podía escriturar (…)” (sic) -fs 430 pregunta 4ª- Adviértase que manifestó que la copia no decía para tracto, no dijo que no estuviera certificada. La mención a la copia simple debe ser rectamente entendida como un error en la trascripción, o en su defecto como una afirmación espontánea producto del transcurso del tiempo o del nerviosismo natural que genera la concurrencia al tribunal a testificar. Así comprendidos sus dichos, el testimonio no se contrapone con el informe producido días después en donde la notaria informa, en primer lugar, que a la fecha de la escritura contaba con una copia certificada del Auto de Declaratoria (certificada por la escribana Dorado -fs 86/89). Sobre esta cuestión se ha expresado la doctrina en los siguientes términos: “(…) El informe a la persona física procede únicamente cuando el dato que se requiere se halla debidamente registrado en su documentación, archivo o registro contables y es verosímil que en la audiencia no pueda declarar sobre ellos por no haber intervenido personalmente o porque el tiempo transcurrido permite suponer que no recuerda el hecho o cualquier otra circunstancia que haga más conveniente el informe (…)” (Cfr. De Santo, La Prueba Judicial. Teoría y Práctica, Bs. As., Editorial Universidad, 1992, p. 641). Igual suerte deberá correr el segundo de los agravios y a los fines de brindar las pertinentes razones, deben efectuarse algunas disquisiciones previas a los fines del encuadre normativo y legal de la cuestión. La copia certificada apta para tracto. Por disposición del art. 2505, CC, para que se considere perfeccionada la transmisión de derechos reales es necesaria la concurrencia del título y el modo. El “modo” lo constituye la tradición efectiva del inmueble y el “título” es la escritura pública que acredita la titularidad del inmueble en cabeza del enajenante. A su turno, la LN 17801 establece las disposiciones necesarias para que pueda darse publicidad y oponibilidad a terceros a todos aquellos documentos que constituyan, transmitan, declaren modifiquen o extingan derechos reales. De su articulado emerge un determinado número de principios registrales de entre los que se cuentan en el art. 14, el llamado principio del “tracto sucesivo”. Éste impide registrar documentos en que aparezcan como titulares del derecho personas distintas de las que figuren en la inscripción precedente. Como una modalidad especial del tracto sucesivo, se admite la existencia del “tracto abreviado” (art. 16) y que constituye una excepción a la regla que manda a los transmitentes presentar al notario interviniente sus títulos de propiedad debidamente inscriptos (Cfr. Etchegaray N. P., Escrituras y actas notariales, Bs. As., Depalma, 1998, p. 243 y siguientes). Del elenco de supuestos abarcados, interesa destacar el inciso b) de la citada norma, en cuanto dispone que no será necesaria la previa inscripción para continuar con el tracto, cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante. Hasta aquí llegan las disposiciones contenidas en la legislación de fondo referidas a la transferencia de inmuebles por quienes no sean sus titulares registrales. Huelga señalar que en la ley registral local tampoco se encuentra norma alguna que establezca la necesidad de escriturar con una copia certificada apta para tracto. Siguiendo una línea de razonamiento descendente y ya con respecto al juicio sucesorio, se advierte que nuestro sistema procesal local posee la particularidad, a diferencia de otras jurisdicciones como Bs. As., que el Auto de declaratoria de herederos no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Por ello, concluida la primera instancia del juicio sucesorio, los herederos sólo contarán con el Auto de Declaratoria (certificada) que acredite su condición de herederos del causante. En otro orden de ideas, es sabido que en el acto de transferencia de un inmueble perteneciente a un caudal relicto, existen otros intereses económicos en juego –más allá de los contratantes– y por ello el legislador provincial con la finalidad de satisfacerlos ha establecido requisitos fiscales, previsionales y arancelarios para su realización. Estos requisitos, como se verá, no hacen a la validez del acto y la omisión en su cumplimiento hará nacer responsabilidad civil, administrativa y disciplinaria al notario pero sin afectar la sustancia de la transferencia. Así resulta que, en Córdoba, el escribano, antes de confeccionar una escritura traslativa de dominio, en la cual los vendedores sean herederos del titular registral, no sólo debe pedir las certificaciones registrales de rigor; verificar que no existan deudas por tributos o expensas y embargos pendientes, sino también controlar que se encuentre abonada la tasa de Justicia, que se hayan cumplido los aportes previsionales del o los letrados intervinientes y que no existan reclamaciones pendientes por honorarios. Como ya se dijo, el cumplimiento de tales requisitos hace a su responsabilidad profesional e integra el núcleo de actividades conexas que deben efectuarse a los fines de dar acabado cumplimiento al mandato encomendado de confeccionar la escritura pública. Entiéndase, por lo tanto, que la finalidad que persigue el art. 57 de la ley arancelaria local es brindar protección al crédito del profesional y tal obligación pesa no sólo en cabeza del tribunal de la declaratoria sino del escribano autorizante del acto. Lo anteriormente expresado lleva a concluir que el hecho de que sea práctica tribunalicia acercarle al escribano una copia certificada con la constancia de que es apta para transferir por tracto abreviado, no determina que su ausencia sea un obstáculo para la realización de la escritura, si el control que mandan las leyes locales se encuentra realizado. Y en el sub lite se observa que a fs. 157/158 la escribana Giacomino informa al tribunal que al día 19/12/05 contaba para realizar la escritura con una copia certificada del auto de declaratoria de la titular registral, con una certificación de la Dra. Pogostking que manifestaba haber percibido sus honorarios (fs y con las certificaciones registrales de rigor). Estos documentos siguieron en su poder en las dos restantes ocasiones en que se citó a escriturar a los accionados (12/9/06 y 29/11/06) agregando que en cada una de dichas ocasiones contaba con los certificados notariales actualizados, uno de ellos abonado por la vendedora conforme surge de fs. 324, por lo que la totalidad de las condiciones para escriturar estaban dadas. Habiendo sentado la conclusión anterior puede afirmarse entonces, y con respecto a los vendedores, que el no contar con la requerida copia no implicó un incumplimiento esencial de las obligaciones derivadas del boleto. De hecho, las principales obligaciones emergentes del mismo se encontraban dadas por la entrega del inmueble y por la firma de la escritura. No se discute que lo primero sucedió y que también los vendedores se comportaron de manera diligente buscando la concreción de la escritura. Así observo que con fecha 13/12/05 se cursó CD Nº 709894027 por la cual se comunicaba a los accionados la firma de la escritura para el día 19 del mismo mes y año. La ausencia de los demandados en dicho acto se encuentra documentada de manera fehaciente mediante escritura Nº 157 y obrante en copia a fs 95/96. Con posterioridad –27/7/06– los apoderados de los actores cursan a los Sres. Sella y Ugolino CD 77502796 4 8 por la cual los interpelan fehacientemente al pago de las sumas de dinero adeudadas y a la firma de la escritura. El 11/9/06 mediante acta notarial Nº … obrante en copia a fs 240/241, se notifica a los accionados la firma de la escritura designada para el día siguiente, a la cual tampoco concurrieron los demandados. Esta reseña se ha efectuado con la finalidad de evidenciar que encontrándose los demandados en mora en el cumplimiento de sus dos obligaciones nucleares, nada hicieron para purgarla y tampoco prestaron su colaboración para remover el supuesto obstáculo impediente de la firma. Sobre la temática y desde antaño, la jurisprudencia enseña que “La escrituración del bien objeto de la compraventa es obligación que debe cumplirse de la manera en que las partes verosímilmente quisieron y entendieron que había de cumplirse y que pesa por igual sobre ambos contratantes, quienes de buena fe deben prestar todo su esfuerzo para que tal finalidad se cumpla”. (Cfr. CN.Civ. Sala A, ED. 54-157). En síntesis, siendo una obligación común a ambas partes del negocio jurídico, ambas por igual se encuentran interesadas en la concreción acabada de todos los actos pertinentes para su realización y esta actitud no se ha verificado en los accionados. Además, quien tiene razones para negarse a escriturar debe munirse de las pruebas que justifiquen su actitud y ello se deriva de un elemental principio de prudencia. En el caso sub examine, los accionados no sólo omitieron concurrir en reiteradas ocasiones a la firma de la escritura, sino que también suspendieron los pagos pendientes sin manifestarles a sus cocontratantes de manera fehaciente sus razones (tal hubiera sido el envío de una carta documento) y sin tampoco efectuar acción alguna para remover el obstáculo que supuestamente impedía la conclusión del negocio jurídico. En virtud de lo expuesto, asiste razón al sentenciante cuando manifiesta que el incumplimiento de la obligación de escriturar es imputable a los demandados, por lo que el tercer agravio debe ser desestimado. Como lógica conclusión, no puede aceptarse la defensa de incumplimiento por no encontrarse configurados los requisitos para su operatividad (art. 510 y 1202, CC), pues el solo hecho de demandar una de las partes a la otra para que cumpla con la obligación que le es propia, significa que está dispuesto el accionante a cumplir con las obligaciones que le incumben. Igual suerte deberá correr la pretensión de que se descuente del saldo de precio pendiente el importe previsto como cláusula penal. Como ya fuera establecido, la parte vendedora no se encontraba en mora respecto de sus obligaciones, siendo tal estado –incumplimiento relativo– el que tornaría operativa la cláusula novena a favor de los compradores, lo que así se decide. Con respecto al agravio quinto, debe decirse que la condena a constituir hipoteca por el saldo de precio –pactada en la cláusula tercera in fine del boleto– no constituye un pronunciamiento extra petita, sino una consecuencia natural de la completa ejecución del instrumento de que se trata. Esta idea ha sido esgrimida por la más autorizada doctrina que enseña “(…) siendo el boleto un verdadero contrato de compraventa en firme, serio y definitivo, perfecto en sí mismo, esto es, como contrato de compraventa, la exigencia de escritura pública (art. 1184 inciso 1º) es un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio, con independencia de la compraventa en sí…»(Cfr. Morello A., M., “El Boleto de Compraventa Inmobiliaria”, T. I., Bs. As., LEP 1981, p. 43 y siguientes). Por tales razones, lo sentenciado sobre el punto no hiere el principio de congruencia desde que la condena a escriturar no hace sino ejecutar el contrato de venta ya concluido, por lo que no resulta necesario que el accionante reclame en particular el cumplimiento de todas y cada una de las cláusulas accesorias del contrato. Por las razones expuestas, se desestima también el presente agravio. En punto al octavo agravio de la demandada, referido a la base regulatoria tomada en cuenta a los fines de la regulación de honorarios, diré que su planteamiento debe receptarse de manera p
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