INSCRIPCIÓN REGISTRAL (Reseña de fallo)

Insistencia judicial. Definición. Art. 20, ley 5771. USUCAPIÓN. Cesión de derechos antes de la inscripción del dominio a nombre del usucapiente. Pedido de registración formulado directamente por el cesionario. TRACTO ABREVIADO. Art. 16, ley 17801. “Instrumentaciones simultáneas”. Procedencia de la inscripción. Disidencia

Relación de causa
En el sub lite se concede el recurso de apelación al no haberse hecho lugar a la solicitud de registración formulada por la Sra. jueza a cargo del Juzgado CC y Conc. de 1a. nominación de la ciudad de Villa Dolores. Dicho tribunal, por sentencia Nº 142, reconoció al Sr. Rost como titular del derecho real de dominio, por usucapión, sobre el inmueble materia de autos, resolución que no fue inscripta en el Registro General de la Provincia. Con posterioridad, y por escritura pública, el usucapiente cede y transfiere a título oneroso a favor del Sr. Mosca todos los derechos y acciones que tiene y le corresponden en virtud de la citada sentencia Nº 142. Con dicho instrumento público el cesionario se presenta ante la jueza de grado y requiere que se amplíe la sentencia dictada declarando que los derechos allí adquiridos le habían sido a él transmitidos, por lo que se dicta el auto Nº 190 que lo tiene al pretendiente como titular del dominio adquirido por usucapión en la sentencia referida, en virtud de la cesión de derechos que invoca. Ahora bien, presentado el pedido de registración por el cesionario, el Registro General lo observa al entender que el auto Nº 190 no puede ser inscripto en razón de que la escritura invocada no es una cesión sino una venta y que el derecho real de dominio quedó constituido en la sentencia Nº 142. Ante ello, el cesionario hace una presentación ante el juzgado exponiendo que el Registro de la Propiedad había observado el trámite correspondiente y cuestionando el examen que dicho ente realiza, lo que deriva en que el tribunal de grado dicte un proveído en el que insiste en la ejecución de la sentencia y del auto tal como lo ordenara.

Doctrina del fallo
1– En el sub examine, la sentenciante no solicita la inscripción al Registro sino que la ordena, por así corresponder, conforme facultades conferidas por la ley. Ninguna duda puede caber respecto al derecho esgrimido por el cesionario, llámese cesión, venta, etc. Lo cierto es que en razón del acto jurídico celebrado y convalidado judicialmente, el cesionario ha pasado a ocupar la misma situación jurídica que el usucapiente. (Mayoría, Dr. Remigio).

2– Si la cesión es onerosa, se juzga por las disposiciones de la compraventa (art. 1435, CC). A su vez, en virtud del art. 1444, CC, toda cesión es válida, salvo que se encuentre prohibida –que no es el caso de autos–, como serían, por ejemplo, los derechos de uso y habitación (art. 1449, CC). Por lo que dentro del marco legal, las partes son libres para ejercer su derecho de “usar y disponer de su propiedad” (art. 14, CN) si no se encuentran afectados los derechos de terceros, el orden público, etc. Ello no puede ser impedido por la simple discrepancia del registrador respecto del “nomen iuris” adoptado por las partes (validado judicialmente), encontrándose resguardada la forma de escritura pública exigida por la ley, por lo que ninguna falencia se observa sobre el particular. La oposición aparece así como una sutileza inadmisible. (Mayoría, Dr. Remigio).

3– En autos se excede notoriamente en su cometido el registrador (arts. 8, 9, concs. y corrs., ley N° 17801 y modif.) al ingresar en cuestiones de fundamentación y aplicación del Derecho que están reservadas al juez que las interpreta, con lo cual estaría incurriendo en una rebelión o desobediencia a la autoridad judicial, con desconocimiento de la cosa juzgada. Por este camino llegará el día en que el registrador rechazará la inscripción ordenada por el juez porque entienda que no han configurado los requisitos de procedencia de la usucapión, sustituyendo y subvirtiendo indebidamente las facultades judiciales exclusivas y excluyentes sobre el particular. (Mayoría, Dr. Remigio).

4– Se trata de una cuestión de criterio jurídico o posición doctrinaria y jurisprudencial, si se quiere, por lo que resulta manifiesto y ostensible que cualquiera sea la postura del registrador sobre las cuestiones debatidas y decididas en sede judicial, debe acatarse la orden judicial de inscripción, bajo apercibimiento de ley. Sólo se exhibe una discrepancia de criterios jurídicos, dogmáticos, teóricos o doctrinarios, sin que se haya alegado imposibilidad práctica o técnica para efectuar la inscripción ordenada, ni que se encuentre alterada o en riesgo la seguridad jurídica o del tráfico inmobiliario o la seriedad de la publicidad registral o alguna otra cuestión atendible que hiciere procedente la oposición, por lo que resulta claro que la sola diferencia de criterios entre el registrador y el juzgador respecto a la instrumentación del negocio jurídico subyacente como cesión en el caso y no venta, queda despejada a favor del último, quien es el llamado legal y constitucionalmente para dirimir dichos conflictos. (Mayoría, Dr. Remigio).

5– Así como hay autores de fuste que se expiden por la negativa respecto a la temática planteada, hay otros de igual jerarquía que lo hacen por la afirmativa. Se ha dicho que “De acuerdo con el art. 1444, CC, el actor puede ceder los derechos que le reconoce la sentencia, antes de su registración, efectuándose ésta a nombre del cesionario”. “Es frecuente que después de dictada la sentencia el actor ceda los derechos y acciones de los que es titular y aparezca un tercero, con escritura en mano, invocando una cesión y solicitando la inscripción registral a su nombre…Algunos tribunales han ofrecido cierta resistencia a tomar nota de la cesión y ordenar consecuentemente la inscripción registral a nombre del cesionario, con el argumento de que la cesión debió presentarse antes de la sentencia. Esta posición carece, a nuestro juicio, de fundamento alguno. El art. 1444, CC, dispone que todo derecho puede ser cedido, salvo prohibición de la ley. El título que ha de registrarse estará compuesto, en este caso, por dos instrumentos: la sentencia y el auto que toma razón de la cesión. De esta forma es claro que la secuencia registral que impone el art. 15, ley 17801, se cumple debidamente: del anterior propietario registral al último cesionario”. (Mayoría, Dr. Remigio).

6– “Sería de aplicación, en todo caso, el art. 26 del mismo cuerpo legal, que refiere a escrituras simultáneas. Las referencias, certificados y antecedentes dominiales son las del titular de dominio, en contra de quien se ha seguido el juicio”. Por lo que se está ante un caso de tracto abreviado (art. 16, ley 17801). (Mayoría, Dr. Remigio).

7– Hay otro motivo para sostener la orden judicial. “Hay que recordar que la cesión facilita y promueve la actividad económica, y si no se advierte perjuicio alguno para el registro ni para los terceros, no hay motivo alguno para impedirla”. El Código Civil tiende siempre a la circulación de la riqueza, pues resulta antieconómico e improductivo que ésta se mantenga estática. La “máquina de impedir” no puede ni debe evitarlo, toda vez que el respeto del derecho ajeno es la Paz. (Mayoría, Dr. Remigio).

8– Respecto al instrumento que se pretende inscribir, no se comparte la observación formulada por el Registro, mas no porque se estime que la cesión de derechos es el contrato apto para la transmisión de que se trata, sino en la inteligencia de que, con independencia del nombre que se le asigne, la escritura obrante en el proceso de usucapión entraña un contrato de compraventa. El usucapiente cede y transfiere a título oneroso a favor del cesionario todos los derechos y acciones que tiene y le corresponden en virtud de la sentencia dictada en el juicio de usucapión. Dicha sentencia constituye el título de dominio que tenía el usucapiente, esto es, con ella se integraba el derecho real que había adquirido por la posesión veinteñal del inmueble en cuestión. La cesión del derecho real de dominio (que era el objeto del acto), a título oneroso, es una compraventa, con independencia del modo en que haya sido nominado el contrato, ya que su objeto es la transmisión del derecho real de dominio sobre un inmueble, y el efecto pretendido es que el “cesionario” sea el nuevo titular dominial, todo a cambio de un precio en dinero, contrato que en nuestro derecho es una compraventa. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

9– La Corte Suprema ha sostenido que la calificación jurídica de los actos “depende de su objeto y naturaleza y no de las palabras empleadas”. Dentro de una correcta hermenéutica contractual incumbe al juzgador en última instancia y de conformidad con el principio iura novit curia, determinar la verdadera naturaleza del contrato que liga a las partes, prescindiendo en tal sentido de las palabras empleadas por ellas y de la calificación que le acuerden, cuando ésta no se compadece con la verdadera esencia del plexo convencional. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

10– “De la calificación depende la verdadera naturaleza que cabe asignarle al supuesto negocial desde un punto de vista jurídico. Ella es independiente de la determinación o léxico que utilicen las partes. Por más que éstas den un determinado apelativo al contrato que celebran, no dejará de revestir el carácter que le corresponda según su naturaleza”. “… en éstos y en todos los actos jurídicos ha de considerarse, más que los vocablos, el propósito de sus autores, sobre todo cuando se utilizan denominaciones de orden técnico, cuyo alcance incumbe a la ley o a la ciencia jurídica, y no a la arbitrariedad de los particulares.” (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

11– En el sub judice, el contrato instrumentado en la escritura en cuestión, a pesar de la mención de que se “cede y transfiere”, sin mencionar que se “vende”, constituye una compraventa. Y atento a que se ha respetado la forma que exige el art. 1184 inc. 1, CC, para la instrumentación de los actos de transmisión de derechos reales sobre inmuebles, dicho acto luce formalmente inobjetable. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

12– El art. 16, ley 17801, regula los supuestos de tracto abreviado estableciendo la posibilidad de acudir a esta modalidad, según su inc. 4, “Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios”. Esto exige establecer si, en el caso, puede anotarse la transferencia por tracto abreviado o si, por el contrario, se exige el tracto sucesivo, debiendo inscribirse primero la titularidad derivada de la sentencia de usucapión a nombre del actor, para luego recién admitir la transferencia a favor del adquirente. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

13– Existen diversas opiniones relativas a qué debe entenderse por “instrumentaciones simultáneas”. Se acuerda con la posición asumida por el Dr. Gabriel B. Ventura, en orden a que el inciso d) es el más impreciso a la hora de su aplicación, por la utilización de la expresión “simultánea”, que propicia sea interpretada conforme a la ratio legis y, en esa dirección, afirma que “La ley apunta a obviar la registración autónoma de situaciones jurídicas efímeras, que obviamente generarán también asientos pasajeros e inútiles para el tráfico negocial. La figura busca agilizar la inscripción de los últimos actos, aquellos que reflejan la titularidad real, usando nuestra terminología, minimizando a su vez la ´titularidad transitoria´ de la que nos habla Chico y Ortiz, a fin de evitar, en definitiva, trámites inútiles y demoras en la publicidad del último asiento, que es el que verdaderamente refleja la titularidad real actual”. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

14– La vinculación de los negocios instrumentados “simultáneamente” para el dispositivo “estriba fundamentalmente en la fugacidad de los asientos intermedios, a los que no deberá darse un trámite autónomo, sino una diligencia que los integre, conforme a la intención de los rogantes, a todas las modificaciones y constituciones que, a la fecha de la rogación, carecen de registración”. “No deja de cumplirse el tracto sucesivo por la anotación conjunta de varias transferencias o constituciones de derechos en un mismo asiento o por la registración conjunta de varias causas legitimantes del transmitente o constituyente del derecho real”. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

15– “Para su registración por tracto abreviado, en el título que instrumente la última operación, deberá relacionarse todo el proceso y destacarse la documentación pertinente, sobre todo la sentencia declarativa final. Podrá optarse por una mención de dichos elementos cuando se acompañen las piezas testimoniales de los mismos”. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

16– En la especie, no se advierten motivos de índole jurídica ni práctica que justifiquen prohibir la registración del instrumento de transferencia del derecho adquirido por usucapión. La seguridad jurídica tampoco obra afectada, desde que la necesaria relación que consta en la Escritura y Auto dictado por la magistrada en el juicio de usucapión, con respecto al origen del título del transmitente, publicitan dicho acto. Mas cualquier objeción que pudiere efectuarse en este punto es extensiva a todo supuesto de tracto abreviado, no exclusivo del presente, por lo que resulta inatendible. Y es real que, como ya ha transferido el bien, la inscripción dominial a nombre del usucapiente no refleja la realidad actual del inmueble y sería un asiento efímero, lo que lo torna, en el caso, innecesario. No existiendo objeciones jurídicas, y siendo ello conveniente desde el punto de vista práctico, económico y del tráfico jurídico, debe procederse a la anotación ordenada por la Sra. jueza interviniente. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

17– La insistencia judicial consiste en reiterar la solicitud de registración del documento judicial al existir discrepancia entre la autoridad del Registro y el juez requirente –art. 20, ley 5771–. Es un recurso típico del Derecho Registral tendiente a resolver situaciones tales como la que se plantea en autos. (Minoría, Dr. Flores).

18– La LN 17801 habilita al Registro a proceder al rechazo absoluto del documento presentado cuando éste contiene un acto u objeto no registrable, ya sea porque se considere excluido de las enunciaciones legales o por estar prohibido por normas expresas; circunstancia que se configura en la especie, lo cual –además– constituye un imperativo de protección propio de su función de resguardo del interés general –llámeselo público– acorde la directiva del art. 1047, CC. (Minoría, Dr. Flores).

19– La doctrina ha dicho que “Cuando se habla de formas extrínsecas se hace referencia al acto instrumental, es decir –en este caso– a los requisitos propios del instrumento público de que se trate (…) Si la función del registrador se redujese al estudio de las formas extrínsecas, es decir del instrumento en sí mismo, no podría de ninguna manera analizar el contenido del acto instrumentado, ni pronunciarse sobre la falta de capacidad o de voluntariedad de los otorgantes. El acto instrumentado y su contenido son la parte intrínseca del título que se lleva al Registro (…) la norma más importante para fijar los alcances de la función calificadora es el art. 9, que si bien presenta algunas oscuridades en su texto, nos brinda suficientes elementos para establecer una distinción clara (…) Cualquier nulidad manifiesta del documento –sea que afecte a las formas extrínsecas, o al contenido del acto instrumentado– tendrá que ser observada por el registrador; y cuando esa nulidad, además de ser manifiesta, sea absoluta, es decir insubsanable, tendrá que rechazar el documento (…) mientras que si se tratase de defectos manifiestos, pero subsanables, es decir de aquellos que provocan una nulidad relativa, los devolverá para que se salven los vicios que afectan al acto (…) En resumen, el registrador solamente formulará observaciones al documento cuando existan defectos manifiestos”. (Minoría, Dr. Flores).

20– Otro sector de la doctrina ha sostenido que la función calificadora del Registro no se limita a las formas extrínsecas del documento sino que debe ingresar a examinar la validez de los actos dispositivos a partir de lo que resulte del propio instrumento, ello basado en una armónica y coherente apreciación de las normas legales y con fundamento en el principio de la seguridad jurídica. De interpretarse lo contrario, la actividad del Registro quedaría restringida a una actuación de cotejo meramente instrumental. (Minoría, Dr. Flores).

21– En autos, deben precisarse las diferencias que existen entre el contrato de cesión de derechos y el de compraventa. Cuando el art. 1435, CC –cesión de un crédito por un precio– se remite a las disposiciones relativas a la compraventa lo hace aclarando que ello es siempre y cuando no exista alguna prescripción especial en ese título. Es decir, la remisión es meramente supletoria, por lo que el contrato de cesión de derechos evidentemente es autónomo y, como tal, tiene reglas propias que la distinguen, entre otros, del contrato de compraventa. (Minoría, Dr. Flores).

22– Sin entrar a considerar las distintas posturas sobre la asimilación o no de ambos contratos, es dable traer a colación que “Los aspectos diferenciadores, según Colmo, son que la compraventa tiene por objeto derechos absolutos (erga omnes), en que el sujeto pasivo es universal, y la cesión, derechos relativos, exigibles, respecto de personas determinadas (el locatario, mutuario, dueño del predio sirviente, etcétera), pero en ambos casos el objeto son derechos. López de Zavalía afirma que tratándose en ambos casos de derechos corresponde determinar qué derechos pueden venderse y cuáles cederse. Destaca que en principio todo derecho puede ser objeto de cesión, salvo algunos que escapan a su órbita como el dominio (que no esté involucrado en una universalidad) (…)”. (Minoría, Dr. Flores).

23– La doctrina judicial también ha puesto el acento sobre la diferencia entre el objeto del contrato de compraventa y de la cesión onerosa de derechos, señalando que en el primero el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de una cosa por un precio cierto en dinero (art. 1323, CC), mientras en la segunda lo que se transfiere es solamente un derecho (art. 1434, CC); sin embargo, en ambas hipótesis la finalidad perseguida es la misma, esto es, que el enajenante o cedente, según sea el caso, resigne su derecho a favor de su cocontratante. Pero en el supuesto de la venta, será el de propiedad y, en el de la cesión, los derechos que al cedente le competen contra el deudor cedido. Este es el criterio asumido por el Registro y por el Sr. fiscal de Cámaras, por cuanto el usucapiente no podía efectuar una cesión de derechos cuando él ya era titular del derecho real de dominio. (Minoría, Dr. Flores).

24– En el sub lite, se reconoce en cabeza del accionante el derecho real de dominio respecto del bien inmueble sobre el cual ha solicitado que se declare la usucapión. Adviértase que la resolución de primera instancia ha dispuesto declarar que el actor es titular del derecho real de dominio, obtenido por prescripción adquisitiva veinteñal sobre el inmueble en cuestión. Dicha resolución no hace más que otorgarle al usucapiente –o reconocerle, mejor dicho– un título en virtud de la adquisición que ya había consumado –por la posesión veinteñal–. Siendo que la sentencia que se dicta en el juicio de usucapión viene a poner de manifiesto que el dominio ya se encuentra incorporado al patrimonio del poseedor –tiene valor declarativo de un hecho ya consumado– es claro que el contrato celebrado luego del dictado de la sentencia debe tener el carácter de una verdadera compraventa como lo indica el Registro General. La intervención judicial, mediante el proceso de usucapión, lleva a la comprobación de las condiciones que marca la ley para “adquirir” el dominio del inmueble, y la sentencia viene a dar certeza de haberse operado la adquisición del consiguiente derecho real. (Minoría, Dr. Flores).

25– Tampoco puede reputarse a la cesión que se ha efectuado como de derechos litigiosos, dado que la adquisición del dominio ya fue reconocida por sentencia firme. El usucapiente, para transmitir el derecho que tenía en función de esa declaración judicial, debía registrar su título en el Registro correspondiente. Pues, a partir del dictado de la sentencia, aquél “es propietario y tiene cómo acreditarlo. Por tanto no estará simplemente cediendo derechos sobre el inmueble sino que estará transmitiendo los derechos que tiene y que acredita mediante el título escrito, que en su caso es la sentencia. Por ello entendemos que no podría ceder los derechos para que sean inscriptos directamente a nombre del cesionario, porque la situación jurídica existente y que consta en la sentencia, hace que en verdad se trate de la compraventa de un inmueble y no de una mera cesión de derechos. La situación del usucapiente antes de la inscripción de la sentencia es la misma de aquel que adquiere un inmueble mediante escritura pública, con tradición cumplida, antes de que se efectúe la inscripción. Ya es dueño y para vender debe ajustarse a las disposiciones de transmisión del dominio y no a las de cesión de derechos. En ambos supuestos el escribano se encontraría con el obstáculo, para autorizar la escritura, de que si bien podría tener el título a la vista, éste no estaría inscripto ni tendría la correspondiente certificación (art. 23, ley 17801). Por tanto, habría que inscribir la sentencia de usucapión y luego recién se podría labrar la escritura traslativa”. (Minoría, Dr. Flores).

26– Mal podía el usucapiente efectuar una cesión –aun onerosa y por escritura pública como lo hizo– sobre los derechos que emergían a su favor de la sentencia como si se tratara de derechos personales, dado que él ya tenía un derecho real inherente al bien raíz que había usucapido. En ese sentido, se comparte lo que el Registro General dispusiera al observar el trámite iniciado por el pretenso cesionario, pues debió seguirse el mecanismo adecuado para efectuar una verdadera trasmisión de ese derecho real. (Minoría, Dr. Flores).

Resolución
Ordenar se proceda a la anotación dispuesta por la Sra. jueza interviniente (bajo apercibimiento de ley), debiendo dejarse constancia en la matrícula respectiva de las dos resoluciones judiciales y de la Escritura N° 114 del 22/7/11.

C7a. CC Cba. 15/8/13. Auto Nº 273. “Insistencia Judicial en autos: Rost, Adan Otto – Usucapión – Rec. apel. c/ Decisiones autoridad adm. o pers. jurídica pub. no estatal (Civil) – Expte. Nº 2408999/36” Dres. Jorge Miguel Flores, Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal■

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INSCRIPCIÓN REGISTRAL

AUTO NÚMERO: 273
Córdoba, 15 de 08 de dos mil trece.—
Y VISTO:————————————————————————————–
En estos autos caratulados: “INSISTENCIA JUDICIAL EN AUTOS: ROST, ADAN OTTO – USUCAPIÓN – REC. APEL. C/ DECISIONES AUTORIDAD ADM. O PERS. JURÍDICA PUB. NO ESTATAL (CIVIL) – EXPTE. Nº 2408999/36” a fs. 28/31 se concede el recurso de apelación al no haberse hecho lugar a la solicitud de registración formulada por la Sra. Jueza a cargo del Juzgado Civil, Com. y Conc. de 1º nominación de la ciudad de Villa Dolores. La cuestión a resolver se vincula con la procedencia o no de la inscripción a favor del Sr. Fabián Víctor Mosca como titular del derecho real de dominio sobre un inmueble que adquiriera, como cesionario, del Sr. Adan Otto Rost quien fuera reconocido como titular de dominio de dicho bien raíz por prescripción adquisitiva veinteañal, a través de la Sentencia de fecha diecisiete de noviembre de dos mil diez.—————————————————————–
La situación puede compendiarse del siguiente modo:…………………………….
a. A fs. 136/151 de los autos caratulados “Rost, Adán Otto- Usucapión”, tramitados por ante el mencionado Tribunal de conocimiento -los que se encuentran reservados ad effectum videndi en esta Sede- obra la Sentencia número ciento cuarenta y dos por la que se reconoce al Sr. Adan Otto Rost como titular del derecho real de dominio, por usucapión, sobre el inmueble allí descripto. Vale aclarar -justamente porque ello tiene incidencia en la controversia- que dicha resolución no ha sido inscripta en el Registro General de la Provincia. A fs. 155/157 se glosa la Escritura Pública número ciento catorce, labrada el día veintidós de julio de dos mil once, por la que el Sr. Rost “(…) CEDE Y TRANSFIERE a título oneroso a favor del Sr. Fabián Víctor MOSCA, TODOS LOS DERECHOS Y ACCIONES que tiene y le corresponden en virtud de la sentencia número 142 (…) (sic). En virtud del mencionado instrumento público el Sr. Mosca se presenta ante la Jueza de Grado requiriendo que se amplíe la Sentencia declarando que los derechos allí adquiridos le habían sido a él transmitidos. Por ello es que a fs. 160/161 se dicta el Auto número ciento noventa teniendo a dicho pretendiente como titular del dominio adquirido por usucapión en la Sentencia referida, en virtud de la cesión de derechos que invoca. A fs. 165/166 el Sr. Mosca hace una presentación exponiendo que el Registro de la Propiedad había observado el trámite correspondiente, cuestionando el examen que dicho Ente realiza, lo que deriva en que el Tribunal de Grado dicte un proveído en el que insiste en la ejecución de la Sentencia y del Auto tal como lo ordenara.—–
b. De las constancias de estos obrados se deriva que ante el pedido de registración bajo análisis -la inscripción del Sr. Mosca como titular dominial de un inmueble que adquirió por cesión onerosa de quien fuera reconocido como usucapiente de dicho bien, Sr. Rost- el Registro General realiza una primera observación de fecha dieciséis de enero de dos mil doce por la que, en lo que aquí concierne, manifiesta “EL AUTO No 190/2011, NO PODRA SER INSCRIPTO, EN RAZON DE HABERSE LABRADO CON ERROR EN EL ACTO LA ESCRITURA No 114/2011 NO ES CESION SINO VENTA, PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA 142/2010 YA EL DERECHO REAL DE DOMINIO QUEDO CONSTITUIDO EN ESTA” -última foja del expte.03861932, DOM 048581 PLA 004333- (sic), observación que no fue subsanada por el pretendiente manteniendo el Registro su postura -ver constancias del expte. administrativo de fecha nueve y veintitrés de abril de dos mil doce-. A fs. 11 de estos autos obra una nota por la que se hace referencia a que la Jueza de primera instancia no debe haber advertido que el Sr. Rost, en cuanto titular del derecho real, no podía efectuar una cesión de derechos y acciones. A fs. 20/27 se emite un dictamen de la Sección de Análisis de la Función Registral por el que se expone que el usucapiente no puede realizar una cesión de derechos, que por regla corresponde a los derechos personales, porque ya es titular de un derecho real de dominio en virtud de la Sentencia que se dictara; que el Registro tiene facultades para analizar las formas de los documentos tanto formal cuanto sustancialmente; que la transmisión del dominio debe efectuarse mediante una venta, dación en pago, o donación; y recomienda que se mantenga la observación al pedido de inscripción y que se eleven las actuaciones ante la Cámara de Apelaciones que por turno corresponda para dirimir la cuestión. A fs. 29/32 obra la Resolución número treinta dictada por el Registro, en la cual, en general, se siguen los términos del referido Dictamen ponderando especialmente que la Sentencia ha declarado que el Sr. Rost es el titular del derecho real de dominio por prescripción adquisitiva, y que éste pretende ceder sus derechos como si fueran personales cuando en realidad ya era titular del derecho real de dominio, y para transmitirlo debió observar una verdadera causa de mutación patrimonial de tipo real.—-
c. A fs. 35/43 toma intervención el Sr. Fiscal de Cámaras, quien evacua el traslado que se le corriera coincidiendo con la postura asumida por el Registro General, resaltando la imposibilidad de ceder el derecho real de dominio por parte del usucapiente -Sr. Rost-.———————————————————–
Así queda la causa en estado de dictar resolución -fs. 44-.———————
Y CONSIDERANDO:———————————————————————–
EL SR. VOCAL DR. JORGE MIGUEL FLORES, DIJO:—————————
1. Cabe precisar que la insistencia judicial consiste en reiterar la solicitud de registración del documento judicial al existir discrepancia entre la autoridad del Registro y el Juez requirente -art. 20 Ley 5771-. Es un recurso típico del derecho registral tendiente a resolver situaciones tales como la que ahora debe dilucidarse. Pues bien, vistas las constancias de autos, podemos adelantar que se comparte la decisión del Registro General de la Provincia sobre el punto, siguiendo los términos sentados en el expediente administrativo y lo dicho por el Fiscal de Cámaras al respecto.—
2. En primer lugar cuadra destacar que la ley nacional 17.801 habilita al Registro a proceder al rechazo absoluto del documento presentado cuando el mismo contiene un acto u objeto no registrable, ya sea porque se considere excluido de las enunciaciones legales o por estar prohibido por normas expresas; circunstancia que, se configura en el caso de marras lo cual -además- constituye un imperativo de protección propio de su función de resguardo del interés general -llámeselo público- acorde la directiva del art. 1047 CC (Cfr. Miguel A. Bustos Argañaraz, “La función calificadora y la normatización registral”, Semanario Jurídico T° 79-1998-B, pág. 91).———————————————————–
Desde la doctrina se ha dicho que: “Cuando se habla de formas extrínsecas se hace referencia al acto instrumental, es decir -en este caso- a los requisitos propios del instrumento público de que se trate (…) Si la función del registrador se redujese al estudio de las formas extrínsecas, es decir del instrumento en sí mismo, no podría de ninguna manera analizar el contenido del acto instrumentado, ni pronunciarse sobre la falta de capacidad o de voluntariedad de los otorgantes. El acto instrumentado, y su contenido, son la parte intrínseca del título que se lleva al Registro (…) la norma más importante para fijar los alcances de la función calificadora es el artículo 9, que si bien presenta algunas oscuridades en su texto, nos brinda suficientes elementos para establecer una distinción clara (…) Cualquier nulidad manifiesta del documento -sea que afecte a las formas extrínsecas, o al contenido del acto instrumentado- tendrá que ser observada por el registrador; y cuando esa nulidad, además de ser manifiesta, sea absoluta, es decir insubsanable, tendrá que rechazar el documento (…) mientras que si se tratase de defectos manifiestos, pero subsanables, es decir de aquellos que provocan una nulidad relativa, los devolverá para que se salven los vicios que afectan al acto (…) En resumen, el registrador solamente formulará observaciones al documento cuando existan defectos manifiestos” (Moisset de Espanés, Luis Publicidad Registral. Tercera edición, Zavalía, Bs. As., 2003, págs. 178/181).—————————————–
Del mismo modo, otro sector de la doctrina ha sostenido que la función calificadora del Registro no se limita a las formas extrínsecas del documento sino que debe ingresar a examinar la validez de los actos dispositivos a partir de lo que resulte del propio instrumento, ello basado en una armónica y coherente apreciación de las normas legales y con fundamento en el principio de la seguridad jurídica (Cfme. Tagle de Marrama, Victoria M.- Chiapero de Bas, Silvana M. “Extensión y alcances de la función calificadora del registrador”, publicado en Semanario Jurídico Nº 779, Año 10, 01/03/1990, págs. 1/4).———-
Por ello es que se participa de lo discernido por el Registro General sobre el punto, haciendo propia la cita jurisprudencial realizada por el Sr. Fiscal de Cámaras a fs. 42/42 vta., pues de interpretarse lo contrario, la actividad de dicho Ente quedaría r