OBLIGACIONES PROPTER REM. Caracterización. Desestimiento de la demanda contra el anterior titular registral. Ampliación de la acción contra el ahora ejecutado. Falta de negativa de la titularidad del bien. Posibilidad de perseguir el cobro al adjudicatario o adquirente por boleto. Procedencia de la demanda
1- La obligación de pagar las expensas comunes que tiene origen en la relación real de condominio reviste el carácter de ambulatoria o propter rem, y está contemplada en los supuestos del art. 2685, CC, esto es, en las obligaciones que tienen los consorcistas o copropietarios de contribuir a los gastos de conservación o reparación de la cosa común. Éstas se caracterizan porque el sujeto pasivo de la obligación varía según quién sea el titular de la relación real; en otros términos, deudor será quien sea actualmente dueño o poseedor de la cosa.
2- La particularidad de las expensas comunes es que constituyen una excepción respecto de las deudas propter rem, cual es la de que el deudor no puede liberarse de la obligación haciendo abandono del inmueble y tampoco puede liberarse de la obligación al uso o goce de los servicios comunes, por lo que la deuda se hace extensiva a todos los sucesivos titulares registrales en virtud de una verdadera solidaridad de fuente legal. El adquirente responde solidaria e ilimitadamente con el transmitente por el pago de las expensas comunes relativas al bien objeto del reclamo.
3- En autos, existe un solo vínculo obligacional entre los dos deudores, con relación al reclamo de la actora, proveniente de la deuda por expensas comunes relacionadas con el mismo inmueble. El hecho de que la demanda haya sido interpuesta primigeniamente en contra del anterior titular y que, luego de desistir a su favor, la haya ampliado en contra del demandado apelante, no modifica el curso de la acción puesto que está frente a una obligación de naturaleza propter rem.
4- El art. 518 inc. 6, CPC, dispone que traen aparejada ejecución los certificados de créditos por expensas comunes de los consorcios, contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal que sean emitidos por el administrador. En la especie, el certificado acompañado reúne los requisitos que la ley requiere para otorgarle fuerza ejecutiva (título ejecutivo: certificado de deuda por expensas emitido por administrador del consorcio, liquidez, exigibilidad e identidad del inmueble objeto de la deuda), elementos éstos que no han sido desvirtuados por la demandada apelante.
5- Además, el ejecutado no ha negado la titularidad sobre la cosa objeto del reclamo de las expensas comunes. De conformidad con lo prescripto por los arts. 8 y 17, ley 13512, el primer obligado al pago resulta ser el verdadero propietario del inmueble, esto es, su titular registral, pero ello no significa que también “pueda” instarse el cobro al adjudicatario o adquirente por boleto de compraventa, atento tener la posesión del inmueble y tratarse de una obligación considerada “propter rem”.
6- “…Si el poseedor pretende someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad (art. 2351) queda sometido a las restricciones y límites que se le imponen al dominio (art. 2418). Consecuentemente habrá dos obligados, el propietario primitivo y el adquirente por boleto, pudiendo el consorcio dirigir contra este último el reclamo…”.
C2a. CC Cba. 23/9/11. Sentencia Nº 177. Trib. de origen: Juzg. 41a. CC Cba. “Consorcio El Mirador de Juan Stabio c/ Juan Stabio SA – Ejecutivo – Expensas comunes – Recurso de apelación (Expte. Nº 84148/36)”
2a. Instancia. Córdoba, 23 de septiembre de 2011
¿Es conforme a derecho la sentencia apelada?
El doctor Mario Raúl Lescano dijo:
1. Contra la sentencia Nº 31 dictada con fecha 26/2/09 por el Sr. juez Civil y Comercial de 41a. Nominación de esta ciudad [por la cual se resuelve: “I. Tener por desistida la demanda en contra de Juan Stabio SA, sin costas. II. Tener por allanado al ejecutante a la prescripción de los períodos anteriores al mes de enero de mil novecientos noventa y siete. III. Mandar continuar con la ejecución despachada en contra del señor Esteban José Ciaravino, hasta el completo pago de la suma reclamada de pesos $ 2.950, con más los intereses correspondientes que se aceptan en los términos del considerando respectivo. IV. Imponer las costas de la presente en un 80% al ejecutado y en un 20% al ejecutante…”], a fs. 284 el representante del demandado interpone recurso de apelación, que es concedido a fs. 289. Radicados los autos ante este Tribunal, el apelante expresa agravios, los que no son respondidos por la actora, por lo que a pedido de la apelante se le da por decaído el derecho dejado de usar, conforme se desprende del proveído de fecha 19/5/11. Dictado el decreto de autos y a estudio, el proveído queda firme y la causa en estado de resolver. 2. [Omissis]. 3.1. Agravios de la demandada. Primer agravio: Se agravia el apelante porque el a quo entendió que la demanda entablada en contra de Juan Stabio SA interrumpió el curso de la prescripción. Dice que resulta obvio que la intención de la actora, al demandar, fue hacerlo a Juan Stabio SA y no al suscripto en lugar del ejecutado. Que lo que existió allí, claramente fue no una modificación de la demanda inicial, sino la iniciación de un nuevo pleito en contra de otra persona totalmente distinta a quien se había demandado con anterioridad, por la misma deuda y monto. Que la acción como poder de agresión de parte del actor hacia su persona ha sido recién entablada con fecha 11/9/11, ya que desde ese momento se vio posibilitado de ejercer la defensa que estime corresponder. Cita como ejemplo de demanda defectuosa la iniciada en contra de la sucesión de Esteban José Ciaravino, luego corregida, porque la intención de la actora fue demandar a Esteban José Ciaravino, pero demandó a su sucesión considerándolo fallecido. Dice, más adelante también, que la sentencia es arbitraria en cuanto el a quo establece, al resolver, que al haber incumplido las cláusulas 7º y 8º del Reglamento de Copropiedad y Administración, no puede ahora beneficiarse con que la demanda interpuesta en contra de Juan Stabio SA no interrumpe los plazos de prescripción en su contra. Que en el expediente no se encuentra agregado el Reglamento de Copropiedad y Administración, por lo cual no puede saber cuáles son las cláusulas que dice que ha incumplido. 3.2. Segundo agravio: Se queja porque el a quo se basa, al resolver, en las disposiciones del Reglamento de Copropiedad y Administración que no ha sido incorporado a lo largo de todo el expediente. Dice también que al momento de contestar las excepciones no ha negado la deuda y que, por otro lado, los requisitos formales del certificado de deuda para el progreso de la acción ejecutiva que expone el sentenciante como determinantes al no existir que se consigne el nombre del demandado según el Reglamento de Copropiedad, no es cierto, o por lo menos no está acreditado, por lo que se lo condena con base en dos fundamentos inexistentes. Agrega que si bien no se negaron los documentos acompañados de manera expresa, se lo hizo implícitamente. Que de esta manera intentó decir que para negar los documentos que se le imputaban, debía ingresar a discutir la causa de la obligación, en un proceso en el que se encuentra restringida la prueba a esa circunstancia. Que si discute o no su calidad de propietario del departamento, ingresa en un plano reservado a otro tipo de proceso. Pide, en definitiva, que tenga por expresados los agravios, se revoque la sentencia recurrida, haciendo lugar a la excepción de inhabilidad de título. 4.1. Análisis de los agravios. Primer agravio: No lleva razón la quejosa. Doy razones. La demanda ejecutiva que sustenta el reclamo de autos fue interpuesta con base en un certificado por el cobro de expensas comunes relacionado con el inmueble cuya obligación de pago le corresponde al titular o poseedor. La misma fue incoada el 1/2/02, interrumpiendo a partir de allí el curso de la prescripción. El hecho de que con posterioridad aquélla haya sido ampliada en contra del demandado impugnante, no le quita el efecto interruptivo a la demanda interpuesta en su momento, ya que no caben dudas de que la presente causa se inició con la demanda que corre agregada a fs. 4/5, por tratarse de la misma obligación, causa y monto. La obligación de pagar las expensas comunes que tiene origen en la relación real de condominio reviste el carácter de ambulatoria o propter rem y está contemplada en los supuestos que acoge el art. 2685, CC, esto es, en las obligaciones que tienen los consorcistas o copropietarios de contribuir a los gastos de conservación o reparación de la cosa común. Más allá de la conexión que prima facie se atisba entre los derechos reales y los creditorios, se caracterizan porque el sujeto pasivo de la obligación varía según quién sea el titular de la relación real, en otros términos, deudor será quien sea actualmente dueño o poseedor de la cosa. Por otro lado, la particularidad de las expensas comunes es que constituyen una excepción respecto de las deudas propter rem, en que el deudor no puede liberarse de la obligación haciendo abandono del inmueble y tampoco puede liberarse de la obligación al uso o goce de los servicios comunes (Musto, Néstor Jorge, Derechos Reales, Tº. III, p. 76, Ed. Rubinzal-Culzoni), por lo que la deuda se hace extensiva a todos los sucesivos titulares registrales en virtud de una verdadera solidaridad de fuente legal. El adquirente responde solidaria e ilimitadamente con el transmitente por el pago de las expensas comunes relativas al bien objeto del reclamo. En el caso de autos existe un solo vínculo obligacional entre los dos deudores Juan Stabio SA y la demandada, Sr. Ciaravino, con relación al reclamo de la actora, proveniente de la deuda por expensas comunes relacionadas con el mismo inmueble. Adviértase que la deuda proviene de deudas por expensas comunes referidas al departamento xxx. El hecho de que haya sido interpuesta primigeniamente en contra del anterior titular y luego de desistir a su favor, la haya ampliado en contra de la demandada, no modifica el curso de la acción puesto que estamos frente a una obligación de naturaleza propter rem. 4.2. Segundo agravio: Los argumentos vertidos por el apelante a fin de dar sustento a este agravio resultan totalmente improcedentes, toda vez que al título base de la acción, expresamente la ley de forma le da el carácter de título ejecutivo, esto es, un certificado de deuda emitido por el administrador de la institución actora, respecto a las expensas comunes que el contribuyente ha omitido abonar en los plazos y por los montos determinados en dicho certificado. En efecto, el art. 518 inc. 6, CPC, dispone con claridad meridiana que traen aparejada ejecución los certificados de créditos por expensas comunes de los consorcios contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, que sean emitidos por el administrador. El certificado acompañado a fs. 3 de autos reúne los requisitos que la ley requiere para otorgarle fuerza ejecutiva (título ejecutivo: certificado de deuda por expensas emitido por administrador del consorcio, liquidez, exigibilidad e identidad del inmueble objeto de la deuda), elementos éstos que no han sido desvirtuados por la demandada apelante. Por otro costado, el ejecutado apelante no ha negado la titularidad sobre la cosa objeto del reclamo de las expensas comunes. Nos señala la doctrina: “Certificado” es simplemente el instrumento en que se asegura la verdad de un hecho y “certificar” es afirmar o dar por cierta alguna cosa. Si a su vez la acepción aquí pertinente de “cuenta” como perteneciente a alguien (es decir a cargo de…) versa sobre el importe de una deuda con saldo favorable al titular de la cuenta (Diccionario de la Lengua Española), no caben dudas de que el título reúne los requisitos básicos de una certificación de deuda, porque para certificar basta firmar la constancia o resumen sobre la existencia de una obligación y de su monto. La firma es expresión de voluntad jurídica, en el caso para con la signatura aseverar que son ciertas las precisiones contenidas en el documento” (Zavala de González Matilde, Doctrina Judicial –Solución de casos, p. 222, Ed. Alveroni). Por otro costado, cuadra destacar también que de conformidad con lo prescripto por los arts. 8 y 17, ley 13512, el primer obligado al pago resulta ser el verdadero propietario del inmueble, esto es, su titular registral, pero ello no significa que también “pueda” instarse el cobro al adjudicatario o adquirente por boleto de compraventa, atento tener la posesión del inmueble y tratarse la deuda de una obligación considerada “propter rem”. “…Si el poseedor pretende someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad (art. 2351) queda sometido a las restricciones y límites que se le imponen al dominio (art. 2418). Consecuentemente habrá dos obligados, el propietario primitivo y el adquirente por boleto, pudiendo el consorcio dirigir contra este último el reclamo…” (Kiper, Claudio, Código Civil Comentado – Derechos Reales, T. II, p. 426, Ed. Rubinzal – Culzoni, año 2004). En definitiva, el agravio no es de recibo. En conclusión, corresponde: Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la accionada en todas sus partes, sin costas, por no haber mediado oposición.
Los doctores Silvana María Chiapero y Marta Nélida Montoto de Spila adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
A mérito del acuerdo que antecede,
SE RESUELVE: 1. Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la accionada en todas sus partes. 2. Sin costas.
Mario Raúl Lescano – Silvana María Chiapero – Marta Nélida Montoto de Spila ■
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