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SUBASTA JUDICIAL. Comprador en subasta. Deuda por expensas anteriores a la compra. Obligado al pago. Art. 17, ley 13512. Interpretación. OBLIGACIONES PROPTER REM. Procedencia de la demanda contra el adquirente
1– Para una primera tesis, la subasta judicial extingue el crédito por expensas, por cuanto todas las deudas (sean personales o reales) se transfieren al precio de donde cobrarán los acreedores sus créditos en la medida y en el orden de prelación otorgado por ley. De ello resulta que el ius persequendi, establecido en el art. 17, ley 13512, respecto de las expensas comunes, es de aplicación a las enajenaciones voluntarias pero no a las realizadas en pública subasta.
2– Para otra postura, de proyección mayoritaria, la subasta judicial de unidad horizontal no está excluida de los términos del art. 17, ley 13512, en tanto que las obligaciones por expensas participan del carácter y obligatoriedad de pago de las obligaciones propter rem, ambulatorias o in rem por lo que siguen a la cosa: no se extinguen por transmisión a un sucesor particular, sea la compraventa privada o judicial, de modo que subsisten sobre el inmueble vendido forzosamente y se trasladan al adquirente.
3– Se adhiere a la última de las tesituras expuestas con una salvedad insuflada por la honda convicción de que la regla general nemo plus iuris –art. 3270, CC– impone correctivos que atemperan, fundados en la teoría de la apariencia, el funcionamiento del régimen legal sub examine.
4– Corresponde, por vía de excepción, liberar al adquirente de la deuda por expensas comunes anteriores a la subasta judicial en hipótesis de omisión de información por parte de los edictos sobre el débito por gastos comunes, de ausencia de toda disposición, en el auto de venta, de que el comprador deberá asumir la obligación de pago de la deuda de expensas anteriores a la posesión, etc. Ello, en cuanto trasuntan situaciones especialísimas y de interpretación restringida en las que el accipiens, frente a autos de ventas u edictos, no ha sido advertido ni informado de la existencia de la deuda de erogaciones comunes. Elementales principios de buena fe y seguridad jurídica así lo imponen. Siempre que la falta de formal conocimiento de aquellas no derive de la conducta desidiosa o inacción imputable al accipiens –por ej., aquellas hipótesis en las que el débito mana en forma palmaria de las constancias del expediente–, ni importe en los supuestos en los que el debate se proyecte en el proceso suplir, con la consecuente desnaturalización de la asignación del onus probandi, negligencia u orfandad probatoria del interesado.
5– Las deudas por expensas comunes participan de las características de las obligaciones propter rem, quod rem o cabalgantes: existen en cabeza del titular en razón de la cosa que constituye su objeto. Tienen como nota esencial seguir a la cosa o transferirse con ella a través de sucesivas traslaciones, recayendo sobre el actual propietario del bien aunque la deuda haya sido generada con antelación a la adquisición del dominio. Así lo establece expresamente el art. 17, ley 13512.
6– El propósito perseguido por la norma positiva es, precisamente, garantizar al consorcio de propietarios, del modo más efectivo posible, el cobro de las expensas comunes protegiéndolo de la insolvencia o incumplimiento en los que, ad eventum, pudieren incurrir el enajenante como el accipiens.
7– De la interpretación sistemática y armónica de los arts. 8, 17 y 18, ley 13512 y 3266, CC, resulta que el titular de la unidad funcional responde con todo su patrimonio por la deuda devengada durante todo el tiempo que dure su titularidad y con la cosa por las devengadas antes de su adquisición.
8– No es admisible pretender que el art. 3266, CC, se refiera únicamente a la transmisión de derechos en forma convencional, pues la ubicación metodológica de la norma positiva en el Título Preliminar del Libro Cuarto “De la transmisión de los derechos en general” supone un ámbito de aplicación que no se reduce al negocio jurídico generador de obligaciones contractuales. Ello sin perjuicio de que la subasta judicial constituya una venta forzada en la economía del art. 1324 inc. 4, CC.
9– De acuerdo con el art. 3265, CC, los derechos que “…una persona transmite por contrato a otra persona sólo pasan al adquirente de esos derechos por tradición…”, y en la subasta judicial se hace tradición al adquirente –arts. 598 y 599, CPC–, lo que determinaría la aplicabilidad del precepto bajo análisis a este tipo de transmisiones judiciales. Asimismo, mientras el Codificador previó la extinción de la hipoteca por venta efectuada en remate público –art. 3196, CC–, no es ésta la solución consagrada explícitamente por el régimen de propiedad horizontal que estableció la vigencia del crédito aun mediando transmisiones de dominio.
10– Una decisión distinta importaría exceder el diseño constitucional del poder previsto en la Constitución Nacional –art. 75 inc. 12, CN–. No es ocioso recordar que la Ley Fundamental vedaría toda hipótesis en virtud de la cual una norma procesal, cualquiera sea su interpretación, prevalezca sobre disposiciones sustantivas, suprimiendo una pretensión accionable o derecho fondal conferido por el Código Civil, pues un acto normativo local, por imperio del principio de supremacía constitucional –art. 31, CN–, no puede desconocer u empalidecer derechos otorgados por una legislación infraconstitucional de orden nacional. No puede propiciarse la extinción de derechos del consorcio frente al comprador en subasta por deudas de expensas comunes devengadas con anterioridad haciendo prevalecer una norma del rito –art. 600, CPC y 14, ley 5771– sobre reglas sustanciales de superior rango constitucional –art. 17, ley 13512, y 3266, CC.
C8a. CC Cba. 12/3/09. Sentencia Nº 30. Trib. de origen: Juzg. 49a. CC Cba. “Consorcio de Propietarios 27 de Abril 261 c/ Crespo José María – Ejecutivo particular (ant.) – Rehace – Se ordenó con fecha 7/2/05”
2a. Instancia. Córdoba, 12 de marzo de 2009
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor José Manuel Díaz Reyna dijo:
Estos autos, venidos con motivo del recurso de apelación interpuesto en contra del fallo del Sr. juez de 1a. Instancia y 49a. Nominación Civil y Comercial por el que resolvía: Sentencia Nº 68. Córdoba, 4 de abril de 2008. “I. Rechazar la excepción de plus petición interpuesta por el demandado Sr. Juan María Crespo. II. Mandar llevar adelante la ejecución promovida por el Consorcio de Propietarios Edificio 27 de Abril 261 en contra del demandado Sr. Juan María Crespo hasta el completo pago de la suma reclamada de $ 1954,42 con más los intereses desde la fecha de la mora y hasta su efectivo pago, conforme lo establecido en el considerando pertinente. III. Imponer las costas al demandado vencido (art. 130, CPC)…”. 1. Contra la sentencia Nº 68 del 4/4/08, el letrado apoderado de la parte demandada, interpone recurso de apelación concedido mediante el proveído de fs. 174. Radicados los autos en este Tribunal de alzada, el recurrente expresó agravios a fs. 180/183, los que fueron contestados por la parte demandada a fs. 184/186. … 2. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella me remito por razones de brevedad. 3. El libelo recursivo del apelante admite el siguiente compendio: En primer término, expresa el revisionista que el resolutorio dictado por el a quo le causa agravio por cuanto resuelve rechazar la excepción de plus petición interpuesta contra la acción ejecutiva mediante argumentos que resultan fruto de un razonamiento plenamente erróneo, desde que el ordenamiento jurídico vigente regula la excepción de plus petición en forma autónoma e independiente de la excepción de pago parcial, y como tal la misma se configura “…tanto por una reducción parcial de la obligación originaria establecida en el título (pago parcial, quita, remisión parcial, etc.) como una diferencia del monto que surja del título –que pueda exigirse legítimamente– y el importe de la ejecución que se promueve, siendo éste mayor, no siendo una condición excluyente para su procedencia la existencia de un pago documentado. Aduce que ello así, por cuanto en el caso de marras existe una diferencia entre lo que se reclama en el título que se ejecuta y el monto de lo que su mandante adeuda legítimamente en concepto de expensas, toda vez que en el certificado de deuda, base de la acción, se reclama el cobro de períodos de expensas que no le corresponde pagar atento a su carácter de adquirente en subasta pública del inmueble cuyas expensas se reclaman. En efecto, apunta el presentante que su mandante no resultó comprador del inmueble en cuestión por medio de una compraventa privada –en la que sí resulta aplicable lo dispuesto por el art. 17, ley 13512, que establece el jus persequendi de las deudas de expensas comunes, con relación a quien resulte el nuevo propietario del bien inmueble–, sino que, por el contrario, conforme se acreditó en autos, adquirió la unidad en cuestión en una subasta pública llevada a cabo en los autos caratulados: “Consorcio de Propietarios Edificio 27 de abril 261 c/ Oscar Eduardo García y otra – ejecutivo”, que se tramitaron por ante el Juzgado de 1a. Instancia y 1a. Nominación de esta ciudad. Considera que mediando subasta judicial, no puede pretenderse el cobro del saldo insatisfecho de la deuda de expensas que motivó el juicio, al comprador en subasta, quien ya ha pagado el precio por el inmueble adquirido. Añade que su mandante pagó un precio por la compra del inmueble, siendo sucesor singular, al cual no se le puede reclamar el pago de las deudas anteriores ni transmitir las cargas que haya tenido el bien adquirido con fecha anterior al remate. Cita doctrina. Adita que, de lo contrario, se estarían desnaturalizando los principios de la compraventa judicial, la cual requiere de un precio cierto, que, en el caso de marras, ha sido la mejor oferta realizada por el accionado en el momento de remate del bien, de modo tal que cualquier obligación que se pretenda cargar sobre el precio, aunque se llame ambulatoria, está al margen del acuerdo de voluntades, lo que importa violar no sólo el derecho de propiedad, defensa en juicio e igualdad ante la ley, sino también la transparencia, seriedad, seguridad y garantía de la subasta pública por la que deben velar los órganos jurisdiccionales. Cita jurisprudencia. Discrepa, por derivación de las consideraciones precedentes, con el tribunal de mérito en cuanto declara la imposibilidad de ingresar en cualquier discusión acerca de la relación sustancial que generó el título ejecutivo como fundamento del rechazo de la defensa planteada, toda vez que el caso de marras constituye una excepción a tal máximo de los procesos de ejecución, en razón de que surge en forma clara que por medio del título base de la presente acción se pretende cobrar en forma ilegítima expensas de fecha anterior a la compra del bien efectuada en subasta pública. En subsidio, plantea que debe hacerse la salvedad que a tenor de lo dispuesto por el art. 17, ley 13512, esa obligación lo es con los alcances del art. 3266, CC, es decir que su mandante, al resultar un sucesor singular del bien adquirido en subasta pública, responderá con todo su patrimonio por las expensas devengadas durante su propia titularidad y solamente con la cosa –inmueble adquirido en subasta– por las devengadas antes de su adquisición, lo que en el caso concreto significa que como su mandante ha dejado de ser propietario del inmueble en cuestión desde fecha 4/12/02 por haber vendido el referido inmueble –tal como se desprende de la copia de la escritura pública que obra agregada a fs. 67/68 de autos– solamente podrá ser perseguido por las expensas devengadas durante el periodo que resultó propietario y no así respecto de las expensas adeudadas con fecha anterior a la subasta. En segundo término, formula protesta por cuanto la resolución dictada dispone reducir el capital ordenando pagar solamente la suma de $ 804,84 que fueran cobrados por la actora en fecha 19/9/05 y no la suma de $ 919,54, en virtud de que no corresponde hacer responsable a su mandante por la demora o desidia de la actora en cobrar el dinero que fuera consignado y puesto a su disposición desde el momento mismo de contestar la demanda. 4. Corrido el traslado, la accionante contesta los agravios vertidos por la contraria solicitando su rechazo por las razones que esgrime en su escrito, al cual me remito en honor a la brevedad. 5. Así trabada la litis, conforme los términos vertidos en los respectivos escritos de expresión y contestación de agravios, los que delimitan el marco cognoscitivo de este Tribunal de alzada, nos encontramos en condiciones de ingresar a resolver los conflictos planteados. Que en primer término, en lo que atañe a la presentación del quejoso, es de destacar, como cuestión preliminar, que la problemática atinente a la extensión de responsabilidad del adquirente en subasta judicial por deuda de expensas comunes constituye un punto controvertido en la doctrina judicial y autoral, sobre las que se perfilan tesis opuestas. Los disímiles criterios expuestos sobre la cuestión debatida revelan que su consideración en el sub lite no resulta meramente académica, por el contrario, comporta un tema de trascendencia en la praxis, no sólo por sus efectos para los justiciables mantenidos así en disvaliosa incertidumbre respecto a su solución, sino por sus virtualidades para el régimen legal en cuestión: “…se trata de un aspecto importante ya que el incumplimiento de las obligaciones por parte de alguno o algunos copropietarios coloca en serias dificultades al edificio y compromete la eficacia del sistema instaurado por ley…” (cfme. Laquis, M. – Siperman, A., La propiedad horizontal en el Derecho Argentino, p. 158, Abeledo Perrot, Bs. As., 1966). O bien, en la autorizada opinión de Mariani de Vidal: “…las expensas son la savia que nutre al consorcio y permite su subsistencia y desenvolvimiento…” (cfme. Mariani de Vidal, M. Curso de Derechos Reales, p. 173, T. II, Zavalía, Bs. As., 1974). Dos son los criterios esbozados y forzoso es revistar cada uno de ellos. Para una primera tesis, de la que da cuenta el revisionista en su pieza procesal de expresión de agravios, la subasta judicial extingue el crédito por expensas, por cuanto todas las deudas, sean personales, sean reales, se transfieren al precio de donde cobrarán los acreedores sus créditos en la medida y en el orden de prelación otorgado por ley. De ello resulta que el ius persequendi, establecido en el art. 17, ley N° 13512, respecto de las expensas comunes, es de aplicación a las enajenaciones voluntarias pero no a las realizadas en pública subasta. Tal temperamento enfatiza la siguiente apreciación judicial: “…el adquirente en subasta pública adquiere libre de todo gravamen, pues la subasta judicial tiene el carácter y alcance de un acto de atribución de derechos autónomos a favor del adquirente, con prescindencia de los derechos del transmitente, puesto que aquel recibe el inmueble libre de gravámenes, que se trasladan al precio de compra en virtud del principio de subrogación real…” (cfmse. Cám. Civ. Com., San Isidro, Sala I, “Ferdman, H. c/ Rodríguez, J.”, 7/11/96. En esta inteligencia, CNCiv, Sala D, 25/9/64, LL, 118-251; Cám. Civ. Com., Mar del Plata, JA, 22-465, entre otros). Para quienes comparten tal posicionamiento, diferentes pautas hermenéuticas del Derecho encauzan la conclusión en orden a que “…no hay norma expresa respecto de la responsabilidad del adquirente por los créditos anteriores, pero en nuestro criterio sólo comprende la enajenación voluntaria. Una interpretación integral de la norma permite distinguir el caso de subasta judicial, que es precisamente en el que se hace efectivo el privilegio. Tal solución importa también una interpretación realista de la norma que tiende a fomentar la adquisición en subasta judicial. No puede ignorarse que un cuantioso crédito del consorcio desalentaría a cualquier adquirente, en consecuencia aquel sería el único interesado en la compra.” (cfme. Kemelmajer de Carlucci, A. – Puerta de Chacón, A., Derecho real de superficie, p. 79, Astrea, Bs. As., 1989. Adhieren a esta postura, Cazeaux, P. – Tejerina, W. – Cazeaux, J. “Subasta Judicial”, LL, 1994-E-1240; Puerta de Chacón, A. – Parellada, C., “La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada”, JA, 1991-II-719; Fernández, R. – Gómez Leo, O., Tratado Teórico Práctico de Derecho Comercial, p. 531, T. III-C, Depalma, Bs. As., 1988; Colombo, C., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, p. 244, T. IV, Perrot, Bs. As., 1969). Por el contrario, para otra postura, de proyección mayoritaria, la subasta judicial de unidad horizontal no está excluida de los términos del art. 17, ley N° 13512, en tanto que las obligaciones por expensas participan del carácter y obligatoriedad de pago de las obligaciones propter rem, ambulatorias o in rem, por lo que siguen a la cosa: no se extinguen por transmisión a un sucesor particular, sea la compraventa privada o judicial, de modo que subsisten sobre el inmueble vendido forzosamente y se trasladan al adquirente (cfme. Borda, G., Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, p. 606, T. I, LL, Bs. As., 2008; Llambías, J. – Méndez Costa, J., Código Civil Anotado,, p. 23, T. V-A, Abeledo Perrot, Bs. As., 1988; Highton de Nolasco, E. – Vila, A. – Vila, R., Las deudas por expensas anteriores a la subasta judicial y su protección, ED, 147-893; Highton de Nolasco, E., “Cuestión de privilegios en el juicio ejecutivo con especial referencia al crédito del fisco”, ED, 111-962; Goldenberg, A. – Humphreys, E. “Régimen de la Propiedad Horizontal”, p. 152, Lexis Nexis, Buenos Aires, 2004; Vila, A. – Rosello, G., “¿Es justo imponer la deuda por expensas de un consorcista a los restantes como consecuencia de la subasta judicial?”, JA, 1997-III-432; Martínez, O., La subasta judicial, p. 52, Platense, La Plata, 1972; Gurfinkel de Wendy, L., La propiedad horizontal, p. 482, Lexis Nexis, Bs. As., 2005; Despacho Mayoritario de las II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, Comisión III, entre muchos otros). El corpus jurisprudencial que la abastece se consolida con el pronunciamiento de la Cámara de Apelaciones Civil, en pleno, in re “Servicios Eficientes SA c/ Yabra, R.” el que reza: “No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registre el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso en que el inmueble se halla sujeto al régimen de ley 13512.”(cfme. CNCiv., en pleno, DJ, 1999-1-881, confirmando, entre otros, los siguientes fallos precedentes: CNCiv., Sala G, 9/6/98, DJ, 1999-3-638; Sala L, 2/7/91; Sala F, 1/4/97, ED, 177-27; Sala E, 28/12/98, LL, 1990-B-537; Cam. Civ. Com., San Martín, Sala II, 5/11/98, LLBA, 1999-260, entre muchos otros). Asimismo, en la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de Buenos Aires: “…la deuda por expensas comunes reviste carácter de obligación propter rem y como tal resulta exigible al comprador, aunque lo fuese en subasta pública…” (cfme. SCBA, 13/7/99, LLBA, 1999-1006). Bajo tales condiciones, adhiero a la última de las tesituras expuestas como criterio interpretativo genérico de las disposiciones normativas dirigidas a gobernar la justa composición del conflicto de intereses, mas con una salvedad insuflada por la honda convicción de que la regla general nemo plus iuris –art. 3270, CC– impone correctivos que atemperan, fundados en la teoría de la apariencia, el funcionamiento del régimen legal sub examine. Corresponde, por vía de excepción, liberar al adquirente de la deuda por expensas comunes anteriores a la subasta judicial en hipótesis de omisión de información por parte de los edictos sobre el débito por gastos comunes, de ausencia de toda disposición, en el auto de venta, de que el comprador deberá asumir la obligación de pago de la deuda de expensas anteriores a la posesión, etc. en cuanto trasuntan situaciones especialísimas y de interpretación restringida en las que el accipiens, frente a autos de ventas o edictos, no ha sido advertido ni informado de la existencia de la deuda de erogaciones comunes. Elementales principios de buena fe y seguridad jurídica así lo imponen. Claro, y merece destacarse, siempre que la falta de formal conocimiento de aquellas no derive de la conducta desidiosa o inacción imputable al accipiens –tales, por ejemplo, aquellas hipótesis en las que el débito mana en forma palmaria de las constancias del expediente–, ni importe en los supuestos en los que el debate se proyecte en el proceso suplir, con la consecuente desnaturalización de la asignación del onus probandi, negligencia u orfandad probatoria del interesado. 6. Que los entendimientos sintéticamente expuestos ut supra son los que definen el contexto en el que debe resolverse el derecho en litigio. En el caso de autos, la presentación recursiva del impugnante no contiene la necesaria exposición y demostración del gravamen ocasionado por el fallo que ataca, a efectos de conmover el fundamento del corpus jurisprudencial al que adhiere este Tribunal. Que estimo median, en el presente caso, consideraciones suficientes y concretas para desechar la procedencia de la queja formulada. Doy razones. En primer lugar, las deudas por expensas comunes participan de las características de las obligaciones propter rem, quod rem o cabalgantes: existen en cabeza del titular en razón de la cosa que constituye su objeto. Tienen como nota esencial seguir a la cosa o transferirse con ella a través de sucesivas traslaciones, recayendo sobre el actual propietario del bien aunque la deuda haya sido generada con antelación a la adquisición del dominio. Así lo establece expresamente el art. 17, ley N° 13512: “La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio siguen siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266, CC, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición”. Por lo tanto, y a estar a las manifestaciones del precepto positivo, se colige, como destaca Laquis –Siperman que “…la obligación por expensas comunes sigue al dominio cuando el acto de enajenación constituye el cumplimiento forzoso de una sentencia judicial. El remate, aun cuando efectuado con la previa citación del consorcio y el ulterior depósito del precio por quien resulte comprador, carece de efecto extintivo…” (cfme. Laquis, M. – Siperman, A., La propiedad horizontal en el Derecho argentino, p. 169, Abeledo Perrot, Bs. As., 1966). Resulta, pues, ínsito, como apunta Mariani de Vidal, que quien compra en un remate judicial puede ser demandado al pago de expensas devengadas con anterioridad a la adquisición, sin que la intervención del juez en dicha transferencia limpie el bien de aquel tipo de deudas (cfme. Mariani de Vidal, M., Curso de Derechos Reales, p. 180, T. II, Zavalía, Bs. As., 1974). 7. En segundo lugar, la claridad meridiana del término empleado por el legislador en el art. 17, ley N° 13.512: “…sigue siempre al dominio de los pisos o departamentos”, indica en forma palmaria la voluntas legis de no apartar la norma de caso alguno, sea la transmisión entre vivos o mortis causa, y dentro de la primera, ora por acto privado, ora por subasta judicial (En esta inteligencia, Raciatti, H., Propiedad por pisos o por departamentos, p. 373, Depalma, Bs. As., 1975; Dassen, J., “La obligación real del Artículo 17 de Ley 13.512 y el privilegio del acreedor hipotecario”, LL, 118-251). El propósito perseguido por la norma positiva es, precisamente, garantizar al consorcio de propietarios, del modo más efectivo posible, el cobro de las expensas comunes protegiéndolo de la insolvencia o incumplimiento en los que, ad eventum, pudieren incurrir el enajenante como el accipiens. De lo expuesto, soy de opinión de que la protesta en torno a la cual el revisionista ha encauzado su carga recursiva, en la aseveración de que “…se reclama el cobro de períodos de expensas, que no le corresponde pagar, atento su carácter de adquirente en pública subasta del inmueble cuyas expensas se reclaman…”, no se compadece con el texto de los arts. 8, 17 y 18, ley N° 13512, el que hace remisión al precepto contenido en el art. 3266, CC. La técnica legislativa involucró todas las situaciones posibles, y donde la ley distingue, no cabe que lo haga el intérprete –ubi lex non distinguet, non distinguere debemus–. Sentado ello, de la interpretación sistemática y armónica de los dispositivos citados resulta que el titular de la unidad funcional responde con todo su patrimonio por la deuda devengada durante todo el tiempo que dure su titularidad y con la cosa por las devengadas antes de su adquisición, de modo que cuando existen obligaciones por expensas en supuestos de titulares sucesivos de la unidad (cfme. Peña Guzmán, L., Derechos Reales, p. 742, TEA, Bs. As., 1973; Highton de Nolasco, E., Derechos Reales. Propiedad horizontal y prehorizontalidad, p. 222, T. IV, Ariel, Buenos Aires; Arean, B., Derechos Reales, p. 616, Hammurabi, Bs. As., 2003; Musto, J., Derechos Reales, p. 76, T. III, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1983, entre otros). Por lo demás, no es admisible pretender que el art. 3266, CC, se refiera únicamente a la transmisión de derechos en forma convencional, pues la ubicación metodológica de la norma positiva en el Título Preliminar del Libro Cuarto “De la transmisión de los derechos en general” supone un ámbito de aplicación que no se reduce al negocio jurídico generador de obligaciones contractuales. Y ello sin perjuicio de que la subasta judicial constituya una venta forzada en la economía del art. 1324 inc. 4, CC. Cabe señalar sobre el particular que, de acuerdo con el art. 3265, CC, los derechos que “…una persona transmite por contrato a otra persona, sólo pasan al adquirente de esos derechos por tradición…”, y en la subasta judicial se hace tradición al adquirente –arts. 598 y 599, CPC–, lo que determinaría la aplicabilidad del precepto bajo análisis a este tipo de transmisiones judiciales. Asimismo, mientras el Codificador previó la extinción de la hipoteca por venta efectuada en remate público –art. 3196, CC–, no es ésta la solución consagrada explícitamente por el régimen de propiedad horizontal que estableció la vigencia del crédito aun mediando transmisiones de dominio. En efecto, así lo expresa el voto del Dr. Belluscio in re “Consorcio Rivadavia 3561 c/ Nedal, M.” en el que se sostuvo: “…si dos institutos han encontrado solución legislativa distinta, no cabe propiciar interpretaciones que llevan a su asimilación…” (cfme. CNCiv., Sala C, ED, 66-279). Máxime, en el contexto de un ordenamiento legal que no ha previsto un sistema orgánico de purga de derechos reales y privilegios, sino en un supuesto excepcional como el de la hipoteca –art. 3196, CC. 8. En tercer lugar, una decisión distinta importaría, en la especie, exceder el diseño constitucional del poder previsto en la Constitución Nacional –art. 75 inc. 12, CN–. No es ocioso recordar que la Ley Fundamental vedaría toda hipótesis en virtud de la cual una norma procesal, cualquiera sea su interpretación, prevalezca sobre disposiciones sustantivas, suprimiendo una pretensión accionable o derecho fondal conferido por el Código Civil, pues un acto normativo local, por imperio del principio de supremacía constitucional –art. 31 de la Carta Magna–, no puede desconocer u empalidecer derechos otorgados por una legislación infraconstitucional de orden nacional. Tales antecedentes constitucionales en la resolución del sub lite, destacan la falta de atendibilidad del agravio vinculado a que “…mediando subasta judicial, no puede pretenderse el cobro del saldo insatisfecho de la deuda por expensas que motivó el juicio, al comprador en subasta, quien ya ha pagado el precio por el inmueble adquirido…”. Precisamente, no puede propiciarse la extinción de derechos del consorcio frente al comprador en subasta por deudas de expensas comunes devengadas con anterioridad haciendo prevalecer una norma del rito –art. 600, CPC y 14, ley N° 5771– sobre reglas sustanciales de superior rango constitucional –arts. 17, ley N° 13512 y 3266, CC. 9. Por último, cabe agregar que en el supuesto de crédito por expensas comunes la política legislativa ha adherido, en forma explícita, al criterio de preferencia a favor del consorcio de copropietarios, repeliendo el criterio de conciliación y requiriendo al nuevo propietario que haya adquirido un piso o departamento sobre el cual recaiga deuda por expensas anteriores a su adquisición, la satisfacción de aquella. Comparto, en tal sentido, la apreciación de Guillermo Borda sobre el punto de marras: “…además del argumento fundado en el texto legal que no hace ninguna distinción, es a nuestro juicio decisiva la consideración de que el consorcio no tiene por qué perjudicarse por la forma de venta del departamento. Que haya sido privada o en subasta pública les es indiferente. No es posible hacer pesar sobre los condóminos una conducta a la que son ajenos…” (cfme. Borda, G., Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, p. 607, T. I, LL, Bs. As., 2008. Asimismo, consúltese Mariani de Vidal, M., “El crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal y sus prerrogativas”, LL, 1989-A-431). Se impone señalar que ello así por cuanto el gasto u erogación ha sido efectuado y la unidad –cualquiera haya sido su titular– ha usufructuado el beneficio. La extinción que el presentante propicia margina un dato capital: la deuda no se desvanece por la adquisición en pública subasta, los restantes consorcistas, con su patrimonio, han debido asegurar el normal desenvolvimiento con evidente quiebra al sistema de solidaridad social, que opera como basamento de la vida consorcial. A mayor abundamiento, corroboro que las hipótesis de excepción referenciadas ut supra no han sido invocadas en los presentes obrados por el accionado, sin perjuicio de que habiéndose ofrecido en los presentes obrados como prueba documental los autos caratulados “Consorcio de Propietarios Edificio 27 de Abril 261 c/ Oscar Eduardo García y otra – Ejecutivo”, material convictivo del que, eventualmente, hubiera podido conferir sustento probatorio a aquellas, la correcta aplicación de las reglas de carga de la prueba –art. 548, CPC– impide toda consideración al respecto, puesto que ella, en definitiva, alteraría la paridad de armas y supliría la inacción, desidia u negligencia probatoria del sujeto procesal interesado en su producción en miras de la expectativas de una sentencia favorable. 10. En virtud de las consideraciones precedentes, la protesta en subsidio articulada por el quejoso no es de recibo en atención a que sustenta su temperamento impugnativo en la “…copia de la Escritura Pública que obra agregada a fs. 67/68 de autos…”, pues constato que tal documento no sólo no ha sido ofertado en el estadio oportuno, consideración gravitante para la vigencia irrestricta del principio de contradicción sobre el plexo convictivo del pleito, sino también porque las copias simples glosadas en autos carecen de fuerza probatoria en cuanto al no resultar autenticadas, no devinieron incorporadas regularmente al proceso, privándolas de toda virtualidad en el caso concreto –art. 994, CC. 11. En segundo término, en orden a la queja relativa a la reducción del monto de capital dispuesta por el decisorio en crisis, corresponde señalar que no es de recibo. Que con sujeción a las particulares circunstancias de la litis, no se configura “…demora o desidia de la parte actora en cobrar el dinero que fuera consignado…”. En efecto, relevo que con fecha 20/12/02 la accionada, al momento de deducir excepción de plus petición contra el progreso de la acción ejecutiva, consigna el importe de $ 9
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