ENCARGADOS DE CASAS DE RENTA

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ADMINISTRADOR DE CONSORCIO. Responsabilidad. MANDATO. Arts. 9 y 11, ley 13512. CONSORCIO DE PROPIETARIOS. Responsabilidad por la contratación de encargado
1– El consorcio constituye una persona jurídica distinta de su administrador, por lo que las deudas que aquél hubiese contraído como empleador no pueden generar ninguna responsabilidad en cabeza de quien lo administra, aun cuando fuese éste el que contrató, dio órdenes y finalmente despidió al trabajador.

2– En los casos de encargados de casas de renta o de edificios de propiedad horizontal, sus empleadores son los consorcios, pero no los copropietarios a título personal ni los administradores de tales consorcios. En otras palabras, la situación jurídica del administrador de un consorcio de propietarios (ley 13512) frente a quienes desempeñan tareas en el cuidado, vigilancia o limpieza del edificio, no le hace contraer responsabilidad de carácter personal individual o solidaria con éste, salvo que obrare ostensiblemente fuera de los límites de su mandato o representación legal.

3– La actuación del administrador aparece impuesta por la ley (arts. 9°, inc. a y 11, ley 13512); resulta ser un mandatario con representación de fuente legal y le son aplicables las reglas del mandato. Bajo tal comprensión, la actuación que realiza en nombre del consorcio, dentro del poder de representación que le corresponde, es eficaz para y contra de aquél, de manera que la gestión que cae dentro de los límites de las facultades conferidas no enlaza la responsabilidad personal del administrador -arts. 1869, 1930, 1951 y concs., CC-.

4– En la especie, contrariamente a lo sostenido por el apelante, no se advierte que el administrador haya actuado fuera de los límites del mandato al contratar al actor, dado que –conforme lo dispuesto en el art. 9 de la ley 13512– es facultad de aquél “elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo”. Por otra parte, la alegada extralimitación, en caso de existir, tampoco sería suficiente para obligar al administrador en forma personal, pues en tal hipótesis el mandatario “sólo queda obligado para con la parte con quien contrató, si por escrito se obligó por sí mismo, o se obligó a presentar la ratificación del mandante” (art. 1932, CC), condiciones éstas que ni siquiera han sido invocadas por el actor.

CNTrab. Sala IV. 30/12/09. SD Nº. 94.485.Expte.Nº 37.325/07.“Corvalán, Julio René c/Consorcio de Propietarios del Edificio Vuelta de Obligado 2722 y otro s/despido”

Buenos Aires, 30 de diciembre de 2009

El doctor Héctor C. Guisado dijo:

I. A fs. 228/231 el actor apela la sentencia de primera instancia de fs. 215/222 que hizo lugar parcialmente a la demanda. II. El recurrente se agravia, en primer lugar, de la desestimación de la acción respecto del codemandado Héctor Darbesio (administrador del consorcio), pues entiende que éste se extralimitó en sus funciones al contratar al actor sin registro alguno, conducta ésta que –según su parecer– traería aparejada su responsabilidad personal, solidaria e ilimitada. Estimo que la queja no merece acogimiento, pues, como es sabido, el consorcio constituye una persona jurídica distinta de su administrador, por lo que las deudas que aquél hubiese contraído como empleador no pueden generar ninguna responsabilidad en cabeza de quien lo administra, aun cuando fuese éste el que contrató, dio órdenes y finalmente despidió al trabajador (CNAT, Sala IV, 22/6/98, Sent. 61298, “Álvarez, María c/ Darbato Héctor s/ despido»). En igual sentido se ha dicho que en los casos de encargados de casas de renta o de edificios de propiedad horizontal, sus empleadores son los consorcios, pero no los copropietarios a título personal ni los administradores de tales consorcios (CNAT, Sala VI, 19/3/02, Sent. 54.667, “Nani, Paulo, c/ Pertierra, María y otros s/ despido”). En otras palabras, la situación jurídica del administrador de un consorcio de propietarios (ley 13512) frente a quienes desempeñan tareas en el cuidado, vigilancia o limpieza del edificio, no le hace contraer responsabilidad de carácter personal individual o solidaria con éste, salvo que obrare ostensiblemente fuera de los límites de su mandato o representación legal (CNAT, Sala V, 29/6/98, sent. 58.977, “Maillot González, Iris c/ Bellovino, Carmen s/ despido”). Ello es así, pues la actuación del administrador aparece impuesta por la ley (arts. 9°, inc. a y 11, ley 13512); resulta ser un mandatario con representación de fuente legal y le son aplicables las reglas del mandato. Bajo tal comprensión, la actuación que realiza en nombre del consorcio, dentro del poder de representación que le corresponde, es eficaz para (y contra de aquél), de manera que la gestión que cae dentro de los límites de las facultades conferidas no enlaza la responsabilidad personal del administrador –arts. 1869, 1930, 1951 y concs., Cód. Civil– (CNCiv., Sala G, 2/7/99, “Biegún de Cadoche, Electra J. c/ Consorcio de Propietarios Avda. Scalabrini Ortiz 2067”, LL 2000-C-743 y DJ 2000-2-988). Contrariamente a lo sostenido por el apelante, no advierto que el administrador haya actuado fuera de los límites del mandato al contratar al actor, dado que, conforme lo dispuesto en el art. 9 de la ley 13512, es facultad de aquél “elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo”. Por otra parte, la alegada extralimitación, en caso de existir, tampoco sería suficiente para obligar al administrador en forma personal, pues en tal hipótesis el mandatario “sólo queda obligado para con la parte con quien contrató, si por escrito se obligó por sí mismo o se obligó a presentar la ratificación del mandante” (art. 1932, Código Civil), condiciones éstas que ni siquiera han sido invocadas por el actor. Propongo entonces confirmar el pronunciamiento apelado en cuanto desestima la demanda respecto del codemandado Darbesio. III. No merece mejor suerte el agravio vertido en subsidio respecto de la imposición de costas por esa acción. Digo esto, pues si bien el art. 68 del Código Procesal autoriza la exención de costas cuando media razón fundada para litigar, ello no implica la mera creencia subjetiva del litigante en orden a la razonabilidad de su pretensión, sino la existencia de circunstancias objetivas que demuestren la concurrencia de un justificativo para eximirlo (CNCiv., Sala E, 10/8/99, ED 187-118, citado por Highton-Arean, Código Procesal, t. 2, p. 65). En el caso no se advierte la presenta [sic] de tales “circunstancias objetivas”, pues el demandante no podía desconocer que era el consorcio (y no su administrador) el titular de la relación jurídica sustancial. Por ello, propongo confirmar el fallo también en este aspecto. IV. El actor se queja, asimismo, porque el Sr. juez a quo consideró no acreditada su actuación como encargado permanente, cuando, a su juicio, las declaraciones de los testigos Lazarte Conrado Ruiz y Torres acreditarían que su parte habría desempeñado esas funciones “desde la jubilación o retiro del anterior encargado –el Sr. Barroso– hasta la efectiva incorporación del Sr. Recalde”. Anticipo que la queja no merece acogimiento, por los motivos que paso a explicar. Si bien tres de los testigos del actor dicen que éste habría trabajado como encargado permanente para el consorcio demandado de lunes a viernes desde la jubilación de Barroso (producida aparentemente en el mes de junio de 2007), esos testimonios resultan poco convincentes, pues: a) Conrado Ruiz dijo que el actor trabajó “como permanente hasta setiembre de 2007”, lo cual no se ajusta a la realidad, pues el propio apelante admite en su memorial que ese puesto estaba ocupado por Recalde al menos desde el 6 de agosto de 2007; b) Torres no dio adecuada razón de sus dichos, pues conoce al actor por jugar juntos al fútbol y sólo dice haberlo visto trabajando los domingos; y c) Lasarte se encuentra comprendido en las generales de la ley por ser primo del actor, circunstancia que obliga a ponderar sus dichos con mayor rigor. A ello se suma que esas declaraciones aparecen contradichas por las de los testigos propuestos por la demandada, Perreira Puerta y Recalde, quienes sostuvieron que este último cumplió las funciones de encargado en el lapso en cuestión, primero “a prueba” (durante el mes de julio de 2007) y luego como “efectivo” (a partir de agosto del mismo año). Pero al margen de ello, existe un motivo decisivo para negar verosimilitud a la versión del actor, y es que –como bien lo señala el Sr. juez a quo–, Corvalán era (y sigue siendo) el encargado permanente con vivienda de otro edificio, por lo que mal podría haber desempeñado de manera simultánea la misma función en los mismos días y en horarios similares en dos edificios distintos. La vaga explicación que brinda el recurrente en su memorial acerca de que habría existido “un arreglo” entre los dos consorcios no resulta creíble, pues si en ese otro edificio laboraba de lunes a viernes de 7 a 12 y de 17 a 20 y los sábados de 7 a 12 (conforme testimonio de Lasarte), no se alcanza a comprender qué tipo de “arreglo” (cuyos términos no se describen en el memorial en examen) podía permitir el cumplimiento simultáneo del horario descripto en la demanda (lunes a viernes de 2 a 9 y de 17 a 20 de lunes a viernes, más sábados domingos y feriados, ver fs. 16 vta.) a favor de la demandada. Cabe entonces confirmar el pronunciamiento en este punto. V. En cambio, resulta atendible el agravio relativo a las diferencias salariales, pues, contrariamente a lo afirmado por el Sr. juez a quo, el actor expresó en la demanda, en forma mínima pero suficiente, los presupuestos de hecho de este aspecto del reclamo, dado que afirmó que el consorcio sólo le abonaba la cantidad de $ 30 diarios en concepto de remuneración, la cual se encontraba muy por debajo de la establecida por las normas convencionales. En atención a la falta de registro de la relación laboral y a la ausencia de recibos, cabe tener por cierto que el actor cobraba la suma indicada por día de trabajo (art. 55, LCT), extremo éste corroborado por el testimonio de Pereira Puerta. Por otra parte, llega firme a esta instancia que el actor debió percibir durante el mes de agosto de 2007 una remuneración de $ 679 (conforme el cálculo de fs. 220), resulta que ese mes la diferencia adeudada era de $ 379 ($ 679 – $ 300). Resulta verosímil, entonces, la estimación practicada en el escrito inicial, que arroja diferencias por un total de $ 4.136,30 en el año 2006 y $ 1.801,35 en el lapso comprendido entre enero y mayo de 2007. A ello cabe agregar las diferencias de los meses de junio, julio y agosto de 2007, que estimo en $ 379 para cada uno de esos meses, es decir $ 1.137. El total de diferencias salariales es entonces de $ 7.074,65. VI. También merece trato favorable el agravio referente a las indemnizaciones de la ley 24013. En efecto, esta Sala tiene dicho que el plazo del art. 11 de la ley 24013 “…no obliga al trabajador, sino que constituye una defensa que puede esgrimir el empleador, probando que en dicho plazo ha procedido a la correcta registración del trabajador y de ese modo liberarse de pagar las indemnizaciones” (S.D. Nº 85323 del 28/4/00, “Maidana, Ramón A. c/Juan Agustín Fernández e Hijo SA s/ accidente ley 9688”; y S.D. 94.062 del 17/4/09, “Alonso, Elena c/ Bale, Víctor y Millar, Gabriela Soc. de Hecho y otros s/ despido”). En el caso de autos, el actor cursó su intimación a la empleadora (y la comunicación a la AFIP) el 15 de agosto de 2007 (fs. 122 y 123) y si bien consignó allí un plazo de 48 horas, lo cierto es que recién se dio por despedido el 26 de setiembre del mismo año (ver fs. 124), esto es, transcurrido con holgura el plazo del art. 11 de la ley 24013, y la demandada nunca registró la relación laboral. Corresponde entonces admitir las indemnizaciones de los arts. 8 y 15 de la ley 24013 por las respectivas sumas de $ 8.487 (25% de 679 x 50) y $ 5.013,28 (2716 + 2206,75 + 90,53). VII. Por lo que hasta aquí llevo dicho, debería elevarse el monto de condena a la suma total de $ 30.672,93 ($ 10.098 + $ 7.074,65 + $ 8.487 + $ 5.013,28), con más sus intereses en la forma establecida en origen. Dado que la modificación propuesta no altera sustancialmente el resultado del proceso, corresponde mantener lo decidido sobre costas y honorarios de la acción deducida contra el Consorcio (punto 6 de fs. 222), con la salvedad de que los porcentajes de honorarios se aplicarán sobre el nuevo monto (capital e intereses) que resulta del presente pronunciamiento (art. 279, Cód. Procesal). VIII. El actor apela por altos los honorarios de los letrados del codemandado Darbesio. En atención al monto del proceso y el mérito e importancia de los trabajos realizados, dichos emolumentos no lucen excesivos, por lo que sugiero confirmarlos (arts. 6, 7, 8, 9 y conc. ley 21839 y 38, LO). IX. En síntesis, voto por: 1) Modificar la sentencia apelada, elevando el monto de condena a la suma total de $ 30.672,93, con más sus intereses en la forma establecida en origen. 2) Mantener lo decidido sobre costas y honorarios de la acción deducida contra el Consorcio, con la aclaración de que los porcentajes de honorarios se aplicarán sobre el nuevo monto (capital e intereses) que resulta del presente pronunciamiento. 3) Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y ha sido motivo de recurso. 4) Imponer las costas de la alzada del siguiente modo: respecto de la acción deducida contra el Consorcio, a cargo de éste; y respecto de la acción deducida contra el codemandado Darbesio, a cargo del actor (art. 68, Cód. Procesal). 5) Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en la alzada en el …% de los que correspondan a cada representación letrada por su actuación en la instancia anterior (art. 14, ley 21839).

La doctora Estela M. Ferreirós adhiere al voto que antecede.

Por ello, el Tribunal

RESUELVE: 1) Modificar la sentencia apelada, elevando el monto de condena a la suma total de $ 30.672,93, con más sus intereses en la forma establecida en origen. 2) Mantener lo decidido sobre costas y honorarios de la acción deducida contra el Consorcio, con la aclaración de que los porcentajes de honorarios se aplicarán sobre el nuevo monto (capital e intereses) que resulta del presente pronunciamiento. 3) Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y ha sido motivo de recurso. 4) Imponer las costas de la alzada del siguiente modo: respecto de la acción deducida contra el Consorcio, a cargo de éste; y respecto de la acción deducida contra el codemandado Darbesio, a cargo del actor (art. 68, Cód. Procesal).

Héctor Guisado – Estela M. Ferreirós ■