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MEJORAS. Reclamo por innovaciones materiales realizadas en la cosa común. PRESCRIPCIÓN: acción prescriptible. Plazo: 10 años
1– La pretensión crediticia de un comunero contra el otro por el valor de las innovaciones materiales hechas en la cosa común es prescriptible.
2– En la especie, aunque el a quo no acordó trámite a la defensa de prescripción, lo cierto es que la contraria hizo presente que las pretensas mejoras estarían prescriptas por haber transcurrido más de veinte años desde que fueron erogadas. Atender a la defensa por mejoras, ordenando su detracción del valor obtenible de la subasta, sin atender a la prescripción puesta de manifiesto por la contraria, contraviene el ejercicio del derecho de defensa y el deber de fundar la sentencia. La congruencia constituye una regla destinada a respetar tal ejercicio, de modo que debe ser interpretada con sentido finalista.
3– “Aun cuando pueda en un principio descubrirse una vinculación más o menos estrecha de las obligaciones propter rem con la cosa, lo cierto es que las construcciones que un condómino pueda haber efectuado en el bien común, confieren al mismo una pretensión personal (contenido obligacional o creditorio), y por ello son prescriptibles conforme a las reglas propias de las acciones personales”.
4– “La acción por cobro de mejoras hechas con o sin el consentimiento de los restantes condóminos sobre la cosa común es prescriptible en el plazo de diez años”.
17512 – C4a. CC Cba. 17/10/08. Sentencia Nº 143. Trib. de origen: Juzg. 9a. CC Cba. “Cuello, Eduardo Alejandro c/ Suárez, Adolfo Miguel – División de condominio – Cuestión de competencia – Expte. N° 369616/36”
2a. Instancia. Córdoba, 17 de octubre de 2008
¿Proceden los recursos de apelación de la actora y la demandada?
El doctor Raúl E. Fernández dijo:
Estos autos, venidos con motivo de los recursos de apelación interpuestos por las partes actora y demandada –ambas mediante apoderados– en contra de la sentencia Nº 255 de fecha 22/6/06, y el Auto aclaratorio Nº 605 de fecha 2/8/06, ambos dictados por el Juzg. 9a. CC Cba., que en sus partes resolutivas disponen: “I. Rechazar la defensa de prescripción adquisitiva interpuesta por el demandado Sr. Adolfo Miguel Suárez. II. Hacer lugar a la demanda de división de condominio promovida por el actor –Sr. Eduardo Alejandro Cuello– en contra del accionado Sr. Adolfo Miguel Suárez– y en consecuencia ordenar la extinción del condominio –art. 2673, CC– mediante la realización en pública subasta del bien inmueble identificado registralmente bajo matrícula N° … . Disponer que la distribución del producido de subasta se realizará respetando las cuotas correspondientes a cada una de los comuneros y en lo demás de acuerdo a las disposiciones dispuestas para el juicio ejecutivo –art 568 y ss., CPC. III. Diferir para la etapa de ejecución de sentencia la determinación cuantitativa de la construcción realizada en el fondo del bien inmueble sometido a división, haciéndose incidir en su justipreciación la amortización o depreciación del mismo y lo indicado en el considerando 2.2. in fine, a cuyo fin deberá diligenciarse prueba pericial técnica (ingeniero civil) –art 335, CPC–…”; y “1) Hacer lugar parcialmente a la aclaratoria deducida en autos por el apoderado del actor, Dr. Juan A. Lascano Pizarro, y en consecuencia suplir la omisión en que se incurre en la sentencia Nº 255, de fecha 22/6/06 y, por tanto, pronunciándome sobre la defensa de prescripción interpuesta por aquél, desestimar la misma…». I. Ambas partes apelaron la sentencia …, expresando agravios sólo la parte actora, los que fueron respondidos por la contraria, a quien se le dio por decaído el derecho dejado de usar al no expresar los suyos. Dictado y firme el decreto de autos, quedó la causa en condiciones de ser resuelta. El decaimiento del derecho dejado de usar por el demandado provoca la deserción del recurso por él deducido, con imposición de costas a su cargo (art. 136, CPC), lo que así debe declararse. II. El actor se queja de la decisión del señor juez a quo de diferir para la etapa de ejecución de sentencia la determinación cuantitativa de la construcción realizada en el fondo del inmueble, ordenando se realice pericial técnica de un ingeniero civil. Según su parecer, además, no se ha considerado su defensa conforme la cual, como es sucesor singular, no le son requeribles los créditos por mejoras, citando los arts. 2685 y 2681, CC. Finalmente insiste en la procedencia de la excepción de prescripción. III. Así las cosas, entiendo que la pretensión crediticia de un comunero contra el otro por el valor de las innovaciones materiales hechas en la cosa común, es prescriptible. En efecto, destaco que aunque el señor juez a quo no acordó trámite a la defensa en cuestión, lo cierto es que la contraria hizo presente que las pretensas mejoras estarían prescriptas por haber transcurrido más de veinte años desde que fueron erogadas. Así las cosas, atender a la defensa por mejoras, ordenando su detracción del valor obtenible de la subasta sin atender a la prescripción puesta de manifiesto por la contraria, contraviene el ejercicio del derecho de defensa y el deber de fundar la sentencia. La congruencia constituye una regla destinada a respetar tal ejercicio, de modo que debe ser interpretada con sentido finalista. Siendo así, destaco que a estar por los dichos de la demandada, las mejoras fueron realizadas fuera del plazo de diez años, pues la más cercana en el tiempo es instrumentada en 10/7/92, en tanto la invocación de las mismas en juicio se produjo el 9/12/03. De tal modo, puede repetirse que “aun cuando pueda en un principio descubrirse una vinculación más o menos estrecha de las obligaciones propter rem con la cosa, lo cierto es que las construcciones que un condómino pueda haber efectuado en el bien común confieren al mismo una pretensión personal (contenido obligacional o creditorio), y por ello son prescriptibles conforme a las reglas propias de las acciones personales”. “La acción por cobro de mejoras hechas con o sin el consentimiento de los restantes condóminos sobre la cosa común es prescriptible en el plazo de diez años” (Papaño, Ricardo José, comentario al art. 2681, en Kiper, Claudio, Código Civil Comentado, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2007, pág. 182, y su cita: SCBA, 7.12.82,DJBA 125-12). Lo dicho me releva del tratamiento pormenorizado de las restantes censuras puestas de manifiesto por el apelante. Voto por la afirmativa.
Los doctores Cristina González de la Vega de Opl y Mario Raúl Lescano adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por lo expuesto,
SE RESUELVE: 1. Declarar desierto el recurso de apelación deducido por el demandado, con costas a su cargo. 2. Acoger la apelación del actor y dejar sin efecto el diferimento para la etapa de ejecución de sentencia que dispusiera, declarando prescripta la posibilidad de reclamar mejoras. 3. Costas al vencido.
Raúl E. Fernández – Mario Raúl Lescano ■
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