DESALOJO

Demanda contra la exconcubina del hijo de la actora. ACCIÓN PERSONAL. DERECHO DE PROPIEDAD. No acreditación: Irrelevancia. PRUEBA. INDICIOS. Verificación del derecho a la restitución. INTERVERSIÓN DEL TÍTULO. Inexistencia. Procedencia de la acción
1- Si bien es cierto que el título invocado por la accionante para reclamar la restitución del bien fue el de propietaria, la ausencia de tal prueba no resulta óbice para la procedencia de la demanda, ya que el desalojo es una acción personal, es decir, “una acción en la que no se discute el derecho sobre o en la cosa, sino la existencia de un vínculo entre actor y demandado que obliga al segundo a devolver la cosa al primero”.

2- No es indispensable para la procedencia de la acción la acreditación por parte de la actora del carácter de dueña, ya que no se trata de una acción real reivindicatoria, sino que lo que procura el juicio de desalojo es la restitución de la tenencia del bien reclamado. En este contexto, no se puede desconocer que existen en autos indicios que permiten concluir en el derecho de la actora sobre la cosa, ya que ha acompañado copia simple de la escritura y se han diligenciado informativas a la DGR, Aguas Cordobesas y Municipalidad de Córdoba en donde figura como contribuyente la accionante. Estas probanzas permiten tener por acreditado el derecho de la actora a solicitar la restitución del bien. Estos indicios, por su parte, encuentran también respaldo en la prueba testimonial.

3- Del repaso de la prueba diligenciada en la causa puede extraerse sin lugar a dudas que la demandada ingresó a la vivienda cuyo desalojo se pretende (la que en un primer momento aparentemente era un garaje) por haber formado pareja con el hijo de la actora. Esta situación se mantuvo hasta que, tras el cese de la relación de pareja de la accionada con el hijo de la accionante, ésta le reclamó la restitución del inmueble. De modo que durante la vigencia de la relación matrimonial no existieron conflictos entre las partes respecto de la ocupación del inmueble, que recién principiaron tras la ruptura. En este contexto, se tiene por acreditado que el ingreso de la demandada a la vivienda se motivó en el comienzo de su relación con el hijo de la actora. Sin embargo, no se ha probado que tras el ingreso se haya modificado el título por el cual se ocupaba el bien.

4- La demandada invocó que al momento de contraer matrimonio el terreno les fue cedido a ella y a su entonces pareja, agregando a través de su hija en la constatación realizada por el oficial de Justicia, que lo fue por los abuelos de su esposo como regalo de bodas. Sin embargo, no sólo que esta cesión no fue debidamente instrumentada, sino que tal manifestación encuentra como principal obstáculo el hecho de que si bien los propietarios originales del lote en cuestión fueron los abuelos de su esposo, según escritura que se acompaña en copia simple, éstos le donaron a su hija y ahora accionante, el lote donde se encuentra ubicado tanto el domicilio de la actora como la vivienda cuyo desalojo se pretende. En consecuencia, resulta jurídicamente imposible que los abuelos le hicieran una cesión o un regalo de bodas de algo que ya no era de su propiedad, como pretende invocar la demandada.

5- Es factible tener por acreditado en autos que la actora permitió el ingreso de su hijo y su pareja al que fuera el garaje de su vivienda –la que habría sido mejorada (cuestión no probada en autos en forma convincente)– cuya restitución hoy reclama. Existe de esta manera un vínculo jurídico entre la actora y la demandada, cual es la concesión del uso y goce que la primera hace respecto del inmueble reclamado para que la segunda lo utilice para vivienda.

6- De acuerdo con todas las probanzas, la demandada ingresa a una vivienda que –no se encuentra controvertido– no es de su propiedad. La demandada ha invocado pero no ha acreditado una cesión o donación de esa vivienda a su favor, ya que según sus dichos, esa gratuidad fue ofrecida por los abuelos, pero no se ha acreditado que éstos tuvieran derecho de propiedad que justificara tal donación o cesión, sino que – por el contrario– hay indicios de que la propiedad ya había sido donada con anterioridad a la actora. En este contexto, se ha acreditado el derecho de la actora a requerir la restitución del inmueble, y no se ha probado por la demandada ningún derecho a mantener la cosa en su poder. En efecto, en el proceso de desalojo, acreditado por el actor su derecho sobre la cosa, corresponde al demandado probar el suyo.

7- Se debe tener presente que, más allá del pago de la luz, el resto de los impuestos y el servicio de agua, de acuerdo con las informativas rendidas estaban a nombre de la actora. De modo que habiendo principiado su ocupación a título de tenencia, en su carácter de esposa del hijo de la actora, la demandada no ha logrado acreditar tampoco una interversión de su título que justifique ahora una mejor posición que le permita resistir la presente acción de desalojo.

8- En autos hay otra probanza que, si bien también fue acompañada en copia simple, resulta un claro elemento indiciario para la solución del presente proceso: la constancia de homologación de acuerdo arribado en sede de los Tribunales de Familia. En dicho acuerdo, la hoy demandada reconoce que se le está “permitiendo” habitar el inmueble, fijándose incluso diversa cuota alimentaria según ese permiso se mantenga o no; con lo cual está admitiendo que ocupa una vivienda que es de otra persona. Por ello, corresponde hacer lugar a la demanda de desalojo.

C.5ªCC Cba. 27/7/17. Sentencia N° 92. Trib. de origen: Juzg. 47a. CC Cba. “E., Liliana Marisa c/ M., Miriam Victoria – Desalojo – Comodato – Tenencia Precaria – Recurso de Apelación – Expte. N° 5797274″

2a. Instancia. Córdoba, 27 de julio de 2017

¿Es procedente el recurso de apelación planteado por la actora?

La doctora Claudia Zalazar dijo:

En estos autos caratulados: (…), venidos en apelación del Juzg. 47.ª CC Cba. a cargo del Dr. Domingo Fassetta quien, mediante sentencia N° 210 el día 31/5/16, resolvió: “1) No hacer lugar a la demanda de desalojo impetrada por Liliana Marisa E. en contra de Miriam Victoria M., respecto del inmueble sito en calle General Paz (…) de B° Panamericano de esta ciudad de Córdoba. 2) Imponer la accesoria de costas a la actora, […]”. I. La sentencia apelada contiene una adecuada relación de causa que cumple con las previsiones del rito, motivo por lo cual me remito a ella en beneficio de la brevedad. II. La Dra. Aurelia Alda, apoderada de la actora en autos, expresa agravios. Denuncia como primer agravio la falta de valoración de la prueba señalando que el a quo arriba a una sentencia sin fundamentar la razón por la que no aprecia la prueba obrante en autos. Precisa que el a quo se ha limitado a arribar a una decisión sin detenerse a estimar y justipreciar la prueba incorporada que surge de las testimoniales ofrecidas por las partes, de las manifestaciones vertidas y de la instrumental e informativa incorporada. A continuación efectúa un repaso por las probanzas incorporadas y que –considera– el juzgador debió tener en cuenta. Cuestiona la omisión de valoración de las declaraciones testimoniales de los testigos Juan López, Gabriela Díaz, Cristian Rodríguez y Enrique Rojas. Indica las informativas que también considera deficientemente valoradas: el acta del oficial de justicia, el oficio de la DGR, Aguas Cordobesas y Municipalidad de Córdoba. Destaca que de los oficios a las reparticiones surge la actora como titular del inmueble. Adita que el juez ha preferido no sopesar las afirmaciones vertidas por las partes en sus escritos (art. 217, CPC). Señala que en la contestación la demandada se sostiene que la demanda debió incoarse contra el hijo de la actora. Resalta que la misma demandada dice que el hijo de la actora es el que solicitó en julio del 2000 en préstamo el inmueble. Argumenta que la defensa esgrimida por la Sra. Miriam Victoria M. es que carece de legitimación pasiva para ser demandada en este juicio, en virtud de la existencia real de una solicitud de préstamo del inmueble por el hijo de la actora. Adita que la demandada reconoce que quien realizó la cesión era la abuela de su esposo y que la actora estuvo de acuerdo. Indaga qué sentido tendría que esté de acuerdo la accionante si no es porque sin acuerdo no habría cesión. Advierte que dice que se iniciaron los trámites de subdivisión para inscribir, pero esto no se hizo por la sencilla razón de que necesitaban el acto expreso de voluntad de quien tiene el dominio de la cosa. Agrega que el a quo ha dejado de valorar otros elementos probatorios sustanciales obrantes en autos que crean certeras presunciones en contra de la demandada, las cuales debieron ser tenidas en cuenta por el juzgador a la hora de sentenciar. Alude en primer lugar a que no se tuvo en cuenta la presunción que podría derivarse en contra de la demandada a raíz del acuerdo homologado sobre alimentos, tenencias, visita y cuota alimentaria en los Tribunales de Familia, en donde se estipuló para la demandada en 35% la cuota alimentaria para sus hijos, y en el caso de que a la demandada no se le permit[ier]a habitar dicho inmueble, el 45% del total de los ingresos del hijo de la actora previos descuentos de ley. Argumenta que rendidas las testimoniales y la prueba informativa, cabe concluir sin mayor hesitación que los demandados no probaron en este juicio la calidad de propietarios que falsamente invocaron, ya que de lo relatado por el oficial de justicia y por todos los testigos surge que la señora M. no puede acreditar el título que invoca en su defensa, del que surge que la casa en la que habita es propiedad de la familia paterna y éstos son hechos reconocidos y deben ser tenidos por acreditados. Destaca que ninguno de los testigos afirmó categóricamente que la actora estuviera poseyendo a título de dueña sino que, por el contrario, surge de manera indubitable y sin contradicción que la única causa de estar habitando esa vivienda es por estar casada con el hijo de la actora. Puntualiza que la señora E. vive en el mismo terreno que la actora, y que dicho inmueble tiene dos viviendas, una al lado de la otra. Agrega que esa es la razón por la que intentaron hacer una subdivisión del terreno con la finalidad de inscribirlo a nombre de la señora M. y su marido, pero que nunca se concretó una transmisión de la propiedad por parte de la actora a la demandada. Argumenta que todo este caudal probatorio solamente demuestra que la señora M. no es propietaria, ni copropietaria del inmueble y que sus aseveraciones son solamente una expresión de deseos y que en la realidad de los hechos solo tiene una tenencia precaria. Alude en relación con la prueba documental, que si bien su parte acompañó copias simples que fueron agregadas a autos y que por error no fueron compulsadas con su original, y si bien esto quita fuerza probatoria, no debe dejar de tomarse como un indicio y valorarse juntamente con la prueba obrante y las manifestaciones de las partes en sus respectivos escritos, pudiendo dilucidar el verdadero derecho que asiste a las partes. Postula que a la copia de la escritura debe agregarse la copia de los impuestos y servicios en los que figura el nombre de la titular del inmueble, es decir, la actora. Adita que debe valorarse el intercambio epistolar en donde de manera fehaciente las partes fijan posiciones. Argumenta que la demandada respondió a su CD mediante otra CD en la que asevera que posee documentación que avala su derecho de propiedad sobre el inmueble, y las constancias de autos demuestran que tal afirmación no era cierta y solo tuvo por objeto dilatar la situación actual y prolongar la tenencia del inmueble constituyendo ello una clara actitud abusiva. Como segundo agravio denuncia un razonamiento erróneo y no fundamentado señalando que la a quo no valoró realmente la prueba ofrecida y rendida, lo que evidentemente condicionó un razonamiento que a la postre careció de fundamento y cuyas conclusiones, en consecuencia, resultaron erróneas. Cuestiona el razonamiento del juzgador respecto de que ninguna de las partes ha satisfecho el onus probandi que pesaba sobre su cabeza, por lo que el estatus existente al tiempo de radicarse la demanda no puede ser variado. Sostiene que de la prueba arrimada surge que la demandada habita el inmueble en cuestión gracias a la actora, de quien los cónyuges obtuvieron el consentimiento para habitarlo. Postula que la confesión de la demandada en su responde y la inversión de la carga de la prueba permiten mostrar entre otras cosas el error de la jueza a quo al desestimar la demanda impetrada. Postula que cabe precisar que mediante el juicio de desalojo se pretende recuperar la tenencia perdida; de allí que la acción compete al propietario, poseedor y aun al simple tenedor contra aquél que detenta la cosa sin derecho. Puntualiza que está reconocido que actora y demandada viven en el mismo terreno y que la demandada tenía intenciones de subdividir e inscribir el inmueble a su nombre, pero esto no pudo hacerse por un motivo más que obvio: que la actora manifestó que le ha[bía] pedido reiteradamente de manera verbal la restitución del inmueble que si bien la demandada lo negó, luce en el expediente una carta documento intimando a la demandada de manera fehaciente a que cese en la ocupación que actualmente mantiene y la señora Moreno también reconoce este último extremo en su responde. Arguye que el largo período habitado por la accionada y sus hijos no tiene efectos para intervertir el título originario en el que se sustentó la relación con la cosa. Afirma que de la prueba rendida se desprende que el inmueble cuyo desalojo se peticiona fue dado en préstamo en un acto de solidaridad para un pariente en problemas. Cita jurisprudencia y doctrina. Identifica como segundo razonamiento erróneo, que el juez afirma que la actora no ha acreditado el comodato que invoca. Argumenta que tratándose de un desalojo por tenencia precaria o por comodato, el origen de la presunción hominis de precariedad de toda ocupación de la cosa sin un pago correlativo obedece a que son características de la tenencia precaria dos hechos negativos cuya prueba no puede exigirse al actor. Sostiene que la demandada en su responde esgrimió la calidad de poseedora a título de dueño, con lo cual es menester que se acredite esa situación. Refiere que en estas actuaciones ello no se ha producido ya que la accionada no ha probado la calidad que invoca (ser propietaria) ni la prueba ofrecida es demostrativa de actos posesorios que permitan el rechazo de la demanda. Identifica como el tercer razonamiento erróneo del juez que tampoco ha acreditado la titularidad dominial invocada. Insiste en que el a quo no ha valorado correctamente las pretensiones y pruebas que han sido ofrecidas y las circunstancias o hechos que sí han sido probados. Postula que es deber del juez adecuarse al caso concreto sometido a su jurisdicción y valorar las circunstancias fácticas mediante el uso de las pautas de razonabilidad, lógica y sentido común. Cita jurisprudencia. III. El recurso de apelación incoado se centra en cuestionar el rechazo de la demanda dispuesto por el juez a quo. Debemos considerar especialmente que esta causa presenta una particular complejidad derivada de las relaciones familiares entre las partes. Corresponde señalar, en primer lugar, que le asiste razón al apelante en que el juzgador incurrió en un error al rechazar la demanda con el argumento de que no estaba debidamente acreditada la calidad de propietaria invocada por la accionante. Es que si bien es cierto que fue el título invocado por la accionante para reclamar la restitución del bien fue el de propietaria, la ausencia de tal prueba no resulta óbice para la procedencia de la demanda; ya que el desalojo es una acción personal, es decir, “una acción en la que no se discute el derecho sobre o en la cosa, sino la existencia de un vínculo entre actor y demandado que obliga al segundo a devolver la cosa al primero” (SCJ Bs.As. del 3/8/05 en autos “Parmechani, Ana Esther c/ Balbis Roberto Oscar y otros s/ Medida Cautelar”). En consecuencia, no era indispensable para la procedencia de la acción la acreditación de su carácter de dueña, ya que no estamos ante una acción real reivindicatoria, sino que lo que procura el juicio de desalojo es la restitución de la tenencia del bien reclamado. En este contexto, no podemos desconocer que existen en autos indicios que permiten concluir en el derecho de la actora sobre la cosa, ya que ésta ha acompañado copia simple de la escritura y se han diligenciado informativas a la Dirección de Rentas, Aguas Cordobesas y Municipalidad de Córdoba en donde figura como contribuyente la accionante. Estas probanzas permiten tener por acreditado el derecho de la actora a solicitar la restitución del bien. Estos indicios, por su parte, encuentran también respaldo en los dichos de los testigos. El Sr. López declara que la Sra. M. vive en la casa por ser la esposa del hijo de la Sra. E., quien “…según dicen es de propiedad de la Sra. E.”, agregando que la casa la empezó a construir el hijo de la Sra. E. La testigo Fernández Díaz, por su parte, relata que “… la señora fue a vivir al inmueble como esposa de su marido Martín L. Que por lo que tiene entendido, ella llegó allí casada y que los abuelos de Martín le ofrecieron el lugar para que fueran a vivir allí; que el lugar era un garaje y un sitio baldío…”, agregando que entre la demandada y su marido construyeron la vivienda. El Sr. Rodríguez, por su parte, en sentido coincidente afirma que “…la señora M. se fue a vivir allí porque se puso de novia con Martín, después se casaron, que era un garaje, no estaba la casa en la que viven ahora, después empezaron a construir ellos una planta alta …” “…que no sabe de quién era, si de los padres o de los abuelos de Martín, ex marido de Miriam…” “…que les dieron ese terreno para que construyeran allí. Que desconoce si fueron a una escribanía. Que no sabe si el inmueble es de la madre de Martín o de los abuelos de Martín…”. No resulta factible valorar los dichos del testigo Rojas, ya que como él mismo lo reconoce, era pareja de la madre de la demanda desde hace treinta años. El oficial de Justicia, por su parte, relata que al concurrir a hacer la constatación es atendido por la hija mayor de la demandada, quien manifiesta (previa consulta telefónica con su madre, demandada en los presentes) que la casa fue construida sobre un terreno que recibieron su madre y su padre cuando contrajeron matrimonio en 1999 (regalo de bodas de los abuelos Norma Bety M. y Antonio E.) y que carecen de documentación porque nunca se instrumentó y que su madre está reclamando su reconocimiento por vía judicial, aportando la boleta de luz que sí está a nombre de su madre. Del repaso de la prueba diligenciada en la causa puede extraerse sin lugar a dudas que la demandada ingresó a la vivienda cuyo desalojo se pretende (la que en un primer momento aparentemente era un garaje) por haber formado pareja con el hijo de la actora. Esta situación se mantuvo hasta que, tras el cese de la relación de pareja de la accionada con el hijo de la accionante, ésta le reclamó la restitución del inmueble. De modo que durante la vigencia de la relación matrimonial no existieron conflictos entre las partes respecto de la ocupación del inmueble, los que recién principiaron tras la ruptura. En este contexto, tengo por acreditado que el ingreso de la demandada a la vivienda se motivó en el comienzo de su relación con el hijo de la actora. Sin embargo, no se ha probado que tras el ingreso se haya modificado el título por el cual se ocupaba el bien. La demandada invocó que al momento de contraer matrimonio el terreno les fue cedido a ella y a su entonces pareja, agregando a través de su hija en la constatación realizada por el oficial de Justicia, que lo fue por los abuelos de su esposo como regalo de bodas. Sin embargo, no solo que esta cesión no fue debidamente instrumentada, sino que tal manifestación encuentra como principal obstáculo el hecho de que si bien los propietarios originales del lote en cuestión fueron los abuelos de su esposo, según la escritura N° 18 de fecha 8/5/84 obrante en copia simple, los Sres. Antonio Orlando E. y Norma Betty o Norma Bethy M. de E. le donaron a su hija Marisa Liliana E. de L. (accionante) el lote donde se encuentra ubicada tanto el domicilio de la actora como la vivienda cuyo desalojo se pretende. En consecuencia, resulta jurídicamente imposible que los abuelos le hicieran una cesión o un regalo de bodas (en 1999/2000) de algo que ya no era de su propiedad, como pretende invocar la demandada. De modo que considero que es factible tener por acreditado en autos que la actora permitió el ingreso de su hijo y su pareja al que fuera el garaje de su vivienda – la que habría sido mejorada (cuestión no probada en autos en forma convincente)– cuya restitución hoy reclama. Existe de esta manera un vínculo jurídico entre la actora y la demandada, cual es la concesión del uso y goce que la primera hace respecto del inmueble reclamado para que la segunda lo utilice para vivienda. Ha sostenido al respecto el Tribunal Casatorio local que “[…] se comprende que en los juicios de desalojo al demandante que acciona le baste con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea en calidad de comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba en orden al progreso de la acción quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual –como acabo de señalar– no es un hecho esencial de la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad […] Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor «animus domini» de la heredad, cuyo «jus possessionis» no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo” (TSJ, Sala CC, “Oviedo, Carlos A. c/ Raúl H. Jiménez – Desalojo – Recurso de Casación” – Sent. N° 31, 10/4/03). Reitero que de acuerdo con todas las probanzas, la demandada ingresa a una vivienda que –no se encuentra controvertido– no es de su propiedad. La demandada ha invocado pero no ha acreditado una cesión o donación de esa vivienda a su favor, ya que según sus dichos, esa gratuidad fue ofrecida por los abuelos, quien no se ha acreditado que tuvieran derecho de propiedad que justificara tal donación o cesión, sino, por el contrario, hay indicios de que la propiedad ya había sido donada con anterioridad a la actora. En este contexto, entiendo acreditado el derecho de la actora a requerir la restitución del inmueble, y no probado por la demandada ningún derecho a mantener la cosa en su poder. En efecto, en el proceso de desalojo, acreditado por el actor su derecho sobre la cosa, corresponde al demandado probar su derecho. Debemos tener presente que más allá de la luz, el resto de los impuestos y el servicio de agua, de acuerdo con las informativas rendidas, estaban a nombre de la actora. De modo que habiendo principiado su ocupación a título de tenencia, en su carácter de esposa del hijo de la actora, no ha logrado acreditar tampoco una interversión de su título que justifique ahora una mejor posición que le permita resistir la presente acción de desalojo. A mayor abundamiento debo agregar que hay otra probanza que, si bien también fue acompañada en copia simple, resulta un claro elemento indiciario para la solución del presente proceso: la constancia de homologación de acuerdo a que se arriba en sede de los Tribunales de Familia. De éste surge que “…Hasta tanto se le permita a la Sra. M. continuar habitando el inmueble sito en callo General Paz Nº (…) de B° Panamericano de esta ciudad, el progenitor se compromete a abonar en este concepto y a favor de sus hijos a partir del corriente mes, la suma mensual equivalente al 35% del total de sus ingresos, previos los descuentos de ley. En caso de que a la progenitora no se le permita habitar dicho inmueble, el progenitor abonará el 45% del total de sus ingresos, previo los descuentos de ley…”. En dicho acuerdo, la hoy demandada reconoce que se le está “permitiendo” habitar el inmueble, fijándose incluso diversa cuota alimentaria según ese permiso se mantenga o no; con lo cual está admitiendo que ocupa una vivienda que es de otra persona. A la luz de todo lo expuesto, considero que corresponde hacer lugar a la apelación incoada y, en consecuencia, modificar la resolución recurrida haciendo lugar a la demanda de desalojo incoada en contra de la demandada Miriam Victoria M., condenando a ésta a que en el término de diez días de quedar firme la presente restituya a la actora el inmueble de calle General Paz (…) de B° Panamericano libre de las cosas y personas puestas por ella o que de ella dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. A tenor de lo resuelto, corresponde modificar las costas de primera instancia, las que se imponen a la demandada. IV. En cuanto a las costas de segunda instancia, atento el acogimiento de la apelación incoada, corresponde imponerlas a la demandada, [Omissis]. Por lo expuesto a la cuestión voto por la afirmativa.

Los doctores Rafael Aranda y Joaquín F. Ferrer adhieren al voto de la Sra. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación precedente,

SE RESUELVE: 1) Acoger el recurso de apelación deducido por la actora en contra de la sentencia N° 210 del día 31/5/16, y en consecuencia, modificar la resolución recurrida haciendo lugar a la demanda de desalojo incoada en contra de la demandada Miriam Victoria M., condenando a ésta a que en el término de diez días de quedar firme la presente, restituya a la actora el inmueble de calle General Paz (…) de B° Panamericano librede las cosas y personas puestas por ella o que de ella dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. 2) Modificar las costas de primera instancia, las que se imponen a la demandada. 3) Imponer las costas de segunda instancia a la demandada, […].

Claudia Elizabeth Zalazar – Joaquín Fernando Ferrer – Rafael Aranda ■