DESALOJO

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LEGITIMACIÓN ACTIVA. Comprador por escritura. Ausencia de posesión. CONSTITUTO POSESORIO. Derecho a recuperar el inmueble. Obligación de restituir del ocupante sin derecho. Procedencia de la acción
1– La circunstancia de que en el desalojo el actor no haya gozado de la posesión no constituye impedimento para accionar. En el juicio de desalojo no se discute un derecho real sino el derecho a usar y gozar de un bien; lo que se discute es quién tiene derecho a ocupar la cosa. De allí que no resulta imprescindible ser titular de un derecho real para reclamar la entrega del inmueble contra quien lo posee sin derecho.

2– No se desconoce la solución contraria, basada esencialmente en los riesgos que supone el constituto posesorio, tesis según la cual, para obtener su desalojo, corresponde negar legitimación al comprador que carece de la posesión sobre el inmueble. Sin embargo, quien tiene el “título” de un inmueble tiene el derecho a integrar el modo reclamándolo al transmitente o contra quien ha sido puesto en la cosa por aquél, vencido su derecho a ocuparla. Así, no se está ante un derecho que deriva de la cosa sino a un derecho mismo a la tradición efectiva del bien.

3– En el sublite, el actor ha adquirido al demandado el inmueble objeto del desalojo, conforme escritura que se encuentra debidamente registrada. Si bien ésta ha sido redargüida de falsa, tal nulidad no ha podido comprobarse, gozando de la plena fe que supone todo instrumento público.

4– “…aunque la tradición a favor del actor no se reputase consumada antes, durante o después del acto de escrituración, la obligación restitutoria del ocupante sin derecho es exigible, tanto por el anterior titular como por el actual, en tanto y en cuanto éste es sucesor singular en los derechos del primero”.

5– “…a los efectos del “constituto posesorio”, “basta que en la escritura pública se reconozca por el transmitente que continúa a título precario y a nombre del adquirente, para que éste adquiera la posesión legítimamente. Más aún, nos parece indudable que basta el simple boleto de compraventa, con la declaración de la fecha en la cual el contrato empieza a hacerse efectivo entre las partes, para que en esa fecha se tenga por transmitida la posesión”.

6– “La consecuencia práctica radica en que, en las relaciones entre comprador y vendedor, el primero pasa a ser poseedor aunque éste conserve la tenencia de la cosa, de manera que, en caso de negativa injustificada a entregarla, procede en su contra el desalojo”.

7– En autos, no caben dudas del derecho del actor a recuperar el inmueble y la obligación del demandado a restituirlo, pues la defensa de éste se basó en un supuesto ardid del accionante para quedarse con el bien, pero que no ha sido probado.

C4a. CC Cba. 25/6/09. Sentencia Nº 86. Trib. de origen: Juzg. 50a. CC Cba. «Serra Alberto Esteban c/ Guzmán, Hugo César – Desalojo – Anticipado – Recurso de apelación – Expte. N°1102700/36”

2a. Instancia. Córdoba, 25 de junio de 2009

¿Procede el recurso de apelación interpuesto?

El doctor Raúl E. Fernández dijo:

I. Contra la sentencia Nº 115 de fecha 23/4/08, dictada por la señora jueza de Primera Instancia y 50ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, y cuya parte resolutiva dispone: “1) Rechazar el incidente de redargución de falsedad interpuesto por el Sr. Hugo César Guzmán en contra de las escrituras Nos. 20, de fecha 16/1/04; 215, de fecha 7/5/04; y 353, de fecha 22/7/05. 2) Hacer lugar a la demanda de desalojo iniciada por el Dr. Alberto Serra en contra del Sr. Hugo César Guzmán, condenando a éste a desocupar el inmueble sito en calle … de barrio Argüello-Villa 9 de julio, en el término de diez días y bajo apercibimiento de lanzamiento, juntamente con las personas y cosas puestas por él o que de él dependan. 3) Imponer las costas al accionado, tanto del juicio principal –desalojo– cuanto del incidente de redargución de falsedad…», ha apelado la parte demandada, señor Hugo César Guzmán, mediante apoderado, fundando sus disensos en esta Sede, argumentos que han sido respondidos por la parte contraria. … II. A los fines del análisis del escrito de expresión de agravios, dividiremos las cuestiones a resolver en dos partes. Por un lado las que hacen referencia al rechazo del incidente de redargución de falsedad, y por el otro, la procedencia de la acción de desalojo. El recurrente se queja porque la sentenciante rechazó la alegada nulidad en contra de los instrumentos que legitiman al actor a iniciar la presente demanda, e hizo lugar a la acción de desalojo. Aduce que no es cierto que no se hubiera iniciado una acción de simulación para demostrar la falsedad ideológica de los mentados instrumentos. Lo que sucedió, afirma, es que aquélla fue desestimada por el tribunal en forma liminar. Además, niega haber iniciado un incidente de redargución de falsedad material de las escrituras, sino que, por el contrario, admite que fue una demanda por falsedad ideológica. A su vez, se queja porque a ésta se le dio el trámite de juicio abreviado, cuando claramente se solicitó el ordinario, cercenando su derecho de defensa. Arguye que se han cometido graves irregularidades y nulidades en el procedimiento. Por último, denuncia nulidad cometida por la sentenciante al no resolver la acción de desalojo juntamente con la demanda de redargución de falsedad y nulidad por dolo y lesión. En lo que respecta a la procedencia de la acción de desalojo, expresa que no existe transferencia de la propiedad a favor del actor, pues nunca operó el modo. Aduce que no es cierto que el actor ejerza la calidad de poseedor, pues nunca poseyó ni el demandado la de tenedor quien es el único propietario [sic]. Expresa que se confunde en el fallo en crisis los términos posesión y tenencia. Aduce que existe un conflicto de posesión, no siendo ésta la vía apta para dilucidar la cuestión. Cita jurisprudencia en apoyo. Insiste en que el actor no se atribuyó la condición de propietario, la que tampoco ha sido acreditada. III. Ingresando al análisis de la cuestión, en primer lugar y frente al pedido de deserción de la contraria, cabe señalar que el escrito presentado por los apelantes debe ser analizado si reúne mínimamente una crítica de las consideraciones efectuadas por el señor juez a quo. Tal solución se impone en atención al carácter de recurso ordinario que tiene el de apelación, y que a su respecto debe primar un carácter amplio en la consideración de los elementos sustentadores de la queja. IV. En definitiva, la queja del recurrente se centra en el erróneo encuadre jurídico que le otorgó la sentenciante a su pretensión, y que como consecuencia no se le dio la posibilidad de probar en el marco del juicio ordinario. Una breve reseña de lo acontecido en autos ayudará a un mejor entendimiento de la cuestión debatida. Al contestar la demanda, el accionado, además de negar los hechos denunciados, dejó redargüida de falsa por las razones allí expresadas la escritura número 353 de fecha 22/7/05, por medio de la cual se instrumenta la compraventa entre el actor y demandado, del inmueble objeto de marras. Subsidiariamente, planteó nulidad por lesión subjetiva y objetiva en los términos del art. 954, CC. Posteriormente, presentó escrito de redargución de falsedad y acción declarativa de nulidad de las escrituras número 20, de fecha 16/1/03; 215, de fecha 7/5/04, y 353, de fecha 22/7/05. Las dos primeras instrumentan la constitución de hipotecas sobre el inmueble del demandado y que finalmente fuera transferido al actor mediante la tercera escritura. Peticionó asimismo se le diera a tal cuestión el trámite de juicio ordinario. El tribunal imprimió trámite a la petición del demandado, dándole el de abreviado al incidente de redargución de falsedad; y respecto de la acción de nulidad incoada, ordenó ocurrir por la vía correspondiente. Luego de tramitada la causa y teniendo en cuenta los términos en que quedara trabada la litis, la sentenciante rechazó el incidente de redargución de falsedad por entender que ninguna prueba se había acompañado que sustentara la falsedad material de las escrituras, como asimismo expresó que si lo que se pretendía era demostrar la falsedad ideológica de los instrumentos, la vía correcta era la de simulación. De lo expuesto se sigue que los agravios se ciñen a criticar cuestiones formales que hacen al procedimiento y no al rechazo sustancial del incidente de redargución de falsedad. El apelante fustiga el decisorio aseverando que nunca inició un incidente de redargución de falsedad material, sino, por el contrario, una demanda de falsedad fundada en una supuesta falsedad ideológica, y otra de nulidad por dolo y lesión, debiendo habérseles dado el trámite de juicio ordinario. No lleva razón en quejarse el demandado. Independientemente de la alegada extemporaneidad del planteo de primer grado (debatida por el impugnante atento a que como su parte solicitó el trámite del juicio ordinario y se acordó el del abreviado, ello importaría un rechazo de una petición que requeriría de notificación a domicilio), lo cierto es que el demandado, al deducir reposición contra el decreto por el cual se imprimió trámite incidental a la redargución de falsedad, alegó que el perjuicio que de ello se derivaba era “grave, en términos económicos, y sobre todo relacionado con el factor tiempo. Todo ello sin contar que el trámite del juicio abreviado otorgado a la redargución limita también las posibilidades de ejercer el derecho de defensa en juicio de ambas partes.”. Es claro que, para lograr la rectificación necesaria, el recurso de reposición permite alegar la existencia de error en el trámite acordado. Pero para que esto ocurra es preciso que el interesado demuestre concretamente el perjuicio sufrido. Ello no ocurre cuando se realizan afirmaciones genéricas tales como gravámenes económicos y de tiempo, o limitación del ejercicio del derecho de defensa. Era preciso que alegara de qué modo, en concreto, se cercenaba su derecho de defensa, lo que no ha ocurrido. V. Con relación a que se falló la causa sin que se encontrara resuelto el planteo de nulidad sustancial, es cierto que este Tribunal ordenó a la señora jueza a quo dar trámite a la pretensión (in re “Guzmán, Hugo César c. Serra, Alberto Esteban – Acción de nulidad – Recurso de Apelación”, Auto Nº 454 del 6/10/08). Sin embargo, de ello no se sigue –necesariamente– que debía suspenderse el dictado de la sentencia en el desalojo, por no constituir aquel planteamiento una cuestión de presentencialidad. En su caso, el actor en la acción de nulidad pudo solicitar, como medida cautelar, la suspensión del dictado de la sentencia en estos obrados, adecuando su petición a las reglas clásicas de admisibilidad y procedencia de las medidas cautelares. Como no lo hizo, no puede quejarse endilgando vicio en el procedimiento en el desahucio, susceptible de causar la anulación de lo actuado en primer grado. VI. En relación con el análisis del agravio referido al rechazo in limine de la acción de nulidad, no puede ser atendido en esta Sede porque la cuestión se encuentra zanjada mediante resolución dictada por esta Excma. Cámara en autos “Guzmán, Hugo César c/ Serra, Alberto Esteban – Acción de nulidad – Recurso de apelación – Expte. N° 1317364/36”, auto N° 454 de fecha 6/10/08. En atención a las consideraciones efectuadas precedentemente, corresponde rechazar el agravio referido al rechazo del incidente de redargución. VII. En cuanto a los agravios relativos a la procedencia sustancial de la demanda de desalojo, ellos no son suficientes para revertir lo resuelto por la sentenciante. Como ya lo ha resuelto este Tribunal, por unanimidad, la circunstancia de que el actor en el desalojo no haya gozado de la posesión no constituye impedimento para accionar (conf. in re, con otra integración, “Mancini, José y Otro c/ Roberto Francisco Nicolás Gambardella – Desalojo”, sent N° 211 del 28/12/00). En efecto y como lo adelantara la sentenciante, en el juicio de desalojo no se discute un derecho real sino el derecho a usar y gozar de un bien; en definitiva quién tiene derecho a ocupar la cosa. De allí que no resulta imprescindible ser titular de un derecho real para reclamar la entrega del inmueble contra quien lo posee sin derecho. No desconozco la solución contraria, basada esencialmente en los riesgos que supone el constituto posesorio, tesis según la cual, para obtener el desalojo del inmueble, corresponde negar legitimación al comprador que carece de la posesión sobre él (SC Bs.As. in re «Eiman, Mauricio c. Ercoli, Humberto R. y/o cualquier ocupante», 9/8/88, LL 1988-E, p. 200 y sgts.). Sin embargo, quien tiene el “título” de un inmueble tiene el derecho a integrar el modo reclamándola al transmitente o contra quien ha sido puesto en la cosa por aquél, vencido su derecho a ocuparla. Así, no se está ante un derecho que deriva de la cosa sino a un derecho mismo a la tradición efectiva del bien. “El derecho a la cosa (no sobre la cosa) supone la posibilidad de emprender todas las diligencias y gestiones, inclusive compulsivas, para hacerlo efectivo. Ello es así pese al defecto de algún vínculo jurídico entre el adquirente del inmueble y el tenedor precario, porque éste se encuentra frente al actual adquirente en la misma situación jurídica que con respecto del antecesor” (Semanario Jurídico 1066, 7/12/95). De las constancias de autos surge que el actor, señor Alberto Esteban Serra, ha adquirido al demandado, señor Hugo César Guzmán, el inmueble objeto del desalojo, según escritura número 353 de fecha 22/7/05, la que se encuentra debidamente registrada. Si bien la escritura ha sido redargüida de falsa, tal nulidad no se ha podido comprobar, gozando de la plena fe que supone todo instrumento público. Por ello, cuadra repetir que “En otros términos, aunque la tradición a favor del actor no se reputase consumada antes, durante o después del acto de escrituración, la obligación restitutoria del ocupante sin derecho es exigible, tanto por el anterior titular como por el actual, en tanto y en cuanto éste es sucesor singular en los derechos del primero (C8a. CC Cba, 7/10/96, Semanario Jurídico, 1120, 19/12/96). Doctrinariamente se ha sostenido “señala Borda que, a los efectos del “constituto posesorio”, “basta que en la escritura pública se reconozca por el transmitente que continúa a título precario y a nombre del adquirente, para que éste adquiera la posesión legítimamente. Más aún, nos parece indudable que basta el simple boleto de compraventa, con la declaración de la fecha en la cual el contrato empieza a hacerse efectivo entre las partes, para que en esa fecha se tenga por transmitida la posesión” (Tratado de Derecho Civil. Derechos reales, t. I, pp. 106 y 107)”. “La consecuencia práctica radica en que, en las relaciones entre comprador y vendedor, el primero pasa a ser poseedor aunque éste conserve la tenencia de la cosa, de manera que, en caso de negativa injustificada a entregarla, procede en su contra el desalojo” (Zavala de González, Matilde, Doctrina judicial – Solución de casos 2, Edit. Alveroni, 1997, p. 189). No caben dudas del derecho del actor a recuperar el inmueble y la obligación del demandado a restituirlo, pues la defensa de éste se basó en un supuesto ardid del actor para quedarse con el inmueble, pero que no ha sido probado. VIII. Cuadra destacar que la censura por la cual se achaca omisión de tratar prueba dirimente –según constatación del oficial de Justicia en la que el demandado se nomina propietario; las informativas a La Voz del Interior y Telecom Argentina, que demostrarían que el inmueble era ofrecido a la venta con ocupantes por $ 100.000–, con ser real, no tiene trascendencia revocatoria. Por una parte, porque la simple manifestación del demandado no altera los demás términos de la sentencia. Sucede lo mismo que con la valoración de la contestación de la demanda. La alusión a la posesión animus domini requiere, prima facie, de prueba independiente, la que no se ha producido. Por otra parte, que se amerite la publicidad conforme a la cual el inmueble se ofreció en venta con “ocupantes” y por el precio que se menciona, no tiene la trascendencia que se le adjudica en este proceso. Ello porque lo atinente al precio puede ser importante en la acción de nulidad sustancial para acreditar la lesión que se invoca, pero no para enervar la pretensión de desalojo. En consecuencia, se rechaza el recurso de apelación y se confirma la sentencia dictada en la sede anterior. Voto por la negativa.

Los doctores Cristina González de la Vega y Miguel Ángel Bustos Argañarás adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por ello,

SE RESUELVE: I) Rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el decisorio de primera instancia en todo cuanto ha sido materia de agravios. II) Costas a cargo de la parte vencida (art. 130, CPC).

Raúl E. Fernández – Cristina González de la Vega – Miguel Ángel Bustos Argañarás ■