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2– En el desalojo, para estar legitimada la parte actora debe acreditar que tiene un derecho personal a exigir la entrega de la cosa, ello así, la acción asiste tanto al titular registral, a quien resulte ser poseedor, como asimismo a quien, sin ser poseedor o dueño, haya otorgado la tenencia y tenga derecho a requerir la restitución. Basta que la accionante acredite algún derecho a recuperar la tenencia. Tal extremo ha sido satisfecho en la especie, por cuanto de la escritura pública acompañada se infiere que los demandantes resultan ser propietarios en condominio del inmueble objeto de juicio. Por ello, pesa sobre quien pretende enervar la procedencia de la acción –demandada–, probar el título o vínculo jurídico que justifica su ocupación y que autoriza a mantenerse en el inmueble.
3– En el
4– El condominio se encuentra definido por el art. 2673, CC, como “…el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”. La forma de constitución depende naturalmente de la fuente que tenga el condominio. Si se hubiera constituido por contrato y se refiriese a un inmueble, se requiere escritura pública (art. 1184 inc. 1, CC).
5– Al tratarse el condominio de un derecho real, se adquiere y se pierde según las disposiciones del Código Civil. El régimen de los derechos reales interesa de manera directa e inmediata al orden público. De ello se sigue que el argumento utilizado por la sentenciante a los fines de soslayar la trascendencia que puede tener la falta de aceptación de la compra por parte del beneficiario, no resulta conteste al derecho en juego. Dicha falta de aceptación no puede suplirse por el hecho de que los actores le hayan reconocido al cónyuge de la demandada el carácter de condómino en la carta documento que le remitieran, pues se está ante un derecho real cuyo modo de constitución no queda librado a la voluntad de las partes, sino a lo que específicamente establece la ley atento la entidad y las características del derecho en cuestión.
6– De las constancias de autos surge que el inmueble locado fue adquirido por tres hermanos, los que en el acto escriturario manifestaron que la compra también la efectúan para su hermano menor de edad, en condominio y por partes iguales. Los términos de la contratación la sitúan en el plano de una contratación a favor de un tercero. La estipulación en cuestión está prevista en el art. 504, CC, y permite a los contratantes, al tiempo de celebrar el acto, hacer nacer un derecho en beneficio de un tercero. El beneficiario es un tercero ajeno al contrato, por lo que mientras no acepte el beneficio y lo haya hecho saber al obligado, el contrato no se perfecciona a su favor y el estipulante puede revocarlo. Quien decide un beneficio para un tercero no actúa en representación de éste, razón por la cual se requiere ineludiblemente su expresión de voluntad.
7– Sólo la aceptación realizada con los recaudos legales es lo que permitiría considerar condómino al beneficiario de la compra y, con ello, ingresar al análisis de la defensa intentada por la demandada en su carácter de cónyuge. Desvirtuada tal premisa, deviene injustificada y sin respaldo en derecho a la ocupación del inmueble por parte de la accionada, y habiendo los actores demostrado acabadamente su derecho al recupero del uso y goce de la cosa, no cabe más que hacer lugar a la demanda de desalojo.
¿Es ajustada a derecho la sentencia dictada?
El doctor
I. Llegan las actuaciones a este Tribunal de alzada en virtud del recurso de apelación que interpone la actora en contra de la sentencia N° 380 dictada el día 5/12/07 que resuelve el rechazo de la demanda de desalojo por vencimiento de término. A fs. 84/85 corre adjunto el escrito de expresión de agravios en donde el quejoso relata que la sentenciante rechaza la demanda incoada por cuanto le da al Sr. Sergio Pavón, esposo de la demandada, la calidad de condómino y en consecuencia considera que no es procedente el desalojo atento que la demandada no habita el inmueble en virtud de un préstamo de uso. Aduce que la jueza a quo ha realizado una errónea aplicación del derecho cuando funda su resolución en los arts. 2680, 2684 y 2699, CC. Que en el presente caso, y tal como fuera planteado al entablar la demanda, los actores adquirieron el inmueble de calle …, declarando que la compra también la hacían para su hermano menor, quien a la fecha no ha aceptado la compra que se hiciera a su favor. Que ese acto jurídico es el que la Dra. Méndez Costa denomina “donaciones ostensibles” refiriéndose a la donación de los padres a los hijos menores a través de una compra que aquellos efectúan con fondos propios para “que el hijo adquiera la cosa comprada”. En el caso que nos ocupa, esa donación no ha sido hecha de padres a hijos sino entre hermanos. Siendo la donación un contrato, la denominada donación aún no aceptada es una oferta o propuesta de ese contrato. La trasmisión del dominio de la cosa objeto de la donación, tratándose de una adquisición de dominio privada requiere de la tradición. La intención de donar debe ser aceptada. Que el derecho del Sr. Sergio Pavón no está consolidado hasta tanto no se produzca la aceptación. En tanto dicha situación subsista, no se consolida su calidad de condómino y en consecuencia tal calidad no puede ser declarada. Yerra la sentenciante cuando dice que no procede el desalojo y que los comuneros pueden poner fin a la comunidad a través de la partición, toda vez que para realizar la partición el título de los condóminos debe ser perfecto y en este caso el título del Sr. Sergio Pavón debería perfeccionarse y para ello resulta imprescindible que acepte la compra que se hiciera a su favor. La sentenciante consideró que los accionantes reconocieron en la carta documento obrante a fs. 5 el carácter de condómino del esposo de la demandada, y ello suple la falta de aceptación de la compra efectuada a su favor a los fines de considerarlo condómino. Solicita en definitiva se acoja el recurso, con costas. II. Corrido el traslado del art. 372, CPC, no es evacuado dándosele por decaído el derecho dejado de usar a la parte apelada a fs. 92. III. Los quejosos cuestionan, concretamente, el hecho de que la sentenciante haya considerado que el Sr. Sergio Pavón reviste la calidad de condómino del inmueble ocupado por su cónyuge, Sra. Beatriz del Carmen Ibarra, de quien, según relatan los actores, se encuentra separado de hecho, y con base en ello concluir que jamás existió préstamo de uso sino una ocupación en carácter de cónyuge de quien fuera propietario de una cuarta ava parte del inmueble en cuestión. IV. La pretensión de desalojo importa el acto por el cual alguien, invocando derecho al uso y goce de un inmueble, solicita al órgano judicial su restitución, y frente a quien lo ocupa sin título justificante, sea porque tiene una obligación reclamable de reintegro conforme los términos del contrato que los vincula o bien porque se trata de un simple intruso. La parte actora, para estar legitimada, debe acreditar que tiene un derecho personal a exigir la entrega de la cosa; ello así, la acción asiste tanto al titular registral, a quien resulte ser poseedor, como asimismo a quien, sin ser poseedor o dueño, haya otorgado la tenencia y tenga derecho a requerir la restitución. Basta que la parte actora acredite algún derecho a recuperar la tenencia. Tal extremo ha sido satisfecho por los demandantes, por cuanto de la Escritura Pública Nº 123 de fecha 8/6/72 se infiere que resultan ser propietarios en condominio del inmueble objeto de juicio. Como contracara, pesa sobre quien pretende enervar la procedencia de la acción, probar el título o vínculo jurídico que justifica su ocupación y que autoriza a mantenerse en el inmueble. En esta instancia, y habiendo la parte actora acreditado lo que a ella le compete, es la accionada quien debe extremar sus esfuerzos en aras de demostrar la existencia del derecho a la ocupación que invoca. En atención a lo expuesto y conforme el tenor de los agravios vertidos en esta instancia, corresponde analizar las constancias de la causa para así decidir, si la carga procesal que pesa sobre la Sra. Beatriz del Carmen Ibarra ha sido satisfecha. Realizando un análisis de las constancias de autos, se tiene que a fs. 43 la accionada opone la excepción prescripta en el art. 184 inc. 4, CPC, y alega la inexistencia del préstamo de uso invocado por la actora. Aduce que su esposo es condómino de la cuarta ava parte del inmueble y el hecho de que no haya aceptado, al llegar a la mayoría de edad, la compra que sus hermanos le hicieran, no le quita el carácter de propietario del inmueble. Los términos de la litis dejan en claro que la demanda se intenta, no en contra del supuesto condómino sino de su cónyuge, que la compra no ha sido aceptada por el beneficiario y que la ocupación de la Sra. Ibarra no obedece a un préstamo de uso sino a un título diferente cuya existencia debe ser probada. Así, el punto en conflicto se circunscribe a dilucidar si en atención a los términos del contrato plasmado en la escritura pública arriba referida, y a lo expuesto por las partes en el presente proceso, es dable considerar al Sr. Sergio Walter Pavón como condómino del inmueble objeto del juicio, y en consecuencia, justificar la ocupación de la accionada atento revestir la calidad de cónyuge de uno de los propietarios y tener allí la sede de su hogar conyugal. V. El condominio se encuentra definido por el art. 2673, CC, como “…el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”. La forma de constitución depende naturalmente de la fuente que tenga el condominio. Si se hubiera constituido por contrato y se refiriese a un inmueble, se requiere escritura pública (art. 1184 inc. 1, CC). Tratándose de un derecho real de los enumerados por el art. 2505, CC, se adquiere y se pierde según las disposiciones del Código Civil. El régimen de los derechos reales interesa de manera directa e inmediata al orden público. De lo expuesto se sigue que el argumento utilizado por la sentenciante a los fines de soslayar la trascendencia que puede tener el caso, la falta de aceptación de la compra por parte del beneficiario, no resulta conteste al derecho en juego. Dicha falta de aceptación no puede suplirse por el hecho de que los actores le hayan reconocido al cónyuge de la demandada el carácter de condómino en la carta documento que le remitieran, pues se está ante un derecho real cuyo modo de constitución no queda librado a la voluntad de las partes, sino a lo que específicamente establece la ley atento la entidad y las características del derecho en cuestión. Desvirtuado el argumento fundante de la resolución dictada por la jueza a quo, cabe entonces, tal como lo adelantara, dilucidar a la luz de los agravios expuestos, si en el caso existe el condominio alegado por la demandada en salvaguarda de su derecho. Según consta en el Primer Testimonio- Escritura N° 123 del 8/6/72, los Sres. Juan Domingo Pavón, María Luisa Pavón y Vicenta Sara Pavón adquieren el inmueble locado y ponen de manifiesto en el acto escriturario que la compra también la efectúan para el hermano menor de edad, Sergio Walter Pavón, en condominio y por partes iguales. Los términos de la contratación la sitúan en el plano de una contratación a favor de un tercero. La estipulación en cuestión está prevista en el art. 504, CC, y permite a los contratantes, al tiempo de celebrar el acto, hacer nacer un derecho en beneficio de un tercero. El beneficiario es un tercero ajeno al contrato, de lo cual deriva como consecuencia que mientras no acepte el beneficio y lo haya hecho saber al obligado, el contrato no se perfecciona a su favor y el estipulante puede revocarlo. Cabe precisar que, en este contrato, quien decide un beneficio para un tercero no actúa en representación de éste, razón por la cual se requiere ineludiblemente su expresión de voluntad. Se ha sostenido en doctrina que: “La adquisición de un inmueble para un tercero constituye una operación admitida en la legislación nacional, que puede ser encuadrada dentro de la figura de la estipulación a favor de terceros, y de ella dan cuenta los arts. 504, 1161 y 1162, CC, configurándose de esa manera una adquisición contractual, por cuenta y orden de un tercero, beneficiario, que debe aceptar la adquisición mediante escritura pública, conservando el comprador el derecho de revocar el beneficio mientras éste no hubiera sido aceptado. En la adquisición de un inmueble a favor de un tercero, la aceptación del beneficiario es un acto unilateral que surte efectos desde su declaración, sin necesidad del consentimiento del comprador; producida ella el beneficio se torna irrevocable.” (Salas – Trigo Represas – López Mesa, Código Civil Anotado, T. 4-A, actualización, Depalma, Bs. As., 1999, pp. 211/212). En el caso de autos resulta un hecho fuera de toda discusión la falta de aceptación por parte del Sr. Sergio Walter Pavón de la compra que sus hermanos hicieran a su favor. Sólo la aceptación realizada con los recaudos legales es lo que permitiría considerarlo condómino, y, con ello, ingresar al análisis de la defensa intentada por la demandada en su carácter de cónyuge. Desvirtuada tal premisa, deviene injustificada y sin respaldo en derecho la ocupación del inmueble por parte de la Sra. Ibarra; y habiendo los actores demostrado acabadamente su derecho al recupero del uso y goce de la cosa, no cabe más que acoger el recurso de apelación y revocar la sentencia dictada. Así voto.
Los doctores
Por lo expuesto y el resultado de la votación que antecede,
SE RESUELVE: 1. Acoger el recurso de apelación, revocar la sentencia dictada y en consecuencia hacer lugar a la demanda de desalojo intentada por los actores y ordenar a la Sra. Beatriz del Carmen Ibarra a desalojar en el término de diez días y bajo apercibimiento de lanzamiento, el inmueble situado en calle …, juntamente con las personas y/o cosas puestas por ella o que de ella dependan. 2. Imponer las costas en ambas instancias a la parte vencida conforme lo dispuesto en el art. 130, CPC.
