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La sentencia de primera instancia rechazó la demanda entablada por los actores en contra de la demandada –consignación de merced locativa, por imposibilidad de uso y goce de la cosa arrendada–, haciendo lugar a la reconvención por el pago de alquileres impagos deducida en contra de los accionantes y de los señores Marcelo Damián Perrone y Javier Fernando Perrone –fiadores– condenándolos a abonar a la reconviniente la suma de $5.670, con más intereses. En contra de dicha resolución interpusieron recurso de apelación los actores y los fiadores. En el sublite, la reconviniente alquiló a Dardo Perrone parte de un inmueble ubicado en barrio Alto Alberdi destinado a la explotación de un lavadero de vehículos de automotor y mecánica ligera, estipulando el precio de la locación en 750 litros de nafta super durante los primeros seis meses, y mil litros para el resto del convenio. Asimismo, celebró otro contrato de locación con la señora Juana Fermina Zapiach de Perrone, sobre parte de otro inmueble ubicado en barrio Alto Alberdi, destinado a la explotación de una estación de servicio, habiéndose convenido que en “la estación de servicio cedida en locación, el locatario podrá explotar la marca o el sello petrolero que disponga y todo otro tipo de rubro a fin de este tipo de negocio a solo criterio del locatario. Finalizada que sea la locación por expiración del término o por otra cualquier causa, los privilegios, beneficios o cualquier otra ventaja que hubiera otorgado el sello petrolero con motivo de la explotación, persistirán a favor de la estación de servicio…”. En este contrato se estipuló el precio de manera similar al otro convenio y se pactó la obligación del locatario de conservar y acrecentar la clientela, etc. Los recurrentes reclaman la colaboración de la demandada para obtener las habilitaciones pertinentes para que funcionaran ambos negocios y así evitar una clausura por parte de la Municipalidad de Córdoba, el resarcimiento por daños y perjuicios que dicen haber sufrido como consecuencia de la ruptura del negocio jurídico, lucro cesante y daño moral.
1– Resulta contrario al buen sentido entender que en el convencimiento de las partes sólo se alquilaba un inmueble con desatención de su destino, de modo que si los locatarios querían explotar la estación de servicio (y el lavadero), corrían a su exclusiva cuenta los trámites necesarios para tal explotación. Por el contrario, se entiende estipulado expresamente el uso y goce de la cosa y aunque no se acordara con ello, también se llegaría a igual solución: “…si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar….” (art. 1504, CC). Es decir, el inmueble que cuenta con las instalaciones para una estación de servicio y un lavadero de autos, y que inclusive antes funcionó de tal modo con relación a otros locatarios, tiene ese claro destino.
2– La locadora no era ajena a los trámites a realizar para poner en regla la explotación en cuestión, sino que debía suscribir los documentos necesarios para tal fin, y recién luego era sólo a cargo del locatario continuar el trámite para la habilitación del negocio. Éste es el eje en el que se sustenta la consignación efectuada por la parte actora, ante la imposibilidad de uso y goce de la cosa arrendada.
3– Por acta notarial de requerimiento se puso en conocimiento de la demandada que ante la carencia de habilitación para funcionar, se cerró preventivamente la estación de servicio y anexos para evitar una clausura por parte de la Municipalidad de Córdoba. Por ello, y por haberse tornado imposible el uso y goce de la cosa locada, se invocó la regla del art. 1522, CC, ofreciéndose el canon proporcional correspondiente bajo apercibimiento de consignación, lo que, a la postre, ocurrió ante el silencio de la locadora.
4– El art. 1515, CC, dispone: “Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto y absteniéndose de impedir, minorar o crear embarazos al goce del locatario”. Y si el locador no realiza las acciones positivas que posibiliten el uso y goce de la cosa para el destino para el que fue alquilada y para el que está destinado, luce razonable la consignación con ruptura de la relación locativa.
1. Hacer lugar a las apelaciones de los actores y de los señores Javier y Fernando Perrone y Marcelo Damián Dardo Perrone; en consecuencia, revocar la sentencia dejándola sin efecto y hacer lugar a la consignación efectuada, del monto en cuestión y de las llaves, con más la indemnización por daños y perjuicios establecida en el Considerando respectivo. 2. Rechazar la reconvención, con costas a la demandada reconviniente vencida (art. 130, CPC). 3. Las costas por la demanda principal deben atenerse, en ambas instancias, se imponen en un 80% a la parte demandada y en el 20% restante a la actora (art. 132, CPC).
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SENTENCIA NUMERO: 161
En la Ciudad de Córdoba a los 21días del mes de noviembre de dos mil ocho, se reunieron los Señores Vocales de la Excma. Cámara Cuarta de Apelaciones en lo Civil y Comercial y en presencia de la Secretaria del Tribunal a fin de dictar Sentencia en Acuerdo Público en autos “ZAPIACH, JUANA FERMINA Y OTRO C/ ROST, EVA – ORDINARIO – CONSIGNACIÓN – RECURSO DE APELACIÓN – EXPTE N° 310478/36”, con motivo del recurso de apelación interpuesto por los actores, y los señores Javier y Marcelo Damián Dardo Perrone, en contra de la Sentencia número Ciento setenta y siete de fecha trece de Junio del año dos mil seis, dictada por el Señor Juez de Primera Instancia y 49ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, y cuya parte resolutiva dispone: “I. Rechazar la demanda entablada por los señores Juana Fermina Zapiach de Perrone y Darío Eduardo Perrone en contra de la Sra. Eva Rost de Havas. II. Hacer lugar a la reconvención deducida en autos, en contra de los actores y de los señores Marcelo Damián Perrone y Javier Fernando Perrone, condenándolos a abonarle a la reconviniente en el plazo de diez días de quedar firme la presente, la suma de Pesos Cinco mil seiscientos setenta ($5.670), con más los intereses establecidos en el Considerando pertinente. III. Imponer las costas a la vencida. IV. Regular los honorarios… Protocolícese…” Fdo.: Leonardo Gonzalez Zamar- Juez.
Seguidamente el Tribunal fijó las siguientes cuestiones a resolver:
Primera cuestión: ¿Proceden las apelaciones de los actores-reconvenidos, del señor Javier Perrone y del señor Marcelo Damián Dardo Perrone?
Segunda cuestión: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?
Conforme el sorteo oportunamente realizado los Sres. Vocales emitirán sus votos en el siguiente orden: Dr. Raúl E. Fernández, Dr. Miguel Angel Bustos Argañarás y Dra. Cristina E. González de la Vega.
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DR. RAUL E. FERNÁNDEZ, DIJO:
I. Contra la sentencia cuya parte resolutiva se transcribe más arriba, apelaron los actores, y los señores Javier y Marcelo Damián Dardo Perrone, expresando agravios en esta Sede, los que han sido debidamente sustanciados. Dictado y firme el decreto de autos, quedó la causa en condiciones de ser resuelta.
II. La señora Eva Rost de Havas alquiló al señor Dardo Perrone parte del inmueble sito en 12 de Octubre nº 2330 de Barrio Alto Alberdi, destinado a la explotación de un lavadero de vehículos de automotor y mecánica ligera, engrase, estipulándose el precio de la locación en 750 litros de nafta super durante los primeros seis meses, en tanto que se acrecentó a 1000 litros para el resto del convenio (cláusula tercera fs. 5 vta). –
También se convino que el locatario está obligado a conservar y acrecentar la clientela del negocio en lo posible…acatar rigurosamente las directivas impartidas por el sello petrolero pactando desde ya que el Locatario será responsable por cualquier sanción, cláusula (clausura) o suspensión de boca de expendio de combustible a causa de su incumplimiento en todo y en cuanto ello implique perjuicio a su locadora y a comunicar a la locadora cualquier sanción que le aplique la Municipalidad u otro ente municipal, que “amenacen de cualquier manera una disminución o supresión del derecho de seguir explotando normalmente el negocio de estación de servicio en su categoría actual” (fs. 6, cláusula sexta).
Por su parte, la nombrada Rost de Havas celebró otro contrato de locación con la señora Juana Fermina Zapiach de Perrone, sobre parte del inmueble ubicado en Pedro Zanni 801, Barrio Alto Alberdi, destinado a la explotación de una estación de servicio, habiéndose convenido que en “la estación de servicio cedida en locación, el locatario podrá explotar la marca o el sello petrolero que disponga y todo otro tipo de rubro a fin de este tipo de negocio a solo criterio del locatario. Finalizada que sea la locación por expiración del término o por otra cualquier causa, los privilegios, beneficios o cualquier otra ventaja que hubiera otorgado el sello petrolero con motivo de la explotación, persistirán a favor de la estación de servicio,…” (cláusula quinta fs. 8 vta).
En este contrato se repitió el tenor de la cláusula del anterior contrato aludido, habiéndose estipulado el precio, de manera similar al otro convenio y pactada la obligación del locatario de conservar y acrecentar la clientela, etc.
La interpretación a que llevan los texto aludidos difiere de la sostenida por el señor Juez a quo, para quien como no se pactó expresamente que el inmueble se entregaba con los negocios de estación de servicio y lavadero listos para funcionar, no puede achacarse a la demandada Rost de Havas no haber colaborado para obtener las habilitaciones pertinentes. Esto último, a juicio de la actora, constituye el justificativo de la rescisión operada. –
Si se aceptara la postura del sentenciante, habría que interpretar que los locatarios arrendaron sólo el inmueble, sin tener en cuenta el destino para el cual ellos estaban destinados al tiempo de contratar.
Adviértase que la última cláusula textualizada refiere a “la estación de servicio cedida en locación”, haciéndose referencia, posteriormente, a que el locatario podía explotar la marca o sello petrolero, y si existían privilegios al finalizar el período contractual, quedarían a favor de la locadora.
En suma, estimo que resulta contrario al buen sentido entender que en el convencimiento de las partes sólo se alquilaba un inmueble, con desatención de su destino, de modo que si los locatarios querían explotar la estación de servicio (y el lavadero), corrían a su exclusiva cuenta los trámites necesarios para tal explotación.
Por el contrario, entiendo estipulado expresamente el uso y goce de la cosa y aunque no se acordara con ello, también se llegaría a igual solución: “…si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar….” (art. 1504 C.C.). Creo que el inmueble que cuenta con las instalaciones para una estación de servicios y un lavadero de autos, y que inclusive antes funcionó de tal modo con relación a otros locatarios, tiene ese claro destino.
Desde esta perspectiva, recuerdan los actores apelantes, que al tiempo del contrato regía la Ordenanza Municipal 9748, agregada en copia a fs. 143/151 donde se preveía que para autorizar el funcionamiento de una estación de servicios se requería que la parcela tuviera el tamaño mínimo de 1100 m2, que no es el caso de autos. Sin embargo, también se prevé que “los establecimientos que se encontraren habilitados con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente Ordenanza, podrán conservar su actual localización, siendo considerada su situación como ‘sin cambio en el uso del suelo’, de manera análoga a lo previsto por los Arts. 10º y 11º de la Ord. Nº 8133”(art. 24, fs. 150).
Por su parte, la Dirección de obras Privadas y uso del suelo de la Municipalidad de Córdoba informó que la estación de servicio, lavado y engrase, aparece habilitada a nombre de Oscar Minguillón y Susana Virginia Pagliaro, siendo que para que se transfiera el establecimiento “debe acreditarse dicho extremo con documentación fehaciente suscripta por cedente y cesionario, correspondiendo a este último continuar el trámite administrativo hasta obtener la habilitación por parte de la subdirección Habilitación de Negocios” (fs. 141).
Como se deja ver, la locadora no era ajena a los trámites a realizar para poner en regla la explotación en cuestión, sino que debía suscribir los documentos necesarios para tal fin, y recién luego, era sólo a cargo del locatario continuar el trámite para la habilitación del negocio.
Y es el caso que éste es el eje donde se sustenta la consignación efectuada por la parte actora, ante la imposibilidad de uso y goce de la cosa arrendada.
En efecto, por acta notarial de requerimiento, se puso en conocimiento de la demandada que ante la carencia de habilitación para funcionar, se cerró preventivamente la estación de servicio y anexos, para evitar una clausura por parte de la Municipalidad de Córdoba. Por ello, y por haberse tornado imposible el uso y goce de la cosa locada, se invocó la regla del art. 1522 del C.C., ofreciéndose el canon proporcional a los días anteriores del mes de junio de 1993, bajo apercibimiento de consignación, lo que a la postre ocurrió, ante el silencio de la locadora (Escritura 51 del 13 de junio de 2003, fs. 20/24). –
Cuadra recordar, en el correcto enclave normativo, que el art. 1515 del C.C. dispone que “después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario”.
Y si el locador no realiza las acciones positivas que posibiliten el uso y goce de la cosa para el destino que fue alquilada y para el que está destinado, luce razonable la consignación, con ruptura de la relación locativa.
En suma, los agravios de los actores son atendibles, no por violación a la regla de congruencia (que supone alteración de los extremos de la pretensión: sujetos, objeto y causa), sino por una errónea valoración de la prueba rendida y de los términos contractuales ya analizados.
Corolario de lo dicho es que la apelación de los actores se recepta, lo que torna vacuo el tratamiento de las censuras de los restantes intervinientes. Así voto.
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DR. MIGUEL ANGEL BUSTOS ARGAÑARÁS, DIJO:
Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia el Señor Vocal preopinante y en consecuencia a la primera cuestión voto en idéntico sentido. –
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DRA. CRISTINA GONZALEZ DE LA VEGA, DIJO:
Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia el Señor Vocal de primer voto y en consecuencia a la primera cuestión voto en idéntico sentido. –
A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DR. RAUL E. FERNÁNDEZ, DIJO:
Corresponde acoger la apelación de los actores y fiadores, revocar la sentencia, dejándola sin efecto y, en su lugar, hacer lugar a la consignación efectuada, del monto en cuestión y de las llaves. –
En la demanda también se reclamó el resarcimiento de los daños y perjuicios que los actores reconvenidos dicen haber sufrido como consecuencia de la ruptura del negocio jurídico de autos. –
Desde tal perspectiva, reclaman el pago de la suma de pesos dos mil doscientos cincuenta ($ 2.250) cada uno de ellos, correspondiente a la devolución de la parte proporcional del dinero recibido en concepto de llave del negocio. Señalan que sólo hay reconocimiento de un recibo por pesos siete mil ($ 7.000), de modo que como el contrato se disolvió antes del primer año, peticionan el pago de la parte proporcional de los dos años que restaban para ejecutarse.
Este tracto de la pretensión resarcitoria debe acogerse, pues se ha reconocido el recibo de fs. 12, en la contestación de demanda, de modo que, acaecida la ruptura del vínculo contractual, la parte demandada debe devolver la parte proporcional del dinero que ha recibido, en el plazo de diez días y bajo apercibimiento de ejecución forzada.
Con relación al lucro cesante estimado originariamente en la demanda, en pesos un mil y luego acrecentado a pesos cinco mil al alegar, cuadra señalar que el mismo se basó en que la frustración del negocio conlleva implícito el cercenamiento del lucro cesante pretendido, no requirièndose prueba directa del monto en cuestión (fs. 57 vta).
Sin embargo, tal como lo ha destacado la jurisprudencia, “El lucro cesante resarce la privación o frustración del lucro o ganancias que, de haberse cumplido la obligación en tiempo propio, habría obtenido al acreedor. Se trata de una probabilidad objetiva debida y estrictamente comprobada de las ventajas económicas justamente esperadas conforme la circunstancias del caso. Su reparación no se apoya en una simple posibilidad de ganancia, ni constituye un enriquecimiento sin causa para el acreedor o una pena para el que debe abonarlo (C. Nac. Com., sala B, 24/5/1988, «Pérez, Lino v. Amparo Seguros S.A.»). El lucro cesante requiere prueba de su existencia, pues el daño en cuanto tal no se presume y corresponde a quien lo aduce suministrar los elementos de hechos que le den sustento al menoscabo patrimonial que se reclama, no basta a los efectos de acreditar su ocurrencia la «gran posibilidad» de su acaecimiento (C. Nac. Com., sala C, «Willi, Luis A. v. Haciendas Corrientes S.R.L. «, del 30/11/1990; íd., «Cervet, José v. Cabaña Alpina S.R.L.», del 20/9/1995)…” (CNCom, Sala D, in re “Fabersil S.A. c. Antiguas Estancias Don Roberto S.A.” del 11.4.06).
En autos no existe prueba que persuada de la existencia y cuantificación del lucro cesante en cuestión, carga que era aneja a la parte actora (arg. arts. 333, 335 y conc. C.P.C.), por lo que esta parte de la pretensión se rechaza.
Respecto del daño moral estimado en pesos quinientos luego elevado a pesos cinco mil en el alegato, cuadra señalar que, a diferencia del rubro anterior, no requiere prueba directa, pues se deriva in re ipsa de las circunstancias del caso ya analizadas más arriba (Conf. C5aCCCba. In re “Quiroga, Sebastián c/ Lancioni Franco Andrea – Ordinario – Cumplimiento de contrato. Recurso de apelación.” Sent nº 83 del 29.5.06).
Puesto en la necesidad de estimar el monto, destaco que luce aceptable el de pesos tres mil a la fecha del distracto, conforme las constancias de la causa ya explicitadas más arriba, y por adecuarse a lo que en casos analogables ha establecido la jurisprudencia (Conf. C8aCCCba. In re “Arufe, Edurdo Hugo c. SanCor Coop. Unidas Ltda. Ordinario – Recurso de Apelación” sent del 5.6.07, Zeus Córdoba T. 11, 2007, pàg. 242 y sgts.).
A ambas sumas condenadas deben adicionárseles intereses, los que se establecen, desde que cada suma es debida y hasta su efectivo pago, en la Tasa Pasiva Promedio mensual que publica el BCRA con más el dos por ciento (2%) nominal mensual.
La reconvención, por la que se perseguía el pago de alquileres impagos, es incompatible con la solución dada a la demanda principal y la imposición de costas por la reconvención rechazada se imponen a la demandada reconviniente vencida, en ambas instancias.
Las costas por la demanda principal deben atenerse, en ambas instancias, a la regla del art. 132 C.P.C., atento la existencia de vencimientos mutuos. De tal modo, se imponen en un 80% a la parte demandada y en el veinte por ciento restante a la actora. –
Los honorarios de los Dres. Carlos Rolando Escudero, Juan Pablo Díaz y Hèctor Bartolomé Yofre, se fijan en el punto medio de la escala del art. 34 ley 8226, para primera instancia sobre el monto de sentencia (art. 29 inc. 1º, primera parte, ley cit.) y para segunda instancia en el 40% de igual punto medio (arts. 36, 37 y conc. ley cit.), por la pretensión principal y en iguales montos por la reconvención. Los honorarios del Dr. Sebastián Lanza Castelli por la demanda principal se fijan en el veinte por ciento de las escalas utilizadas anteriormente (art. 29 inc. 2ª, primera parte, ley 8226), no efectuándose estimación por las tareas de reconvención (art. 25 ley cit). Así voto.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DR. MIGUEL ANGEL BUSTOS ARGAÑARÁS, DIJO:
Coincido con el análisis y resolución del Señor Vocal preopinante, salvo en lo atinente al daño moral. Así es que el negocio que se propuso explotar, y que fue tratado en autos y se resuelve la devolución de los montos requeridos, rechazando el lucro cesante por ausencia de pruebas que le incumbe a la accionante.
En el caso el hecho que prospera o no un negocio es producto de varios factores, y por lo actuado en los presentes es que no se ha concluido con el negocio por motivos extraños a las partes como son los reglamentos municipales pertinentes, propios para el funcionamiento de dicho negocio.
En ese contexto es que el daño moral no resulta procedente.
Así voto.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DRA. CRISTINA GONZALEZ DE LA VEGA, DIJO:
Atento la disidencia del Sr. Vocal preopinante, a los fines del art. 382 del C.P.C. y C. paso a fundar el punto, en tanto en los demás adhiero.
En tal sentido, advierto que si se tiene por rescindido el contrato de locación, en virtud de la frustración de sus fines por falta de colaboración de la demandada, conforme ha sido fijado en el voto augural, y en lo que existe consenso, no puede negarse la procedencia del daño moral. –
Lo afirmado se sostiene en que la rescisión del vinculo se debe al actuar negligente de la demandada parte –falta de colaboración- lo que torna procedente el daño moral, puesto que el art. 522 del Cód. Civil consagra la posibilidad de indemnización por aquel rubro derivado del incumplimiento contractual, guardando correlato con lo dispuesto por el art. 505 de la citada normativa. –
Ahora bien, cabe precisar que no sólo debe acreditarse el incumplimiento de las obligaciones contraídas (que conlleva al resultado del pleito y no al contenido conceptual del daño moral), sino también la existencia de una lesión en los sentimientos, de afecciones o de intranquilidad anímica, que no debe confundirse con cualquier molestia que se origine en el incumplimiento del contrato.
De la prueba rendida en autos, testimonios del Sr. Luis Alberto Muñoz (fs. 252) y de los Sres. Ricardo Juan Minguillón (fs. 249) y Gabriel José Giavena (fs. 250/251), pusieron de manifiesto la intranquilidad y angustia de la Sra. Zapiach, quedando configurado los requisitos para su procedencia. Luego en lo que hace al monto, conforme doctrina seguida por nuestro máximo tribunal Local en el precedente “BELITZKY LUIS EDGARD C/ MARTA MONTOTO DE SPILA – ORDINARIO – DAÑO MORAL – RECURSO DE CASACION” (Expte. Letra “B” n° 19/00, Sent. N° 30 de fecha 10/04/2001), corresponde seguir la orientación fijada en el precedente que se cita en el voto del Dr. Fernández.
ASI VOTO.
Por ello y por mayoría,
SE RESUELVE: –
1. Hacer lugar a las apelaciones de los actores y de los Señores Javier y Fernando Perrone y Marcelo Damián Dardo Perrone, en consecuencia, revocar la sentencia dejándola sin efecto, y hacer lugar a la consignación efectuada, del monto en cuestión y de las llaves, con más la indemnización por daños y perjuicios establecida en el Considerando respectivo.
2. Rechazar la reconvención, con costas a la demandada reconviniente vencida (art. 130, CPC).
3. Las costas por la demanda principal deben atenerse, en ambas instancias, se imponen en un 80% a la parte demandada y en el veinte por ciento restante a la actora (art. 132, CPC).
4. Los honorarios de los Dres. Carlos Rolando Escudero, Juan Pablo Díaz y Hèctor Bartolomé Yofre, se fijan en el punto medio de la escala del art. 34 ley 8226, para primera instancia sobre el monto de sentencia (art. 29 inc. 1º, primera parte, ley cit.) y para segunda instancia en el 40% de igual punto medio (arts. 36, 37 y conc. ley cit.), por la pretensión principal y en iguales montos por la reconvención.
5. Los honorarios del Dr. Sebastián Lanza Castelli por la demanda principal se fijan en el veinte por ciento de las escalas utilizadas anteriormente (art. 29 inc. 2ª, primera parte, ley 8226), no efectuándose estimación por las tareas de reconvención (art. 25 ley cit).
Protocolícese, hágase saber y bajen.
