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2– Rige en toda su extensión el principio de libertad contractual (art. 1197, CC). Los locatarios gozaban de la facultad de discutir los pactos particulares (no se probó lo contrario) y si aceptó voluntariamente suscribirlos, no puede volverse sobre el punto.
3– El abuso del derecho no se presume, de modo que debe surgir ostensible o notorio, de lo que se sigue que su interpretación es estricta. En autos, dado que los locatarios, actuando diligentemente (arts. 512 y 1198, CC) pudieron constatar si las condiciones edilicias les resultaban notoriamente desfavorables para suscribir la cláusula en cuestión, debe entenderse que lo hicieron y que, no obstante ello, decidieron firmarla. Por ello, en principio, las cláusulas exonerativas de responsabilidad en materia contractual, no tratándose de contratos por adhesión o situaciones especiales contempladas expresamente (art. 37, LDC N° 24.240), son perfectamente válidas.
4– No estando interesado el orden público y las buenas costumbres (arts. 21 y 953, CC) es dable aceptar la validez de esta cláusula. Dicha clásula expresa de exoneración de responsabilidad es válida, pues el sistema legal contractual no es, como regla, imperativo. De allí que haya que estar a lo pactado, aun cuando “…uno de los contratantes haya negociado bajo reglas que no son las más adecuadas para sus intereses”, si no se demuestra la existencia –que debe ser ostensible- del abuso del derecho”.
5- La expresa alusión a la irresponsabilidad de los locadores con relación a posibles inundaciones, filtraciones y desprendimientos, por no ser una cláusula habitual (en particular respecto de las inundaciones), revela que la situación de autos fue especialmente tenida en cuenta por los contratantes al tiempo de la celebración de las locaciones, de donde es exigible la buena fe diligencia (art. 1198, CC), para que, previo suscribir sus términos, los locatarios efectuaran las averiguaciones necesarias sobre el estado del inmueble y el posible acaecimiento de las contingencias antes descriptas.
6– La calificación de “leoninas” de las cláusulas, asentadas en las especiales circunstancias de la causa, no podían basarse en el conocimiento privado del juez. Y esto es lo que ocurrió cuando el sentenciante discurre que constituye un abuso interpretar que los locatarios debían hacerse cargo de los desperfectos y, además, abonar el canon locativo, siendo que el precio era el normal en plaza. Esta última aseveración, no asentada en elemento probatorio independiente, sólo encuentra razón de ser en el entendimiento del magistrado que, al tipo y ubicación del inmueble, correspondía el precio pactado. Salvo que se trate de un “conocimiento privado objetivado” analogado a los “hechos notorios”, en los demás casos el juez no puede utilizar su conocimiento privado, porque ello puede contrariar el ejercicio del derecho de defensa.
7– Cabe agregar que la consignación de llaves se dice provocada por la imposibilidad de explotar la guardería-jardín de infantes y para ello se alude a la habilitación municipal que fue solicitada y denegada. Ahora, lo que debían probar los consignantes era que solicitaron la habilitación en cuestión, y ella no les fue otorgada a raíz del estado del inmueble. Así lo imponen las reglas del
¿Procede el recurso de apelación de los locadores?
El doctor
Estos autos, venidos con motivo del recurso de apelación interpuesto por los actores en el desalojo y demandados en la consignación en contra de la Sentencia Nº 21 de fecha 11/2/04, dictado por el señor juez de 1ª Instancia y 47ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, cuya parte resolutiva dispone: “1) Hacer lugar a la demanda de consignación de llaves respecto de los inmuebles sitos en calle Jujuy 81 y Jujuy 87 de esta ciudad entablada por los Sres. Luis Alberto Calcagno y María Fernanda Cobos en contra de los Sres. Estela Graciela Bett, Nilda Carolina del Rosario Bett y Carlos Raúl Bett. 2) Rechazar la acción de desalojo por abandono entablada por los locadores en contra de los locatarios referidos anteriormente. 3) Ordenar la entrega definitiva a los locadores del inmueble referido atento a que los mismos tienen la tenencia provisoria otorgada en el juicio de desalojo. 4) Imponer las costas devengadas en la consignación a los locadores vencidos y las del desalojo en un porcentaje del setenta por ciento (70%) a los locadores y en un treinta por ciento (30%) a los locatarios…»; y el desistimiento del recurso de apelación deducido en subsidio del de reposición interpuesto en contra de fechas 1/10/07 y 12/11/07, ambos dictados por el mencionado Tribunal. I. (…) Decididas diversas cuestiones incidentales, producida la prueba ofrecida, pasó la causa a resolución. Asimismo debe resolverse el desistimiento del recurso de apelación deducido en subsidio del de reposición, contra los decretos del 1/10/07 y 12/11/08. Con relación a esto último, el desistimiento es acogible por tratarse de materia patrimonial disponible, no estando en juego el orden público, la moral y las buenas costumbres. Las costas se imponen al abdicante, pues existe tarea profesional de la contraria que las justifica, de modo que los honorarios de la Dra. Roxana A. Medeot se fijan en la suma correspondiente a cuatro jus, a valores actuales. II. En cuanto al fondo del asunto, cuadra memorar que los apelantes sostienen que para la procedencia de la consignación, la contraria debió haber demostrado la imposibilidad de obtener la habilitación municipal para que en el inmueble funcionara un jardín de infantes, lo que no ha ocurrido. Asimismo destacan la inexistente informativa que se alude como de fs. 135/146, y que, de todos modos, tratándose de documental de tercero, se requería de prueba testimonial confirmatoria, la que no fue rendida. También alegaron que no existe prueba o presunción que permita declarar nulas o leoninas las cláusulas octava y undécima del contrato de locación que vinculó a las partes. Como segundo agravio aducen la existencia de errónea interpretación de las reglas de la carga de la prueba. Advierten que el contrato dice que los inmuebles estaban en perfecto estado de conservación y el testigo Carlos Domingo Saby declara que al momento de efectuar la mudanza para que los locatarios entraran en el uso y goce de la cosa, no vio humedades y que la propiedad estaba recién pintada, por lo cual la contraria debió demostrar lo contrario. También dicen que el juez afirmó que el precio pactado era acorde con el valor de mercado, de donde no puede advertirse ningún indicio de conocimiento por parte del locatario, de las reales condiciones de inmueble. Critican esta afirmación, pues ello constituye conocimiento privado del juez, que no puede sostener la fundamentación. III. A fs. 569/570 las locatarias contestan el traslado corrido aseverando la existencia de un hecho nuevo, cuando es que los locadores han dispuesto de los inmuebles objeto de la consignación de llaves, para lo cual ofrecen la prueba que ha sido diligenciada en autos. Los apelantes, al expresar agravios, han destacado el interés que lo mueve, al señalar que la cuestión se ha tornado abstracta, sin perjuicio de la continuación de ambas acciones acumuladas (desalojo y consignación de llaves) hasta obtener sentencia en cuanto a la pertinencia y a las costas. Así las cosas, es claro que recuperado el uso y goce de la cosa, sólo subsiste materia litigiosa en cuanto a las costas y regulaciones de honorarios, para lo cual es preciso que este Tribunal atienda los agravios expresados, para así dejar establecido el destino de ambas pretensiones y decidir, en su caso, el cargo de las costas y consiguiente regulación de honorarios. De tal modo, el análisis pormenorizado de las actuaciones probatorias de esta sede se torna innecesario. IV. María Fernanda Cobos y Luis Calcagno iniciaron demanda de consignación de llaves de los inmuebles de calle Jujuy 81 y 87, aseverando que en el mes de enero de 2000, debido a una gran tormenta que azotó la ciudad, se produjo un desperfecto del desagüe de la planta superior, lo que obligó a remover los pisos de mosaicos y a poner alfombras en los dos ambientes, cuyos gastos corrieron por su cuenta. Asimismo señalaron que en el mes de marzo de 2000 comenzaron a advertir humedades en las paredes (que describen) por lo que emplazaron a los locadores a reparar los desperfectos. Estos últimos fueron constatados notarialmente (Acta Nº 168 del 6/10/00). Aducen, además, que los locatarios realizaron mejoras en los inmuebles locados (arts. 1518 y 1539, CC), los que deben ser compensados con los alquileres, desde el mes de octubre de 2000. Cuando los locadores (…) contestaron la demanda de consignación, hicieron especial meritación de las cláusulas contractuales antes aludidas y señalaron que fueron ellos quienes abonaron los gastos de reparación (pese a los términos contractuales), por lo que se opusieron al progreso de la pretensión intentada. V. Ante el cuadro de situación antes descripto, cuadra analizar la apelación antes aludida. En ese andarivel, e invirtiendo el orden de los agravios, cuadra destacar que conforme las cláusulas octava y undécima de los contratos de locación, se previó que “El locatario recibe el inmueble en perfecto estado de conservación. La conservación de lo alquilado, reparación de desperfectos, daños, roturas, etc, corren por cuenta de el locatario cualquiera sea su causa…” y “El locador no se responsabiliza de los daños y perjuicios que pudieran producirle a el locatario y/o a sus bienes, las inundaciones, filtraciones y desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños o techos o de cualquier otro accidente producido en la propiedad”. Como se advierte de lo transcripto, los posibles daños por inundaciones, filtraciones y desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños o techo, fue[ron] materia expresamente contemplada en el contrato, liberándose de responsabilidad a los locadores. Para el señor juez a quo se está ante convenciones leoninas, pues los locatarios debían asumir las reparaciones y, al mismo tiempo, seguir pagando los alquileres. De tal modo, y como lo resolviera en otro pronunciamiento, debe entenderse que la locación suponía que el locador ponía al locatario en la cosa, la que debía adecuarse al destino del inmueble. Ello porque aunque no se lo hubiera estipulado expresamente “…será el que por su naturaleza está destinada a prestar….” (art. 1504, CC).” (mi voto in re “Zapiach, Juana Fermina y otro c/ Rost, Eva – Ordinario – Consignación – Recurso de apelación – Sent. Nº 161 del 21/11/08). Sin embargo, es dable tener en cuenta que, en este caso particular, también se previó la cláusula de exoneración de responsabilidad con relación a las inundaciones, filtraciones, etc. De tal modo, rige en toda su extensión el principio de libertad contractual (art. 1197, CC). Los locatarios gozaban de la facultad de discutir los pactos particulares (no se probó lo contrario) y si aceptó voluntariamente suscribirlos, no puede volverse sobre el punto. Con relación al abuso del derecho, destaco por una parte que éste no se presume, de modo que debe surgir ostensible o notorio, de lo que se sigue que la interpretación del mismo es estricta (Conf. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Principios y tendencias en torno al abuso del derecho en Argentina”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1998, T. 16, Abuso del Derecho, pág. 216 y sgts). Siendo así, y dado que los locatarios, actuando diligentemente (arg. arts. 512 y 1198, CC) pudieron constatar si las condiciones edilicias les resultaban notoriamente desfavorables para suscribir la cláusula en cuestión, debe entenderse que lo hicieron y que, no obstante ello, decidieron firmarla. Por ello, es dable afirmar que, en principio, las cláusulas exonerativas de responsabilidad en materia contractual, no tratándose de contratos por adhesión o situaciones especiales contempladas expresamente (v.gr. art. 37, Ley de Defensa del Consumidor N° 24.240), son perfectamente válidas (Conf. CCC San Isidro, Sala 1, in re “Simkin, Mario O c. Ciancaglini, Nicolás” del 20/8/93 (y sus citas: Salvat y Galli, Derecho Civil Argentino. Obligaciones en general, T. I, p. 173, N° 162, 6ª ed. TEA, Buenos Aires, 1952; Cazeaux y Trigo Represas, Derecho de las obligaciones, T.I, p. 375, Platense, La Plata 1969, entre otros), transcripto en Mosset Iturraspe, Jorge – Novellino, Norberto José, La locación y sus procesos judiciales, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1997, p. 339 y ss). Como lo ponen de resalto los anotadores del fallo, no estando interesado el orden público y las buenas costumbres (arts. 21 y 953, CC) es dable aceptar la validez de esta cláusula, pues “…El caso fortuito debe ser soportado, en sus consecuencias perjudiciales, por el locador (art. 1516); empero, las partes pueden convenir, por una cláusula expresa, liberar de las consecuencias del caso fortuito (art. 513), vale decir que la víctima asume tales consecuencias…” (op. cit. p. 346). En suma, la cláusula expresa de exoneración de responsabilidad es válida, pues el sistema legal contractual no es, como regla, imperativo (Conf. Lorenzetti, Ricardo Luis, Contratos. Parte Especial, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2003, t. I, p. 536). De allí que haya que estar a lo pactado, aun cuando “…uno de los contratantes haya negociado bajo reglas que no son las más adecuadas para sus intereses” (CNCom. Sala C,
Los doctores
Por lo expuesto,
SE RESUELVE: 1) Tener por desistido al apelante del recurso de apelación deducido en subsidio del de reposición contra los decretos del 1/10/07 y 12/11/08, con costas a su cargo. 2) [Omissis]. 3) Acoger la apelación por lo principal, dejar sin efecto la imposición de costas y regulaciones de primer grado, con costas en esta Sede a los vencidos. 4) Las costas de primer grado se imponen a los locatarios.
