CONTRATO DE CORRETAJE

Compraventa inmobiliaria. Corredor: notificación de reserva al domicilio constituido por el comitente. Silencio del comitente. Fracaso de la operación. Devolución de la seña. Comisión del corredor. Procedencia. Quantum de la comisión1– El corredor inmobiliario, como auxiliar de comercio, está facultado en el ejercicio de su profesión para poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios, sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. Es decir que su gestión se limita a aproximarlos para que ellos, personalmente, realicen el negocio jurídico –contrato de que se trate–, aunque una de las partes podrá encomendarle que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado. Asimismo, para que exista corretaje y el corredor tenga derecho al cobro de la comisión, debe existir una mediación eficaz que produzca un acuerdo de voluntades. De modo que, en principio, aquél sólo tiene ese derecho cuando el contrato en cuya concertación intervino se perfecciona. Lo cual sucede cuando las partes quedan efectivamente vinculadas por acuerdo de voluntades, generándose derechos y obligaciones recíprocas que otorgan acción para exigirse el cumplimiento de las prestaciones asumidas y para reclamar el resarcimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento.

2– Hay que distinguir dos actos jurídicos bien definidos y de distinta naturaleza. Ellos son: el contrato de corretaje, entre el corredor y el comitente, que tiene por finalidad la tarea de colaboración y acercamiento de las partes, y el contrato principal que se lleva a cabo entre aquellas partes que el corredor ha conseguido acercar, respecto del cual el último queda totalmente ajeno. También hay que distinguir respecto de la relación de corretaje, dos tiempos distintos que ella tiene. En efecto, en un primer estadio, el comitente encarga al corredor su actividad mediadora, de cooperación para realizar un contrato determinado. Localizada la otra parte, el corredor transmite la propuesta, y si ella es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente, naciendo allí el segundo estadio de la relación de corretaje del cual surge el derecho del corredor a cobrar su comisión.

3– En autos, las partes han elegido un domicilio especial de carácter contractual para la ejecución de sus obligaciones. La jurisprudencia ha interpretado que “el domicilio es en principio inmutable, habida cuenta que siendo una cláusula de un contrato participa de la estabilidad de todo régimen contractual, razón por la cual tiene como característica esencial la improcedencia de su variación unilateral, so pena de descalificarse injustificadamente la finalidad que inspiró su espontánea concertación. Es que mientras no se agoten las consecuencias del negocio jurídico para el cual el domicilio se eligió, y en cuanto no se vislumbre la configuración de un acto antifuncional, el domicilio especial continúa subsistente.

4– Así, pues, la carta documento agregada a autos junto con los avisos de retorno acompañados y el informe producido por el Servicio de Correo Argentino, enviada por el actor al demandado en el domicilio constituido en el contrato de corretaje de autos, en que le comunica la recepción de una seña por la venta del inmueble objeto del mentado negocio jurídico, adquiere plena validez a los efectos legales derivados de dicho contrato, sin que enerve dicha circunstancia el hecho de su no recepción por parte del vendedor por encontrarse la finca “cerrada/ausente”, como surge de las constancias aludidas supra. Es que precisamente el accionado debió, en forma diligente, arbitrar las medidas conducentes y necesarias a los efectos de cumplir con las obligaciones contraídas derivadas del contrato de autos.

5– En el caso, estando vigente la autorización de venta, el corredor recibió una reserva por la compra del inmueble objeto del contrato, la que fue ratificada conforme el testimonio rendido. Seguidamente el actor envió la CD y, ante el silencio del demandado, procede a reintegrar la reserva respectiva. Posteriormente, mediante las misivas enviadas por el demandado, éste rechaza lo actuado por el corredor y comunica la rescisión del contrato celebrado entre las partes de autos.

6– Interpretando la dinámica del contrato conforme la especial relevancia de la conducta de las parte, tanto la posterior a la celebración del acto como la anterior y en sintonía con lo que se dijera supra en cuanto a las funciones del corredor (acercamiento de los futuros cocontratantes y facilitación de la operación), se considera que la labor de acercamiento surge claramente de la actitud asumida por el actor. De modo tal que la operación se frustró por culpa de la demandada, quien en la ejecución del contrato no obró con el cuidado y la previsión que exigía la naturaleza de la cuestión, importando ello el incumplimiento de las obligaciones asumidas a su cargo; de esta forma truncó la gestión del martillero como mediador en el acercamiento de las partes a los fines de cristalizar la operatoria de venta del inmueble pactada. De allí es que se ha producido el nacimiento de la obligación de pago por parte del demandado de una cierta cuantía en concepto de comisión a favor del accionante.

7– Sentado que el demandado debe satisfacer un importe en concepto de comisión requerida por el actor, dicha suma deberá determinarse por la labor efectivamente cumplida. Entonces, y distinguiendo en la relación de corretaje dos tiempos o momentos distintos que ella tiene, adviértase que en un primer estadio el comitente encargó al corredor su actividad mediadora, de cooperación, para realizar un contrato determinado; sin embargo, dicha gestión se truncó por culpa de la demandada, sin arribarse, por supuesto, al momento final de la celebración del acto de venta pactado; por lo tanto, sería abusivo pretender cobrar el total de la comisión convenida (3%) sobre actividades no llevadas a cabo. Así, en cuanto al derecho a la percepción de cobro de una retribución con relación al contrato, resulta ajustado justo y equitativo la aplicación de un porcentaje (1,50%) equivalente al menor fijado por el art. 54 II a de la ley 10973 (de martilleros y corredores) sobre el monto pactado en caso de haberse realizado la operación de venta, en razón de no haber invocado en la demanda la existencia de gastos que se hayan considerado que deben ser solventados por la demandada.

C1a. CC Gral. San Martín, Bs. As. 27/12/13. Sent.: SPO67165/0D/11 Reg. Int. Nº D–153. «Spolita, Julio Ernesto c/ Henríquez, José Alejandro s/ Cobro sumario de sumas de dinero”

General San Martín, Bs. As., 27 de diciembre de 2013

¿Es ajustada a derecho la resolución apelada?

El doctor Carlos Ramón Lami dijo:

I. La sentencia dictada rechazó la demanda deducida por Julio Ernesto Spolita contra José Alejandro Henríquez por cobro de pesos. Impuso las costas al actor vencido y difirió la regulación de los honorarios para su oportunidad. II. Contra dicho pronunciamiento apeló la parte actora sustentando el recurso mediante la memoria de agravios agregada, no recibiendo réplica por parte de la demandada. III. Se agravia la parte actora por entender que el a quo, al rechazar la demanda, se basó en el único argumento de que no existió aceptación de la oferta porque el día 5 de enero de 2010 la persona que realizó la reserva –Elio Domínguez– recibió el reintegro de ésta por la suma de U$S 3.000 y que el recibo de dicha reserva refería que ésta se mantenía hasta el día 7/1/2010. Expresa que la sentencia de la anterior instfancia tuvo probada la relación entre el actor y el demandado, en virtud de la cual se llevó a cabo una operación de reserva de compra con el Sr. Domínguez, respecto del inmueble de que da cuenta el instrumento agregado en autos. También que se haya intentado comunicar dicha reserva en el domicilio que el demandado constituyó en la autorización de venta tanto mediante carta documento como con los testimonios producidos en autos. Explica que en la relación entre las partes se crearon derechos y obligaciones. Así, el actor tenía la obligación de la venta del inmueble y, ante una propuesta, comunicarla al vendedor en el domicilio consignado por éste en el contrato referenciado. Agrega el apelante que dicha notificación la efectuó, pero se frustró al encontrarse cerrado el domicilio conforme surge de la carta documento agregada en autos. De modo tal, entiende que el incumplimiento provino de la parte demandada y ante ello se devengó la comisión estipulada. Sostiene que el demandado no se enteró de la existencia de la oferta porque no recibió la carta documento que se envió al domicilio denunciado por el propio demandado en la autorización de corretaje, por ello, considera que no puede endilgarse que la operación fracasó por su culpa. Finalmente, esgrime que al no haberse podido notificar la reserva conforme se indicó supra entiende, a su juicio, que resulta errónea la relevancia que el a quo le brinda (a) que se haya devuelto la reserva antes de la finalización de dicha autorización, cuando al no estar enterado el demandado ningún efecto podría producirse, de esperar la finalización de la fecha de contrato. Consecuentemente, por todo ello, solicita se revoque la sentencia de la anterior instancia con costas. IV. Introduciéndome en la consideración de los agravios desarrollados, son dos las cuestiones medulares a dilucidar: a) Si el demandado ha tomado conocimiento de la reserva de fecha 28/10/2009 y, con ello, la oferta emanada del futuro comprador del inmueble de autos Sr. Domínguez; 2) Si el corredor inmobiliario interviniente tiene derecho al cobro de su comisión en la operación fracasada y, en caso afirmativo, la cuantía y moneda de dicha comisión. V. Conviene precisar que el auxiliar de comercio referido está facultado en el ejercicio de su profesión, para poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios, sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. Es decir que su gestión se limita a aproximarlos para que ellos, personalmente, realicen el negocio jurídico –contrato que se trate–, aunque una de las partes podrá encomendarle que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado (esta Sala, causas 56.440 y 56.592). Asimismo, para que exista corretaje y el corredor tenga derecho al cobro de la comisión, debe existir una mediación eficaz que produzca un acuerdo de voluntades. De modo que, en principio, aquel solo tiene ese derecho cuando el contrato en cuya concertación intervino se perfecciona. Lo cual sucede cuando las partes quedan efectivamente vinculadas por acuerdo de voluntades, generándose derechos y obligaciones recíprocas que otorgan acción para exigirse el cumplimiento de las prestaciones asumidas y para reclamar el resarcimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento (Juba CC0202 LP, 94907 RSD–15–1). Sentado lo dicho, hay que distinguir dos actos jurídicos bien definidos y de distinta naturaleza; ellos son: el contrato de corretaje, entre el corredor y el comitente, que tiene por finalidad la tarea de colaboración y acercamiento de las partes; y el contrato principal que se lleva a cabo entre aquéllas partes que el corredor ha conseguido acercar, respecto del cual este último queda totalmente ajeno. También hay que distinguir respecto de la relación de corretaje dos tiempos distintos que ella tiene. En efecto, en un primer estadio el comitente encarga al corredor su actividad mediadora, de cooperación para realizar un contrato determinado. Localizada la otra parte, el corredor transmite la propuesta y, si ella es aceptada, pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente, naciendo allí el segundo estadio de la relación de corretaje, del cual surge el derecho del corredor a cobrar su comisión (Conf. Cám Apel. Civ. y Com. Morón Sala II; c. 53752 del 28/5/2009).
VI. A la luz de lo expuesto, comenzaré a referenciar el instrumento que vinculó a las partes de autos. En tal sentido, obra a fs. 3 un documento titulado “Autorización de Corretaje”, que data del 15/10/2009, apareciendo en calidad de otorgantes el Sr. José Alejandro Henriquez (demandado) y el corredor público Julio E. Spolita (colegiado Matr. 826 del Pdo. de Gral. San Martín). Por su intermedio, se autoriza al corredor a ofrecer y recibir una reserva por un inmueble sito en la calle Márquez 816 de la localidad de José L. Suárez, Pcia. de Bs. As. La venta objeto del presente sigue diciendo, “deberá efectuarse en la suma no menor de dólares estadounidenses de setenta mil (U$S 70.000). La duración del presente contrato “será de 120 días hábiles a contar de la fecha de la firma. Vencido el primer período, éste se renovará automáticamente por un plazo similar, salvo que alguna de las partes intervinientes expresen lo contrario”. En caso de efectuarse la venta de dicho bien, “la parte vendedora abonará el 3% sobre el precio de venta y, en caso de que la vendedora desistiese de vender deberá abonar la suma correspondiente a comisiones vendedor–comprador en concepto de indemnización”. VII. El primer punto a dilucidar es si el demandado ha tomado conocimiento de la reserva de fecha 28/10/2009 y, con ello, la oferta emanada de futuro comprador del inmueble de autos, Sr. Domínguez. Para ello, ha de tomarse como punto de partida el de tener reconocido el instrumento base de la contienda de autos, como lo hace la sentencia de grado, conforme lo que resulta de la incomparecencia del demandado a la audiencia señalada para formar el cuerpo de escritura, debidamente notificada a fs. 92 y confesión ficta que se desprende del pliego de posiciones agregado a fs. 129. Del citado instrumento surge que las partes han elegido un domicilio especial de carácter contractual para la ejecución de sus obligaciones (art. 101, CC). La jurisprudencia ha interpretado que “el domicilio es en principio inmutable, habida cuenta que siendo una cláusula de un contrato participa de la estabilidad de todo régimen contractual (arts. 1197 y 1200, CC), razón por la cual tiene como característica esencial la improcedencia de su variación unilateral, so pena de descalificarse injustificadamente la finalidad que inspiró su espontánea concertación (arts. 100 y 101, CC). Es que mientras no se agoten las consecuencias del negocio jurídico para el cual el domicilio se eligió, y en cuanto no se vislumbre la configuración de un acto antifuncional, el domicilio especial continúa subsistente (Juba, CC0201 LP 96765 RSD–289–1, 20/11/2001). Así, pues, la carta documento agregada junto con los avisos de retorno acompañados e informe producido por el Servicio de Correo Argentino, enviada por el actor al demandado en el domicilio constituido en el contrato de corretaje de autos comunicándole la recepción de una seña por la venta del inmueble objeto del mentado negocio jurídico, adquiere plena validez a los efectos legales derivados del mentado contrato, no enervando dicha circunstancia el hecho de su no recepción por parte del vendedor por encontrarse la finca “cerrada/ausente” como surge de las constancias aludidas supra, dado que precisamente el accionado debió en forma diligente (art. 512, CPC) arbitrar las medidas conducentes y necesarias a los efectos de cumplir con las obligaciones contraídas, derivadas del contrato de autos. VIII. Allanada la cuestión del punto anterior, cabe determinar el derecho de las partes conforme las conductas desplegadas derivadas de la vinculación contractual. El corredor, estando vigente la autorización de venta, recibió el 28/10/2009 una reserva por la compra del inmueble objeto del contrato, de parte del Sr. Elio Domínguez, la que fue ratificada conforme el testimonio rendido a fs. 118. Seguidamente el actor envió la CD analizada en el acápite anterior el 4/1/2010. Ante el silencio del demandado, el corredor, el 5/1/2010 procede a reintegrar la reserva respectiva. Posteriormente, mediante las misivas de fs. 7/8 enviadas por el demandado, éste rechaza lo actuado por el corredor y comunica la rescisión del contrato celebrado entre las partes de autos. Así, interpretando la dinámica del contrato conforme la especial relevancia de la conducta de las partes, tanto la posterior a la celebración del acto como la anterior (doct. arts. 16 del CCiv. y 218 inc. 4° del C.Comercio) y en sintonía con lo que se dijera supra en cuanto a las funciones del corredor (acercamiento de los futuros cocontratantes y facilitación de la operación), considero que la labor de acercamiento surge claramente de la actitud asumida por el actor. De modo tal, encuentro en mi íntima convicción que la operación se frustró por culpa de la demandada, quien en la ejecución del contrato no obró con el cuidado y la previsión que exigían la naturaleza de la cuestión (art. 1198, CC), importando ello el incumplimiento de las obligaciones asumidas a su cargo y de esta forma truncó la gestión del martillero como mediador en el acercamiento de las partes a los fines de cristalizar la operatoria de venta del inmueble pactada. De allí es que se ha producido el nacimiento de la obligación de pago por parte del demandado de una cierta cuantía en concepto de comisión a favor del accionante que será tratada seguidamente. Así, sentado que el demandado debe satisfacer un importe en concepto de comisión requerida por el actor, dicha suma deberá determinarse por la labor efectivamente cumplida. Volviendo a lo dicho en el acápite V, y distinguiendo en la relación de corretaje dos tiempos o momentos distintos que ella tiene, adviértase que en un primer estadio el comitente encargó al corredor su actividad mediadora, de cooperación para realizar un contrato determinado; sin embargo, dicha gestión se truncó por culpa de la demandada, cuestión ésta analizada precedentemente, no arribándose por supuesto al momento final de la celebración del acto de venta pactado; por lo tanto, sería abusivo pretender cobrar el total de la comisión convenida (3%) sobre actividades no llevadas a cabo (doct. Art. 1071, CC). Así, el derecho a la percepción de cobrar una retribución con relación al contrato, considero ajustado justo y equitativo la aplicación de un porcentaje (1,50%) equivalente al menor fijado por el art. 54 II a de la ley 10973 (de martilleros y corredores) sobre el monto pactado en caso de haberse realizado la operación de venta de US$ 70.000. Dicho importe deberá alcanzar la cantidad única de dólares un mil cien (US$ 1.100), en razón de no haber invocado en la demanda la existencia de gastos que se hayan considerado que deben ser solventados por la demandada (art. 165, CPCC). Ahora bien, dadas las medidas de política cambiaria adoptada por el Gobierno nacional en cuanto a la restricción para la compra de divisas que es de público conocimiento, la condena de dar una cantidad de moneda extranjera devendría en una imposibilidad del pago por fuerza mayor como objeto de la obligación (arts. 514, 724, 725, 740, 789, 888, 889, 892 893 y su doct., C.Civ.); consecuentemente, corresponde convertir la suma determinada en la divisa indicada, en moneda nacional según la cotización del dólar oficial tipo vendedor, el que a la fecha alcanza la cantidad de $ 6,475 por unidad de divisa (Conf. Dólar Billete Banco Nación Argentina –cierre 26/12/2013– www.bna.com.ar). En consecuencia, la suma en definitiva a abonar alcanza la suma de pesos siete mil ciento veintidós ($7.122) Así lo dejo propuesto, debiéndose adicionar a dicha cuantía los intereses moratorios que deben ser liquidados sobre el capital (art. 623, Código Civil) con arreglo a la tasa que pague el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus depósitos a treinta días, vigente al inicio de cada uno de los períodos comprendidos y, por aquellos días que no alcancen a cubrir el lapso señalado, el cálculo será diario con igual tasa (conf. arts. 7 y 10, ley 23928, modificada por ley 25561; 622, Código Civil; causas Ac. 43.448, sent. Del 21/V/1991; Ac. 49.439, «Cardozo», sent. Del 31/VIII/1993; Ac. 68.681, «Mena de Benítez», sent. del 5/IV/2000; L. 80.710, sent. Del 7/IX/2005; entre otras); ello, desde la mora producida en el cumplimiento de la obligación desde el requerimiento de pago formulado por el actor conforme CD de fs. 4/5/2010, cuando ya se había frustrado la operación y hasta el efectivo pago. Con tales alcances, y dado lo que resulta de las constancias de autos, propongo en definitiva la revocación del pronunciamiento de grado. IX. Las costas de ambas instancias se propicia imponerlas a la parte demanda vencida (art. 68, CPCC). Con los alcances expresados, voto por la negativa.

La doctora Alejandra Inés Sánchez Pons adhiere al voto emitido por el señor Vocal preopinante.

Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente

SENTENCIA: Por lo expuesto: Atento el resultado de la votación a la cuestión anterior, se revoca la sentencia apelada en todas sus partes y, en consecuencia, haciendo lugar a la demanda interpuesta por Julio Ernesto Spolita contra José Alejandro Henríquez, se condena, a abonar este último al primero nombrado dentro del plazo de diez días, bajo apercibimiento de ejecución, la cantidad de pesos siete mil ciento veintidós ($ 7.122), con más los intereses que se liquidarán a la tasa que pague el Banco de la Pcia. de Bs As. en sus operaciones de depósito a treinta días vigentes en los distintos períodos de aplicación, desde el 4/5/2010 y hasta el efectivo pago. II. Se imponen las costas de ambas instancias a la demandada vencida, difiriendo la regulación de los honorarios para su oportunidad (art. 31, dec–ley 8904).

Carlos Ramón Lami – Alejandra Inés Sánchez Pons■