COMODATO

INMUEBLE. OBLIGACIONES DEL COMODATARIO. Gastos ordinarios: servicios municipales. Admisión. Gastos extraordinarios: impuestos provinciales. Exclusión. Reembolso: admisión parcial 1- Una detenida lectura del contrato de comodato base de la presente acción posibilita advertir que las partes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, no establecieron quién resulta obligado al pago de impuestos y servicios domiciliarios relativos al inmueble dado en préstamo. En estos supuestos en que existen aspectos obligacionales no previstos, a los fines de determinar la extensión de las obligaciones de las partes, el juez debe proceder a la integración del contrato recurriendo a otras fuentes como la ley supletoria o los usos y costumbres.

2- El Código Civil diferencia los gastos ordinarios de los gastos extraordinarios en que incurra el comodatario en relación con la cosa recibida en comodato, negando la posibilidad de reintegro en el primer caso y reconociéndola para las expensas extraordinarias, siempre que se cumplan una serie de requisitos. El art. 2282, CC, de forma indirecta, establece que es el comodatario quien debe soportar los gastos ordinarios de la cosa recibida en comodato y realizados para servirse de ella, motivo por el cual no puede exigir su reembolso al comodante.

3- Los gastos reclamados por el actor en concepto de tasa municipal y servicio de agua por los periodos en que el inmueble permaneció ocupado por los comodatarios se corresponden con aquellos gastos que son comunes y regulares con relación al uso normal y habitual de la cosa, circunstancia que habilita al reembolso solicitado por el comodante. Es lógico que tales gastos sean puestos en cabeza del comodatario porque son erogaciones realizadas en su propio interés para posibilitar el uso de la cosa. Y en función de la norma del art. 2282, CC, la obligación de soportar los gastos ordinarios no requiere ser estipulada particularmente en el contrato.
4- La obligación del pago de impuestos se asienta en la propiedad del bien y no en su uso. Y tal distinción resulta trascendental para determinar quién es el obligado a soportar dichas erogaciones. Pues al no tratarse de un gasto ordinario derivado directamente del uso de la cosa, a falta de estipulación expresa en contrario en el contrato que vincula a las partes es el comodante quien tiene a su cargo el pago del impuesto inmobiliario, sin que tal obligación pueda ser trasladada al comodatario. Cabe tener presente, además, que en el marco de un contrato de locación, que se caracteriza por ser oneroso, y salvo pacto en contrario, es el locador quien está obligado a pagar los impuestos que gravan la cosa arrendada (arg. art. 1553, CC). En consecuencia, mal podría imponerse a un comodatario la obligación de soportar el pago de impuestos sobre la cosa dada en préstamo que ninguna vinculación tienen con el uso normal y habitual que se hace de ella.

C1.ª CC Cba. 2/10/18. Sentencia N° 128. Trib. de origen: Juzg. 47.ªCC Cba. “Regondi, Héctor c/ Ludueña, Néstor Ignacio y otro – Ordinario – Cobro de pesos – Expte. Nº 5665379”

2.ª Instancia. Córdoba, 2 de octubre de 2018

¿Procede el recurso de apelación interpuesto por la parte actora?

El doctor Leonardo C. González Zamar dijo:

En estos autos caratulados: (…), procedentes del Juzg. 47.ª CC Cba., por haberse deducido recurso de apelación en contra de la sentencia Nº 364 de fecha 7/9/16, que resolvió: “1) Hacer lugar parcialmente a la demanda incoada por Héctor Regondi en contra de Néstor Ignacio Ludueña y de Silvia Yolanda Alavar, y en consecuencia, condenar a estos últimos a abonar (solidariamente) al actor en el plazo de 10 días y bajo apercibimiento de ejecución, la suma de $36.400; con más los intereses conforme al considerando respectivo y costas. 2) 3) [Omissis]”. I. En contra de la Sentencia (…), cuya parte resolutiva ha sido transcripta supra, la parte actora dedujo recurso de apelación, el que fue concedido. Radicada la causa en esta Sede e impreso el trámite de ley, el actor expresó sus agravios. Corrido traslado a los demandados, a pedido del apelante, se les dio por decaído el derecho dejado de usar al no evacuarlo. Dictado y firme el decreto de autos, queda el recurso en condiciones de ser resuelto. II. La sentencia apelada contiene una adecuada relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella me remito. III. Ingresando al examen de la cuestión traída a decisión de esta Cámara, corresponde ponderar: 1. Litis recursiva. a) En cuanto interesa al recurso interpuesto, cabe precisar que el Sr. Héctor Regondi, en su carácter de comodante, promovió demanda en contra de los Sres. Néstor Ignacio Ludueña y Silvia Yolanda Avalar, en carácter de comodatarios, persiguiendo el cobro de la multa por retención indebida del inmueble dado en comodato, conforme a lo pactado en el contrato base de la acción. Asimismo, reclamó la suma de $8.629,50 en concepto de reintegro del pago de impuestos y servicios que gravan el referido inmueble durante el transcurso de tiempo en que los demandados permanecieron en el uso y goce de la cosa. El tribunal de primera instancia consideró acreditada la relación contractual que vincula a las partes así como la falta de restitución del inmueble dado en comodato en el tiempo convenido y acogió parcialmente la demanda condenando a los demandados a abonarle a la parte actora la suma de $36.400, más intereses, en concepto de multa por retención indebida del inmueble. El iudex a quo desestimó, en cambio, el reclamo del actor respecto del reembolso de las sumas por él abonadas en concepto de impuesto inmobiliario provincial, municipal y servicio de agua durante el tiempo en que el inmueble fue indebidamente ocupado por los demandados. Para así decidir, adujo que la obligación del pago de impuestos y servicios domiciliarios no tiene fundamento en el uso del bien sino en su propiedad. Que, en consecuencia, a falta de previsión expresa al respecto en el contrato base de la acción, no hay traslación de tal obligación al comodatario. Finalmente, impuso las costas a los demandados. b) Contra dicho pronunciamiento se alza en apelación la parte actora agraviándose por el rechazo de su reclamo en concepto de reembolso de las sumas abonadas por impuestos y servicios. Dice que de conformidad a lo normado por el art. 1536, CCC, que transcribe, es obligación del comodatario abonar los impuestos y servicios de la propiedad de que se sirve. Expresa que el a quo sólo argumentó que a falta de convenio expreso, es el propietario quien debe abonar impuestos y servicios sin mencionar normativa alguna que avale su postura y sin dar razones de su apartamiento de la norma del art. 1536 inc. b, CCC. Afirma que se vio gravemente perjudicado por la demora en la restitución del bien y que, encima, tiene que cargar con el abono de impuestos y servicios que debieron ser afrontados por los comodatarios. Formula consideraciones generales relativas a la sana crítica racional y los principios de la lógica formal. Plantea reserva de caso federal. Solicita, en definitiva, se haga lugar al recurso interpuesto en todas sus partes, con costas. 2. La cuestión a decidir. Tal como ha quedado trabada la litis recursiva, el thema decidendum estriba en determinar si corresponde hacer lugar al reclamo formulado por el actor relativo al reembolso de las sumas abonadas en concepto de impuestos y servicios correspondientes a períodos en que el inmueble permanecía ocupado por los demandados. 3. La solución del recurso. a) [Omissis]. b) Establecido así el marco normativo aplicable e ingresando al tratamiento del recurso propuesto por la parte actora, anticipo que los cuestionamientos formulados deben ser parcialmente acogidos. En primer lugar, cabe tener presente que en virtud del principio de autonomía de la voluntad sentado por el art. 1197, CC, las obligaciones de las partes se rigen por lo estipulado en el contrato. Como es sabido, al contratar, las partes declaran su voluntad de obligarse, la que una vez emitida se torna de cumplimiento obligatorio. En efecto, el citado art. 1197, CC, dispone que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma. Una detenida lectura del contrato de comodato base de la presente acción posibilita advertir que las partes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, no establecieron quién resulta obligado al pago de impuestos y servicios domiciliarios relativos al inmueble dado en préstamo. En estos supuestos en que existen aspectos obligacionales no previstos, a los fines de determinar la extensión de las obligaciones de las partes, el juez debe proceder a la integración del contrato recurriendo a otras fuentes como la ley supletoria o los usos y costumbres (Lorenzetti, Ricardo Luis; Tratado de los contratos. Parte General, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2004, pág. 460). En consecuencia, y ante la laguna evidenciada en el reglamento contractual en relación con la materia que se debate, corresponde acudir a las normas del ordenamiento de fondo a fin de determinar quién resulta obligado al pago de los gastos que se reclaman en el sub lite. El Código Civil diferencia los gastos ordinarios de los gastos extraordinarios en que incurra el comodatario en relación con la cosa recibida en comodato, negando la posibilidad de reintegro en el primer caso y reconociéndola para las expensas extraordinarias, siempre que se cumplan una serie de requisitos. Así, el art. 2282, CC, reza: “Los gastos hechos por el comodatario para servirse de la cosa que tomó prestada no puede repetirlos”. La norma, de forma indirecta, establece que es el comodatario quien debe soportar los gastos ordinarios de la cosa recibida en comodato y realizados para servirse de ella, motivo por el cual no puede exigir su reembolso al comodante. Esta solución se explica fácilmente pues tratándose de un contrato gratuito no resultaría justo que acarree gastos a quien hace una liberalidad (Lorenzetti, Ricardo Luis -Director; Código Civil comentado. Contratos. Parte especial, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2006, T. III, pág. 563). A más de ello, cabe tener presente que si el comodatario quisiera servirse de la cosa sin hacer los gastos o reparaciones comunes, el uso mismo de ella podría verse menguado hasta tal punto que hiciera imposible la utilización del bien y tornara estéril el contrato (conf. Belluscio, Augusto C., Zannoni, Eduardo A.-Directores; Código Civil y leyes complementarias, Astrea, Buenos Aires, 2004, T. 9, pág. 1121). Diferente es el tratamiento fijado por la ley en relación con los gastos extraordinarios que, por regla general, deben ser soportados por el comodante. En efecto, el art. 2287, CC, establece: “El comodante debe pagar las expensas extraordinarias causadas durante el contrato para la conservación de la cosa prestada, siempre que el comodatario lo ponga en su conocimiento antes de hacerlas, salvo que fuesen tan urgentes que no pueda anticipar el aviso sin grave peligro”. En comentario a la norma citada, y en opinión que comparto, la doctrina tiene dicho que la distinción entre los gastos que pueden ser reputados como ordinarios y aquellos que deben ser considerados como extraordinarios, debe resolverse sobre la base del uso que de la cosa se transfiere al comodatario y aquello que, en cambio, permanece en la esfera del comodante. En su mérito, mientras los gastos ordinarios deben ser asumidos por el comodatario pues están relacionados directamente con el uso que él hace de la cosa, no sucede lo mismo con los gastos extraordinarios, porque al continuar la cosa en la esfera patrimonial del comodante, no es justo que se cargue al comodatario que sólo ha de tenerla durante un tiempo limitado. Se crearía una desnivelación económica en el funcionamiento del contrato si el comodatario debiera asumir gastos que, al poco tiempo, redundarían en beneficio exclusivo del comodante (conf. Belluscio, Augusto C., Zannoni, Eduardo A.-Directores; ob. cit., T. 9, pág. 1139). Sentadas tales pautas, estimo que los gastos reclamados por el actor en concepto de tasa municipal y servicio de agua por los periodos en que el inmueble permaneció ocupado por los comodatarios se corresponden con aquellos gastos que son comunes y regulares en relación con el uso normal y habitual de la cosa, circunstancia que habilita al reembolso solicitado por el comodante. Está conteste la doctrina respecto a que están a cargo del comodatario todos los gastos derivados de su derecho a usar la cosa prestada, tales como servicios domiciliarios, tasas que graven el uso, reparaciones normales que demanda el mantenimiento mismo de la cosa y, en general, todos los gastos efectuados para adecuar la cosa al empleo para el cual él la destinará (conf. Belluscio, Augusto C., Zannoni, Eduardo A.-Directores, ob. cit., T. 9, pág. 1122; Lorenzetti, Ricardo Luis; Tratado de los contratos, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2007, T. II, pág. 503/504). Es lógico que tales gastos sean puestos en cabeza del comodatario porque son erogaciones realizadas en su propio interés, para posibilitar el uso de la cosa. Y en función de la norma del art. 2282, CC, la obligación de soportar los gastos ordinarios no requiere ser estipulada particularmente en el contrato. Distinta es la solución respecto del reclamo efectuado en concepto de impuesto inmobiliario provincial. En este punto, coincido con el a quo respecto a que la obligación del pago de impuestos se asienta en la propiedad del bien y no en su uso. Y tal distinción resulta trascendental para determinar quién es el obligado a soportar dichas erogaciones. Pues al no tratarse de un gasto ordinario derivado directamente del uso de la cosa, a falta de estipulación expresa en contrario en el contrato que vincula a las partes, es el comodante quien tiene a su cargo el pago del impuesto inmobiliario, sin que tal obligación pueda ser trasladada al comodatario. Cabe tener presente, además, que en el marco de un contrato de locación, que se caracteriza por ser oneroso, y salvo pacto en contrario, es el locador quien está obligado a pagar los impuestos que gravan la cosa arrendada (arg. art. 1553, CC). En consecuencia, mal podría imponerse a un comodatario la obligación de soportar el pago de impuestos sobre la cosa dada en préstamo que ninguna vinculación tienen con el uso normal y habitual que se hace de ella. IV. En función de lo expuesto, corresponde acoger parcialmente el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, condenar a los demandados a abonar a la parte actora la suma de $4.843,17 en concepto de reintegro de gastos efectuados por el comodante por tasas municipales y servicio de agua –los que se encuentran acreditados con las constancias acompañadas– con más intereses que se establecen en la tasa pasiva promedio del BCRA con más el 2% nominal mensual desde la fecha de cada una de las erogaciones realizadas y hasta la fecha de su efectivo pago, con costas (art. 130, CPC).

El doctor Julio C. Sánchez Torres y Guillermo P. B. Tinti adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por todo lo expuesto, el Tribunal

RESUELVE: I) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, Sr. Héctor Regondi, en contra de la Sentencia Nº 364 de fecha 7/9/16 y, en consecuencia, condenar a los demandados a abonar al actor, en el plazo de diez días, la suma de $4.843,17 con más los intereses establecidos en el considerando respectivo. II) Imponer las costas a la parte demandada en su calidad de vencida (art. 130, CPC) […].

Leonardo C. González Zamar –
Julio C. Sánchez Torres – Guillermo P. B. Tinti■