El mejor año para el negocio de los centros logísticos

La vacancia bajó a casi un tercio del nivel histórico. La construcción es récord en metros cuadrados y lo que se construye se ocupa. Aumentaron los precios de los alquileres y ya se pagan más de seis dólares el metro en la zona metropolitana. En Córdoba se pagan cuatro dólares

El tercer trimestre de 2021 finalizó con datos del mercado de centros logísticos que podrían convertirlo en uno de los mejores períodos de los últimos tiempos para el sector del país, de acuerdo con datos del mercado logístico referencial nacional, que es la zona metropolitana de Buenos Aires. Así lo indica el último informe “Panorama de Inmuebles Logísticos”, elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Según la compañía, a partir de la entrada de construcciones prealquiladas, de la expansión del comercio electrónico y del crecimiento del consumo, se llegó a una absorción neta anual de 153.194 m2, que se ubica dentro de los valores máximos históricos. Gran parte de la superficie contratada lo fue por la expansión de operaciones ya existentes.

Acompañando este fenómeno, además, se observó que se produce una baja en la tasa de vacancia, que llega a 14%. Esto representa una baja de 3,2% desde el inicio del año, lejos del 8,8% que ha sido la vacancia promedio histórica (sin tomar el período de pandemia). En tanto, la superficie en construcción es actualmente de 109.026 m2, de los cuales 95% entrará en uso durante este año.

El precio promedio de alquiler pedido se mantiene estable respecto del trimestre anterior: US$5 el metro cuadrado. El valor más alto se midió en la zona sur del conurbano bonaerense (US$5,9) y en el denominado “triángulo de San Eduardo” -Gran Buenos Aires norte, US$5,6-. En Córdoba, el parque industrial Polo 52, ubicado en avenida Circunvalación y ruta 9 sur, alquila depósitos a US$4 el m2.

“El mercado ya alcanzó un nivel de absorción neta de 153.194 m2, valor que se dio por última vez en los años 2017 y 2018. Sumado a la baja en la tasa de vacancia, muestra un panorama favorable de cara al último trimestre del año, momento en el cual se suele dar una mayor ocupación producto de alquileres temporales por el período festivo de fines de diciembre”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, quien añadió: “Claramente, el mercado sigue teniendo una deuda pendiente a nivel de precios, donde se ve una baja sostenida desde el primer trimestre de 2018, en parte explicada por el alza en el índice de vacancia y por la estabilidad del dólar oficial”.

Análisis por radios

Al tradicional estudio por submercados, Cushman & Wakefield sumó hace un año el análisis bajo el “sistema de radios”. Esto, a fin de comprender mejor el comportamiento del mercado inmobiliario logístico, que ahora viene creciendo impulsado por el auge del comercio electrónico.

Este sistema se elaboró tomando como epicentro la ciudad de Buenos Aires y sus resultados pueden servir de referencia para otros centros urbanos del país. De este modo, se dividió el mercado en cuatro franjas: Última milla (primer radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (segundo radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (tercer radio, de 30 a 45 km), y Agroindustria y potencial portuario (cuarto radio, de 45 a 60 km).

Según el análisis de este trimestre, el radio de 30 a 45 km es el que muestra mejor absorción neta de los metros cuadrados de depósitos logísticos construidos, con 65% del total, y también concentra la mayor parte de la superficie actualmente en construcción, ya que suma 75.000 m2. Por su parte, la franja de 15 a 30 km presenta la vacancia más baja (8,7%) y el precio más alto de alquiler pedido, que alcanza US$6,2/m².“En la actualidad, la demanda se jerarquiza dentro del tramo de última milla con superficies que oscilan entre 1.000 m2 y 5.000 m². Dentro de este segmento hay muy baja disponibilidad, con lo cual se percibe una demanda no satisfecha que podría ser atendida en el corto plazo mediante el aprovechamiento de ex fábricas, depósitos u otro activo inmobiliario que reúna las características demandadas”, detalló Lourdes Basso, broker industrial de Cushman & Wakefield.