Alquileres comerciales siguen 30% arriba de los residenciales

Ni la pandemia ni el auge del e-commerce barrieron con el mercado inmobiliario comercial cordobés. Aunque las diferencias de precios entre distintas urbes muestran una variación importante (más del doble, en algunos casos), en todos los casos el metro cuadrado comercial es más caro que el residencial

A pesar de la pandemia del coronavirus y del auge del comercio electrónico, los alquileres comerciales en la provincia de Córdoba permanecen aún en torno de 30% más caros que las locaciones residenciales y el análisis por ciudades importantes de la provincia muestra que los valores en algunas urbes más que duplican a los de otras.

Son algunas de las líneas de análisis que muestra la presentación del informe 2021 sobre mapa de alquileres en la provincia, divulgado ayer por el programa Idecor, de Infraestructuras de Datos Espaciales que elabora el Gobierno de la Provincia en colaboración con la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba.

Efectivamente, los datos duros y consolidados al mes de septiembre pasado demuestran que en todas las grandes ciudades cordobesas donde se mida, el valor por metro cuadrado de los alquileres comerciales supera el de los residenciales. Si bien esa ha sido una tendencia histórica reconocida por los operadores inmobiliarios, había sido puesto en duda en los últimos dos años en que la pandemia barrió con los locales de las galerías céntricas, obligó al cierre de centenares de comercios por ciudad y además, catalizó el proceso de migración de los compradores presenciales al espacio virtual. El e-commerce creció más de 70% en el último año y se instaló una "moda" entre los pequeños comercios: levantar los locales y trabajar en forma exclusiva el canal de ventas por Internet. Por supuesto, no es el caso de las grandes tiendas ni de las medianas y tradicionales, que con mucho esfuerzo siguen presentes en los nodos comerciales ciudadanos, shoppings y grandes avenidas, muchas veces con locales más modestos que los que se veían hasta hace tres o cuatro años atrás.

El trabajo del Idecor, realizado sobre más de cuatro mil datos reales relevados en las ciudades de Río Cuarto, San Francisco, Villa María y Villa Carlos Paz, además de la ciudad de Córdoba capital, revela que a septiembre pasado el valor mensual de un alquiler promedio en la provincia rondaba 500 pesos el metro cuadrado, mientras que el metro residencial no superaba 390 pesos. A estas cifras habría que agregarle entre 25% y 30% para obtener el valor actual, según operadores inmobiliarios consultados por este diario. La diferencia entre ambos, comerciales y residenciales, es de 27% a favor de los primeros. Sin embargo, a medida que acercamos la lupa al comportamiento de mercado hacia el interior de las ciudades mencionadas, se observa que mientras Villa Carlos Paz mantiene un valor de alquiler comercial de 610 pesos promedio el metro (el más alto de la provincia), la ciudad de Río Cuarto apenas supera la mitad de ese valor ($326/m2) y Villa María ni siquiera la roza ($287/m2). Río Cuarto, con $370 el metro se ubica como la plaza más cara del interior y Córdoba, con $591 el metro, se despega del resto y se acerca a los valores relevados en la Perla de Punilla.

"La variación de resultados alude más a la infraestructura comercial de cada unas de las ciudades mencionadas, más que al comportamiento real del comercio en ellas. En Villa María y Villa Nueva es obvio que ha habido una gran inversión en ampliación de superficie comercial disponible en sus grandes avenidas, mientras que Villa Carlos Paz es una ciudad constreñida por los cerros que la circundan y no hay manera de ampliar esa infraestructura disponible", explicó a este diario un conocedor del mercado inmobiliario cordobés.

"Un patrón común en todas las ciudades analizadas es la distribución de valores altos en las zonas céntricas; sin embargo, también presentan otros patrones de distribución. Por ejemplo, en la ciudad de Córdoba, los valores más altos se encuentran tanto en el centro como en las zonas residenciales del noroeste y el sur; mientras que, en Villa Carlos Paz, los valores máximos se ubican sobre la costanera del lago. Algo similar sucede en Villa María, donde los máximos se encuentran principalmente sobre la costanera del río. Por su parte, la ciudad de Río Cuarto encuentra sus valores más altos en zonas cercanas a la universidad y hacia el noroeste. De manera similar, San Francisco también presenta una zona de máximos en los alrededores de la universidad", precisó el informe de Idecor.

Los firmantes del estudio provincial agregaron: "Los valores de alquileres comerciales fueron estimados en sectores donde se observó este tipo de dinámica. Los mismos fueron delimitados a partir del promedio de densidad ponderado de calles de OpenStreetMap (OSM), un mapa de calor a partir de la georreferenciación de datos de Ingresos Brutos y de las distancias a vías principales y secundarias, o a la pertenencia o no a una zona de alto perfil inmobiliario, que se relevan como parte de los estudios de mercado de suelo urbano en toda la provincia desde 2017. En los inmuebles fuera de estas zonas comerciales se imputó un valor de alquiler comercial igual al valor residencial estimado".

Idecor incorporó toda la información a MapasCordoba.gob.ar, el geoportal IDE de la provincia. Los datos también pueden consumirse como (geo)webservice desde un software SIG de escritorio (programas para el tratamiento de datos vectoriales) u otras soluciones tecnológicas, así como descargarse en forma completa, lo que permite profundizar demás investigaciones y aplicaciones por parte de diferentes actores, así como aportar a la transparencia del mercado inmobiliario y el acceso a la información pública.