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El fallo comentado reviste notable interés, por cuanto ha suscitado votos divergentes entre los tres Vocales originariamente a cargo de la resolución del caso, lo que exigió la integración del tribunal con cinco camaristas a los fines de lograr la mayoría requerida para dictar una sentencia válida.
Por otra parte, el arco de las cuestiones debatidas incluye una variada gama de cuestiones registrales, pues los cinco ilustres votos repasan tópicos tales como la insistencia judicial, la función calificadora del oficial registrador, título y modo como dos elementos necesarios para la transmisión del dominio de inmuebles, la inscripción registral y sus alcances, el tracto sucesivo, etcétera.
La lectura de la sentencia revela que, en el caso bajo estudio, la Sra. jueza de 1a. Instancia y 1a. Nominación libró un oficio mediante el que se ordena al Registro General de la Propiedad Inmueble inscribir el inmueble a nombre de quien resultó cesionario del adquirente en subasta, orden que no fue concretada por la dependencia en razón de que la institución registral requería que, previamente, la magistrada librara un “auto aprobatorio de la cesión” de derechos.
Ante esta actitud reticente de la institución registradora, la Dra. Puga de Juncos, titular del Juzgado actuante, resuelve reiterar el oficio de inscripción en idénticos términos que el anterior, en virtud de considerar inapropiado el requerimiento del Registro y evaluar que el oficial registrador “… exorbita sus facultades administrativas… … avanzando sobre decisiones de naturaleza jurisdiccional…”.
Pese a ello, el Registro renueva la exigencia del auto aprobatorio de la cesión de derechos mediante observación que motivó la insistencia judicial que la magistrada interviniente instrumentó en el Auto N° 117 el 9/3/07, en el que resolvió reiterar la orden de inscripción en iguales términos a los ordenados en el proveído referenciado, en cuanto se declara objetivamente improponible la pretensión del registrador de dictar un auto aprobatorio de la cesión, y lo hace “…bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de $ 100 por cada día de retraso en el acto de ejecutoriar la orden de este Tribunal…”.
De esta manera, la directora del Registro General de la Provincia, mediante la resolución N° 84 del 20/7/07, resuelve mantener la observación formulada a la solicitud de la inferior de inscribir el inmueble a nombre de quien resultó cesionario –Sr. Héctor Mauricio Fondacaro– del adquirente en subasta –Sr. Malaspina–.
El caso de autos involucra varios tópicos en los que será necesario ingresar a los fines de un abordaje integral de las cuestiones registrales y de fondo incluidas en la discusión.
En primer término, no cabe duda de que la “insistencia judicial” cobra especial protagonismo, por cuanto los peculiares términos en los que la iudicante exhorta al registrador involucran aspectos relacionados con los alcances de la función jurisdiccional que le compete, en juego con los alcances de la función calificadora que comprende al registrador, facultades que la inferior nomina como “meramente administrativas”. En este punto, resulta fructífero, también, detenerse en el principio de rogación y sus contornos, involucrados de modo subyacente en la orden judicial.
Por otra parte, no puede negarse que, conforme a los principios derivados del Código Civil sobre los modos de adquirir el dominio, el Registro se encuentra frente a un problema de considerable dimensión a la hora de procurar cumplir con la orden de la jueza interviniente. En efecto, la inferior pretende que se inscriba un derecho real de dominio a nombre de una persona que tiene un título de cesión de derechos. Cabe entonces indagar sobre los alcances de esa escritura y los efectos que pueden asignársele como título hábil para transmitir ese derecho real.
Por último, la solución a que apela el oficial registrador al pretender que la jueza “homologue” la escritura de cesión de derechos, invita a reflexionar sobre las facultades de un juez de merituar una serie de cuestiones constatadas por el escribano público que participa como funcionario en la escritura que instrumentó la cesión.
La “insistencia judicial” consiste tanto en reiterar la solicitud de registración del documento como en mantenerse firme en las mismas condiciones originales en las que fue presentado el documento al Registro
.
La ley registral local, N° 5771, prescribe en su art. 20 un trámite especial para resolver situaciones como las del caso, en donde existen discrepancias entre el registrador y un juez.
En efecto, el presente encuadra en la norma en cuanto se trata de una “rogación judicial” que no logra llegar a registración, y el magistrado interviniente no comparte la observación del registrador.
En cuanto al instrumento que procura ser inscripto, la doctrina refiere a “documento judicial”, lo que parece aludir a un título gestado judicialmente como, por ejemplo, el título que emana de una adquisición en subasta mediante el acta y el auto aprobatorio de la subasta. Sin embargo, el presente caso de insistencia ha sido encuadrado en esta disposición y no parece adecuarse a esa terminología pues, en rigor, el título que pretende inscribirse es una cesión de derechos realizada por ante un escribano, aunque sí es una magistrada quien formula la insistencia en la inscripción de la cesión tal como se encuentra instrumentada.
Ahora bien, formulada la insistencia, el registrador tiene dos alternativas y no una. En efecto, puede registrar definitivamente el documento o, al mantener la observación original, enviarlo a la Cámara para que ésta tome la decisión definitiva. Será este tribunal de alzada el que resolverá el diferendo planteado entre el registrador y el juez, sin que pueda imponerse la decisión de uno u otro. Esta idea nos aproxima a la necesidad de reflexionar sobre los alcances y límites de la función jurisdiccional y de la función calificadora.
Los términos planteados por la magistrada en la insistencia en cuanto lo hace bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de cien pesos por cada día de retraso, remite inevitablemente al voto del Dr. Raúl Fernández, quien estima la admonición de imponer astreintes como incompatible con el rol que le compete a la magistrada, exhortándola a adecuar su accionar a las normas sustanciales y formales que lo regulan.
En efecto, el tono imperativo de la resolución pareciera enrolarse en una idea escalonada y jerárquica de ambas funciones, la judicial y la registral, convirtiendo a la “rogación” en “orden”, cual si pudiera la esfera jurisdiccional invadir a la administrativa.
Sin embargo, no puede olvidarse que la voluntad de modificar asientos registrales existentes pone en marcha el acto rogatorio en tanto y en cuanto se ajuste a un procedimiento con reglas, plazos y requisitos específicos
. Se trata de un acto de impulso que debe enmarcarse en ese universo reglado denominado “proceso inscriptorio”.
A esta altura, es del todo adecuado evocar la diferenciación que Gustavo Bono
formula respecto a la “función registral” y la rogación, enrolando a ésta dentro de aquélla, como en una relación de género a especie. En efecto, el autor explica que no todo requerimiento presentado ante la institución registradora implica de por sí “rogación”, aunque sí pone en funcionamiento la función registral, distinguiendo dos clases de pedimentos:
1. Según se persiga el conocimiento o averiguación de las constancias obrantes en el Registro, es decir en cuanto se pretende el acceso a la publicidad que aquél brinda.
2. Según se pretenda alterar o modificar en algún sentido la materia o contenido que es objeto de esa publicidad. En este caso estamos frente a la actividad que posibilita la permanente actualización y adecuación de la realidad registral como reflejo de la realidad extrarregistral.
A poco de establecer esta distinción, concluye que el requerimiento del usuario implicará rogación sólo cuando pretenda la incorporación, modificación o extinción de una determinada constancia jurídico-registral. De manera que cuando hablamos de “rogación”, la voluntad que nos interesa es aquella que pretende modificar la realidad registral y no aquella que procura únicamente conocerla.
Con esta perspectiva, corresponde encuadrar el pedimento judicial del caso de autos en la segunda alternativa, por cuanto pretendía la modificación de asientos registrales existentes cambiando la titularidad del inmueble.
Ahora bien, la rogación inscriptoria, para surtir el efecto pretendido por el rogante, en este caso la jueza, debe adecuarse –tal como dijimos– a las exigencias rituales internas del Registro, tanto como a los requerimientos legales comunes, es decir, al Código Civil o legislación de fondo que resulte aplicable.
En este sentido, el autor citado en este punto establece como regla que “…los asientos registrales sólo se realizan a pedido del interesado siempre que, tanto la impetratoria de inscripción como el documento a inscribir y asimismo el acto allí contenido, reúnan las condiciones que fija la ley”. Esta afirmación constituye el punto de partida de la función calificadora, pues destaca los aspectos que configuran el campo sobre el que recaerá la actividad valorativa del calificador: la impetratoria de inscripción, el documento a inscribir, el acto contenido en el documento.
A partir de allí, cabe poner de resalto en este punto que, del mismo modo como la función calificadora tiene sus propios límites, los confines de la jurisdiccional también resultan claros.
En este sentido, Daniel Ahumada pone de relieve que la insistencia no obliga al registrador para actuar de la manera entendida por el magistrado; el juez carece de las facultades suficientes para imponer la inscripción bajo las condiciones que él determine, le está tácitamente vedado hacerlo y no puede suplir a la autoridad de aplicación
.
En este contexto, corresponde puntualizar que la función judicial encuentra su fin allí donde comienza la función de calificación registral, debiendo adecuar el juez su actuación a las normas implicadas en la materia como cualquier otro rogante, a sabiendas de que la suerte que puede correr su requerimiento es la misma que la de cualquier otro, ya sea que se hubiera impetrado por un particular o por un juez.
Por último, cabe hacer una salvedad en torno a la función jurisdiccional de la Cámara que, en los aspectos registrales, es más amplia que la del juez de primera instancia, por cuanto se convierte en “juez” de ambos funcionarios, el judicial y el registral, quedando en sus manos la resolución de los aspectos discutidos entre ambos. Aquí sí la decisión judicial se impone sobre la del Registro, que deberá acatar lo que disponga la sentencia que recaiga en Cámara, tanto como el juez de primera instancia.
Tal como dijimos, los límites a la función jurisdiccional se conectan con la función de calificación como las dos caras de una misma moneda, en tanto, en casos como éste, la relación entre ambas esferas de actuación delinea los límites de uno y otro ámbito.
En efecto, la resolución de la magistrada parece olvidar que la calificación registral implica necesariamente una valoración de la petición de inscripción y del título que se pretende inscribir y ello está a cargo del Registro. El art. 8, ley 17801, establece la obligación a su cargo de examinar la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite. Por su parte, la ley provincial 5771 regula la calificación registral en el art. 12.
El carácter administrativo de la función del registrador no lo torna por ello carente de valoración, mérito o estimación. Muy por el contrario, cada título que pretende inscribirse debe “sortear” esa calificación que implica el examen de “la legalidad de sus formas extrínsecas”.
La calificación importa para el registrador una facultad y un deber, y su ejercicio persigue la actuación del principio de legalidad
. De esta manera, Gustavo Bono
afirma que la función calificadora no es una manifestación del principio de legalidad, sino una actividad delegada a determinado organismo – el Registro– para asegurar y propiciar la actuación de tal principio jurídico fundamental.
La materia que intitula el acápite ha generado un rico despliegue doctrinario que se divide entre quienes se enrolan en la tesis amplia y quienes se adscriben a una posición más restringida, esta última con cada vez menos adeptos.
El debate se asienta sobre la delimitación del alcance de lo dispuesto en el citado art. 8 de la LN 17801, en cuanto a que al reglar que el examen deba recaer sobre la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, divide a doctrinarios en dos sectores.
Unos pocos autores entienden que el registrador no debe incursionar en el negocio jurídico. Así es como García Coni y Pelosi
y quienes se inscriben en este enfoque restringido del debate, limitan la esfera de valoración del registrador a los aspectos formales y extrínsecos del documento, debiendo únicamente tomar en consideración lo que resulte de dicho documento y de los asientos.
Del otro lado –a esta altura, una franca mayoría doctrinaria– se sostiene que el registrador debe analizar las cuestiones de fondo del negocio cuya inscripción se pretende y no sólo sus formalidades extrínsecas. López de Zavalía se pronuncia por la amplitud de la función calificadora en la ley 17801, pues a su juicio no es lo mismo la legalidad de las formas extrínsecas que la validez de éstas
. De este modo, debe corroborarse como uno de los aspectos de la función calificadora, la capacidad del constituyente del derecho de acuerdo con las constancias existentes en el Registro de Anotaciones Personales, y la legitimación para obrar de quien aparece como otorgante del acto en cuanto se vincula con el cumplimiento del requisito del tracto sucesivo
.
En este sendero se ubica también Gabriel Ventura
, quien generaliza que, como regla, la función del registrador estaría circunscripta a observar sólo los defectos que provoquen la nulidad del acto (utilizada esta expresión, por oposición a anulabilidad), teniendo en este ámbito las más amplias facultades, sea en relación con meras formalidades, sea en aspectos del acto mismo. Con esta extensión, enumera como aspectos del título a analizar, la competencia y capacidad del autorizante (notario), y con relación al contenido, enlista aspectos tales como el lugar y fecha de celebración, determinación de los sujetos, objeto, naturaleza del acto, lectura y ratificación, firmas, sello, entre otros.
Bono
incluye también en el ámbito material del ejercicio de esa función calificadora la obligación del funcionario de examinar no sólo el instrumento y el acto allí contenido –reiteramos, dentro de los límites de su competencia–, sino también analizar a su respecto el conjunto de antecedentes obrantes en el Registro con relación al inmueble afectado, agregando que con esta última tarea mencionada, es decir con el control de enlace entre la nueva registración y las anteriores, se asegura el adecuado encadenamiento de las registraciones en relación con el mismo inmueble, que luego, observadas en su totalidad, reflejarán su historial jurídico.
En lo que al caso bajo estudio se refiere, interesa especialmente lo relativo a la naturaleza del acto.
Sobre este rasgo del título, Ventura
afirma que uno de los aspectos a calificar será si el acto constituye, transmite, declara, modifica o extingue derechos reales sobre inmuebles, y allí es donde indagará si la naturaleza contractual del acto es de las que producen tales efectos (compraventa, donación, constitución de usufructo, mutuo con hipoteca, permuta, etcétera) rechazando todos los que no los produzcan.
Precisamente, en este punto se detuvo el registrador ante la rogación judicial, observando el documento en tanto no resultaba un título válido para la transmisión de derechos reales sobre inmuebles.
Si inspeccionamos el caso con la metodología propuesta por Bono
, diremos que, en la primera etapa de la labor de calificación, la rogación tropezó con un obstáculo insalvable.
En efecto, en esta fase, el registrador analiza las formas extrínsecas del instrumento (art. 8º, ley 17801), ciertos aspectos intrínsecos o sustanciales del acto realizado (art. 9º, ley cit.), y también el cumplimiento de exigencias formales en orden a la rogatoria de inscripción, esto es, la documentación accesoria que acompaña al documento en su paso por el Registro (carátula rogatoria, formularios, etcétera).
Mientras tanto, el segundo ciclo consiste en la compulsa general del documento a registrar respecto de la situación jurídica preexistente del inmueble, tendiente a controlar el debido cumplimiento del tracto sucesivo.
A poco de proponer esta diferenciación de momentos en la calificación registral, Gustavo Bono aclara que, en la práctica, no se detectan ambas instancias, sino que se trata de proyecciones jurídicas –desdobladas con exclusiva finalidad didáctica– de una misma actividad material desarrollada por el registrador.
Por una parte, se advierte claramente que, en el caso sub examine, la instancia de calificación referida a las formas extrínsecas del instrumento, así como ciertos aspectos intrínsecos o sustanciales del acto, arrojó un resultado desfavorable a la inscripción, motivando el rechazo de la rogación judicial.
Por otra parte, resulta probable también que la cesión de derechos que ostentaba Fondacaro y que pretendía la transmisión del dominio de parte de Malaspina a su favor, sufriría un obstáculo en la segunda etapa de calificación, la que procura la verificación del cumplimiento en el tracto sucesivo, pues, posiblemente, la cesión incluía la transferencia de un inmueble inscripto a nombre de un tercero, el ejecutado que transmitió forzosamente en una subasta.
El derecho real se constituye mediante dos elementos: a) título, es decir ese acuerdo de partes, esa conjunción de voluntades que en materia de inmuebles se traduce en una escritura traslativa de dominio; y b) modo, caracterizado en el art. 577 del Código Civil
.
Siguiendo a los mismos autores, es importante destacar que el título reviste al adquirente de la situación de acreedor del dominio, le otorga derecho a la titularidad de una cosa. Pero este derecho debe concretarse a través de la tradición. Por ello, la norma cardinal en materia de adquisición de los derechos reales es la contenida en aquel dispositivo del Código (art. 577) que establece que “Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”.
El Codificador le ha otorgado a la tradición un doble carácter: es constitutiva del derecho real (ya que antes de la tradición sólo existe una pretensión personal), pero a la vez la considera eficiente medio de publicidad. Esto último, con excepción hecha de los inmuebles a los que, con el fin de dar mayores recaudos de publicidad, se les exige la inscripción en un Registro público.
Ahora bien, para provocar la transmisión y correlativa adquisición derivada de derechos reales entre vivos, la tradición (modo suficiente) debe ir acompañada por el título suficiente
.
En efecto, ello es así pues el art. 2602 establece: “La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio”.
Cabe preguntarse a esta altura qué debe entenderse por “título suficiente”, pues de lo que se trata aquí es de indagar si la cesión de derechos que ostenta el Sr. Fondacaro constituye o no un “título suficiente” para transferir la propiedad de los inmuebles en cuestión.
A esta altura debe repararse en que la propiedad expresa la idea de poder jurídico –el más completo– de una persona sobre una cosa, y puede definirse como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la voluntad y a la acción de una persona.
La circunstancia apuntada exige el mayor detenimiento en la calificación, por cuanto la constancia registral no constituye derechos sino que da publicidad a derechos ya constituidos y, por ello, ha de ser un perfecto reflejo de lo que surja del título. En el lenguaje común es habitual confundir el título con el instrumento en que se formaliza un acto jurídico, es decir con la escritura pública para el caso de los inmuebles. Ahora bien, éste no es el título en el sentido en que nos estamos refiriendo. El Codificador, en la nota al art. 4010, CC, expresa: “La palabra título es empleada aquí para designar no el acto, el instrumento que compruebe el hecho de una adquisición, sino la causa de la adquisición. Es, pues, justo título todo acontecimiento que hubiese investido del derecho al poseedor, si el que lo ha dado hubiese sido señor de la cosa”.
En este sentido, Arraga Penido(16) diferencia entre “título documento” y “título causa”, refiriendo que el primero es una cosa producida por la actividad del hombre, es decir una obra representativa de un acto jurídico, mientras que el segundo resulta exteriorizado mediante su forma instrumental pero es la relación jurídica fundamental o básica que se objetiviza luego en el título.
Por su parte, Mariani de Vidal
aporta una definición sencilla: título suficiente es el acto jurídico (en el sentido del art. 944, CC) munido de las condiciones de fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente y titularidad del derecho que transmite en el transmitente: art. 3270, 1051, 2777 y 2778) y de forma que en cada caso resulte exigible, y dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales (y no sólo derechos personales).
Es decir que por título suficiente aludimos al acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato transferir el derecho de propiedad –en el caso– del
Ahora bien, para lograr el fin pretendido –la transferencia de la propiedad de la cosa–, el acto debe estar rodeado de los recaudos de fondo y forma que la ley exige, algo que la cesión de derechos –según veremos– no logra satisfacer.
Sin embargo, el cumplimiento de tales condiciones es resorte exclusivo del notario interviniente y ello no se suple por la “aprobación” u “homologación” de la cesión de derechos por parte del magistrado.
El contrato de cesión de créditos está regulado en el Título IV de la Sección Tercera (De las obligaciones que nacen de los contratos) del Libro Segundo del Código, que regula “Los derechos personales en las relaciones civiles”.
El Codificador lo definió en el art. 1434 como aquel en el que una de las partes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le compete contra su deudor, entregándole el título del crédito, si existiese.
Tanto la ubicación dentro del Código como la propia definición legal nos habla de que se trata de la transferencia de un derecho personal y no real como el de dominio.
En efecto, la cesión de derechos es un contrato destinado a la transmisión de derechos personales y nunca reales. Por el contrario, los derechos reales, tal como vimos
Así, se revela que la cesión de derechos que ostentaba el Sr. Fondacaro no resultaba un título suficiente para constituir a su favor un derecho real de dominio sobre el inmueble en cuestión.
Habiendo concluido en parágrafos anteriores que el ‘título suficiente’ es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición, cabe apuntar que en el caso de los inmuebles, para transferir su dominio, ese acto jurídico normalmente será una compraventa, donación, permuta, etcétera; lo importante que es que el acuerdo voluntario lícito tenga por objeto la entrega de la cosa inmueble en propiedad a favor del adquirente.
De allí que –como vimos– la cesión de derechos celebrada entre el Sr. Malaspina y el Sr. Fondacaro no reviste la calidad de título (causa) suficiente, aunque haya sido revestido de las formalidades exigidas para la transferencia de inmuebles. Es decir, aunque el título (documento) sea una escritura pública, en cumplimiento de la manda del art. 1184, inc. 1, de igual modo no resulta el título (causa) suficiente para transferir el derecho real de dominio.
En este trance se muestra patente que la tarea del registrador en esa primera fase de su calificación era desfavorable a la inscripción del título en cuanto éste no revestía la entidad requerida para transmitir el derecho real de dominio.
Ahora bien, la solución sugerida por el registrador, en el sentido de exigirle a la magistrada un auto homologatorio de la cesión, tampoco parece una salida plausible.
En efecto; se advierte que el acto notarial instrumentado mediante la cesión de derechos había sido celebrado por un oficial público con título habilitante y responsabilidad funcional, lo que autoriza a presumir que era el escribano quien debía conocer el defecto congénito de que adolecía la cesión como constitutiva de un derecho real. Esa circunstancia exige puntualizar que allí en donde se produjo el vicio del título es donde debe subsanarse.
Aun a pesar de la conclusión a que arriba la distinguida magistrada opinante en segundo término(18), estimamos que nada tiene que hacer un juez ante una escritura pública, ni aprobar, ni homologar, ni refrendar, ni autorizar, pues no ha participado en el acto, que ha sido celebrado entre dos partes, con la intervención activa de un notario público con título habilitante para ello.
Todo lo dicho resulta el marco adecuado para concluir que allí donde comienza la función de calificación registral es donde termina la actuación del juez, y viceversa. Cada funcionario debe cuidar de mantenerse dentro de su propia órbita incluyendo ambas funciones, facultades de merituación de hechos y actos conforme a la normativa vigente.
En ambas instancias de valoración, la judicial y la registral, ella se hará sobre la base del derecho vigente, desde el Código Civil hasta las normas adjetivas de actuación tanto nacional como locales, así como las normas registrales internas. Ello implica que la decisión a que se arribe en ambos casos será fundada en la ley y, mal que le pese a la jueza del caso, aun a pesar del carácter administrativo de la función del registrador, ella no puede imponerse sobre aquél pues no se relacionan, la función judicial y la administrativa, de una manera jerárquica que obligue al registrador a someterse a la voluntad del juez incluso a pesar de entender que la rogación no se adecua a las normas vigentes.
Paradójicamente, en esta instancia, la resolución judicial se convierte en una rogación más de las que ingresan al Registro en busca de la modificación de los asientos existentes, transfiriéndose el dominio de un titular a otro.
Por ello, como tal, como cualquier otro pedimento, será sometida a la tarea valorativa del registrador –función de calificación–, quien juzgará, conforme al derecho vigente, si puede ser recibido el requerimiento o corresponde su rechazo.
Ahora bien, en esta labor de calificación, el registrador arribará a su propia “resolución”, disponiendo la inscripción u observando el documento. Sin embargo, es aquí donde debe poner especial cuidado de no desbordar los límites de su propia función, exigiendo –como en el caso– al juez, el dictado de resoluciones que superan su actuación.
En efecto, si en el caso de autos el título resultaba insuficiente para recibir la rogación en los términos propuestos, cabe, entonces, rectificar el título para poder inscribir el dominio a nombre del Sr. Fondacaro.
Pero, para ello, como se trata de la rectificación de un título, corresponderá que sea el notario que favoreció el título viciado quien lo repare convirtiendo la cesión de derechos en una venta, acto que no puede ser suplido por la jueza mediante la homologación solicitada, como tampoco corresponde que la iudicante incursione en ese ámbito, donde de nuevo aparece otro funcionario, notario ahora, también facultado para ello, con título habilitante y cuyas funciones son bien distintas y delimitadas.
En suma, una vez más, se enfrentan los límites de actuación de dos funcionarios públicos, cada uno con sus propias facultades y obligaciones, cada uno con su respectivo ámbito de actuación, con límites en el desempeño de su función.
La salida del conflicto parece esconderse en la definición de los contornos de cada función que, si en el caso aparecen desdibujados, en la legislación se encuentran bien delimitados. No cabe duda de que se trata de un caso atípico; la necesidad de cinco votos para formar la mayoría lo pone en evidencia. Empero, la solución se asienta en la legislación del Código Civil sobre las reglas de adquisición del dominio –título y modo–, el respeto a la función calificadora del registrador y un adecuado acotamiento de la función del juez, tanto como la del calificador ■
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