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La obligación de permanecer en “aislamiento social, preventivo y obligatorio”, desde el día 20 de marzo del 2020 hasta –en principio– el día 26 de abril (según Decreto de Necesidad y Urgencia –en adelante “DNU”– N° 297/20, y sus prórrogas N° 325/20 y Nº 355/20 y Nº 408/20), generó el dictado, en fecha 29/3/2020, de dos decretos destinados a paliar las consecuencias económicas del aislamiento, entre otras medidas. La norma que aquí abordaremos es el DNU Nº 320/2020 sobre alquileres. Sin embargo, en esta ocasión no examinaremos su contenido completo, por cuanto ya se han efectuado variados y explicativos comentarios generales, incluyendo de nuestra autoría(1). Por lo tanto, damos por supuesta la lectura del decreto.
Aquí, sólo referiremos a aquellas cuestiones que estimamos inciertas y, asimismo, aspectos que podrían merecer un reproche constitucional, aunque sin adentrar en la evaluación de la emergencia ni en el trámite constitucional del DNU. Acotaremos las consideraciones a la razonabilidad de alguna de sus disposiciones (art. 28, Constitución Nacional), mediante un control de logicidad entre los fines perseguidos y las medidas adoptadas.
El art. 9 prevé que las medidas dispuestas en el citado decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación: a) de inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural; b) de habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares; c) de inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; d) de inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; e) de inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; f) de inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; g) de inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (Mipymes) conforme lo dispuesto en la ley N° 24467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; h) de inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).
A su vez, el art. 11 excluye los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la ley Nº 13246 –aunque con las excepciones previstas en el punto d) recién mencionado–, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación –en adelante “CCC”–.
De tales normas se concluye que, para estar alcanzado por los beneficios del decreto, se requiere la calidad de locatario (y en algunos casos, arrendatarios), por lo que están excluidos los comodatarios y otros tenedores precarios.
De tal disposición podrá advertirse dos parámetros de protección. Por un lado, uno objetivo: quedan comprendidos los inmuebles habitacionales en sus diversas variantes, siempre que sean de carácter permanente; gran parte de los inmuebles comerciales (
Sin embargo, a continuación exponemos algunos detalles de los incisos que, sin perjuicio de sus dudas interpretativas, acercan y entrelazan ambos parámetros más de lo que parece.
En el inc. 1 se prevé que el destino debe ser “vivienda única”, por lo que se excluiría al locatario sea titular real o de una relación de tenencia respecto de otro inmueble. Por el contrario, en los demás casos no se dispuso este condicionante, por lo que admitiría la existencia de otros inmuebles. Este entendimiento se basa en el silencio de la norma y una consecuente interpretación en sentido contrario, pero el texto legal no especifica si debe tratarse de dominio o relación de poder.
Respecto de los inmuebles rurales (inc. d), de manera genérica se excluyó a los contratos de arrendamiento y aparcería; no obstante, se prevén excepciones dudosas, que requieren precisarse. Concretamente, qué entendimiento cabe asignar a “pequeñas producciones familiares” y “pequeñas producciones agropecuarias”.
Estimamos que resulta menester una reglamentación interpretadora, que vislumbre los parámetros para la determinación de lo “pequeño”, que podrán ser de condición conjunta o independiente; verbigracia, medidas superficiales máximas del inmueble, medición de resultados máximos de productos o frutos, etcétera. Por otra parte, la distinción que efectúa la norma entre “familiares” y “agropecuarias” pareciera indicar que si el inmueble tiene una explotación diversa de la agrícola o ganadera, debería estar exclusivamente estructurado en la familia para gozar de los beneficios.
Con relación al inc. e), incluye a los inmuebles con destino comercial en sentido lato, aunque limitados por la condición fiscal del locatario, que debe estar adherido al régimen de Monotributo. Como dijimos, este requisito condiciona subjetivamente el ámbito de aplicación. Sin embargo –y también fundado en un aspecto subjetivo–, esta restricción fiscal no opera para los inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión, por lo que resulta indiferente la categoría fiscal que revistan.
El art. 3 prevé que todos los contratos amparados por el DNU, cuyo vencimiento sea entre el 20/3/2020 y el 29/9/2020, serán prorrogados por imperio de la ley hasta el día 30/9/2020, siempre que la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores, sus sucesores por causa de muerte, o sublocatario, si hubiere.
También regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del CCC, es decir, aquellos en los que el plazo haya vencido y las partes continúen la relación, y en tal caso, la extensión se dará con las mismas cláusulas. En especial, durante el lapso prorrogado, el precio será el que regía el final del contrato, sin que tenga estricta utilidad su congelamiento, como se verá más abajo.
Por otra parte, expresa que la parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por reconducir dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. Es decir, la parte protegida tiene la facultad de elegir, según su conveniencia, si restituye el inmueble según lo clausulado, o se adhiere a la prórroga, y en tal caso no necesariamente será hasta el 30/9/2020, sino que podrá optar por cualquier fecha previa. La condición para el ejercicio de esta potestad es notificar de manera fehaciente (verbigracia, carta documento, acta notarial, la propia manifestación del locador por medio comprobable y eficaz, entre otros) con una antelación no menor a quince (15) días de la fecha de vencimiento pactada. Desde luego, siempre que tal lapso se diere como mínimo entre la fecha de vigencia del decreto y término del contrato; de lo contrario, deberá comunicarse con la más diligente antelación, aunque sea menor a quince (15) días.
Frente a ello, cabe preguntarse: ¿sólo debe notificarse la decisión de reconducción, o también respecto de la elección del término clausulado? La norma expresa: “El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora…”, por lo que, literalmente, indicaría que en ambos casos corresponde la notificación. Sin embargo, entendemos que si el objetivo del DNU es aliviar gastos y diligencias a la parte vulnerable, se aprecia superfluo y costoso tener que confirmar su voluntad contractual. Por lo tanto, consideramos que el locatario sólo deberá notificar su decisión cuando opte por acogerse a un término de prórroga. Huelga destacar que, en el marco de un ejercicio regular y conforme con la buena fe, es conveniente avisar al locador, aunque sea informalmente, su voluntad de finalizar conforme con lo pactado, pudiendo utilizarse al efecto: correos electrónicos, mensajes de texto o WhatsApp, a fin de respetar el aislamiento.
La última parte del art. 3 dispone que, en todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la reconducción, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora. A su vez, es reforzado por el art. 5, que prevé: “No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación”.
Esta disposición extiende la solidaridad imperante a la parte fiadora, como sujeto integrante de la relación locativa. De manera expresa, efectiviza una derogación
de desalojos, y de lanzamientos
ordenados y no diligenciados
A través del art. 2, primer párrafo, se suspende, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles beneficiados, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago y la tenencia del inmueble se halle en poder de la parte locataria o algunos de los sujetos mencionados en el punto anterior.
Como primera apreciación, la suspensión sólo abarca la ejecución de sentencia de desalojo y los lanzamientos ordenados y no diligenciados hasta la fecha de entrada en vigencia de la norma. El requisito para su operatividad es que la causal del desalojo haya sido, de manera única o junto a otra, un incumplimiento de la obligación de pagar el canon. Desde luego, se requiere la calidad de locatario; por lo tanto, como hemos dicho
En segunda perspectiva, mediante interpretación por su contrario, no suspende el inicio o la continuidad de la tramitación de un desalojo, con tal de que su ejecución sea después del 30/9/2020. En cuanto al eventual litigio, podrá estar fundado en cualquier causal, a excepción de la falta de cánones, ya que este motivo sólo será admitido si se trata de períodos adeudados que sean anteriores a la entrada en vigor del decreto, como se verá más abajo.
Advertimos sumamente discutible la protección respecto de lanzamientos ordenados pero no diligenciados hasta el 29/3/2020 (art. 2, segundo párrafo). Piénsese en el tiempo que de ordinario requiere la tramitación de un desahucio, fundado en falta de pago de cánones que podrían haber correspondido al año 2019, 2018 o incluso anteriores. La motivación que puede hallarse en las consideraciones de la norma es la imposibilidad de salir a buscar una vivienda por causa de la cuarentena obligatoria. Sin embargo, ello no convence de la suspensión hasta el 30/9/2020. Si aquél fuere el único motivo, hubiese sido lógico extender la protección sólo hasta la finalización del aislamiento, ya que a partir de ahí los habitantes estarían autorizados a salir de sus casas y poder encontrar morada. Con igual fundamento, también deberían suspenderse desalojos por otras causales mientras dure la cuarentena, por cuanto la imposibilidad de buscar vivienda es idéntica.
Como consecuencia, este tramo de la norma resulta de dudosa constitucionalidad, pues se percibe irrazonable según la finalidad perseguida (art. 28, Constitución Nacional). De tal modo, cabría articular su inconstitucionalidad, por cuanto aplica la normativa de manera retroactiva y transgrede una situación jurídica consolidada, que tuvo causa diversa a la tutelada por el DNU (cfr. art. 7, CCC).
Otro aspecto que no ha sido regulado por el DNU es la ejecución del tramo de la sentencia de desalojo que atañe a costas judiciales. Es decir, se suspende el lanzamiento del locatario, pero nada refiere acerca de la reclamación de los gastos judiciales y honorarios que se generaron o pudieren generarse.
El primer rubro,
El segundo rubro, honorarios profesionales(3), implica extender el análisis y los efectos del decreto a sujetos ajenos a la relación locativa. En tales casos, entendemos que no resulta aplicable el contenido del DNU por, al menos, tres razones: la primera, porque –según lo dicho en párrafo anterior– debe efectuarse una interpretación estricta del texto, y por tanto no se incluye este supuesto; la segunda, porque se trata de terceros ajenos a la relación sustancial, a quienes no se puede extender el esfuerzo solidario con la motivación que sustenta el decreto; y tercera, porque los honorarios revisten carácter alimentario (art. 3, ley nacional 27423 y art. 6, ley 9459 de la Provincia de Córdoba).
Por último, el art. 2 prevé, como lógica contrapartida, que hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos. Vale aclarar que en nuestro sistema procesal, la perención de instancia no opera en el procedimiento de ejecución de sentencia, salvo sus incidentes (art. 342 inc. 1, CPCC).
La cuantía y modalidad del pago será tratado más abajo. Aquí simplemente referimos que el art. 6 prevé que las deudas que se generen entre el 29/3/2020 y el 30/9/2020, que tengan origen en la falta de pago, o que fueren efectuados parcialmente o fuera de término contractual, serán abonadas en cuotas posteriores a la vigencia del DNU. Asimismo, su parte final, y en lo que aquí interesa, expresa: “Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación”.
Recordamos que dicha norma legisla la resolución por parte de locador, ante la falta de pago de alquileres durante dos períodos consecutivos. De tal modo, ante incumplimientos entre el 29/3/2020 y el 30/9/2020, el locador no podrá resolver el contrato y, por tanto, no resultará procedente invocar la causal de falta de pago para el proceso de desahucio.
Consecuentemente, sólo será procedente el desalojo por falta de pago si los dos períodos de incumplimiento se dieron hasta el 29/3/2020. Más claramente: no se podrá desalojar, por ejemplo, ante incumplimientos de los meses de marzo y abril del 2020, pues sólo habría un mes (marzo) computable a efectos de iniciar el desahucio.
El art. 4 dispone el congelamiento del precio de las locaciones beneficiadas, hasta el 30/9/2020, lapso en que el locatario deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. También se aplica respecto de la cuota mensual, aunque se hubiere pactado un precio total del contrato.
Como puede apreciarse, si un contrato tiene prevista una diferencia de precio superior entre el mes de marzo respecto de los próximos meses y hasta el 30/9/2020, tal diferencia no podrá ejercerse, rigiendo durante dicho lapso el precio que corresponda a marzo. Este es uno de los puntos centrales del decreto, que materializa claramente el paliativo económico para la parte locataria. Sin embargo, tal congelamiento no implica una quita, sino un diferimiento de pago, pues no se le condona el incremento, sino que deberá abonarse posteriormente.
Respecto a su alcance, la parte final de la disposición del art. 6 prevé que las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la locataria, se regirán según lo acordado por las partes. Es decir, el congelamiento no resulta aplicable al pago de servicios, impuestos, expensas y cualquier otro que se haya pactado. Por lo tanto, sólo rige para el denominado “alquiler puro”, que es el precio en sentido técnico, acotado respecto del “canon”.
El beneficio real es, conforme con el art. 6, que tales incrementos deben ser abonados por la parte locataria en, al menos, tres (3) cuotas y como máximo seis (6), mensuales, iguales y consecutivas, a partir de octubre del corriente año, sin ningún tipo de interés ni penalidad prevista contractualmente. La primera de ellas vencerá en la misma fecha que el pago del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con éste. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos, y se aplicará aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
Para ponerlo en práctica, un contrato que al mes de marzo tiene un precio de $10000, y que para el mes de julio se haya convenido un aumento a $12000, debe mantenerse (congelarse) al valor nominal de marzo ($10000) durante los meses de julio, agosto y septiembre. Como consecuencia, se generará una diferencia de $6000, que surgen de $2000 por cada mes, y que deberá ser abonada por el locatario, sin aplicación de ningún tipo de interés. El pago se efectuará a partir del mes de octubre, con la modalidad de entre 3 y 6 cuotas, aspecto que deberá ser convenido entre partes. Suponiendo que sea en 3 cuotas, el locatario deberá pagar $2000 durante los meses de octubre, noviembre y diciembre, hasta completar los $6000 adeudados.
Ahora bien, cabe preguntarse qué ocurre con aquellos contratos que finalizan en septiembre o en meses anteriores o posteriores, pero antes de concluir el pago de las cuotas pactadas para la diferencia de precio. En tales casos, ¿se debe restituir el inmueble a tiempo y formalizar la finalización de la locación pese a la existencia de la deuda? Así es. La locación culmina según el caso, y la persistencia de las cuotas pendientes configura un efecto obligacional del contrato, tanto para el locatario como para el fiador, que garantizará hasta el cumplimiento íntegro de las cuotas.
Por otra parte, estimamos que, en caso de mora o incumplimiento del pago de la diferencia de precio, corresponderá aplicar los intereses o cláusula penal convenidos en contrato, pues tales eventuales deudas no son amparadas con beneficios financieros.
El artículo deja a salvo que las partes puedan pactar una forma de pago distinta, con tal que no sea más gravosa para la parte locataria. Por ejemplo, pueden convenirse más de 6 cuotas. Aquí cabe preguntarse si podría convenirse un único pago al finalizar el contrato, con la conveniencia de una quita o descuento por parte del locador. En el ejemplo dado, si se negociare que la deuda de $6000 se abone por el locatario en un solo pago de $4000, es decir, remitiendo la diferencia correspondiente a un mes. La respuesta depende de la interpretación que se asigne a “mayor gravedad” para el locatario, y si una contrapartida conveniente con relación al beneficio de plazo, puede justificar la reducción del número mínimo de cuotas. Recordamos que el decreto es de orden público (art. 14); no obstante, entendemos que en un caso como el expuesto, en el que el porcentaje de quita implica un 33% de deuda a costa de resignar sólo dos cuotas, claramente implica un beneficio para el locatario conforme con la previsión inflacionaria, por lo que no habría objeción al respecto.
El art. 7 expresa que las deudas que pudieren generarse en tal período, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, tres (3) cuotas y como máximo seis (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.
Es decir, si en todos o algún/os de los meses comprendidos entre abril y septiembre, el locatario pagase el 50% del alquiler (congelado, si fuere el supuesto), el 70%, o directamente no lo pagase, no podrá ser sometido a proceso de desalojo, y podrá gozar de la facilidad de pagar entre 3 y 6 cuotas, a partir de octubre del 2020.
No obstante, a diferencia de lo tratado en acápite anterior (en que la diferencia por el congelamiento no genera intereses de ningún tipo ni penalidades contractuales), en los supuestos aquí analizados sí generan tales accesorios legales. Continúa el art. 7:
En la parte final, la norma refuerza que la parte fiadora continuará garantizando los pagos hasta su cancelación, y que por tanto deroga
La objeción que estimamos para este artículo rodea la expuesta al inicio y transversa toda la normativa, esto es: que no contempla verdaderamente el aspecto subjetivo de la relación. El hecho de que la inmensa mayoría de los contratos de locación queden comprendidos, y que exista la posibilidad legal de –en un extremo– no abonar el alquiler durante 6 meses (con el interés respectivo, pero que sabemos, inferior al de mercado) podría dar lugar a algunos abusos, y conformar una evidente injusticia por fracturar la igualdad ante la ley (art. 16 de la Constitución Nacional). En efecto: es claro que de la misma forma en que se beneficia al locatario, se perjudica al locador, para quien el DNU no ofrece recompensa alguna.
La parte locadora, dentro de los veinte (20) días de entrada en vigencia del DNU, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiere, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.
Es decir, el locador tuvo hasta el 17/4/2020 para comunicar los datos de la cuenta bancaria, a fin de que la parte locataria tenga la alternativa de abonar a través de las vías bancarias electrónicas. En tales casos, los comprobantes servirán como recibo de pago, al menos provisorios, hasta la finalización de cuarentena y entrega de recibo formal.
Como primera apreciación, si tal comunicación no se efectuó antes del vencimiento de abril, deberá continuarse con la entrega manual del dinero. En segundo término, no señala que la noticia deba transmitirse por medio fehaciente, por lo que cabría informar al locatario por cualquier vía. Por supuesto, siempre es recomendable que las partes conserven tal información en soportes de fácil comprobación.
El art. 10 del DNU es la única norma que tiene en cuenta que el locador también resulta perjudicado por la pandemia, y se titula “Excepción – Vulnerabilidad del locador”. Se debe aclarar que, al menos en el contenido de este decreto, no surgen paliativos o beneficios fiscales para la parte locadora. Si bien de ordinario es la parte en mejor posición, hemos recalcado que no siempre es así, y que esta norma de emergencia le ha puesto el esfuerzo casi exclusivamente. Por lo tanto, sería esperable el dictado de normas que alivien la carga tributaria del locador para, de algún modo, compensarle el esfuerzo y propender a balancear el sinalagma contractual.
La disposición aquí examinada expresa:
De ello debemos precisar qué se entiende por locador vulnerable. Con términos llanos, interpretamos que es aquel que requiere del precio de la locación, en el todo o gran parte, para afrontar otras necesidades básicas propias o de su grupo familiar estrecho, y que carece de otros ingresos para su cumplimiento. Con otras palabras, la persona hace un “pasamanos” del dinero recibido de la locación, que dirige directamente a cubrir otros pagos, por lo que aquellas percepciones no se destinan al ahorro. El destino deben ser necesidades básicas (alimentación, salud, educación, entre otras), y comprende las personales, como también las de su grupo familiar primario (familia nuclear) y conviviente (aquí se incluyen familias ensambladas que convivan, por lo que quedan amparados pareja e hijos afines).
Podrá haber casos más o menos complejos de vulnerabilidad conjunta y opuesta. Imagínese el supuesto en que el precio que recibe el locador es el indispensable para pagar otra locación que tiene como destino vivienda para educación de sus hijos. En el choque de situaciones penosas, pareciera que vivir de manera independiente y facilitar el estudio debería ceder. Pero en otros casos, como la colisión entre alimentar a un hijo afín conviviente, versus el alimento a un hijo biológico, resulta delicado. La casuística es interminable y participan muchas ramas del derecho en su precisión.
Lo cierto es que, siendo rigurosos y sin nuevas precisiones normativas, la disposición del art. 10 sólo será práctica en los casos en que se advierta palmariamente la vulnerabilidad del locador, a la par de que el locatario goce ostensiblemente de una situación de bonanza.
Debemos precisar que la exclusión –o sea, el beneficio para el vulnerable– es sólo respecto del art. 4, que prevé el congelamiento del precio. Ello resulta incongruente si se piensa que, pese a esta protección, el locatario podrá soslayar todos los pagos de alquiler durante 6 meses, con las condiciones antes relatadas. Es decir, al locador vulnerable no se le congelarán los precios contractuales –por lo que, si tuviere, regirán sus aumentos–, pero mientras tanto, no se le asegura contra la posibilidad de no pagar el alquiler. Por el contrario, si lo que se procura es poder sobrellevar este semestre, hubiese sido más protectorio –en puridad, eficaz– excluirlo de la aplicación del art. 7 (deudas por falta de pago) y con ello asegurarle la percepción mensual, aunque sea con precio congelado.
Empero la literalidad del art. 10, aplicando un
Como corolario de esta disposición, en algunos supuestos será la parte locataria quien deba asumir un mayor esfuerzo solidario, en parangón con la situación que puedan tener sus pares en otras relaciones locativas♦
*) Abogado (UNC) y Notario (UNC). Poder Judicial de Córdoba – Sede Villa María.
1) “Algunas precisiones sobre el DNU 320/2020 de alquileres: entre bondad e incertidumbre”, Diario El Derecho, Nº 14.828, Año LVIII, ED 287.
2) Aclaramos que “estrictez” no es equivalente a “restricción”. Una interpretación estricta se manifiesta en el apego a la letra de la ley; por ello, en este caso postulamos la estrictez con relación a las facultades concedidas al locatario. Por el contrario, claramente hay una restricción al derecho de propiedad del locador.
3) No debe limitarse a los honorarios abogadiles, sino que también comprende la actuación de peritos.
