ESCUCHARPara la mayoría, el principio de buena fe debe conjugarse con el de publicidad. Para la minoría, la inscripción en el Registro es constitutiva de derecho real
Al entender que la falta de culminación del trámite administrativo no debe perjudicar la transferencia cierta del dominio y considerar que ello no habilita a cualquier tercero a desconocer un hecho real, porque no ha alcanzado plena oponibilidad por falta de inscripción, la Sala Laboral del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Córdoba por mayoría admitió una tercería de dominio interpuesta por un adquirente de un inmueble en subasta, que fuera embargado posteriormente por un acreedor laboral de su propietario anterior. Para la minoría, la tercería no era procedente atento a que el derecho real aun no se había perfeccionado.
En la controversia, la Sala 1ª laboral, por aplicación del artículo 2505 del Código Civil (CC), que establece que “la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda”, y que “esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”, rechazó la tercería de dominio interpuesta por Gerardo Pedrido, quien fue adquirente en subasta de un bien inmueble que fuera anotado provisoriamente por orden del juzgado respectivo en el Registro de la Propiedad. Dicho bien fue embargado por deudas laborales contraídas por su anterior propietario con Cledi Lia Beltramo.
En ese marco, el Alto Cuerpo integrado por Luis Enrique Rubio-autor del voto-, Carlos García Allocco y Mercedes Blanc de Arabel-disidencia- revocó esa decisión, señalando que “la falta de culminación del trámite administrativo no debe menoscabar la transferencia cierta del dominio”.
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En esa dirección el TSJ subrayó que “el principio de publicidad registral debe conjugarse con el de buena fe”, ilustrando que “aquél tiene como fin lograr la seguridad en el tráfico de los derechos reales, poniendo a disposición del público la posibilidad de conocimiento sobre determinadas situaciones jurídicas”.
En consecuencia, y analizando el artículo 2505 del CC el tribunal cimero puntualizó que esta norma “no debe habilitar a cualquier tercero a desconocer un hecho real porque no ha alcanzado plena oponibilidad por falta de inscripción”, enfatizando que, de lo contrario, “se cae en el absurdo de negar el derecho de dominio del tercerista cuando el propio tribunal y la contraparte no ponen en dudas la existencia de ‘título’ y ‘modo”, por lo que consideró procedente admitir la tercería.
Disidencia
Para la vocal Blanc de Arabel, “conforme al derecho argentino, la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles se estructura con base en un sistema de doble cauce; se requiere el título y el modo -tradición (para Vélez Sársfield) e inscripción registral (luego de la reforma de la ley 17711)-, para que se juzgue perfeccionada y sea oponible a terceros”.
En esa lógica, la magistrada sostuvo que “si bien el negocio jurídico y la tradición torna válida la transmisión entre partes y ante terceros extraños, conforme a lo anteriormente dicho, ello no es suficiente para que tenga efectos contra terceros interesados, en el caso, el actor embargante en autos”. Por ello consideró ajustada la decisión adoptada en primera instancia.
Criterios
La controversia expuso dos criterios disímiles entre los vocales del Máximo Tribunal cordobés. Mientras para Luis Rubio y Carlos García Allocco el trámite sin finalizar no debe perjudicar la transferencia del bien, para la vocal Mercedes Blanc de Arabel, esa tramitación constituye el eje medular para la compra o transmisión de derechos reales sobre inmuebles.
