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Las iniciativas incluyen la posibilidad de construir nuevos metros en sectores hoy vedados. A cambio, el municipio exigirá el pago de una “plusvalía” por la ganancia potencial del propietario o desarrollista.
La Municipalidad de Córdoba presentará en los próximos días un paquete de proyectos de ordenanza tendientes a impulsar una “densificación” en el desarrollo urbano de la ciudad a partir de la autorización de edificaciones que, pese a exceder las normativas vigentes en materia de uso de suelo y construcciones, apunten a un crecimiento sostenido de la mancha urbana.
La posibilidad de sumar nuevos metros aún fuera de norma será autorizada en función de criterios de desarrollo y sólo a cambio del pago de una “plusvalía” por parte del propietario de un inmueble o el desarrollista favorecido.
Ese plus se traducirá en un aporte de dinero en efectivo, monto que estará relacionado con la ganancia potencial que genere esa autorización extranorma respecto a la situación original.
Esos fondos irán a una cuenta especial a crearse, cuyo producto será para solventar obras de infraestructura en la ciudad.
El tema, que en rigor ya se viene analizando desde hace tiempo, forma parte del denominad Plan Director, marco a partir del cual el municipio pretende acordar un desarrollo urbanístico sostenible en el mediano y largo plazo.
Los proyectos -un combo de al menos seis iniciativas- fueron analizados ayer en una nueva reunión del Consejo de Planificación Urbanística, ámbito creado por la comuna y del que también forman parte la Provincia, la Cámara de la Construcción, los desarrollistas y colegios profesionales, entre otros miembros.
“La idea es avanzar en un concepto de desarrollo sustentable que permita densificar el crecimiento urbano en el marco del Plan Director”, señaló a Comercio y Justicia Daniel Rey, secretario de Desarrollo Urbano, quien participó ayer del encuentro que se llevó a cabo en la sede del Concejo Deliberante.
En ese marco, Olga Riutort, titular de la Comisión de Desarrollo Urbano del cuerpo deliberativo, indicó que el tema aparece atomizado en un conjunto de proyectos que aún están en discusión.
“Hay que analizar bien los proyectos. El tema está en plena discusión”, señaló, aunque se mostró permeable a avalar algunas de las iniciativas.
Riutort anticipó que ya citaron a Rey para una nueva reunión de Comisión, posiblemente el 21 de julio próximo.
“Queremos que explique en detalle del proyecto de Plan Director”, adelantó.
En tanto, fuentes de las entidades participantes consideraron clave que los proyectos sean aprobados por el Consejo de Planificación Urbanística. “Hay iniciativas que son fundamentales para el desarrollo de la ciudad. En ese sentido, creemos que un aval de este Consejo impondrá un dictamen técnico que sumará elementos para dejar menos margen discrecional a los concejales quienes muchas veces asumen posiciones políticas sobre estos temas”, se sinceró una fuente del sector desarrollista.
Combo de proyectos
En cuanto a los proyectos en análisis, Rey enumeró las principales iniciativas.
En primer término se avanza en un proyecto para aumentar la densidad en algunos sectores de la ciudad.
“En una primera etapa queremos sumar altura en avenida Vélez Sársfield hasta plaza de las Américas y en un sector de la avenida Poeta Lugones”, señaló Rey.
No obstante, admitió que luego se irán sumando nuevos corredores, conforme el estudio técnico así lo amerite.
Quienes resulten beneficiarios por esa altura extra tendrán que pagar una plusvalía al municipio. “Es un concepto que está extendido en todo el mundo. Hay parámetros objetivos que determinan la ganancia potencial extra por esa mejora en la situación para el propietario”, explicó el funcionario.
Esa fórmula incluye la superficie extra que podrá edificar el desarrollista y la ubicación del inmueble en cuestión respecto al valor económico de las urbanizaciones en la zona.
Otro proyecto es el vinculado con la transferencia de derechos de edificación para la apertura o ampliación de calles y avenidas. Rey puso como ejemplo la ampliación de la avenida Maipú en las tres cuadras entre Sarmiento y la Costenera del Suquía. En ese trecho urge ocupar inmuebles para ensanchar la avenida.
La idea es que los propietarios que cedan metros para esa obra sean compensados con certificados que habiliten metros extra en otro sector. “Podrán utilizarlos o bien venderlos a un desarrollista que le interese sumar metros o altura en otro lugar, siempre y cuando se avale esa ampliación por un consejo de técnicos”, explicó el titular de Desarrollo Urbano.
Ese tipo de mecanismo ya se aplica para las certificaciones por edificios con protección arquitectónica.
Por otra parte, también se analiza eliminar el límite de la cantidad de unidades habitacionales a construir, por caso en un complejo de casonas en determinados sectores de la ciudad. “No es sumar más metros de superficie autorizada sino de departamentos. Había un defasaje y quedan metros libres que, por la limitación del número de unidades, no se podrían edificar”, prosiguió Rey.
Otro concepto a incorporar será el de edificación sustentable. “Existen en las principales ciudades del mundo. Cuando una construcción tiene un concepto ecológico o de ahorro de energía, agua u otro tipo de características sustentables, se le permiten metros extra o altura”, señaló el funcionario.
Asimismo, el plan oficial prevé la posibilidad de que los countries sumen viviendas colectivas. La alternativa, hoy vedada, es que utilicen 10 por ciento de la superficie del predio para avanzar con ese tipo de concepto edilicio.
Finalmente, Rey mencionó la posibilidad de construir cocheras subterráneas en 41 manzanas del micro y macro centro de la ciudad. “Hoy están prohibidas en la medida en que en esas manzanas haya algún edificio del patrominio histórico o arquitectónico”, recordó.
Se trata de un concepto equivocado, estimó Rey. Es que, según explicó, sí se permiten edificios que también tienen su fundación y pueden afectar con los movimientos de suelo el patrimonio que se quiere proteger, pero no cocheras. De lo que se trata, señaló, es de impulsar un protocolo de excavaciones para, ante cualquier circunstancia, frenar la obra.
También se buscará que en el resto de los barrios, como Alta Córdoba o General Paz, se puedan edificar cocheras en el 100 por ciento del terreno de las construcciones en altura, como forma de evitar las congestiones con el estacionamiento sobre la calzada.
Por lo demás, Rey aseguró que todas las excepcionalidades pagarán plusvalía y aclaró que el dinero recaudado irá directamente a financiar obras de infraestructura.
Cronograma
La intención de las autoridades municipales es que las iniciativas que hoy están en análisis por el Consejo de Planificación Urbanística se conviertan en proyectos de ordenanza e ingresen al Concejo Deliberante “a fines de julio próximo”, según anticipó Daniel Rey. Antes, el 21 o el 28 de julio, el funcionario debería exponer los principales lineamientos del Plan Director ante la Comisión de Planeamiento Urbano del Concejo Deliberante, de acuerdo con lo anticipado a este medio por la concejal Olga Riutort, titular de ese ámbito.
