ESCUCHARPor Dante V. Rossi
El déficit habitacional en Argentina es de tres millones y medio de viviendas. En Córdoba se calcula que faltan 200 mil.
Cada uno de los gobiernos que asume pone en práctica alguna política habitacional, que no logra dar en la tecla para fomentar de manera exponencial el acceso a la casa propia, a pesar de reconocer aspectos muy positivos de políticas crediticias y del Plan ProCreAr llevados adelante en los últimos años.
El Gobierno nacional de Mauricio Macri puso en la cancha también un ambicioso proyecto que contempla la creación de la unidad de vivienda ajustada por inflación, similar a lo que sucede desde hace varios años en Chile, y una línea de créditos hipotecarios que contempla un índice de actualización menor al inflacionario.
Es plausible también el esfuerzo del gobierno de Córdoba, que lanzó el plan de lotes sociales LoTengo, para acceder a terrenos de 200 m2 aproximadamente. El ingreso del grupo familiar deberá superar quince mil pesos mensuales, con cuotas que van a partir de mil quinientos pesos.
En este caso, el que salga sorteado no podrá elegir barrio y dicha tramitación no está relacionada con ninguna línea de crédito para la construcción.
Los problemas están a la vista.
El que compra un lote no tiene excedente en su presupuesto para construir su vivienda y aquel que accede a un crédito pertenece a una familia de clase media alta.
Es la clase media la que siempre se encuentra en una situación difícil, donde la mano del Estado casi nunca llega.
Existe desde mi punto de vista una larga deuda a favor de este sector, que es el motor de nuestra economía y que, sin lugar a dudas, ha sido desfavorecido en la dirección tomada por las políticas públicas de las últimas décadas.
Propuesta: aplicación del Derecho Real de Superficie
La puesta en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, a partir del 1 de agosto de 2015, incorpora una herramienta muy importante que, con imaginación, podría servir para cambiar el paradigma en las políticas de vivienda para la clase media, y así empezar a saldar la deuda que mencionáramos supra.
A partir del artículo 2114 nuestro Código Civil trata la figura del Derecho Real de Superficie.
Este derecho permite la coexistencia de dos titulares sobre un mismo inmueble: el propietario del terreno, y otro sobre lo edificado o construido o sobre el derecho a hacerlo, sobre el espacio aéreo y el subsuelo de éste.
Dos titulares o propietarios con idénticos derechos y garantías, diferente a lo habitualmente conocido hasta ahora.
La utilización de esta herramienta permite al Estado la entrega de lotes a particulares, sin costo, para que éstos adquieran el derecho real de construir, sin pagar canon o precio.
El plazo máximo de este tipo de contratación es de 70 años.
El adquirente, al no abonar el lote, tiene la enorme posibilidad de volcar los pocos recursos sobrantes de la economía familiar a la construcción de su casa.
El Estado tampoco pierde, pues al término del plazo pactado, lo construido vuelve a su dominio, debiendo abonar una indemnización similar al valor de lo construido a favor del superficiario. En este caso, el Estado podría –con la casa ya construida- facilitar el acceso al lote con créditos baratos a favor de su titular.
Esta metodología podría contagiar incluso a los desarrollistas y generar la construcción de muchísimas viviendas de manera no convencional.
La herramienta propuesta ha sido utilizada con éxito por el Ayuntamiento de Barcelona, que habla de viviendas de protección oficial, o por la Comunidad Autónoma de Euskadi (País Vasco), que las denomina vivienda protegida.
(*) Adjunto a la Cátedra de Derecho Civil (IV) – Facultad de Derecho y Ciencias Sociales –
Universidad Católica de Córdoba. Ex legislador provincial UCR
