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Por Fernando Levy Hara *
A pesar de los problemas que se ciernen sobre EEUU, el riesgo de la economía norteamericana es bajo, comparado con otros países desarrollados. El temor que existía a mediados de 2010 a un regreso a la recesión (double-dip recession), ya prácticamente desapareció. En el ámbito inmobiliario, dos fenómenos importantes han ocurrido durante 2011:
– Los precios de las propiedades, que venían bajando desde mediados de 2006, comenzaron a recuperarse lentamente, aunque en forma discriminada. El mercado de edificios de propiedad horizontal (lo que se denomina condominios), que fue el primero en ser castigado por la crisis, se encuentra en franca recuperación, sobre todo en las mejores zonas. Todavía no le llegó el turno al de las viviendas unifamiliares, que siguen bajando, debido a que se encuentran en sectores mucho más castigados por la falta de empleos y la crisis de hipotecas;
– Todos escucharon hablar del excesivo stock de unidades sin vender que quedó cuando azotó la crisis, producto de la gran sobreoferta de unidades construidas durante el boom de 2000-2006. Durante los últimos dos años, este stock disminuyó aceleradamente.
¿Cuál es el motivo de que la sobreoferta haya disminuido mucho más rápido que lo que los economistas predecían?
Hay un dicho que sostiene que el sur de Florida (el área que incluye a Miami, Fort Lauderdale y Palm Beach) tiene la maldición de generar sus propias crisis pero la fortuna de que siempre hay algún otro país en crisis que viene a su rescate. En el pasado se trataba de Latinoamérica: los colombianos escapándose de los secuestros, los venezolanos del ahogo chavista, los argentinos de la crisis financiera y el corralito, etcétera. Sin embargo, en estos últimos años se han sumado nuevos “salvavidas”. La cantidad de inversores europeos aumenta a medida que crece la crisis en ese continente: el último año, por ejemplo, siete por ciento de los compradores de propiedades en el Estado de Florida vinieron de Francia, país que en el pasado era bastante reacio a invertir en EEUU. Llama mucho la atención, sobre todo si tenemos en cuenta que este porcentaje es un poco más que el de compradores argentinos (seis por ciento) y brasileños (seis por ciento).
Por diversos motivos, todos estos compradores extranjeros llegaron en pocos meses con mucho efectivo, listos para comprar propiedades en Miami a la mitad de precio que lo que pueden comprar en sus propios países. La mayoría, inversores que buscan mantener sus unidades alquiladas para tener una rentabilidad y revenderlas con una buena ganancia en unos cuatro o cinco años, cuando el mercado se haya corregido y los precios recuperado.
La siguiente pregunta que el inversor debería hacerse entonces es “¿hay suficiente demanda para alquilar todas esas unidades, o corro el riesgo de tener mi unidad vacía y generando gastos?” La respuesta es afirmativa.
Mientras el mercado residencial de condominios recién está empezando a recuperarse de los efectos de la crisis en Miami, el de rentas está atravesando un período de esplendor .
Los índices de vacancia han ido cayendo año a año desde 2009, mientras que los precios de los alquileres aumentaron. En todo el país, el porcentaje de ocupación subió a 94,3 %, un salto sustancial respecto al 91,8% de fines de 2009, y se estima que seguirá subiendo hasta alcanzar el 95,8% de ocupación que existía antes de la crisis de 2008.
Al mismo tiempo, los precios de los alquileres no paran de aumentar: sólo durante 2011 subieron un promedio de 1.7 % cada trimestre. El porcentaje de ocupación en Miami subió a 95,1%, bastante arriba del promedio del país. En el área de Downtown Miami, los precios de las rentas han subido un promedio de 15% en los últimos 24 meses.
Es importante destacar una característica de este mercado: a diferencia de lo que sucede en Buenos Aires, donde casi 100% de los departamentos para alquiler pertenecen a individuos, en EEUU la mayoría de los inquilinos alquilan en edificios llamados “de renta multifamiliar”, es decir edificios de departamentos para alquiler que pertenecen a un único dueño en su totalidad. Los propietarios son normalmente fondos de inversión, compañías de seguros de vida o de retiro (el equivalente a nuestras desaparecidas AFJP) y compañías de seguros. Este tipo de empresas busca invertir en activos seguros, con rendimientos estables a largo plazo, ya que ése es el tipo de ahorro que captan de sus inversores.
A medida que la demanda aumentó, los precios de venta de este tipo de edificios fueron subiendo. Según la empresa de análisis de mercado Real Capital Analytics, el cap rate promedio de las tres transacciones que se efectuaron en abril de 2011 en Miami fueron de sólo 4%, (cuando históricamente pagaban 7%) el más bajo desde 2006. Esto significa que las empresas están pagando precios altos porque existe mayor demanda que oferta por buenos edificios de renta multifamiliar, en ubicaciones centrales, y que los compradores esperan aumentos de los precios de los alquileres en los próximos años.
En síntesis
Desde el punto de vista del inversor, la ventana de oportunidad de hacer una excelente inversión inmobiliaria en EEUU se va a ir cerrando a lo largo de este año. Si comparamos el precio promedio del metro cuadrado en las principales ciudades del mundo, la propiedad en la mayoría de las grandes ciudades norteamericanas nunca estuvo a un precio tan bajo.
* CEO/Managing Partner de mckafka Development Group, para Reporte Inmobiliario
