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El debate de la ley de alquileres oscila entre los disparates del Gobierno, que trata el asunto como si fuera una lucha de clases entre inquilinos y propietarios, y los disparates de la oposición, que afirma que la cuestión podría dejarse sujeta a imaginaria mano invisible del mercado.
Mientras el país se encuentra estancado entre modelos caducos y profundamente ideológicos e irracionales, los ciudadanos de a pie a esta altura sólo pretenden “normalidad”, una moneda que no se devalúe “por día” y un mínimo de seguridad física y jurídica.
La media sanción en Diputados del proyecto de modificación a la ley de alquileres es un nuevo intento de reparar el mercado inmobiliario que las mismas fuerzas políticas rompieron por su exclusiva negligencia.
Se busca volver al esquema de plazo mínimo de dos años, y profundizar el régimen indexatorio, que se propone cada cuatro meses en lugar de anual. Lo demás son artículos de poca incidencia para el actual contexto de crisis terminal.
Si partimos de considerar a todos los propietarios como “ricos” y a todos los inquilinos como “pobres” en lugar de entender que se trata de una relación de consumo, seguramente nos confundirán las consignas que sostienen algunos políticos respecto de que esto es un problema de “concentración de riqueza” y que lo generan “las constructoras e inmobiliarias”. Algo tan insensato como culpar a los carniceros del aumento del precio de la carne, lo cual por otra parte también suele ocurrir, y por eso se recurre a intervenciones de precios y a castigar a los productores y comercializadores de los distintos bienes y servicios. Como también es una falacia cuando otros políticos afirman que existe la autonomía de la voluntad y el mercado perfecto. Diagnósticos equivocados engendran soluciones erráticas.
El problema de fondo es la inflación. Porque el aumento del precio de los alquileres respecto de los salarios es un problema global, pero en nuestro caso el impacto de esta cuestión global es superfluo, ya que las condiciones de asfixia económica derivadas de la inflación son de una gravedad que es ajena al resto de las economías del mundo, incluso de nuestros vecinos del sur.
Desde la irracionalidad de buscar castigar a los propietarios para favorecer a los inquilinos, lo que termina pasando es que aquellos inquilinos que lograron ingresar en un inmueble con destino habitacional, y a un buen precio, se verían beneficiados con un contrato de tres años que actualiza el precio en forma anual, cuando en el resto de los sectores los precios se actualizan a diario. Y ese grupo de inquilinos contrato en mano, efectivamente saldrían temporalmente favorecidos, siempre y cuando se mantengan en ese inmueble durante ese plazo.
Por el contrario, los inquilinos que deben “renovar” esos contratos (el concepto de renovación es de la calle, jurídicamente se trata de un nuevo contrato aunque sean las mismas partes e inmueble) padecerán el impacto de un precio inicial muy por encima de lo que venían pagando (que responde a la proyección de inflación desbocada), pero lo más preocupante es que prácticamente no encontrarán opciones de inmuebles disponibles si decide mudarse.
En burbujas inmobiliarias como Nueva Córdoba, la demanda convalida cualquier precio ante la falta de oferta. Y lo peor de todo, es que no sólo se convalidan precios desmedidos, por la falta de opciones, sino que en una enorme cantidad de casos también se convalidan contrataciones completamente al margen de un sistema legal con pretensiones de orden público. A saber: prórrogas anuales, precios en dólares, firma de pagarés, plazos por debajo de los mínimos, etc.
El inquilino que está buscando un inmueble es el principal perjudicado por el actual sistema, porque además de la escasez de casas y departamentos, se encuentra con un costo de ingreso inflado (por las razones expuestas) y al que además debe adicionar los gastos de comisiones, impositivos y demás, que se efectúan sobre una base de tres años de plazo, aunque en la práctica puede pasar que después de abonados no resida todo ese tiempo en donde alquiló.
Esta media sanción contribuye al clima se inseguridad jurídica vigente (hasta su definición en ley o rechazo), ratifica la pobreza conceptual y la imposibilidad de consenso de nuestros políticos, que sostienen consignas populistas que van desde el “hay que derogar la ley y dejarlo todo en manos del mercado” a “debemos profundizar la intervención de precios y castigar a los propietarios”.
Si bien en este contexto de crisis la reforma propuesta sería favorable al futuro del mercado inmobiliario, lo que realmente se necesita es un Estado que solucione la inflación, de seguridad jurídica a las partes, y que elabore y haga cumplir regulaciones legales alineadas con la protección al consumidor, que faciliten los negocios y le den transparencia y previsibilidad, y que no interpreten al mercado en clave de grieta.
* Profesor de Derecho del Consumidor (UNdeC) – Presidente Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN) – Youtube.com/abogadovergara
