Evite el remate, vaya a mediación

La población en general suele no tener acabada idea de a qué se obliga cuando firma una garantía en un contrato de locación. Hay algunas personas que tienen el sí fácil y suscriben lo que sea sin leer; otros lo hacen por compromisos amistosos o familiares; los menos se niegan por principios y para evitar futuros inconvenientes. Pero realmente saber cuándo y cómo termina la obligación contraída es un tema que pocos conocen. En realidad, a veces ni recuerdan la fecha de vencimiento del contrato. Por Samuel Paszucki*

Lo importante es informarse adecuadamente acerca de hasta cuándo subsiste la garantía: ¿hasta que termina el contrato o hasta que el inmueble objeto de la locación se devuelve a su propietario o hasta que se paga el total de las locaciones? El desconocimiento al respecto puede llegar a costar mucho dinero.

El caso: Juan le firmó a Roberto una fianza en un contrato de locación. El alquiler mensual era bajo, motivo por el cual, si debía afrontar su pago, no sería significativo. Los últimos meses de alquiler quedaron impagos, Juan no prestó demasiada atención a las llamadas y cartas que recibió del dueño de la propiedad y hoy se presenta a la Mediación con su abogado, envuelto en un juicio que tiene sentencia de primera instancia y un monto a pagar altísimo, al igual que el de los honorarios del letrado de los actores. Faltaba sólo ordenar el remate del inmueble puesto como garantía.

La cuestión era que Roberto no sólo dejó de pagar el alquiler sino que tampoco devolvió el inmueble al vencimiento del contrato.
El juicio se entabla cuando los propietarios de la casa objeto de la locación presentan una demanda por alquileres impagos y por el daño surgido al no haber podido entregar a tiempo el inmueble en cuestión, el que no recibieron en el plazo establecido. Lo habían vendido, firmado el boleto respectivo y recibido la seña correspondiente. El monto del daño era la diferencia entre la suma del boleto y el de la venta que a posteriori pudieron hacer. Y estaba todo acreditado en autos.

Juan recibió notificaciones, no las atendió, no se presentó al juicio (total era el garante), pero Roberto tampoco lo hizo. Conclusión: el juicio es ganado por los actores sin oposición.

Y hoy estamos todos en la sala de mediación: los actores (padre de 83 años con dos hijos de más de 50), su abogado, el demandado y su letrado, y los mediadores. Intentando realizar una mediación en un caso con sentencia. ¿Qué se puede hacer en una situación así?
Una vez expuestas las narraciones de las partes en reunión conjunta, Juan desmiente los motivos de la demanda, ya que la casa se vendió después; y los actores, “sentados” sobre la sentencia, reclaman sus pretensiones aduciendo una importante pérdida en la venta. Decidimos pasar a privadas.

El abogado de los actores había manifestado que no tenía problemas con financiar sus honorarios.

En reunión a solas con Juan, tuvimos que comenzar siendo empáticos con él, comentando la difícil situación en la que lo había puesto Roberto y que estaba a punto de perder su casa. Pero también hablamos de la responsabilidad, de prestarles atención a llamados, cartas y citaciones. El nos contó que en realidad esa supuesta pérdida de valor que aducían los actores por haber tenido que renunciar a la primera venta era mentira. Que, como en todo pueblo chico, todos sabían que la casa finalmente la había comprado la misma gente de la primera operación y que esto era una maniobra urdida en contra suya para sacarle su propiedad. Nuevamente conversamos sobre lo injusto de la situación y propusimos concentrarnos en contemplar las posibles acciones. Fue entonces cuando le pedimos que pensara en lo que haría él si estuviera en lugar de los actores, que tenían sentencia con monto determinado y que -si no lo cobraban- la casa iba a remate; y si él aceptaría un peso menos que lo fijado en sentencia. Juntos concluimos, como no podía ser de otro modo, que casi la única opción existente, ya que Juan no contaba con un monto importante en efectivo, era conseguir financiación. Se barajó también la posibilidad -peligrosa si aparecía otro comprador- de que él adquiriera la casa en remate, pero la descartamos ya que no tenía el dinero para esta alternativa y finalmente le saldría más cara. O que la casa fuera definitivamente a remate y que, luego de pagar todos los gastos, no le quedara ni un peso. O sea, quedarse sin la casa y sin dinero.

Los honorarios del abogado de los actores no eran un escollo; los cobraría en 16 cuotas de un monto accesible. Juan, fuera de sí, propuso que el mismo monto de esa cuota les pagaría a los actores, con lo que el plazo para cancelar la deuda se iba a más de cinco años. Al pedirnos que transmitiéramos su oferta, le comentamos que en negociación existen las denominadas “ofertas irritantes” que provocaban, en general, el fin abrupto del proceso. Y que si quería transmitir “esa oferta” lo hiciera él. Luego de razonar, Juan resolvió pagar el monto determinado en la sentencia en 18 cuotas mensuales, sin intereses. Terminamos firmando el acuerdo con el pago a los actores en 12 cuotas y a su letrado en 16.

Los mediadores todavía nos preguntamos si fue por “buena onda” o por alguna sensación de culpa o remordimiento que los actores aceptaron la propuesta y no fueron al remate. O sería tal vez que pensaban que el monto obtenido en el remate no pagaría sus acreencias. Pero nunca nos vamos a enterar.

* Contador –  Mediador – Asociación Mediadores de la Provincia de Córdoba