El “nuevo” proyecto de ley de alquileres

Por Pablo Fernando Ceballos Chiappero

El pasado viernes, el presidente Mauricio Macri anunció una serie de medidas dirigidas a paliar los efectos del embate económico sobre el aspecto habitacional argentino. Concretamente, informó un atenuante para los aumentos de cuotas de los créditos UVA, tanto para los que tomaron, como para quienes estén interesados en hacerlo.
Además, anunció un nuevo llamado del plan ProCreAr Casa Propia y Construcción; se actualizan los montos máximos correspondientes al subsidio y crédito de la línea ProCreAr Ahorro Joven y se “renovó” la línea Mejor Hogar, entre otras.
Podrá advertirse que la comunicación propone acudir a la clase media, estrato social más afectado por las medidas económicas del Gobierno y que, precisamente, constituye el sector que Cambiemos busca recuperar. La planificación crediticio-inmobiliaria que se había lanzado sufrió el embate –como la gran mayoría de las claves económicas– de la devaluación monetaria. En este estado de incertidumbre, parece que este aspecto es una carta que quiere jugarse nuevamente.
Sin embargo, en lo que atañe a este artículo, se pretende modificar varias normas del Código Civil y Comercial (CCC) regulatorias de las locaciones habitacionales.

La “nueva” iniciativa legislativa tiene como basamento un proyecto de hace casi dos años, que tuvo aprobación por parte del Senado de la Nación mas, por las modificaciones ahora pretendidas, debe regresar a dicho recinto. En aquella oportunidad examiné para este diario1 las normas proyectadas, exponiendo mi humilde opinión sobre aciertos y desaciertos.
Aún no podemos acceder al texto oficial; empero, circula extraoficialmente el documento continente de la normativa pretendida. Consta de 16 artículos, cuyas preponderantes alteraciones seguidamente analizo.
El Art. 2 incorpora como Art. 1187 bis del CCC que “las disposiciones de este capítulo pueden ser modificadas por acuerdo de partes, cuando se trata de locaciones de inmuebles con destino comercial en las que el valor mensual del alquiler sea superior a cinco mil Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por CER – Ley 25827 (UVA) o a locaciones de inmuebles con destino habitacional en las que el canon locativo sea superior a tres mil Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por CER – Ley 25827 (UVA)”.
La norma impone un límite pecuniario al orden público en la materia, mutando de un régimen imperativo a uno supletorio. Según la web del BCRA, el valor de la UVA al 15 de octubre de 2017 era 27,21, por lo que en el primer caso muestra un monto de canon mensual por $136.050 (que surge de 27,21 x 5.000), y en el segundo, de $81.630 (que surge de 27,21 x 3.000).

El Art. 3 proyectado pretende sustituir el Art. 1196 del CCC, reduciendo los depósitos de garantía. Actualmente, prevé que no podrá requerirse del locatario garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. El proyecto fija el límite en un mes de alquiler, independientemente de la duración del contrato.
Asimismo, no podrá requerirse del locatario la firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte o se anexe al contrato original. Sobre lo primero, he dicho: “Va de suyo que el locador verá reducida su garantía de manera proporcional al mayor plazo locativo acordado (…)”; no obstante, concluía que esa disposición es razonable y justa, si se tienen presente las garantías personales o reales de otro tipo que generalmente se constituyen2. Con relación a los instrumentos cambiarios, la norma pretendida es congruente con el ejercicio regular del derecho, evitando la posibilidad de fraudes por la abstracción de los títulos de crédito.
El Art. 4 incorpora como 1196 bis lo referente a comisiones inmobiliarias. Éste ha sido uno de los puntos más álgidos, principalmente, por los planteos y comunicados de los colegios de Corredores Inmobiliarios. Prescribe que “las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados deberán ser soportadas por el propietario y no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler”. Sobre la cuantía, he analizado la situación de nuestra provincia; no obstante, las dudas interpretativas se generaban sobre el obligado al pago, estimando que en definitiva, el CCC nada prescribe sobre quién debe pagar comisión, por lo que es incorrecta la opinión divulgada de que es a cargo del propietario; todo lo contrario, parece que la propia redacción limitativa de la norma atiende implícitamente que es a costa del locatario3.
Pues bien, la norma impulsada por el Ejecutivo claramente atiende su política legislativa sobre el particular.

Además, establece que, en los casos de renovación de contrato, la comisión u honorario no podrá superar el valor de medio mes de alquiler, si no hubiera un máximo establecido en cada jurisdicción al respecto. Sobre esta disposición, es justo señalar que la labor desplegada por el profesional en las renovaciones no es análoga a la primera contratación, por ejemplo las visitas al inmueble. En cuanto al valor proporcional de la reducción, lo estimo razonable, sin perjuicio de que pueda argumentarse otra variación. El Art. 5 sustituye el Art. 1198, fijando un plazo mínimo de tres años para la locación habitacional. Al respecto, he sostenido que se funda en la emergencia de reducir los costos de alquiler, sin ahondar en otros argumentos que sirvieron al aún reciente CCC para reducir el plazo de tres a dos años en materia comercial. Además, debe tenerse presente que serán proporcionalmente mayores los gastos del impuesto de Sellos, como asimismo habrá mayores previsiones de cobertura por parte de los propietarios, debidas a la mayor extensión temporal y la innegable inflación de nuestro país. Ésta no parece ser una disposición congruente con el acceso locativo, en tanto generará mayores costos iniciales que –precisamente– importan el mayor obstáculo a la hora de alquilar.
Como Disposiciones Complementarias, tenemos el Art. 12, que prevé un precio de alquiler con valor único, sobre el que sólo podrán efectuarse ajustes semestrales, utilizando un índice conformado por partes iguales, con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Esta norma resulta clara en parangón con la que contenía el anterior proyecto4.
Sin embargo, como he sostenido, no resulta atinado “atar” mediante su promedio los IPC y CVS. Ello porque este último está sujeto a ciertos avatares que resultan totalmente ajenos al locador. En medio de tanta protección no parece raro, pero estaría “subsidiando” el precio del alquiler según el supuesto. Sería algo más justo, por ejemplo, formar un ternario adicionando el índice de precios de la construcción.

El Art. 13 dispone que, a oferta del locatario, el locador deberá aceptar como garantía: 1) garantía real; 2) aval bancario; 3) seguro de caución; 4) garantía personal del locatario o del fiador; 5) garantía de fianza. El locador no podrá exigir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso 4) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces.
A primera vista, esta norma parecería plausible, en tanto abre un abanico de posibilidades para garantir el cumplimiento del contrato. Sin embargo, no parece distar de la realidad de nuestros días. Por el contrario, las innovaciones de avales bancarios y seguros de caución no parecen ser convenientes para el inquilino, debido a las comisiones y gastos bancarios y “financieros” que tales operatorias conllevan.
Por último, el Art. 15 expresa que los contratos de locación de inmuebles deberán ser registrados por el locador ante la AFIP, y que “sólo los contratos de locación registrados serán oponibles a terceros contarán con fecha cierta y podrán ser utilizados como instrumentos válidos para el inicio de acciones judiciales”. Este artículo exhibe una franca violación a la determinación de la fecha cierta para los actos jurídicos (Art. 317 del CCC), eficacia de los actos, como también una restricción palmaria al acceso a la justicia.

En definitiva, algunos de los cambios propugnados son valiosos. Otros se sostienen con prueba-error; avanza la voracidad fiscal, y atentan gravemente contra la seguridad jurídica6.
Tal como he anotado anteriormente, modificar el código de fondo (con poco más de –ahora– tres años de vigencia al momento de la proyección normativa) en una materia ultraconocida, debatida y experimentada, trasluce una mayor improvisación y transitoriedad.
He destacado las modificaciones que estimo necesarias y justas para evitar abusos contra locatarios, tal como la prohibición de pagarés “abstractos” del contrato. Empero, no debe caerse en la legislación sobreprotectora, ya que desalienta la oferta y, en la parte contraria, genera baluartes que pueden trascender en perjuicio de quien se quiere resguardar.

1 Ver Opinión Cuando la emergencia supera la realidad. A propósito del proyecto de ley de alquileres. La primera parte publicada el 04-04-2017, y la segunda el 13-04-2017.
2 Opinión Cuando la emergencia del 04-04-17.
3 Opinión Cuando la emergencia del 04-04-17.
4 Opinión Cuando la emergencia del 13-04-17.
5 Opinión Cuando la emergencia del 13-04-17.
6 Entre tantas áreas, piénsese en la comunicación oficial de reducción progresiva del impuesto sobre Bienes Personales, y los nuevos anuncios sobre suba de tal alícuota.

(*) Abogado y notario UNC

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