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“Las hipotecas divisibles van a reactivar el mercado inmobiliario aún más que el blanqueo”, consideran los más experimentados operadores del real estate, que respondieron la requisitoria de la prensa especializada una vez que se conoció el decreto presidencial 1017/24, que puso en marcha en el país las “hipotecas divisibles”.
La frase pertenece al referente del mercado inmobiliario mendocino Andy Landa, de Aele Inmobiliaria. En diálogo con la prensa, sostuvo que la última medida del gobierno es histórica y que brindará mayores posibilidades de acceso a la vivienda propia a personas de clase media y baja.
En sentido similar se pronunció el consultor inmobiliario cordobés Juan Pablo Baca, para quien la medida gubernamental “seguramente va a revolucionar el mercado para bien, claro”, porque “abre el mercado, amplía el mercado para el comprador”, ya que “ahora se agrega lo que se conoce en el ámbito inmobiliario como las ventas con boleto de compraventa, que se hacen cuando todavía la unidad no está apta para escriturarse y eso para Córdoba en particular, es muy positivo, porque hay mucha oferta en esa categoría”.
Los consultores explican que las hipotecas divisibles eliminarán la burocracia a la hora de comprar una propiedad e impulsarán la construcción y los desarrollos inmobiliarios.
Los especialistas en el rubro inmobiliario analizaron algunos puntos claves del nuevo formato de hipotecas divisibles y cómo es que el nuevo sistema habilitará el acceso a la vivienda propia a familias de ingresos medios.
Cómo funciona de ahora en más
“Ahora, al potencial comprador se le amplían las alternativas. No sólo tiene que buscar el llamado inmueble apto crédito, que sí o sí tiene que tener escritura, sino que también puede buscar aquellos que se vendan por boleto. Por supuesto, también desde ya beneficia a la oferta, porque no sólo va a depender de vender su inmueble al contado, sino que lo va a poder hacer a través de los créditos”, explicó Baca.
Si bien queda mucha “letra chica” por develar para saber cómo tomará el mercado la nueva normativa, Landa aventuró que “se podrá hipotecar unidades individuales de un proyecto inmobiliario, cada uno con su garantía y deuda, logrando flexibilidad en el financiamiento para emprendimientos grandes, como por ejemplo edificios. Además, los desarrolladores podrán hipotecar no sólo el terreno, sino el derecho a poder construir sobre él, permitiendo el financiamiento ahora y estimular la creación de nuevos metros cuadrados”.
El especialista recordó que “los boletos de compraventa se registrarán para lograr protección jurídica a compradores, ya que con esta reglamentación, se podrán adquirir propiedades que aún no se han construido”. Finalmente, Landa reconoció que “si bien es mucha información y cambios juntos que pueden demorar su implementación, esta nueva medida es un gran avance, que ya se da en la mayoría del mundo, pero acá no teníamos esa herramienta de acceso a la vivienda propia”.
“Histórico”
“Es algo histórico sin lugar a dudas”, afirmó Landa. “Tener la idea de que podés llegar a comprar directamente una propiedad con hipoteca desde pozo, es algo genial. Comprar desde pozo o a estrenar inclusive, o en construcción, mediante hipoteca futura, es algo increíble para el mercado. Va a ser mucho mejor que el blanqueo y que el crédito hipotecario en su formato original, porque va a impulsar los nuevos desarrollos inmobiliarios”, auguró.
Además, el experto agregó que “no estamos tomando dimensión todavía de lo que es, porque es reciente, pero es algo increíble. Creo que va a potenciar el mercado inmobiliario muchísimo más en todo lo que será el 2025”.
Landa fundamentó sus conceptos explicando que “las hipotecas divisibles permitirán formalizar y financiar inmuebles aún no construidos, e inclusive ya terminados, simplificando la burocracia. Por ejemplo, una de ellas, el final de obra para escriturar, que impedían que la clase media y baja pueda acceder a escrituras y posterior créditos hipotecario”.
En este sentido agregó que “con la nueva reglamentación, sólo con un boleto de compraventa se podrá hipotecar un inmueble construido o a construir y el boleto es la unión o el puente, digamos, hasta que se obtenga la escritura.
“Esta medida apunta a impulsar la construcción y nuevos desarrollos inmobiliarios y es un avance para mejorar el déficit habitacional, la inversión, el acceso a la vivienda y seguir transparentando el mercado inmobiliario”, sintetizó.
Córdoba en el foco
“Fijate que una tipología inmobiliaria de las que más se vende en Córdoba son casualmente los lotes. Y yo te diría que el 80% de los lotes no tienen escritura. Entonces, el hecho de permitir que se pueda comercializar este tipo de inmueble a través de los créditos hipotecarios, te suma muchísima oferta a este sector”, precisó Baca cuando se le pidió hacer foco en Córdoba para estimar el impacto de la medida.
“Recordemos también que Córdoba en este sentido fue una burbuja en el buen sentido, porque con los créditos que estuvo dando y lo sigue haciendo el banco local, estuvo ajena a lo que pasaba en el resto del país, que recién se activó en lo que respecta créditos hipotecarios en los últimos meses”, rememoró.
Ojo: precios para arriba
“En Córdoba ya veníamos con los llamados créditos Bancor desde hace ya años atrás. Si contás las operaciones de los últimos dos años, la tercera parte de las compraventas se hacen a través de los derechos hipotecarios, algo que dicho sea de paso, es lo más normal en cualquier país del mundo, pero que lamentablemente en Argentina no pasaba. Entonces si a eso le sumamos esta nueva alternativa, estamos hablando de mucha potencia al mercado”.
Además, Baca advirtió que la medida llega justo en un momento en que la demanda de productos inmobiliarios está subiendo. “Estamos en un excelente momento y ahora con esto el envión va a ser mucho más positivo, así que yo aconsejo a quienes tienen algún proyecto, digamos, la idea de comprar un inmueble, que no demoren porque cuando hay mucha demanda los precios naturalmente suben”.
Sin dudas que esto beneficiaria a los desarrollistas que hoy no están accediendo al crédito bancario. En la practica veo poco probable que esto se haga operativo … Mas una buena intención que una medida real con impacto en el mercado. Por ejemplo la hipoteca es un derecho real. Cual seria la naturaleza jurídica de esta nueva herramienta? las consecuencias no son solo teóricas si no de orden practico (privilegios, publicidad, etc)