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El titular de Gama dice que no es negocio construir pisos, oficinas ni hoteles. La clave es vender departamentos a buen precio y en el radio urbano. Por la complejidad burocrática y la falta de infraestructura, asegura, es difícil desarrollar viviendas familiares. Por Laura Pantoja / [email protected]
“He visto muchas empresas hacer oficinas y son muy lindas para la foto, pero, con conocimiento de causa, digo que no les ha ido bien.Hay un ranking de lo que no sirve en Córdoba: no sirven las oficinas, los pisos, semipisos, cocheras ni hoteles. Y en los últimos años, los lotes de los countries tampoco”.
Lo dice Jorge Petrone, fundador y presidente de Gama, quien en diálogo con Comercio y Justicia confirmó que el único modelo que funciona es el de “departamentos de uno y dos dormitorios, económicos y dentro del égido municipal”.
Convalida su experiencia en el mercado de la construcción con más de 395.000 metros construidos en la ciudad de Córdoba. Es pionero de un sistema de financiación propio que sostiene sus ventas desde hace más de 25 años. Encolumnado en una visión de negocio a largo plazo, no desatiende ninguna posibilidad de inversión en nuevas tierras. El empresario habló sobre las ventajas de la coyuntura económica para el sector y sobre los perjuicios que ocasionan las gestiones políticas, como así también, anticipó futuros emprendimientos.
-Anunciaron el lanzamiento de Terra Forte II. ¿Sigue en pie este proyecto en el terreno sobre Sagrada Familia y Duarte Quirós?
– A este predio lo compramos en una quiebra hace 25 años. Los planos ya están aprobados, pero nos hace falta la firma del juez; entiendo que se daría en ocho meses. Nos hubiese gustado que fuera Terra Forte II, tuvimos unos meses sin mercadería y no pudimos concretarlo.
– ¿Sería una réplica de Terra Forte I y II? ¿ De cuánto será la inversión?
-Son tres to rres, con 500 departamentos, cocheras, locales comerciales y amenities, con una inversión de US$ 40 millones.
-¿ Y en Terra Forte II ya comenzaron las obras?
-Lanzamos la semana pasada y ya prevendimos, sin publicidad, 140 departamentos. Son 475 unidades, las que esperamos terminar de colocar en 60 días. Son viviendas de uno y dos dormitorios, con cocheras y locales comerciales en un terreno sobre Colón al 4800. Es una réplica de Altos de Villa Sol, pero en lugar de costar US$ 75 mil, valen US$ 55 mil, por eso los comercializamos tan rápido. Si bien Altos de Villa Sol se vende, su proceso es más lento, a lo que se suma la crisis del campo.
-¿Anunciarán otro emprendimiento este año?
– Terminamos de dar forma al negocio en Carlos Paz, en un terreno de 70 hectáreas camino a San Antonio de Arredondo. Se va a llamar el Gran Dorado, en alusión al country El Dorado II ubicado en frente. Son 450 departamentos distribuidos en un piso y planta baja, aterrazados, con amenities. Es una inversión de US$ 30 millones.
-¿Para qué fecha estiman lanzarlo?
– Me gustaría para septiembre, aunque tenemos la prefactibilidad de la Municipalidad, necesitamos toda la documentación que pasa por la provincia (agua, luz, etcétera). Fuera del área urbana cada organismo es independiente, es tierra de nadie. El terreno lo tenemos comprado hace años, pero las autorizaciones en el interior te llevan cinco años, como en Mendiolaza.
-A propósito, ¿Ha sido exitosa la venta de las viviendas unifamiliares en el Talar de Mendiolaza?
– No, se han vendido 60 de un total de 259. Nos faltaba una documentación de ambiente y por eso no podíamos empezar con la obra, que ya iniciamos la semana pasada. Va a ser un éxito a partir de ahora, sin embargo el proceso es más lento, se colocan 20 casas por mes contra 200 departamentos, que por ejemplo vendimos este mes. Tengo un hijo que me dice, ¡papá, no hagas más casas!
– Yo le digo lo contrario: ¡construya casas porque hacen falta!
– Es mucho más complejo. El cliente cuando compra una casa hace un seguimiento de fin de semana y quiere meterse en los detalles, en la construcción.
-¿Piensan replicar el modelo?
– No, hay cosas que no voy a hacer más. No voy a construir más casas, ni pisos. El mercado funciona para departamentos de uno, dos y tres dormitorios.
-¿No hay quién compre pisos?
-Se debe a la distancia y a los precios, porque a metros más allá, en un barrio, se pueden conseguir casas con patio y a mitad de precio. En Altos de Villa Sol tenemos seis pisos sin vender y 12 semipisos, de los cuales se comercializó 30%.
-Pero, hay casos en Nueva Córdoba que sí funcionan.
– Los empresarios no quieren hacer pisos ni oficinas, han aprendido que no es negocio, porque tienen que concensuar con la clase alta, que es muy ‘ratona’ en Córdoba. El que tiene plata no la gasta y el que quiere aparentar no la tiene. Y en los dos casos son sumamente exigentes, quieren el Palacio de Buckingham y pagar por Alberdi.
-¿Cuánto cuesta l m2 en éstos pisos VIP?
-US$ 1700 más IVA (en la Torre Vip Uritorco de Altos de Villa Sol), contra US$1300 más IVA para departamentos de uno o dos dormitorio.
-¿Cómo se explica el fenómeno Valle Escondido?
– Fue buen negocio porque los lotes son más chicos, mucha cantidad de gente de Las Delicias ha dejado terrenos de 1.500 m2 por 600m2. Lo mismo pasa con Edisur en el sur.
-Entonces, ¿Cómo combinar lo que es negocio para los desarrollistas con las demandas reales de la sociedad, particularmente, el caso de las viviendas unifamiliares para la clase trabajadora?
– Hay una complicación, todos los estamentos de la provincia como Dipas, Catastro y Ambiente no funcionan. Aprobar planos fuera del área urbana lleva seis años si no se pierden, o no hay cambio de personal. No es falta de rentabilidad o ganancia no esperada, sino más bien, es ir en contra de la burocracia.
– O sea, ¿todos los caminos conducen a seguir construyendo sólo para inversores?
– Lo que funciona son los departamentos de uno y dos dormitorios, dentro del radio urbano. Por algún motivo nadie construye casas: no hay infraestructura, no hay agua. Además, dentro del radio urbano hay siete mil hectáreas de campo que pagan impuestos rurales. Estas tierras están en poder de 50 familias tradicionales que las han heredado y como buenos nietos, no quieren hacer nada con ellas. La Municipalidad debería subir los impuestos a éstas siete mil hectáreas, que ni siquiera tendría costo político porque son 50 familias, y bajar el inmobiliario a las viviendas familiares.
-¿Cómo sería su propuesta?
-Presentaría una ordenanza para darles la posibilidad de construir, si no lo hacen, aplicaría el mismo sistema que con las casas lujosas, que hasta la energía es más cara. Esto es lo que se hace en el mundo, se castiga al que especula y se premia al que trabaja.
No tengo conocimientos para presentar ninguna propuesta, es sentido común. Fijate que ni siquiera soy socio de Ceduc, porque no me admiten.
-¿Por qué?
– Hace dos años pedí ser socio ya que considero que podría servir de asesor con mi experiencia de 25 años en financiación, justo cuando la mayoría de las firmas se lanzaron con planes similares.
No me motoriza ninguna conveniencia, no trabajo con el Estado, no tengo socios, no tengo cuentas en bancos oficiales, soy libre y sin ningún compromiso.
-Cambiando de rumbo… ¿Cómo se va a mover el mercado este año?
– Argentina no es un país confiable para invertir. La plata afuera cuesta 2 o 3% anual, entonces el argentino la invierte acá o la tiene en la caja de seguridad. Y como la inflación es mayor a la del dólar, compra inmuebles. No llega dinero del exterior porque tampoco hay créditos, entonces no puede haber un boom de construcción.
-De todas maneras, el mercado está dinámico….
-Si vendés barato vendés. No hay venta masiva de un departamento en Nueva Córdoba de US$ 80 mil, a lo sumo podrás colocar uno o dos al mes, pero con esto no mantenés una empresa de este tamaño.
-¿Cuánto de esa plata viene del campo?
– La plata grande del campo como en la época fuerte de la soja no viene más. Ahora, es el pequeño y el gran inversor, que tenía la plata afuera y se asustó con lo de Estados Unidos y Japón y que le tiene miedo a las cajas de seguridad. Salen a hacer buenos negocios.
-¿Es buen momento para los desarrollistas?
– No, porque vendo más barato que hace tres años y los costos aumentan. La rentabilidad ha bajado y tengo que seguir manteniendo la estructura. Se fueron los inversores golondrinas y quedamos los del palo, con muy baja rentabilidad algunos, y otros, saliendo sólo hechos.
